郑州低密度住宅项目市调.doc

郑州低密度住宅市场调查（调查时间：5月24日26日；调查人：毛逸飞）一个案调查【龙湖板块】1.龙泊圣地项目地址： 泰山路与商业路东项目规模： 占地5000亩，建筑面积150万产品形态： 目前在售为四期A/B组团，包含滨湖联排及双拼别墅主力面积： 联排240280,双拼160190 小高层：54/90/130销售价格： 别墅：约1200013000元/ 小高层：报价6000元/起,特价房优惠后约5000元/。营销进度： 尾盘销售，仅剩余少量房源，别墅约剩30套。推广主题（SLOGAN ）：中国人的别墅精神项目观感：本案属于龙湖片区早期的别墅项目，知名度较高。项目规模巨大，地理资源较为优越，拥有较大的天然水域，绿化率很高，植被茂盛，但环境相对比较原生态，精致程度不足，比较粗放。在售别墅双拼面积较为紧凑，总价相对较低；联排位于湖边，亲水性强。但建筑形态比较陈旧，缺乏特色和美感。2.富田兴龙湾（大爱城）项目地址：郑新路与春兰路西500米项目规模：占地512亩，建筑面积约48万产品形态：多层洋房、电梯洋房、小高层、高层、联排别墅、双拼别墅 目前在售为洋房、电梯洋房部分，新推4栋电梯多层和洋房；主力面积：前期以 86两房91/107/151三房为主，新推房源140160 别墅：207366销售价格：多层均价5100元/，洋房700013000元/；别墅暂未销售营销进度：目前新推4栋7层电梯洋房，面积85195销售政策：认筹“1万抵2万”开盘时间未定推广主题（SLOGAN ）：龙图腾、万物兴项目观感：项目整体风格简洁、稳重，有一定品质感。项目自身具有较大面积的商业配套，利用商业街的形式将洋房/高层区与别墅区实现分割，利于保证未来别墅区的品质和管理。 目前推出的电梯多层/洋房皆为砖混结构，优惠较为复杂，力度较大。本案推广由零点星换为大智之后，推广力度较大，以全新的形象出街，前后反差剧烈，比较吸引眼球。3.正商红河谷项目地址：老107与绕城高速南500米项目规模：占地500亩，建筑面积50万产品形态: 双拼、联排别墅、5.5F洋房、7F电梯洋房、高层等；洋房在售10栋，5栋临河；主力面积： 别墅：200250;洋房：126-170；销售价格：洋房均价约7200元/；别墅约15000元/营销进度：5月19日电梯洋房开盘销售政策：按揭1%（一次性3%）+团购5%推广主题（SLOGAN ）：南环边原生态情景墅区项目观感：依托原有的坡地、溪谷地形，营造出坡地湿地公园，自然条件尚可。项目建筑西班牙风格鲜明，但精细感不足。目前其营销中心前的107正在拓宽改造，周边环境比较杂乱。4.国瑞城项目地址：107与祥云路交汇处向东1600米。项目规模：占地约724亩，建筑面积约120万产品形态: 别墅为双拼及联排，小高层/高层等， 现力推国瑞雅士苑主力面积：小高层：94/133/162；别墅：331489销售价格：小高层均价4600元/；别墅1100014000元/。营销进度：5月26日4栋高层认筹销售政策：一次性优惠1%，按揭无优惠；新房源认筹“1万抵2万”。推广主题（SLOGAN ）：京派地产，国韵流传 项目观感：本案以京派地产切入市场，比较高调；营销中心及体验区比较大气（包括沙盘制作等），建筑风格简洁、厚重，品质感较强。别墅产品利用坡地地势设计，南向4层，北向3层；全框架、框剪结构；号称距离市区最近的高端低密度住宅项目。【惠济板块】5天地湾项目地址：花园路、英才街交汇处项目规模：占地约335亩，建筑面积44万产品形态: 联排别墅、叠拼别墅、小高层主力面积：联排别墅280320;叠拼230260；小高层86140销售价格：叠加348378万元/套；联排590730万元/套；洋房74008500元/营销进度：小高层推出4栋；别墅共150多套，销售约1/2销售政策：按揭优惠3%，一次性优惠5%推广主题（SLOGAN ）：天地所藏惟此湾项目观感：本案位于北大学城周边，地块由住宅、商业、教育等组团组成。推广力度较大，在郑州北区具有一定的影响力。距离市区较近,地理位置优越；大型商业的配套，对生活价值的拉升较大。其建筑风格简洁，红褐色为主，略显陈旧，缺乏美感，景观规划一般。 别墅产品面积较为紧凑，比较适合别墅客户中的初、中级客户。其叠拼别墅上叠户电梯独立入户，但因其结构形态，品质感不高，有较大的市场抗性。6.怡丰森林湖项目地址：天河路北段项目规模：占地650亩，建筑面积约50万平米产品形态: 联排别墅、电梯洋房、小高层、高层主力面积：联排别墅240/257/267/352；电梯洋房88180； 小高层：88/89；高层：85/125/129/138销售价格：小高层精装修8000元/；洋房约8500元/；高层约6000元/；营销进度：目前有少量别墅，推精装修小高层，及3期2栋高层销售政策：优惠约5%推广主题（SLOGAN ）：有一种生活叫森林湖项目观感：该项目依托临近东湖及黄河湿地等作为最大的卖点，主打生态概念。经过几年时间的打造，森林湖已经成为北区别墅的代表之一。西班牙建筑风格，清新靓丽。建筑局部细节处理比较细腻，美感较强。景观打造的相对比较成功，不仅具有审美价值，同时注重景观和生活的嫁接，比较具有亲近性。项目中低端产品面积比较紧凑，总价控制较好，产品线丰富。目前临街商业已经初现，但周边生活配套几乎没有，交通方面无公交线路，生活氛围较差。7.思念果岭山水（5期悦庄）项目地址：北四环与江山路交叉口项目规模：共5400亩产品形态: 联排别墅、双拼别墅、电梯洋房等主力面积： 3期别墅剩2栋，620/580（尚有临水地块未动工，据称规划还未定）；洋房58一房、7090两房、115/116三房 5期悦庄：合院别墅、双拼别墅 面积：合院308/319/328，双拼370/380销售价格：合院1300015000元/，双拼价格未出营销进度：5月12日开盘，共推28套，据称售16套；推广主题（SLOGAN ）：不再做别墅观赏者，邂逅山水果岭秘境项目观感：思念果岭山水项目规模巨大，启动年代较早，依托原黄河大观景点及黄河湿地的优越自然条件，在郑州具有较高的知名度和较大的影响力。项目规划业态十分丰富，以旅游度假、休闲作为立足点，建有高尔夫球场、高档酒店等高端配套，是别墅客群的重要选择目标之一。悦庄作为本案的5期，位于高尔夫球场南部的坡地，紧邻球场，位置相对优越，依托起伏的天然坡地和活水溪流，打造的亲水别墅组团，品质感较强。8天地山水间项目地址：迎宾路三所东500米项目规模：占地250亩产品形态: 联排/双拼别墅，后期会有洋房、小高层；主力面积：351/368/389/404/600/1000销售价格：未出营销进度：目前为咨询阶段，北京今久广告接手推广，欲改名迎宾路3号，售楼部附近已打出；营销中心周边将会重新包装。销售政策：未出推广主题（SLOGAN ）：新推广尚未出街，预计朝龙脉、尊贵方向演绎。项目观感：项目所在区域作为早期的别墅区，具有一定的号召力；紧邻三所，地段和周边环境及交通条件较好。项目突出营造尊贵感觉，设置有约18亩的豪华会所区域，营销中心即为未来的会所的一部分，装修奢华，以富丽堂皇的欧式风格为主。别墅以城堡式布局作为一大特点和卖点，营造绝对尊贵、私密的感觉。单套别墅面积相对较大，配置有电梯，业主地下停车后可乘电梯直接入户。车库配比较高，每家最少两个车位，最多七个。北京今久广告接手后正在进行全新的包装和推广准备，推广物料尚未到位，售楼部门前仅做了少部分的包装展示。9.天伦庄园项目地址：惠济区政府正对面项目规模：占地600亩，建筑面积约48万平米产品形态：英伦风格，联排、叠加别墅、洋房 面积：叠加190270,双拼380销售价格：暂无销售进度：目前一期已经售完；正在更新沙盘，二期预计7、8月份认筹推广主题（SLOGAN ）：世袭制、庄园群项目观感：项目位于惠济区政府正对面，地理位置优越。以英伦庄园的概念推广，调性较高，产品具有双入户、下沉式庭院等特征，但建筑风格颜色显得相对陈旧，加之叠拼等产品形态，导致项目整体品质感一般。【郑西板块】10.洞林湖新田城项目地址：洞林湖畔（中原西路与新田大道）项目规模：17000亩，建筑面积：380万产品形态：双拼别墅、联排别墅主力面积：187/222/277/320/409（一期A区）；459/580（二期C区）销售价格：联排别墅1200013000元/，洋房5500元/销售进度：首期24套别墅（有预售证）推广主题（SLOGAN）:山水美地 国际城邦项目观感：本案依托洞林湖山地自然生态资源、洞林寺人文资源等进行开发。项目规模巨大，分为六大板块，包含居住、商业、度假、教育、农业、医疗等六大业态，几乎是再造了一座功能齐备的小型城市。由于位置偏僻，外在配套几乎没有，完全依靠开发公司自建。内部高档酒店（法国皮埃尔）、商业街、大型商业、学校（一中初中部、北大附中、洞阳国际学校等）、赛马场（马会）等一应俱全。以现代观光/体验农业、旅游度假等为带动，是一片独立而纯粹的田园生活区。11清华大溪地（2期波西塔诺）项目地址：中原西路与商隐路交叉口项目规模：住宅面积约300万产品形态：联排别墅、叠拼别墅、电梯洋房、高层 面积：别墅280350，洋房：90/126；销售价格：一期洋房3510元/起；6层洋房4400元/；8层4100元/；销售进度：二期认筹中销售政策：别墅“5万抵20万”、洋房“1万抵5万”推广主题（SLOGAN）：城市文化度假区项目观感：本项目临中原西路和郑上路，交通比较便利，规模巨大，集商业、居住、文化、办公、娱乐、度假六大产业于一体，商业配套面积约200万平米，包含奇域商业公园、大型会议中心、星级酒店、巨幕影视城、游闲购物中心、高端写字楼等业态，是以游闲生活为开发理念的大型城市综合体。住宅部分建筑面积约300万平米，西班牙建筑风格，产品形态丰富，包含别墅、洋房、小高层等，以多层洋房为主；相对于其他低密度住宅项目，本案规划有较多的普通住宅，在客群层次上可能会相对弱于以别墅为主的项目。二市场综述：1.低密度住宅市场发展迅速，投放量激增。随着郑州市区框架的拉大，在市政规划刺激之下，具有土地优势及自然资源优势的周边区域成为低密度住宅的投放重点，项目数量众多且单个项目体量较大（多在500亩以上，甚至上万亩），整体投放规模增长迅速。2.依托资源优势，板块化趋势明显依托天然谷地、天然水域、湿地资源等先天的优越自然资源，成为提升项目价值的重要支撑，并逐渐形成了惠济黄河湿地板块、龙湖板块、郑西宜居教育城板块等低密度住宅集中区域，有助于形成集聚效应。3.建筑风格鲜明，异域风情为主从建筑形态来看，主要以异域风情为主，西班牙（地中海），英伦、意大利等风格悉数登场，建筑的细节处理更加注重。4.主力供应面积段集中，需求趋同目前市场主力供应产品以190240经济型别墅和260400实用型别墅为主。400以上户型比重较少。经济型别墅一般以叠加、叠拼、联排等形式出现；实用型别墅一般以联排、双拼为主。从主流户型面积来看，客户需求仍以实用性需求为主，总价是其考虑的首要因素之一。5.产品创新与雷同并存主流在售项目在产品上都有或多或少的产品创新，同时，产品亮点也趋向雷同。如利用坡地设计的“前二后三（层）”结构、下沉式庭院、叠加别墅上叠电梯入户等，包括建筑风格在内，在创新的同时，也被越来越多的项目借鉴。6.业态复杂，功能完备的大型综合体不断出现在打造低密度住宅的同时，一些以休闲度假为导向，规模巨大、业态构成复杂，配套相对完善的大型综合体项目逐步增多。从早期的思念果岭山水到现在的洞林湖新田城，都是此类项目的代表。林溪湾项目的优劣势分析项目优势：1.高起点的规划，纯正的西班牙风格建筑，极具建筑美感，不仅在低密度住宅项目中独树一帜，且与红河谷等同风格