会所经营不是永远的“鸡肋”.doc

会所经营不是永远的“鸡肋”随着房地产业的不断发展成熟，一些相关的物业配套项目设施也逐渐完善。会所作为其中主要配套项目之一，在企业品牌文化和社区文化中起着举足轻重的作用。但是从实际情况看，由于经营管理方面的问题，多数会所处于闲置或亏本经营状态，原本设想的“美餐”却变成了“鸡肋”，成了发展商难以放下的包袱。 会所因何亏本 据业内人士透露，目前深圳有的会所处在亏本经营状态。那么，到底是什么原因造成这么大面积的亏损呢？经研究分析，不外乎有三种原因： 一是重建设不重经营。据调查资料表明，大多数开发商建会所只是为了迎合部分消费者一味追求时尚、追求高档的心理，很少顾及到会所后续的经营管理问题，更不用说建会所之前对周边环境和消费者实际需求的调查研究了。 二是艺术性和功能性失衡。大多数会所在设计上将重心倾向于美观，一味追求吸引消费者眼球，做表面文章，而为投入使用的后续管理考虑甚少，以致于为日后管理带来诸多不便。 三是管理上欠专业。到目前为止对会所的管理一般都是发展商开发完一个楼盘后，把富余人员分配来经营管理会所，最多聘请一两个酒店管理人员。专业的管理人员的缺位，造成了会所在经营管理过程中很难做到位，工作中漏洞也比较大。有些会所甚至在设计时就没有专业人士的参与。 经营技巧很重要 现在会所的硬件设施都大同小异，基本上没什么差别。要想会所扭亏为盈，不再成为发展商的包袱，就必须从“软件”入手，经营出特色。要充分体现以人为本的原则，了解业主心理，拉近距离。例如会所经营者在节假日举办一些免费的公益活动等。另外，如有新的设施投入使用，可以让业主免费学习、试用几天，既增强了会所的亲和力，又可开发新的消费群体。 专家认为，会所经营将会出现以下趋势： 一是独立化连锁经营。有资料表明，在深圳，经营状况比较好的会所都有一个共同点，就是他们都成立了会所公司，会所的管理经营权是独立的，包括财务，管理制度都是独立操作。在相对独立的基础上，如果能够实现连锁经营，不但可以有效地整合、充分利用资源，而且有利于树立品牌，形成规模化经营。 二是走专业化的道路。具体体现在设计专业化、程序专业化和制度专业化三个方面。 三是全面推行会员制。社区会所的消费者绝大部分来自于本小区业主，客户资源是很有限的。实行会员制度，可使会所适当向社会开放，扩大消费群体，以保障会所的经营收入。 我们有理由相信，只要在经营管理上做到位，会所不仅可以聚拢社区的人气，营造浓厚的文化氛围，而且可以为经营者带来很好的收益三种方式解脱会所经营困境作为小区配套的重要组成部分，也作为开发商卖房的卖点之一，会所的产生与发展，一直跟随着京城房地产市场发展的轨迹。从最初的简单拷贝南方会所，到越做越大的综合类会所，到极尽豪华的精品会所，到独辟蹊径的特色会所会所走过了一条从无到有，发展壮大的路。 但随着一些小区的交房入住，会所真正建起来后却成了“烫手山芋”：有的会所规模小，适应不了社区居民的文化生活需求，形同虚设；有的会所规模大，投入也大，除了庞大的前期投资，后期的维护和保养费用难以支撑；有的会所定位不准，没人消费；有的会所经营不善，“入不敷出”有报道称，目前北京市投入使用的会所中，60以上亏损。一时之间，会所成了“鸡肋”，食之无味，弃之可惜。 目前，会所经营困境问题已受到业内人士和开发商的关注，业内人士认为，造成会所经营困境的原因主要有两个方面：一是会所定位不准，开发商要清楚地知道会所的目标客户是谁，然后才能根据业主的消费能力确定会所的规模、功能；二是会所没有对外开放，小区业主的人数毕竟非常有限，因此开发商最好在保证小区不受干扰的前提下，对外开放会所，以增加会所收入。 一些开发商也纷纷改变会所功能和经营模式，以突围出会所经营不善的怪圈。因此，在北京市的新建小区会所中，根据不同的项目档次、居住人群、周边环境等情况，出现了3种比较明显的新会所类型。 个性会所 个性会所也被称为特色会所，个性会所是伴随着市场产品细分而产生的。随着小户型、BOBOS、炫一族等目标客户指向非常明确的项目出现，大量新颖别致的个性会所也争奇斗艳，成为京城楼市一道亮丽的风景。有荣丰2008那样网罗几十种运动项目的运动主题会所，有像UHN国际村那样交给业主经营的所谓“私会所”，有像诚品建筑那样把图书馆搬进会所的创举北京开发商和京城楼市的浪漫与想像力，在会所的创新和出彩上，发挥得淋漓尽致。 特色会所的大量出现，无疑给购房者提供了更大的选择空间，同时也充分体现出“买房子就是买生活”的思想，从会所的设置就可以窥见出项目的定位和未来居住人群的状况。 专业会所 小区物业缺少经营会所的管理人才，造成会所经营不善是会所亏损的重要原因之一。为了解决这个问题，有的开发商想出了请“外援”的方式，也就是聘请专业的会所管理公司对会所进行管理、经营，既能省去许多麻烦，还能为业主服务好，并且有一定的赢利。 比如望京地区的宝星园会所。宝星园营销总监陈士成先生说：高档次、高品质、高享受的会所离不开专业的会所管理公司对其进行系统、科学的经营与管理。只有会所赢利才能保证为会员提供更多的服务项目，因此我们聘请了专业的会所管理公司建乐公司根据项目的特点对会所制定出整体规划、经营及管理方案，并通过建乐公司，宝星园可以与其管理的龙苑别墅、汇欣大厦联运，一卡在手，宝星园的业主可以到上述会所享受会员的待遇。同时，建乐公司与宝星园合力，从项目的规划入手突出阳光双会所的特点，以使业主享受到舒适的服务。从硬件设计上，会所直接将自然园林景致引入会所，设置了涌泉、水幕、水道等水景，构筑成自然与人和谐相处的休闲环境；其次在软件上，宝星园会所分两期开发，一期为水疗、休闲主题，SPA美容设备、设施的产品档次均不低于玛莉嘉兰的水平，二期以健康为主题。 生活会所 在个性化会所大行其道的同时，也有一些项目开始推出并不是那么炫目，并不是那么个性的会所，而是把购房者最普遍最关切的生活问题，作为会所设置的出发点和基础。这样的会所，我们可以称之为“生活会所”。 比如万柳地区碧水云天颐园，会所相当“朴素”，设有健康、医疗、教育三个会所。碧水云天颐园的健康会所和一般的健身会所类似，目的在于为业主提供锻炼的场所，但该项目的医疗和教育会所，却是京城楼市中的一个创举。 碧水云天颐园的医疗会所依托北大医院系统，按照北医医院的配置建成，有医务人员坐班，随时为业主服务，如果遇到医疗会所不能解决的病症，会所能够提供“医疗直通车”服务；如果业主家中有特殊的病人或老人，医疗会所还能够提供上门服务、定期检查等特殊服务。碧水云天颐园的教育会所，与北大附中合作，为