武清光明道南侧地块项目土地价值评估.ppt

武清光明道南侧地块项目 土地价值分析报告 1 市场分析 2 本体价值研判 3 项目发展拟定位 4 经济效益测算 一 市场环境 宏观政策经济环境武清中观市场环境与发展空间武清微观市场环境 2010年是政策收紧年 整体市场压力将有明显增加 产业政策 货币政策 政策的收紧 主要来自货币政策与产业自身政策 从金融 财税 供应结构等方面 全面抑制投资 抑制市场过热 房价过快上涨 信贷额度与门槛 社会资金流动量 全面收紧 抑制过度通胀的出现 市场环境 宏观政策经济环境 政策的调整 不会改变 市场的方向 对未来的宏观背景 我们谨慎而乐观 产业政策 货币政策 虽面临通胀压力 但为维持汇率稳定 热钱大量流入 经济复苏不稳 利率上调空间有限 涉及消费 投资两大领域 仍是宏观经济支柱产业 以调控为主 不会出现打压 外需低迷 贸易壁垒滋生 贸易全面复苏尚需时日 人民币升值压力明显 在贸易恢复期 汇率必须维稳 市场环境 宏观政策经济环境 市场环境 宏观政策经济环境 在2010年经济回暖期 通货膨胀环境下的主动政策性调整 与2008年经济衰退期 通货紧缩环境下的被动市场性调整 房地产市场的波动走势将有质的区别 政策的调整 不会改变 市场的方向 对未来的宏观背景 我们谨慎而乐观 在通胀环境下 房地产市场的政策性收紧 对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言 在货币保值需求的刺激下 对其购买意愿打压较弱 二 本体价值研判 区域优劣势分析地块环境分析 市场环境 武清中观市场环境与发展空间 央企抢滩推动武清城市化发展 滨海新区发展 经济 产业腾飞 依托京津之间的区位优势 抢抓滨海新区纳入国家发展战略的历史机遇 实施城市化为主导的率先发展战略 加快全域城市化发展步伐 建成了以国家级骨干道路为龙头 覆盖全域 开放便捷的现代化路网体系 实现京津半小时的时空目标 使武清融入了环渤海经济带一体化发展的格局 武清这座京津之间的明珠新城吸引了越来越多关注的目光 中国水利水电建设集团公司 中国房地产开发集团 中国粮油食品进出口有限公司已经进驻武清 携手推动区域经济发展 6865元 本项目 6248元 7154元 京津一体化 城市发展价值 5000元 6200元 市场环境 武清中观市场环境与发展空间 城市化进程 发展特征 指标特征 居住特征 天津处于被动郊区化向主动郊区化转变阶段 未来郊区市场大有可为 市场大势 市场 政策环境由松趋紧 但不会出现全面打压 市场方向难以改变 虽有调整压力 但市场上行趋势不改 供求 将有一定幅度的提升09年市场回暖 土地火热成交 预计2010年全年供应量在1200 1300万 之间 且将会集中在下半年上市 价格 呈上升趋势 由于供求关系 高端项目价格增长速度要高于平均水平 产品 区域内同类型别墅产品陆续出现 集中在2010年底和2011年上半年 而对于高层产品户型面积在区域内未有明显优势 客户 同期上市竞品项目居多 势必会分流部分目标客户 区域内高消费阶层 对高端别墅产品具有很强的购买力和有效需求 竞争 实力开发商入住武清 直面竞争对手 2010年市场趋势 市场环境 武清中观市场环境与发展空间 市场环境 武清中观市场环境与发展空间 市场环境 武清中观市场环境与发展空间 翡翠半岛 松江运河城 翡翠半岛 临湖别墅 市场环境 武清中观市场环境与发展空间 2010年上市项目 市场环境 武清微观市场环境与发展空间 二 本体价值研判 区域优劣势分析地块环境分析 本体价值研判 区域优劣势分析 1 位于武清城区核心区域 紧邻行政及商业中心 未来升值潜力大 2 地块处于武清河西区域 生活高层区周边高端社区集中 生活氛围浓厚 3 地块南北紧邻杨村八小 英华中学等 外部教育氛围浓厚 4 地块距城铁仅1公里 城铁建成后 巨大的人流量必然为地块带来更大的升值空间 1 地块距雍阳西道 振华道 振华西到 振华道尚未开通 等商业集中区域相对较远 约1 5 2公里 周边商业设施缺乏不便利 2 地块距雍阳西道隔有另外一个地块 目前工程围挡已经呈现 未来情况未知 对项目会有一定的影响 利弊风险未卜 地块优势Strength 地块劣势weakness 本案 雍阳西道 泉达路 保利上河雅颂项目 雍阳西道 规划英华道 规划翠亨路 泉达路 北 B 四至 基地位置四至为北至光明道 临近开发区 南侧紧邻雍阳西道 隔有规划英华道 西侧为规划翠亨路 东侧为泉达路 毗邻英华学校 A 区位 项目位于武清河西区域 紧靠武清开发区 紧邻英华学校 以及行政单位集中的主干道雍阳西道 以商业为主的振华西道 位于武清区政府西侧约1公路 又处于武清城市发展主方向上 增值潜力较大 区位优越 本体价值研判 区域优劣势分析 盛世天下 规划宗地工地围墙已有 本案 本体价值研判 区域优劣势分析 东 C 外部环境北部 光明道 武清开发区南部 翠亨小区 杨村八小西部 工业厂房东部 英华学校 东北部为武清多家行政单位 包括武清规划局 土地局 交管局 广播中心等 北 西 南 靠近政府办公区 周边传统住宅区和高品质社区较多 生活氛围浓厚 距项目最近的公共汽车站为561 562 563总站 位于光明道和泉旺路交口的 三条线路共配车36部 覆盖了武清新区内33处小区 19所学校 6座医院 8处商场 邮局 并途经武清主要街道 商业和学校网点 京津城际铁路正在修建中 设北京南站 亦庄 永乐 杨村 天津站共5站 开通后天津至北京的距离将缩短为30分钟 而北京至杨村的距离为20分钟 将极大的方便京津之间的交流 泉旺路 光明道 本案 武清客运站 项目周边的公共交通不发达 近日刚刚开通第一批公交线路 公众的交通工具普遍为自行车 电动车和农用三轮车 611覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园 完成了武清与市区间的客流输送 京津城际铁路正在修建中 距地块仅1公里 交通大环境优越 对项目地块价值的提升将会起到巨大作用 D 地块交通 本体价值研判 区域优劣势分析 随着居住区的扩大 商业的供给量将逐渐加大 以均衡区域的发展 满足新兴居住区居民的需求 规划中的城铁商业中心 距项目约1 5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施 影视城开发 第6城等住宅项目配套的商业中心等 都将为区域商业发展提供动力 目前主要商业场所 目前1 区域商业聚集明显 主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置 2 区域商业业态单一 主要以满足周边居民生活为主的超市 市场 沿街底商为主 档次较低且规模均较小 娱乐商业非常缺乏 3 本案周边商业场所少 距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟 青少年活动中心 1 2 海达家乐超市二店 3 泉州路市场 4 江河酒楼 建设银行 中国移动 信用联社 新华书店 京津购物 6 金融大厦 保健品大世界 国美 君力大厦 7 如家快捷酒店 8 大光明市场 9 雍阳宾馆 体育馆 10 东方之珠 家世界 国美 苏宁 友谊商厦 中信名都商厦 泉旺 泉兴 泉州 雍阳西道 振华东道 光明道 建设 新华 本案 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 11 海达家乐超市一店及少量商业 5 未来商业发展 地块周边商业配套 本体价值研判 区域优劣势分析 本案 泉达 泉发 泉旺 泉兴 泉州 雍阳西道 振华东道 光明道 新华 英华中学 距项目约500米 1 1 英华小学 距项目800米 2 英华幼儿园 距项目1 2公里 3 2 3 4 5 4 杨村五中 距项目1 8公里 5 杨村一中 距项目1 3公里 6 6 杨村三中 距项目1 3公里 7 杨村六中 距项目1 6公里 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 区域内的教育资源丰富 基本上每一个居住区都会拥有一所学校 并且图中显示 北部居住区的教育资源优于南部居住区 注 英华学校为私立学校 小学学费2万 年 中学学费万 年 14 13 杨村二小 距项目1 7公里 卫生学院 距项目1 2公里 杨村四小 距项目1 2公里 师范大学 距项目2 2公里 杨村二中 距项目1 7公里 劳动技校 距项目1 7公里 天狮学院 距项目2 7公里 振华西道 本体价值研判 区域优劣势分析 地块周边教育配套 政府及市政机关 泉兴 雍阳西道 新华 包括 区政府 气象局 交通局 公安局 药材公司 司法局 工商局 环保局 武装部 水电部 消防中队 粮油公司 电视台 区法院 区检察院 劳动局 邮电局 区统计局 区卫生局 区技术监督局 房管局 区教育局 残联 电力 就业中心 水电基础局等 包括 区卫生防疫站 区妇幼医院 武清人民医院 武清区医疗抢救中心等 另外 项目附近 距项目约1 2公里处 拟建一所三级甲等医院 世纪东方医院 昝用名 医疗 武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段 本案 本体价值研判 区域优劣势分析 地块周边行政及医疗单位 本体价值研判 地块环境分析 光明道南侧地块 主要经济技术指标 规划总用地面积 205914 9平米项目总用地面积 154280 9平米界外处理面积 51634 0平米用地性质 居住用地容积率 1 0 1 8建筑密度 16 建筑高度 60米绿地率 40 地块四至 东至泉达路 南至规划英华道 预留小学用地 西至预留小学用地 西界渠绿廊控制线 北至光明道 光明道 泉达路 英华道 地块条件 用地指标 项目发展拟定位 定位前提市场定位产品建议风格建议 项目发展拟定位 定位前提 综合考虑 市场形势 客户需求 项目成长 客户需求 政策调整年环境之下 市场的支撑力量来自刚性客户置业改善需求 他们是持续性的市场消化力量 满足中 高端客户的刚性首置和改善需求 市场形势 整体武清楼市受到2010年政策收紧形势压力影响 会出现一定波动 但政策的调整不会改变市场方向 因此项目启动首要基于谨慎而又乐观的态度 项目成长 作为较大规模项目 产品升级带来的持续价值提升 树立市场信心 有效促进项目后期的滚动开发 建议 安排较为丰富的产品线 以主流需求 价值实现稍差 产品启动 项目发展拟定位 项目定位 盛世天下项目升级产品 问鼎武清高端住宅市场 考虑盛世天下项目作为奥克斯的武清首发项目 肩负着奥克斯地产品牌打响市场知名度的重要任务 起点相对较高 而为了形成奥克斯独有的品牌和产品系 其后期产品应延续盛世天下项目 并逐步升级 最终形成奥克斯几大武清领军项目垄断市场的局面 由于盛世天下项目产品起点较高 本案受土地自身条件限制 作为其升级 应更为注重对生活理念和附加价值的提升 崇尚高品质的健康低碳生活 同时增加产品科技住宅概念 项目发展拟定位 产品定位 光明道 泉达路 英华道 翠亨路 预留小学用地 18层高层产品 容积率2 0 总建面154280 9平米 21层高层产品 容积率2 2 总建面101825 4平米 联排产品 容积率0 7 总建面21599 3平米 德系国际现代精工别墅样本区 综合考虑本项目整体定位及区域需求特点 同时结合市场差异化和借势原则建议采用德系国际现代风格 兼有德式建筑线条美感 精选石材和涂料塑造温馨和有安全感的建筑群 注重社区整体规格感与建筑单体识别性 营造归属意味 突出项目文化特质及高品质形象 运用科技实现低碳环保健康舒适的别墅样本生活 项目发展拟定位 风格建议 项目发展拟定位 风格建议 德系风格风格源自包豪斯 体现 实用 与 效率 建筑立面是平面功能的真实表现 从而呈现出简约的特征 所谓 简约 绝不是简单 简约体现出更高层次的审美内涵 建筑因朴素而凸显出其固有的也最易产生震撼力量的体量感 几何感 建筑立面构成元素之间有着严谨的逻辑关系与秩序 元素彼此之间联系紧密 通过元素的组合形成规律 韵律与肌理 而忌用孤立的装饰与符号 注重建筑各部分之间的比例关系 注重细节的处理及构造节点的交接 多用虚实 材质 色彩 光影 横竖线条的对比产生强烈的视觉效果 简单地概括 德式建筑风格具有 几重网格叠加在方盒子上 而不同肌理的方盒子再进行并置 的形式特征 项目发展拟定位 风格建议 高层部分 建筑外立面外檐线条简洁 硬朗 结构特征突出 色调上 产品在砖 石材 木材和涂料均统一在 大地色系 褐色 红色 白色等 之中 为强调社区的精致和精细 建筑棱角或户外装饰柱 强调运用手劈砖 从细节体现开发商对产品品质的高要求和对项目品质的要求 运用科技技术 实现 所想即所得 高层立面建议 现代变幻的建筑外观 立体绿色花园 成就一个有着极大差异化 高品质 高品位 超现实 现代的产品形式 项目发展拟定位 风格建议 别墅立面建议 奥克斯德系精工别墅在建筑品质上 独特的严谨与典雅 社区总体建筑感官上 营造田园式建筑环境 立面风格国际现代 兼有德式建筑线条美感 精选石材和涂料塑造温馨和有安全感的建筑群 注重社区整体规格感与建筑单体识别性 营造归属意味 选用木 石 陶等上等建材 在照顾社区统一性的前提下结合精心设计 使每座房屋外观皆有所迥异 每条街道以及每个邻里庭院因其各自不同的几何空间设计 建筑式样和景观设计而具有各自不同的特点 项目发展拟定位 风格建议 景观建议 生态景观多重奏 打造繁华深处的全方位立体景观体验圈定别墅产品为景观示范区 结合销售中心周边区域围合示范体验 三重院落 打造德系风格别墅区生活典范 通过对公共庭院 组团庭院 私家庭院三重立体化景观营造 全方位实现高端体验 注重多重全方位体验 运用声 香 色的精细化 达到打动人心的体验效果 细节即是上帝 注重小品及设计细节的选择及处理 1 景观示范区风格建议 私家生态庭院 结合实体样板楼 设计注重细节的别墅私家小院及半地下庭院 结合庭院景观 充分展现优雅之中的不俗品味 邻里组团庭院 融合私密性与交流性 营造一种健康 积极的邻里文化 三重院落打造 营造德系风格园林景观风情从公共庭院到邻里组团庭院再到私家生态庭院 有层次的递进关系 形成既高雅又私密 且景观元素丰富多样的连续体验 公共庭院 结合原生树木的保留 打造示范区景观 设计公共庭院 体验未来公共生活空间 2 三重院落打造 项目发展拟定位 风格建议 景观建议 小型跌水及喷泉的运用 配合背景音乐的播放 强调听觉体验 注重全方位体验 运用声 香 色的多维处理方法 完成从听觉到视觉