▲房地产的概念：房地产是指土地建筑物和固着在土地、建筑物上的不可分离的相关设施及相应的权益.doc

房地产的概念：房地产是指土地建筑物和固着在土地、建筑物上的不可分离的相关设施及相应的权益。房地产包括着物质实体与权益，物质实体是地产权益的载体，房地产拍卖中的房地产是物质实体与房地产权益的综合体。房地产市场是房地产的特征：1、位置的固定性和不可移动性，2、使用寿命的长期性，3、异质性4、影响因素多样性。5、价值高大性6、保值增值性。房地产权属性质分配：1、集体土地上的房地产2、国有土地上的房地产：包括国有划拨土地上的房地产，和国有出让使用权土地上的房地产。房地产市场特征：1、房地产市场是房地产交易的市场，2、房地产市场是区域性市场，3、房地产市场是不完全性市场。4、房地产市场是复杂和需要专业人员提供服务的市场。不动产产权是一个权力束集合。土地所有权指：土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分权力。法律规定是实行行政划拨和国有土地使用权出让双轨制。通过划拨方式取得的国有土地使用权经由政府批准补办出让手续后方可转让。以出让和划拨方式取得的国有土地使用权及其转让、出租抵押等均应依法办理登记。房屋产权的性质：根据房屋产权的性质可分为：国有房产、集体房产、私人房产、涉外房产和其它房产。私人房产分个人所有和数人共有两种。本质房地产的价格分为成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价格。 存在形态房地产的价格分成土地价格、建筑物价格和房地价格。价格运用的目的房地产价格分为买卖价格、租赁价格、抵押价格、典价、保险价格，拍卖价格、课税价格、征用价格。按拍卖过程房地产价格分成底价、起拍家、应价、成交价、期望价。房地产价格影响因素分为一般因素、区域因素、个别因素。房地产拍卖特征：1、房地产拍卖量多价值高、2房地产拍卖法律性、政策性强3、房地产拍卖繁琐、复杂、时间长。4、拍卖结束后续工作多。下面规定不可委托拍卖机构拍卖：1、未依法取的房地产产权证书的（包括土地使用权证、房屋所有权证、和房地产产权证书。）2、共有房地产未经其他共有人书面同意的。权属有争议尚在诉讼仲裁或者行政处理中的。4、权利人对房地产的处分权受到限制。5、以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让调价。6、司法和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权力。7、国家依法收回土地使用权的。8、法律、法规、规章规定禁止买卖转让的其他形式。以出让或划拨方式取得的国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。以出让方式取得的土地应按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金；(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证(或房地产产权证)的；(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；(4)的规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；(5)出让合同约定的其他条件；(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)、(5)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。3、以划拨方式取得国有土地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。 4集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书； (2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批 准后方可进行拍卖。5、下列划拨用地步可以拍卖（1）国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公共事业用，（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。6抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。房地产拍卖的程序：1、接受拍卖委托2、拍卖房地产标的的调查与确认3、接受委托签订委托合同。4、房地产估价基地价的确定5、发布买卖公告组织接待竟卖人6、现场拍卖阶段7、产权过户。售后服务阶段拍卖行提供4项服务：1、协助买卖双方办理产权过户手续2、如果是房地产再建项目，协助双方办理项目更名和转让及其它相应手续，3、协助双方交接资料和房地产4、买受人和委托人提出的需要买卖人完成的其他工作。如果拍卖标的存在重复抵押及同一宗房地产抵押给了不同银行则抵押权人并成了当事人，起意见必须和法院、被执行人、拍卖行协调同一，方可拍卖，否则拍卖成交后会面临着债务清偿和产权变更等诸多问题。 商品房预购人有权在接到通知之日期30日之内要求接触商品房预售合同，并在拍卖后退还预购人钱款，商品房预购人为要求解除合同的应当由买售人继续履行已经签订的房地产预售合同。对已获得预售许可并已开始预售的再建项目，拍卖是应当将已预售的部分扣除。艺术品个性是艺术劳动形成的风格特征是艺术比较成熟的标志。艺术品的特性：非统一性、非实用型、非再生性、非确定性。艺术品的价值：艺术价值、历史价值、收藏价值、经济价值。艺术品与文物是一种互相交叉的关系，既有联系又有分别。1952年联合国教科文组织签署了佛罗伦萨协定。西方艺术品分纯艺术品和亚艺术品。艺术品拍卖的效应：投资效应、文化效应、广告效应。艺术品拍卖的实施：征集拍品、专场（专题）、策划、拍品终审、图录制作、推介和招商、举办拍卖会、移交拍品。艺术品拍卖市场的区位优势:1、经济发达的市场环境2、丰富的艺术品存量3、优越的地理位置和国际化的都市4、文化传统和文化优势。判断文物艺术品价值的主要因素：1、真与伪2、名家与非名家3、精品与非精品、4少于多5、保存是否完好6、玩赏性强与弱。判断文物艺术品价格的主要依据:1、分析艺术品自身的价值2、要参考市场的价格行情3、要充分考虑委托人意愿。破产破产的概念：破产是指债务人因严重亏损不能清偿到期债务的法定状态。不能偿清债务是指：1、债务人的履行期限已届满。2、债务人明显缺乏清偿债务的能力。企业破产法的宗旨就是维护全体债权人的利益，禁止债务人对债权人的个别清偿，保证和实现清偿的公平性。破产程序是指：债务人不能清偿到期债务，法院根据债权人和债务人的申请，成立清算组，对债务人的财产进行清算，并依法非配给债权人，从而终结债权债务关系的过程。破产的主要程序：1、破产申请的提出2、破产案件的管辖3、破产案件的审查与受理4、通知与公告5、召开债权人会议6、破产宣告7、成立清算组进行破产财产清算。8、破产财产的清偿9、破产程序的终结。导致破产程序终结法定是由：1、因破产原因导致而终结2、因破产财产完毕而终结3、破产财产不足以支配破产费用的人民法院应当申报破产程序终结。破产企业财产是指：企业在法院宣告破产是所有的或经营管理的全部财产，以及在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产或财产权。破产企业财产的范围：一、企业在法院其破产时所有的或者经营管理的一切财产或者财产权利，包括动产、不动产、知识产权、股权等。二、企业在破产宣告至破产程序终结前取得的财产或财产权利，包括追讨回来的债券等。三、依法应由破产企业行使的其他权力。四、认定破产企业财产时应严格把握1、转属于破产企业的人身权利包括法人的人格权荣誉权，原则上不属于破产企业财产范围，2、破产企业职工因保险合同所产生的请求权不能列入破产企业财产，3、破产企业的股东、职工的个人财产不能列入破产企业财产。4、虽属于破产企业占用、但所属全部属于破产企业的财产，5、破产企业兴办的公益事业和职工福利事业。清算组织负责破产财产的保管、清算、估价、处理和分配。破产企业财产的拍卖概念：是将依法认定的破产企业财产由拍卖企业依照拍卖法以公开竞价的形式转让给最高竟价者的一种特殊买卖方式。破产企业财产拍卖的当事人是指在破产企业财产拍卖中形成的拍卖关系的主体，包括委托人、拍卖人、竟买人、买售人。人民法院在破产企业财产拍卖中所出的地位和作用表现在：1、人民法院对拍卖费用有建议权和监督权，拍卖费用应尽可能降低。2、人民法院对拍卖标的有权审查、有权决定那些财产可以拍卖那些财产不能拍卖，对客观上不能拍卖或拍卖不足以支付拍卖费用的可以不进行拍卖。3、人民法院对拍卖活动有监督权。债权人会议在破产企业财产拍卖中享有监督权力主要表现在：1有权决定破产财产标底的范围，并解决定破产财产拍卖的底价2、对破产企业财产拍卖的全过程有监督权3、对拍卖活动由质询权，并在提出异议或有权要求清算组或法院予以答复。在破产企业财产拍卖中应当遵守以下原则：1、法定委托人原则2、必须以人民法院生效法定文书为依据原则3、拍卖活动依法进行的原则。4、鼓励整体拍卖的原则5、人民法院依法监督的原则、6、遵守一般拍卖的原则。破产企业拍卖程序：1、破产企业清算组与有资质的拍卖企业进行接洽，并向其提供人民法院宣告的破产裁定书。企业财产评估报告和权属证明。清算组应先拍卖企业说明破产企业财产权利瑕疵情况。拍卖前拍卖企业应如实告知竟买人。2、拍卖企业与清算组签订委托拍卖合同3、清算组将委托拍卖的破产企业财产认为可以拍卖的，编制