2014年总结与展望之政策篇：自下而上”救市”不怠 ,2015年政策宽松稳定.docx

自下而上”救市”不怠 ,2015年政策宽松稳定文/克而瑞研究中心2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后，后续仍会有稳增长政策跟进，信贷环境将维持宽松。2014年回顾今年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅。一、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调，有效抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。二、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房一季度我国GDP增速放缓至7.4%，经济下行压力已经显现。为防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。三、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化“金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房者的观望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡，土地延拍、流拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权，又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。四、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同时放眼全国，三季度的GDP增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济不能承受之重。国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，加之开发商的主动自救，以价换量、积极营销，最终“银十”镀金，加速房地产市场回稳筑底进程。随后，11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力，前期积压的需求出现集中释放，助推房地产行业在11月份再接再厉，商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。2015年展望房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。一、政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出 根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计明年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。值得一提的是，一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言，限贷放松的效果远远大于限购取消，但对于一线城市，其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，受限购所制，大量实际需求被长期抑制。假若限购取消，需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮，对房地产市场健康发展相当不利。并且，就当前一线城市的楼市来看，成交反弹力度最大，供求关系基本平衡，并无取消限购的必要。二、整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素受整体经济下行压力，预计明年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看，11月份，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.4%，创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态，为降准和降息打开了操作空间。但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。附表：2014年各地方自主出台房地产调控政策一览日期城市主要内容4月8日佛山市公积金贷款额度上限提升4月17日天津市停办蓝印户口4月22日无锡市购房60平方米以上，本人、配偶和未成年子女可落户4月28日南宁市广西其北部湾区域居民可按照南宁户籍居民在南宁购房4月29日成都市购房90平方米以上，且缴纳社保满一年方能落户5月4日六安市公积金贷款额度上限提升5月5日铜陵市公积金贷款额度上限提升，首付比例下降，给予1%购房补贴5月7日郑州市担保机构可为申请个人住房贷款的借款人提供保证5月16日扬州市购房者可提取本人、配偶和其他直系亲属的公积金5月25日宣城市公积金贷款额度上限提升5月26日芜湖市二手房贷款贴息，并上调二手房住房公积金贷款额度5月29日海口市购房120平方米以上可落户5人6月16日芜湖市给予高校毕业生购房者契税补贴和安家费6月16日郑州市全市100多座楼盘可申请最高70万元的组合贷6月20日呼和浩特市取消限购6月30日北京市二套房公积金发放对象由以前城镇居民人均住房面积低于29.4平方米（不含）的缴存职工家庭扩容至低于31.31平方米（不含）的缴存职工家庭。6月30日广州市放宽公积金申请条件7月3日蚌埠市公积金贷款额度上限提升7月10日济南市取消限购7月14日长沙市取消限购7月15日南昌市部分区域取消限购7月15日厦门市岛外取消限购7月16日河北省购房契税部分减免或全部减免7月19日长春市取消限购7月21日苏州市90平方米以上取消限购7月22日衢州市取消限购7月22日武汉市2002年以后毕业的本科及以上学历者，提供1个月社保证明，即可在中心城区买房；外地人只要缴过社保，即可在新城区买房；140平米以上购房不限购。7月23日海口市取消限购7月24日成都市取消限购7月25日天津市只要是天津户口，便可贷款购买第三套住房，首付需六成；非天津户籍可购买二套房，首付六成7月26日西安市60平方米以下住房取消限购7月26日无锡市90平方米以上取消限购7月28日石家庄取消限购7月28日杭州市主城区140平方米以上取消限购，非主城区完全取消限购7月28日徐州市取消限购7月29日温州市取消限购7月30日宁波市90平方米以上取消限购7月31日青岛市对黄岛区、城阳区(含高新区)住房放开限购，对黄岛区、城阳区144平方米以上住房放开限购8月1日合肥市取消限购8月1日金华市取消限购8月1日太原市取消限购8月1日广西省取消限购8月1日成都市首次购买自住商品房给予3%财政补贴8月1日绍兴市取消限购，贷款时不考虑购房贷款次数，放宽公积金贷款8月5日包头市房交会期间购买首套房契税全免，二套房契税减半8月6日长沙市90平方米以下取消限购8月6日佛山市限购对象从以“家庭”为单位调整为以“个人”为单位8月8日福建省一、合理引导住房消费，二、实行分类调控，三、落实差别化住房信贷政策，四、优化市场发展环境，五、推进保障性住房建设，六、鼓励开发绿色住宅，七、完善土地供应机制，八、加强市场分析监测8月9日郑州市取消限购8月10日长春市公积金可按月提取还公积金房贷8月11日东莞市取消限购，优化住房公积金贷款政策8月11日昆明市取消限购8月11日湖南省政府回购普通商品房用于保障性住房，异地购房者可申请公积金能贷款8月11日嘉兴市控制房地产开发用地供应总量、供应时序和供应结构，并逐步取消保障性住房、拆迁安置住房实物建设。鼓励通过货币补偿方式实施安置，或通过收购商品住房进行实物安置8月18日哈尔滨市取消限购8月20日江西省落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例;支持商品房库存较大的城市收购符合条件的商品住房作为保障房和棚户区改造安置住房房源8月26日海口市按购房面积实施差别化入户，60-90平方米落户2人，90-120平方米落户3人，120平方米以上落户5人8月26日宁夏回族自治区一、取消限购，二、合理控制土地放量，三、有序调整建设规模，四、鼓励引导团体购房，五、拓宽实物安置范围，六、金融支持住房消费，七、实施差别化税收政策，八、支持普通住房建设，九、优化环境规范市场8月28日西安市取消限购8月28日杭州市主城区140平方米以下取消限购8月28日贵阳市取消限购8月29日湖州市购房144平方米以下契税全额补贴8月29日无锡市取消限购9月1日深圳市租房及其它住房消费可每月提取，降低公积金提取门槛9月1日济南市将公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公租房，原廉租房租金补贴改称为租赁住房补贴9月1日青岛市市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房取消限购9月2日四川省推进公租房、廉租房并轨，建立统一的公租房制度9月3日兰州市取消限购9月9日上海市规划15个市级商业中心9月10日福建省降低普通商品住宅标准9月12日沈阳市取消限购9月12日无锡市公积金贷款额度上限提升9月15日金华市公积金贷款额度上限提升9月15日湖北省一、加强市场分类调控二、支持合理住房消费三、改进住房供应方式四、发挥金融和住房公积金支持作用 五、促进房地产业转型发展 六、营造良好市场环境 9月15日上海市首次对群租治理范围作了明确9月15日湖北省购买首套住房，房贷利率最高可打7折9月16日黄冈市购买首套房，财政给补贴;外地人城区买房，开发商出2年的小车过境费;公积金贷款首付比例降低，贷款年限增长10月1日河南省购买首套住房，房贷利率最高可打7折，结清贷款者购房再申请购房贷款按首套执行10月8日北京市购房人根据新的普通住房价格标准纳税。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。10月8日宁波市在甬就业的毕业10年内普通高校毕业生购买144平方米以下的首套住房给予购买补贴，博士额外给予购房贷款贴息10月13日厦门市低收入家庭可提取公积金支付物业服务费10月14日郑州市房屋被征收，可选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿10月17日天津市取消限购，取消“9070”限制，取消“限外令”10月17日武汉市二套房公积金贷款降低首付比例10月19日潍坊市购买首套商品住房或二手房给予契税补贴10月20日南京市江宁、原江浦、六合、溧水、高淳与南京主城户口实现通迁，放宽人才落户政策10月21日长春市缩短公积金缴存年限，提高公积金贷款额度上限10月21日北京市新建4层及4层以上住宅，每单元至少应设置一部无障碍电梯；新建居住区的停车场和车库的总停车位应设置不少于0.5%的无障碍机动车停车位10月23日乌鲁木齐市取消限购10月24日无锡市降低首付比例，还清贷款者可再申请公积金贷款10月27日广州二手房交易营业税，原满五年的普通住房交易免征营业税，将调整为满两年的即可免征。10月28日老河口市可提取配偶，父母，子女的公积金，实现异地互认10月28日西安市取消个人住房公积金贷款担保服务费用，缩短公积金缴存年限10月28日沈阳市异地互认10月29日扬州市还清贷款者在申请贷款按照首套住房贷款政策办理10月29日上海市拒不缴纳个人住房房产税者将欠税信息纳入上海市公共信用信息服务平台管理10月30日苏州市缩短公积金缴存年限，二次申请时首份比例降低，取消住房公积金个人住房贷款担保收费项目10月30日湖南省降低首套房公积金贷款首付比例，恢复省内异地互贷，取消公积金贷款时间间隔10月30日杭州市加大公积金对职工购房的支持力度，加快落实差别化信贷政策，鼓励首套自住房和改善型住房消费需求，加强对土地增值税的征管服务，进一步优化供地用地节奏，加强配套设施规划和建设管理工作，加强房地产市场监督管理10月30日成都市缩短公积金缴存年限，提高公积金贷款额度上限，已结清贷款可再申请，并按照首套房贷款政策执行10月31日石家庄市优化公积金提取流程，降低公积金提取门槛10月31日甘肃省结清住房公积金贷款可再次申贷，实现住房公积金缴存异地互认11月4日济南市缩短公积金缴存年限，实现公积金异地互认11月6日江西省取消限购，降低公积金贷款门槛，提高贷款额度11月7日上海市已结清住房公积金贷款者购买住房按照首套房贷款政策执行11月10日湖北省降低公积金提取门槛11月12日江苏省购买首套住房，当地政府给予相应的优惠；给予建设精装修商品房的开发商部分税收减免11月13日漳州市降低公积金提取门槛11月17日昆明市公积金可用于协助偿还其子女或父母的住房公积金贷款11月18日长沙市可提取公积金用以支付房租11月18日长春市优化公积金提取流程，降低公积金提取门槛11月21日宁波市缩短公积金缴存年限，已结清住房公积金贷款者购买住房按照首套房贷款政策执行，提高首套房贷款额度12月2日沈阳市取消住房公积金个人住房贷款担保收费12月3日青岛市针对不办理住房公积金缴存登记手续；不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续；不按规定办理住房公积金变更、注销登记或者不为本单位职工办理转移或封存、启封手续的单位提出详细的处罚办法12月8日北京市所有参加公租房配租的家庭都将实行“大摇号”，12月11日湖南省凡购买预制装配率达到30%的产业化商品房项目的消费者，可享受首套房购买政策，可异地申请住房公积金贷款，公积金贷款首付比例20%。12月15日惠州市公积金取消担保、房屋保险作为公积金贷款的保证方式12月15日北京市入住公共租赁住房后，经房屋产权单位同意后，可与同套型其他承租家庭调换配租住房。，家庭结构发生变化的，可申请调整配租住房改善居住困难12月18日南昌市南昌市城区存量住房(俗称“二手房”)交易计税价格评估系统评估值下浮比例调整为10%12月22日东莞市规定了新版合同，区分了预售合同和现售合同两个版本，为解决可能出现的纠纷提供有效的合同依据；同时取消了买方存、房管部门存、开发企业存等字样。有利于有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益附表：2014年国家出台房地产调控政策一览日期主要内容3月5日针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。4月24日央行宣布，决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。6月9日从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。6月19日节约集约利用土地，转变土地利用方式。6月23日申请试点资格的保险公司申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力不低于120%。获得“以房养老”政策试点的地区有北京、上海、广州、武汉等四地，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。7月1日明确保障为原廉租住房和原公共租赁住房保障对象；综合考虑城镇中低收入住房困难家庭及其他符合条件人群的需求科学制定年度建设计划；整合原廉租住房和公共租赁住房受理窗口；完善轮候制度；强化配租管理；加强使用退出管理；推进信息公开工作。7月10日未来银行或实行持牌经营、分类管理；信用错配难度加大，回归代客理财本质；短久期理财产品收益率或下行；不同类型理财收益分化越趋明显。7月24日建立城乡统一的户口登记制度；取消农业户口与非农业户口区分和蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口；建立与统一城乡户口登记制度相适应的教育、卫生计生、就业、社保、住房、土地等制度8月10日加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程。8月12日要求对铁路站场及毗邻地区特定范围内的土地实施综合开发利用，促进铁路站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、铁路运输功能和城市综合服务功能大幅提高，形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制。8月12日取消和下放45项行政审批的项目，取消11项职业资格许可和认定事项，将31项工商登记前置审批事项改为后置审批。另建议取消和下放7项依据有关法律设立的行政审批事项，将5项依据有关法律设立的工商登记前置审批事项改为后置审批。8月13日到2020年，保险深度(保费收入/国内生产总值