(完整版)2012年房地产市场和土地市场分析及2013年市场预判.doc

宏观形势研判及土地拓展思路 集团发展中心2012年房地产市场和土地市场分析及2013年市场预判目 录一、宏观经济形势21、目前宏观经济形势：22、2013年宏观经济基本面判断：2二、近期国家领导人动向31、习近平“南巡”启示32、李克强“新型城镇化”理论33、中央政治局会议加强房地产市场调控4三、全国房地产市场分析61、2008-2012年全国房地产市场分析62、2012年111月全国房地产市场分析63、全国2012年1-11月房地产开发投资74、全国2012年1-11月全国房企购地面积增速75、全国2012年1-11月商品房销售面积及销售额增速86、重点城市20082012年房地产市场量价分析87、重点城市2012年1-11月商品住宅供求情况98、房地产市场总结10四、全国及重点城市土地市场分析111、2008-2012年及2012年1-11月全国土地市场成交分析112、重点城市土地市场分析112-1、重庆土地市场分析112-2、成都土地市场分析122-3、北京土地市场分析132-4、苏州土地市场分析143、土地市场总结15五、2012年1-11月标杆企业拿地分析161、标杆企业1-11月总体拿地情况162、标杆企业2012年1-11月拿地总量及分布城市173、典型标杆企业2012年1-11月拿地情况184、标杆企业拿地总结分析21六、2013年投资建议21第 22 页 共 22 页一、宏观经济形势1、目前宏观经济形势： l 宏观经济运行企稳回升：进入4季度以来，在前期稳增长系列政策作用下，除外需仍旧疲软外，国内工业、投资、消费、财政等各项宏观经济指标均出现明显回升态势，CPI也回升至2%，种种迹象表明，整体经济复苏向好的势头明显。l 货币环境趋于宽松：1-11月，新增人民币贷款7.75万亿，高于去年全年的7.47万亿；1-11月社会融资规模为14.15万亿，比上年同期多增2.6万亿。整体货币环境较为宽松，流动性稳中有升。l 房企资金面明显改善：1-11月，房企到位资金8.6万亿，同比增长14.1%，其中国内贷款增长16.1%，定金及预收款增长20.2%，按揭贷款增长23.7%，房企资金面在销售市场回暖作用下明显得到改善。2、2013年宏观经济基本面判断：l GDP经济增速将温和回升，全年增速预计将回升至8%左右。由于近期大量新项目上马,基础设施投资将获得新的动力；同时,受益于住房销售的回暖,房地产投资正趋于平稳；此外,消费支出仍保持活力；以上多方面因素结合起来将推动明年经济增长的反弹。l 三驾马车外需不容乐观，出口仍是负贡献，消费和投资仍然是经济增长的主要推动力；l CPI通胀将呈现温和走势，预计全年维持2.5%-2.8%，保持在合理范围；l 宏观政策基于未来温和的通胀预期和经济触底温和反弹的判断, 预计货币政策和财政政策仍将保持适度宽松。2013年宏观经济基本面将朝着对房地产行业有利的方向发展。二、近期国家领导人动向1、习近平“南巡”启示l 12月7-11日，习近平上台后的第一次地方视察选在了深圳及广东诸地，释放两大讯息：一是表明新中央领导集体将坚定不移继续推进改革开放；二是表明新中央领导集体将以更大的政治勇气和智慧，敢于啃硬骨头，敢于涉险滩，勇于突破利益固化的藩篱，不失时机深化重要领域改革。2、李克强“新型城镇化”理论l 十七大报告全篇提及城镇化仅为2次，十八大报告全篇提及城镇化多达7次，可以看出城镇化在实现全面建设小康社会的实践中占据越来越重要的地位。l 从克强总理发表的文章和讲话中可以梳理出其执政思路：中国经济必须实现结构调整和转变发展方式，“调整经济结构最重要的是扩大内需”，而“扩大内需的最大潜力在于城镇化”。l 城镇化与房地产调控：李克强曾提出，“中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。l 从李克强的“新型城镇化”理论可以得出结论： 城镇化会成为中国经济转型和持续发展的关键突破口，未来10年中国仍会处于快速城镇化阶段； 快速城镇化将导致每年近1500万人进入城市，并真正成为城市居民，会创造巨大的住房刚需，房产需求仍然会比较旺盛； “双轨制”住房供应体系逐步构建，但 “中国式住房情结”将会使保障房成为一种过渡，加上十八大提出“收入倍增计划”，未来改善性刚需会有较大的市场空间； “高房价抑制城镇化进程”的观点使房地产调控不会出现明显松动，房价大幅反弹的局面不会重演，“量增价稳”是未来市场的主要格局。3、中央政治局会议加强房地产市场调控l 12月4日，中共中央政治局召开会议分析2013年经济工作。会议指出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，有序推进农业转移人口市民化。加强房地产市场调控和住房保障工作。l 住建部部长姜伟新在十八大记者见面会上表示，正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出，房地产市场调控政策目前还不想放松。l 从近期中央表态及领导人讲话分析： 目前楼市调控政策在新的长效政策建立之前，会保持政策的持续性； 从李克强提出“改革是最大的红利”，到习近平将上台后的巡视首站选在深粤改革深水区等一系列举动判断：未来各方面的改革会逐步展开。而持续三年的楼市调控本身已说明，目前市场存在不合理因素，无法用市场完全解决。比如土地财政、收入分配、社会保障、金融体系等，这些因素在短期内难以根本改变，因此决定了房地产调控将在未来仍会继续存在。 新领导班子上台，若房价出现大幅反弹，会产生民怨，也决定了调控政策不会放松。 但同时，房地产行业对整体经济的影响不容忽视，尤其是在外部需求减弱的大环境下，一个稳定健康的房地产行业，不仅有利于刺激内需，也能带动上下游众多周边产业的发展。因此，未来的政策面整体仍将保持稳定。2013年或将出台新的楼市政策（如扩大房产税试点），但对全国房地产市场的平稳运行，应该不会产生大的影响。预计2013年全国楼市量价仍可保持平稳的小幅增长。附表1：2012年各月份宏观经济指标（数据来源：国家统计局）科目2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月工业增加值同比增幅11.4%11.9%9.3%9.6%9.5%9.2%8.9%9.2%9.6%10.1%社零总额同比增幅14.7%15.2%14.1%14.5%13.7%13.1%13.2%14.2%14.5%14.9%固投累计同比增幅21.5%20.9%20.2%20.1%20.4%20.4%20.2%20.5%20.7%20.7%房投累计同比增幅27.8%23.5%18.7%18.5%16.6%15.4%15.6%15.4%15.4%16.7%财政收入同比增幅13.1%18.7%6.9%13.1%9.8%8.2%4.2%11.9%13.7%21.9%进口同比增幅40.0%5.3%0.2%13.0%6.1%4.6%-2.6%2.4%2.4%0.0%出口同比增幅18.4%8.9%4.9%15.3%11.3%1.0%2.7%9.9%11.6%2.9%PPI指数0.0%-0.3%-0.7%-1.4%-2.1%-2.9%-3.5%-3.6%-2.8%-2.2%CPI指数3.2%3.6%3.4%3.0%2.2%1.8%2.0%1.9%1.7%2.0%PMI指数51.0%53.1%53.3%50.4%50.2%50.1%49.2%49.8%50.2%50.6%三、全国房地产市场分析1、2008-2012年全国房地产市场分析2008-2012年全国房地产市场宏观数据全国房地产市场数据20082009201020112012年1-11月房地产开发投资（亿元）3058036232482676174064772房屋施工面积（万）27400319600405500507959556658房屋新开工面积（万）98000115400163800190083162413土地购置面积（万）3700031906410004097331638土地成交价款（亿元）/999280496594房屋竣工面积（万）5900070200760008924467006商品房销售面积（万）620009371310430010994691705商品房销售额（亿元）2407143995525005911953526商品房销售均价（元/)38824695503453775837商品房待售面积（万）1862619947234232719433567（本表数据来源国家统计局）2、2012年111月全国房地产市场分析全国房地产市场数据1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计房地产开发投资（亿元）543154964908637883976164691473586583714364772房屋施工面积（万）394901409221427187451364475614489216511657525377538149556558556658房屋新开工面积（万）20049198971452218391195211152519035120741177815621162413土地购置面积（万）468431751798387540111439464224091626397931638土地成交价款（亿元）10445112717948213959645094538326594房屋竣工面积（万）1009477864416501059535349599559647750938967006商品房销售面积（万）7004823563237290111128629882211026103021296291705商品房销售额（亿元）414545273749451163825385531263435947722553526商品房销售均价（元/)59185497592961885743624160215753577355745837商品房待售面积（万）3052630122303083074031408316673195732670330483356733567（本表数据来源国家统计局）3、全国2012年1-11月房地产开发投资2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。4、全国2012年1-11月全国房企购地面积增速1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。5、全国2012年1-11月商品房销售面积及销售额增速1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。6、重点城市20082012年房地产市场量价分析住宅销售面积2008年2009年2010年2011年2012年1-11月北京896188312299601187重庆12522436223715441946长沙513103113281110797 窗体顶端成都5241258837673811苏州3919405176071136无锡343698603349451 窗体底端（本表数据来源中指院）从北京、重庆、长沙、成都、苏州、无锡5个城市近几年的成交面积来看，几个城市除了长沙，在今年的成交量都反弹较为明显。住宅销售均价2008年2009年2010年2011年2012年窗体顶端北京1126713570179691762718510重庆39984310594368016744长沙39094117457456426099成都52475179782591637542 窗体顶端苏州6807745199231108510665无锡55176366784884417624 窗体底端窗体底端（本表数据来源中指院）从成交均价来看，北京、长沙在2012年的成交均价有所上升，而重庆、成都、苏州、无锡的成交价格都有所下降，其中无锡、成都价格下降较为明显。7、重点城市2012年1-11月商品住宅供求情况科目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计重庆销售面积761232441801801901761831811852291947批准上市面积494119918217520913322430117601689成都销售面积295083638565881008254112811北京销售面积425287871181411381541231061401188批准上市面积11329864841041007114610494908苏州销售面积38761231051461541261509856621134批准上市面积7191036739584965903260589无锡销售面积142754426059544748470452批准上市面积32018434741533172440372长沙销售面积464354595482748987970685批准上市面积3721521256599611031011620826（数据来源中指院）重庆从今年3月开始成交量大幅上升，从3月-11月成交量基本维持在高180万方/月，与每月的供应量基本持平。北京从今年1月开始成交量逐月上升，全年基本呈现去化大于供应，进入去库存化时代。苏州从今年1月开始成交量大幅上升，每月的成交量都远大于当月的供应量，全市存量5.2月即可售馨，进入供不应求的市场。8、房地产市场总结 从宏观来看，今年新开工面积要低于去年，今年1-11月新开工面积呈递减态势，随着成交量的进一步加大，未来供应减少，房价上涨空间仍然存在。 从商品房销售来看，今年全年销售面积将比去年略有上升；今年商品房成交均价却比去年有所上涨，价格上涨的幅度要大于销售面积的上涨幅度，这说明未来整个房地产市场将维持缓慢向上的格局。 从北京、重庆、长沙、成都、苏州、无锡这几个城市的成交量来看，今年总成交量基本都已回到2010年的水平，甚至超过2010年，大部分城市今年销售量反弹上升明显。四、全国及重点城市土地市场分析1、2008-2012年及2012年1-11月全国土地市场成交分析全国房地产市场数据20082009201020112012年1-11月土地购置面积（万）3700031906410004097331638土地成交价款（亿元）/999280496594土地地面成交均价（元/）243719642084（数据来源：国家统计局）从土地购置面积来看，2010年以来成下降趋势，但从土地成交价格来看2011年相较2010年下降较为明显，今年与去年相比略有回升基本持平。1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计土地购置面积（万平方米）468431751798387540111439464224091626397931637土地成交价款（亿元）10445112717948213959645094538326599土地地面成交均价（元/）22281609150720492046274520762112278520902085（数据来源：国家统计局）从上表来看，今年111月，土地购置面积从下半年开始明显开始增加，土地地面成交均价略有上升。2、重点城市土地市场分析2-1、重庆土地市场分析重庆窗体顶端土地宗数 (块)窗体底端建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交土地均价(元/)成交楼面均价(元/)平均溢价率土地出让金(亿)2008年643541050274392610.5%97 窗体底端2009年8973222145216172422.5%3822010年109102321454339206923.6%4442011年917581797636526658.1%483 窗体底端2012年817681652464021717.8%359重庆1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计土地宗数 (块)711420326686578建设用地面积(万)171573221017135578504070743规划建筑面积(万)76225984194060135145881091981597成交土地均价(元/)11827213032774868713011263422743723869408084784707成交楼面均价(元/)273014881079244030282450172523542219169730092190平均溢价率9%0%0%3%1%1%2%6%36%14%21%土地出让金(万元)20.9 窗体底端33.510.6102.312.214.823.334.119.618.659.7349.8（数据来源：中指院）重庆商住用地成交面积从全年来看，呈现逐月上升态势。1-8月份土地市场溢价现象较少，基本以底价成交，而进入9月份以来，土地市场成交活跃，溢价现象频现，11月份则更为火爆，平均溢价率达到21%。 2-2、成都土地市场分析成都窗体顶端土地宗数 (块)窗体底端建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交土地均价(元/)成交楼面均价(元/)平均溢价率土地出让金(亿)2008年2220034821456663.2%43 窗体底端2009年8342314426703185037.2%2842010年11157619766507189637.1%3752011年714321533627617609.9%271窗体底端2012年6734513587920201317.9%273成都1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计窗体顶端土地宗数 (块)窗体底端211434774831366建设用地面积(万)2753211413385412401850340规划建筑面积(万)10133581553813115740159671721336成交土地均价(元/)1630425614953155155665904970037433120981411053997929成交楼面均价(元/)4326673929389019172644238823073058376915732017平均溢价率0%2%7%12%25%40%13%53%18%23%20%窗体底端土地出让金(亿)4.422.431.821.47.334.737.59.248.625.227.0269成都今年2月出现了一次较大规模的住宅供地，3月份以后商住用地成交呈增长态势。成都进入今年以来，商住用地市场火爆，成交溢价现象常见，特别是进入下半年以来，土地溢价现象明显，11月平均溢价达20%2-3、北京土地市场分析北京窗体顶端土地宗数 (块)窗体底端建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交土地均价(元/)成交楼面均价(元/)平均溢价率土地出让金(亿)2008年6161611977317376931.8%451窗体底端2009年776251234113065724114.4%7072010年82768145313845732164.8%10632011年594689301010150889.0%473 窗体底端2012年3224654714515653027.4%357北京1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计土地宗数 (块)14020160130431建设用地面积(万)143201001490105026239规划建筑面积(万)2080025041050220076530成交土地均价(元/平米)620912234-24266-2330015230-14996-1548314614成交楼面均价(元/平米)44834872-9833-66577163-7186-53326592平均溢价率0%0%-31%-50%35%-34%-9%窗体底端土地出让金(亿)8.7838.93024.7802.7875.160158.16040.77349.38北京今年上半年商住用地供应较少，下半年供应增长，而随着市场的回暖，北京土地市场成交活跃，平均溢价在30%以上。11月平均溢价达到9%2-4、苏州土地市场分析苏州窗体顶端土地宗数 (块)窗体底端建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交土地均价(元/)成交楼面均价(元/)平均溢价率土地出让金(亿)2008年141992212503212617.5%50 窗体底端2009年483464286254502595.4%2172010年614036786633390350.0%2672011年764628577624406029.4%353 窗体底端2012年472264587227338913.3%163苏州1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计土地宗数 (块)1004379755041建设用地面积(万)300161113311940280161规划建筑面积(万)000715515156100330313成交土地均价(元/)896-4220293616706336318272114210-4906成交楼面均价(元/)-380022102353448106329063530-2524平均溢价率11%-6%0%5%20%1%9%0%-窗体底端土地出让金(万元)0.260.000.006.743.302.1919.925.9729.0011.610.0078.99苏州上半年供应较少，进入下半年后随着房地产市场成交的火爆，极大增强了各大开发商的信心，而土地市场也随之成交活跃，大型房企纷纷出手拿地。苏州三星地块在九龙仓等七家一线房企的竞争下从楼面价6000拍到900003、土地市场总结 从全国来看，全国土地成交量与去年基本持平，成交价格比去年略涨。 年终将至，一二线城市土地再掀圈地潮，1北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州7地的土地成交纪录不断被刷新。 今年1-11月，特别是进入下半年以来，全国土地购置面积逐月递增，地面成交价格明显上涨。 从北京、重庆、成都、苏州、无锡、长沙等我司已进入城市的土地市场总体成交来看，今年1-11月的土地成交量仍远低于去年的水平，下半年以来，土地市场成交活跃，地王频现，预计在春节前这一段时间土地市场将更加火爆。 从各个城市的的月度土地成交来看，一线品牌开发商加快了土地储备的步伐。五、2012年1-11月标杆企业拿地分析1、标杆企业1-11月总体拿地情况科目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计地块数量（宗）3314202735564646536962461建筑面积（万方）1308 508 490 452 715 1132 971 1357 1245 1585 1128 10892 土地总价（亿）83 71 89 88 114 177 215 314 327 442 306 2226 拿地企业万科、保利、绿地、龙湖、华润、恒大、佳兆业、荣盛、招商、金地、首创保利、绿地、中海、恒大、荣盛、招商、万达保利、绿地、龙湖、华润、恒大、招商、万达、雅居乐万科、龙湖、中海、恒大、佳兆业、新城、招商、万达、雅居乐、旭辉万科、保利、绿地、荣盛、万达、首创万科、保利、绿地、龙湖、恒大、佳兆业、荣盛、万达、雅居乐、首创万科、保利、绿地、龙湖、中海、恒大、佳兆业、荣盛、新城、万达、绿城、旭辉万科、龙湖、华润、中海、恒大、佳兆业、荣盛、招商、万达、绿城、金地、首开、融侨万科、保利、绿地、龙湖、华润、中海、恒大、荣盛、招商、万达、雅居乐、绿城、金地、旭辉、首开、首创、融侨万科、保利、绿地、华润、中海、佳兆业、荣盛、万达、绿城、旭辉、融侨万科、保利、绿地、华润、中海、佳兆业、荣盛、新城、招商、万达、绿城、金地、旭辉、首开从本图可以看出，品牌房企从5月份开始加大了拿地的力度，土地储备量逐月增长。2、标杆企业2012年1-11月拿地总量及分布城市标杆企业地块宗数占地面积建筑面积土地总价2012年销售面积（）2012年销售额（亿）2012拿地建面/2012销售面积2012拿地金额/2012销售金额进入城市万科9475620204661178.81271.5171%37%唐山、青岛、南充、广州、廊坊、合肥、清远、南京、南昌、沈阳、广州、烟台、长沙、宁波、天津、西安、扬州、重庆、成都、杭州、上海、抚顺、昆明、佛山、苏州、贵阳、北京、秦皇岛、深圳、厦门、莆田、长春、中山、宁波、徐州、东莞、大连保利464711095336815.3930.32134%36%武汉、西安、佛山、成都、重庆、沈阳、德阳、包头、北京、上海、长沙、福州、江门、南京、广州、南昌、杭州绿地50382964128420454230%28%盐城、抚顺、广州、常德、济南、大连、营口、上海、重庆、本溪、合肥、大庆、哈尔滨、成都、牡丹江、佛山、淮安、廊坊、南昌、丹东、蚌埠、宁波龙湖33300665182379358.6175%51%西安、沈阳、西安、宁波、绍兴、成都、厦门、泉州、大连、重庆、无锡、杭州、北京、青岛华润1412535179253.7279138%28%日照、抗击、深圳、西安、武汉、温州、成都、北京中海1298258154684.44867.4338%18