规划建议20090726.pdf

深圳南山商业中心后海湾 项目市场定位报告 深圳南山商业中心后海湾 项目市场定位报告 宝德投资管理咨询 杭州 有限公司 写字楼定位写字楼定位 宝德投资管理咨询 杭州 有限公司 深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告 华强北商圈 东门商圈 人民南商圈 华强北商圈 东门商圈 人民南商圈 福田中心区商圈福田中心区商圈 南山中心区商圈南山中心区商圈 深南中路商圈深南中路商圈 华侨城 商圈 华侨城 商圈 口岸经济时代口岸经济时代海洋经济时代海洋经济时代 制造业时代制造业时代服务业时代服务业时代 规模经济时代规模经济时代知识经济时代知识经济时代 未来的深圳 滨海新时代 世界新典范 深圳 正在转型深圳 正在转型 写字楼定位 高端客户 央企 国企 省级企业 上市公司 大型商贸公司总部 或分支机构 外资企业分支机构 后台服务机构 中端客户 外资企业分支机构 办事处 中大型企业 转型升级中 的企业 行业别以科研 高新企业 现代服务业 金融保险证券 投融资 信息 租赁 专业服务与商业服务 法律 会计 商贸 文化创 意 设计等为主 目标客户定位 写字楼定位 国际标准5A甲级写字楼 顶级写字楼 写字楼定位 Functional Professional Service 专业性设计 10cm网络架空地板 绿色环保节能设计 空调能量计 量系统 24小时办公 功能性设施 客户接待 各种面积的会议室 休息室 员工餐厅 咖啡吧 服务性配置 总机 秘书出租等 另招租入驻商务车出租 文本印 制 礼品订制 快递 邮政 旅游 含机票 翻译 代理会计 代 理律师 工商税务代办 招聘等商务服务性行业 FPS型写字楼的功能层可以与酒店联通 配置接待室 各种面积会 议室 宴会厅 咖啡吧茶坊 健身中心等 FPS型写字楼 写字楼定位 营销推广思路 本项目写字楼的商品规划存在超前理念 以及卓越质量 应以商品 特性和区为结合 创造出 深圳 滨海新时代 世界新典范 的理念 将福田罗湖塑造为过去 将本案作为深圳商办物业开发的新典范案 例 所以 本案将以各种崭新观念和名词 塑造写字楼的新标准 写字楼市场存在不确定性 因此将顶级写字楼滞后 抢先推出高性 价比的FPS写字楼 酒店与酒店式公寓定位酒店与酒店式公寓定位 宝德投资管理咨询 杭州 有限公司 深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告 1992年以后 许多人来到深圳寻找机会 他们忙碌 辛勤 深圳的现在 便是他们的成就 未来 重心转移 深圳进入滨海时代 将有更多企业入驻后海湾金融中 心 将带来大批的深圳开拓者与新冒险者 他们是这个城市的领袖人物 他们未必会在深圳定居 但却会在此停 留 他们努力拼搏 无暇为琐事烦心 希望能像住酒店一样省心舒适 却又能有住在家中的自在感与生活感 营销定位 世界顶级五星级酒店 但房间数有限 专做最高端人群 开发商持 有 保留一定楼层做为开发商办公室 酒店式公寓同时享有酒店的服务与设施 但有较大的户型 提供中 长期租住 未来亦可作为销售物业出售 周边未来进驻的外商 央企 上市公司 将有大量的居住需求 也 便是本项目酒店式公寓的重要客群 酒店与酒店式公寓定位 配套设施 中西日餐厅 宴会厅 酒吧 各种面积的会议室 展览厅 商务中心 健身中心 SPA美容按摩 水疗中心 日光浴室 室内外游泳池 网球场 攀岩 桌球羽毛球 电子仿真高尔夫练习场 空中花园 精品店 书店 婴儿看护 儿童游戏室 酒店与酒店式公寓定位 商场定位 方案一 商场定位 方案一 宝德投资管理咨询 杭州 有限公司 深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告 深圳深圳一座移民城市一座移民城市不是不是 深圳 一座追求幸福的城市深圳 一座追求幸福的城市 与开放百年的上海 和历史悠久的北京相比 深圳是一座年与开放百年的上海 和历史悠久的北京相比 深圳是一座年 轻的城市 在经历了迅雷疾风般的经济建设后 这里的移民轻的城市 在经历了迅雷疾风般的经济建设后 这里的移民 文化 开始沈淀 文化 开始沈淀 家庭家庭 上个世纪来此开疆辟土的先行者 已在这里找到自己的天空 上个世纪来此开疆辟土的先行者 已在这里找到自己的天空 飞翔日久 终需休息 与之而来的是 家的感觉日渐浓厚 飞翔日久 终需休息 与之而来的是 家的感觉日渐浓厚 现在 他们有了自己的羁绊 现在 他们有了自己的羁绊 第三代深圳人 他们的父辈或是祖父辈在深圳打拼出一片属于他们的天 地 他们的父辈有较好的物质基础 他们的父辈受过良 好的高等教育 有稳定的工作 有安稳的住所 有稳定 的收入 他们不像他们的父辈是从20几岁才来深圳 他 们在深圳出身 他们生来就是深圳人 新深圳人的共性 依赖性 可塑性 年龄较小 主要集中在6岁以下 消费主要依赖于父母 消费可塑性 易于接受新生事物 思维没有完全定格 他们的父辈最舍得为他们投入消费 商场定位 营销理念 周边住宅内的年轻家庭 是我们的主要客群 然而要抓住他们 要先 抓住占据他们注意力和主要家居生活时间的孩子 如能吸引孩子长时间呆在我们的商场 自然也能吸引他们的父母前来 消费 但不能过于偏向儿童 因为儿童 不具备消费能力 最主要的是他 们的父母 所以除了孩童的商 品 主要是针对25 40岁的年轻夫 妻所需要和喜爱的各类商品和品 牌 商场定位 目标消费群定位 周边住宅区内的25 40岁年轻夫妻 以及对他们消 费有巨大影响力的孩子 形象定位 温馨 活泼 时尚 活力 市场定位 中偏高档 功能定位 集娱乐 美食 购物 文化教育 配套服务于一体的体验 娱乐型商业街区 规模定位 60 000 主力店 主力店定位思路 孩子是父母的希望 他们希望给他们的都是最好的 目前学校包 括市场上的各种培训中心等非赢利及赢利机构大部分都是以传统 教育为主 而儿童职业体验馆是完全不同于市场上的众多培训机构老师面授 知识一样 她是透过情境式的学习 让孩子能尊敬并体贴别人 在真实世界中学习与人互动 培养同理心 又在游戏中 激起孩 子主动学习意愿 寻找他们在不同领域的潜力 甚至启发他们对 未来世界的憧憬与梦想 主力店 儿童职业体验馆 日本的Kidzania 台湾的Baby Boss 主力店 儿童职业体验馆 日本的Kidzania 台湾的Baby Boss 主力店 儿童职业体验馆 日本的Kidzania 台湾的Baby Boss 主力店 儿童职业体验馆 主力店 IMAX IMAX 源自英文Image maximum 图 像最大化 是目前世界上最好的 影像系统 它集电影技术之大成 拥有最大的银幕 最清晰的图像 最高的精密度 功率最强的放映设 备以及最高级的六声道多喇叭音响 系统 IMAX在国外被誉为 电影的 终极体验 次主力店 玩具反斗城 全球最大的玩具及婴幼儿用品专门 零售商 产品符合中国和众多国家 和地区的安全标准 汤姆熊 室内亲子游乐中心 里面游戏包括模拟 类 运动类 礼品类 TV类 音乐类等 等 他的定位也有当初的青少年朋友转 变为城市休闲 亲子同乐 益智趣味 温馨健康的全客层定位 有机健康食品与 进口食品超市 居家软装店 升级版策略 空中花园 升级版策略 职业体验实体店游戏机体验店 小朋友表演舞台 升级版策略 儿童艺术展览馆许愿墙 儿童节目户外直播间 业种业态 各类服饰零售店 25 40岁年轻夫妻喜欢逛的品牌服饰店 儿童服饰 店 可以引进多年龄段品牌的商品 如ZARA与ZARA Kid Esprite与 Kid Home 还有ELLE BALENO等 周边住宅以上班族居多 因此需要引进上班族偏好的职业装零售店 美容美发 瑜伽健身 SPA 药妆店 餐饮娱乐类 以家庭聚餐为主的餐饮商家 类似小肥羊 西湖春天 巴 蜀风等 可以要求商家必须有一部分儿童椅比例 冰淇淋店 哈根达斯 DQ Coldstone 甜品店 西饼零食等 聚会类 别的KTV 钱柜 教育类 幼儿托管 早教 才艺培训 文化用品超市 启路文具 等 儿童写真摄影 儿童理发店 儿童诊所等衍伸服务 银行 移动营业厅 便利店等 营销策略 针对项目的发展与招商 我们需要不断追踪周边消费人群的变化 以及 整个区域的规划与开发进展 做适当的阶段性调整 前期阶段 商场完工时间会先于写字楼 然而在此时本项目仍在施工 将对商场运 营造成影响 而周边地块也在施工 导致项目周边呈现杂乱的景象 不 适合商场营业 此时应以营销宣传Baby Boss和IMAX等初次在深圳开店 的大型主力店为主 造成消费者对本项目的翘首期盼 营销策略 养铺阶段1 2年 以Baby Boss和IMAX等陆续重磅开幕 造成项目的轰动 进而带动其它 商铺的营业额 并且以各类好玩的公共空间与主题店进行活动营销与宣 传 造成话题 吸引眼球 经营阶段3 6年 此阶段Baby Boss和IMAX的影响力将扩展到全深圳市 营业情况应持续 上扬 各商家经过适当调整 也都进入最佳状态 此时乃是经营收益以 及提升资产价值的最佳时刻 调整阶段7 9年 此阶段项目周边的儿童陆续成长 已逐渐脱离童稚年龄 进入青少年 儿童主题将逐渐失去吸引力 然而此时 周边金融商圈已进入成熟期 白领与金领将成为消费主力 此时要逐步进行战略调整 做商铺更新 逐步向方案二演进 商场定位 方案二 商场定位 方案二 宝德投资管理咨询 杭州 有限公司 深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告 深圳是一个不断创新的城市深圳是一个不断创新的城市 深圳 正在转型深圳 正在转型 深圳是个不断创新的城市 早在1979年改革开放 来了第一批的先行者 他们在这里筚 路蓝缕 开疆辟土 1992年新一代的冒险者与开拓者来到了深圳 他们年轻 有 冲劲 在努力了一段时间后 他们成为这个城市的领袖人物 他们来此寻找机会 也在这里找到幸福 他们明白生活的艰 苦 也喜爱到了追逐成功的乐趣 他们更拥有让自己享受生 活的能力 他们有的拥有好的良好的教育背景和文化素养 有的则有丰富的人生体悟和经验 他们工作认真 尽情享 受 喜欢新奇 刺激和创新 他们富有 但不炫耀奢华 他 们有自己的个性和品味 喜欢多元文化 不盲从流行 他们 是这个时代的新贵 商场定位 营销理念 未来 入驻后海湾金融中心的企业 都将带来大批的白领与金领高 管 带来更多的新贵 这些新贵专业专注 不喜欢盲从 不喜欢炫 耀的奢华 他们喜欢新奇 刺激和创新 他们有自己的个性和品 味 喜欢多元文化 与本项目强调顶级的5A甲级写字楼 和强调专业的FPS写字楼相匹配 本项目将专业消费 精致品质 时 尚个性 创新创意 和文化消费的 新生活做为吸引新贵的最佳定位 商场定位 目标消费群定位 深圳主要人群中最具消费力的客群 30 40岁青年 白领与金领 本项目以及周边写字楼内的上班族 周边社区内的部分 收入偏中上的居民 形象定位 专业精致 时尚创意 文化生活 市场定位 中偏高档 功能定位 集购书 文化消费 休闲 综合于一体的创意体验场所 满足了 现代人生活的多元需求 规模定位 60 000 主力店 Fast Fashion ZARAZARA 经营战略 Fast Fashion H MH M 主力店 诚品书店 主力店 无印良品无印良品 主力店 专业户外用品店 主力店 名车展厅 主力店 聚会型KTV 升级版策略 新商品体验店 升级版策略 互动体验与客制化 升级版策略 电信手机体验店 在零售服饰类 在着装上 我们主要走职业路线 正装路线 同时兼 顾一定的性感休闲和party路线 精品饰品类 在饰品礼品上我们选择的是精品 精致 时尚路线 我们不要最贵的奢侈品 但我们的精品店是时尚潮人 的不二选择 是最有设计感 最有时尚感的 业种业态 名牌服饰副牌 怀旧咖啡厅 老电影 老音乐 驴友餐厅 约会圣地 浪漫餐厅 六 人晚宴 一方山水 家乡的水土 5 其它业种业态 欧米茄 SWATCH等手表旗舰店 HOLA与生活工场等家居软装店 化妆品 保养品 药妆 比如FANCL无添加 欧舒丹 Duchy Originals The Body Shop 健身中心 专业舞蹈培训 瑜伽 美容美体 整形等人气知名专业机 构 业种业态 业种业态 各式新概念餐饮 混搭料理 各国料理 人气咖啡店 一茶一坐 新 概念火锅 忍者居新概念日本料理 新概念素食餐厅 滋味堂民间瓦缸煨汤馆等等 有机食品 养生料理 商务宴请 会餐 营销策略 本方案的实施 与周边金融商圈的发展息息相关 因此需要不断追踪周边消费 人群的变化 以及整个区域的规划与开发进展 如在金融商圈发展日渐成熟 期 可直接进行本方案 如金融商圈发展有迟滞 可先发展方案一 再逐步调 整为本方案 养铺阶段1 2年 以文化书店 公共设施和主题店的陆续入驻造成话题 逐渐带来商圈转型的印 象 并且以各类好玩的公共空间与主题店进行活动营销与宣传 造成话题 吸 引眼球 经营阶段3 6年 此阶段各商家经过适当调整 陆续符合项目定位与最佳状态 此时乃是经营收 益以及提升资产价值的最佳时刻 调整阶段7 9年 此阶段项目周边的金融商圈应已发展成为深圳的主要商业中心区之一 此时要 逐步进行战略调整 做商铺更新 逐渐将国际顶级品牌的副牌更换为主要品 牌 提升商场形象与档次 并进入高价值收益期 规划设计与工程建议规划设计与工程建议 宝德投资管理咨询 杭州 有限公司 深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告深圳南山商业中心后海湾项目市场定位报告 土地性质规划 C 01 C 02 C 04 C 05 C 06 C 07 C 08 用地编号用地性质地块面积建筑面积方案容积 覆盖 建筑高 G 01C1 C2 C3 C43827 307600019 985 90200 G 02C1 C2 C3 C44641 836230013 485 90150 G 04C1 C2 C3 C43477 264600013 295 100150 G 05G1 S21440 76 G 06C1 C2 C3 C43441 143760010 995 100120 G 07C1 C2 C3 C44187 794800011 585 90120 G 08C1 C2 C3 C44152 61371008 985 90100 合计25168 6930700012 2 合计 不含公共绿地 23727 9330700012 9 工程条件分析 对于深圳地块施工条件的初步看法 1 地块周边道路系统良好 交通顺畅 有利于施工期间的各项工作动线安排 2 依临近地块地质探勘报告显示 目标地块为填海形成 由于其填海材料最 深处近10米且含有较多的建筑垃圾 而建筑垃圾中通常含有的混凝土块 废木料 废钢筋等很可能会影响基桩及地下挡土设施的施工 如没有在设 计及施工前清楚了解地块回填材料情况并处理好 很可能在施工期间造成 较大的工期及工程成本的影响 3 具分析 目标地块距将完成的地铁隧道仅18公尺 由于地铁隧道应会在地 块地下室开挖前完成 地块开发商将面临对完成的地铁隧道进行保护的责 任 隧道保护工作所造成的费用会是多少 将取决于地块地下室开挖的深 度 实际的地质状况和深圳地铁公司的态度 但一旦需要保护 费用将会 不小 4 填土高度超过外围道路两米多 按照正常的规定 填土高度不能超过外围 道路60公分 如届时被要求达到标准 将会增加多余的开挖与成本 工程分析建议 1 对于地块进行地质钻孔探勘 另外 对于地块上的回填材料进行5至10点的 挖掘机挖掘勘察 以确定地块土质及回填材料状况 2 在地下室开挖深度确定后 立刻与当地地铁公司沟通 以了解是否需对地 铁隧道进行保护及保护方法与保护程度 设计条件分析 1 目标地块邻近保利剧院 世界大学生运动会分会场 F1赛艇会场 且在设 定为各企业总部云集的金融中心区 绝对有条件也存在必要性设计为地标 型建筑 2 天利大厦 海岸城与保利广场二楼有空中平台连结 建议本项目亦与该平 台在空中连结 将有利于引导西面消费者到达本项目 3 地铁站在项目西北侧180米处 与地铁站连结对于本项目的写字楼与商场均 有极大的帮助 然而180米的距离不易连结 成本也较大 需与相关职能部 门研究地铁站点位置与体量 出口 周边地块地下规划后 审慎评估分析 土地性质规划 C 01 C 02 C 04 C 05 C 06 C 07 C 08