2016年太仓房地产在售项目市场调查报告.doc

2008年太仓房地产在售项目市场调查报告太仓市在售楼盘调研报告*2008.04.25目 录1一、楼盘分布 2二、基础信息汇总 4三、个案市调报告 41.阳光美地 82.金谷府邸 113.君悦豪庭市调报告 154.曼氏银洲市调报告 185.恒隆世家市调报告 216.通达财富广场市调报告 247.奥森尚东花园市调报告 298.大庆锦绣新城市调报告 349.高尔夫湖滨花苑市调报告 3810.华源上海城市调报告 4111.嘉禾左岸春天市调报告 4512.皇家丽晶市调报告 一、楼盘分布二、基础信息汇总 阳光美地金谷府邸君悦豪庭曼氏银洲恒隆世家通达财富广场开 发 商太仓鸿裕建设太仓金建、华南、纺织、城建太仓华侨房地产江苏曼氏置业振兴、华夏、天熙太仓市通达房地产地 点东古路北中心3号东郑和路南、北城河北、太仓县府西街158号长春北路东侧,北城河北岸县府西街南侧,长春路西侧长春北路38号物业形态多层、小高层多层、小高层高层多层、小高层、高层多层、小高层多层基地面积82000m255760m244128.00m233328m223498m29709.9m2建筑面积123235 m2115081 m295599.19 m271905 m275462 m215685 m2规划户数1000700670约300350332开盘日期2007.12.9200710.12004年2006年2007.9.82008.1.3交房日期2009.62008.12即刻即刻2009年23月份2008.12均价（元/m2）3550目前高层46004600430045005800去化率71.33一期95二期4094.87049.8340套左右被预订车位配比约1：11：11：0.61：0.71：0.171：0.13车位价格未定地下10万地下12万10万地下10万地上8万，地下11万10万主力面积（m2）98和119130139140149152158约133约39主力户型比例分别为2423.6363.9748.5432.8984.3主力总价（万元）3859.858675822.6工程进度主体现房现房现房主体主体奥森尚东花园大庆锦绣新城高尔夫湖滨花苑华源上海城嘉禾左岸春天皇家丽晶开 发 商江苏奥森（公寓）太仓市轩麟置业协鑫置业苏州华源置业嘉禾置业太仓盛世置业地 点郑和路999号滨河东路1号滨河路128号娄江南路58号东古路与204国道交汇处东仓路与惠阳路交界处物业形态小高层、别墅多层、小高层、高层别墅、高层高层、小高层、多层、别墅小高层、高层、商铺酒店式公寓基地面积54783 m2420000 m2144674 m2230000 m218735 m25690.3 m2建筑面积63000 m2750000 m2179500 m2401420 m241217 m216612.95 m2规划户数22662816341500334324开盘日期别墅08年1月，公寓08年4月18号2007年10月2004年未知预计2008年5月2007年10月交房日期未知未知未知未知未知未知均价（元/m2）公寓3600410070004500未知6300去化率33.3378.75%95.43%约70080.5%车位配比>1:11：0.7>1:11：11：11：1车位价格10万未定8-9万8-9万未知9万主力面积（m2）11712485192200115.731061203045主力户型比例5030.3845.7428.80未知100主力总价（万元）46334214051.75未知27万工程进度主体现房现房一期现房主体现房 三、个案市调报告1.阳光美地一、基础信息 开发企业太仓鸿裕建设发展有限公司项目地址城厢镇东古路北，中心2号路西，中心3号东营销策划上海德锦行单价范围3100-3900元建筑设计香港睿博主力总价380000元景观设计香港睿博车位价格未定基地面积82000.00车位配比约1：1建筑面积123235.00规划户数1000户产品形态多层、小高层开发周期 共一期工程进度主体销售率71.33开盘日期07.12.9交房日期09.6调查日期08.4.10电话53118888二、房型面积形态房型面积户数配比已售销售率小高层2F2T1W983624.002363.93F2T1W1193624.001130.63F3T2W148、15242.773755F3T2W20642.7700多层2F2T1W85893422.67341003F2T1W1091113624.0036100合33户型分析：户型一：110平方米，三房二厅1卫约占24.00，销售率100。户型二：99平方米，二房二厅一卫三、区位分析地处城厢镇经济开发区发展的核心位置，处于弇山路、204国道和东古路的交汇处，南临之江国际商贸城和五洋商城，东南方向不远为汽车客运站，交通发达，生活便利。该处是太仓新一轮城市发展区域，地利价值蕴涵深厚，生活远景美好，有较高的升值潜力。四、规划分析小区总建筑面积为12.3万平米，绿地面积占32.5%，容积率1.5，楼间距1：1.35，分布小高层、多层和时尚商业街。建筑采用半围合布局，用现代手法，实现绵延至今的院落情节。使社区拥有中央景观，建筑组团又有组团共享大花园。五、建筑分析社区整体错落有致，户户南北朝向，充分保证居住使用的采光通风。建筑单体立面简洁，坡屋顶增加小区层次感。建筑用材考究，施工精细。建筑外墙基座采用面砖，主体采用涂料。小区户型设计合理多样，面积区间70到140。全城首创空中花园户型，将景观和阳光引入室内，空中花园面积算一半。总结：太仓首创空中花园户型，户型实用，建筑立面简单，注重细节，没有欧式的花哨，会更加深得人心。本楼盘的规划和建筑设计主要针对阳光和景观，在不花费高成本的基础上，尽量满足客户对这两个方面的需求，采用两大共享景观系统，到位而又不奢侈，而在房屋建筑本身与客户利益相关较大的，也特别关注质量，总体上有效地控制了成本。六、环境分析小区整体外环境一般，景观资源不充分；西部为一成熟别墅社区，东面紧邻四小、四幼，有一定的居住人气；七、配套分析外部配套：医院、学校、车站分布周边，连锁超市、社区菜市场、公共浴场等一应俱全，108路公交可达。内部配套：建有沿街商业街，将引进大型超市，配备篮球场、网球场。物业管理：常州国泰，采用先进智能化设施，有电子巡更，红外。八、营销企划一期打97折，现在还没有为第二次推盘做广告，要到五月份推盘集中投放。推广方式主要有太仓日报上做广告，在乡镇派报，市中心POP，网络等。九、客源分析多为自住，70后的客户多，上海较少，周边乡镇的占到3成，多为公司白领，有公务员，数量并不突出，由于临近学校，教师约占10-15%比例。十、价格分析开盘初均价3100，现成交均价3550。目前阳光美地价格在太仓市楼盘属于最低，虽然期房销售，并且地段条件一般，但是价格优势，以及产品优势，也形成了较好的去化物业费：小高层或者高层0.9元。十一、去化分析07.12月9号开盘，推出70套房源，当日开盘当日售完， 08年3月三栋小高层约80套房源，目前销售37套，销售率46.25%。二期5月份开盘，共推出90套房屋，包括70-80m2、119 m2、130 m2三种房型，目前正在预约中。十二、优劣分析优势：建筑面积较大。太仓首创空中花园户型,户型较好。交通方便，周围配套齐全。价格低，性价比高。劣势：离市中心远，地段目前不是特别突出，吸引力不够。十三、分析总结该楼盘有两大卖点，一是空中花园户型，提升了产品力，二是价格较低，并且引入智能化和新风系统等配套，提升了性价比。 2.金谷府邸一、基础信息 开发企业金建、华南、纺织、城建项目地址郑和路南、北城河北、长途汽车站东营销策划点石房产、川口咨询单价范围4600元建筑设计/主力总价598000景观设计加拿大北半球公司车位价格10万地下，12万半地下基地面积55760平米车位配比车位1：1，（地下300，地上300个）建筑面积115081.29平米规划户数700产品形态多层、小高层开发周期二期工程进度现房销 售 率一期95，二期40开盘日期07年10.1交房日期08年12月底调查日期08.4.10电 话051253535333二、房型面积形态房型面积户数配比销售量销售率多层2F2T2W991048617.52%8598.84%3F2T2W1231449018.33%8897.78%小高层1F1T1W49224.48%1463.63%2F1T1W64、82316.31%31100.00%2F2T2W124130326.51%32100.00%3F2T2W121126244.89%28.3363%6354.31%4F2T2W136142408.15%3280.00%178.8191.83%888.89%复式179-200204.07%1995.00%189292214.28%314.29%合计491100.00%37776.78%三、区位分析位于郑和西路、长春南路和县府西路交汇处，东面紧靠市二中，西面邻近长途汽车站，南接北城河，并且毗邻市中心商业区，并与人民公园隔街相望，位于经济开发区与市区的交汇处，发展前景良好。四、规划分析金谷府邸总建筑面积约11万平方米，绿地面积高达42%，是目前在太仓老城区内最大的一个整体规划建设的高档住宅社区。住宅有多层、小高层、高层三种，一梯两户，以面积为110-130平方米左右的套型为主力单元。小区的环境景观设计由加拿大著名设计事务所北半球公司精心打造，以700多平方米的户外游泳池和半下沉式大草坪为核心景观，兼有人工河道蜿蜒纵横整个社区内，同时在各个建筑组团间铺以各种高档植被和雕塑小品、喷泉等小景，每一个单元做到推窗见绿，户户有景。小区内将建设有豪华气派的高级会所，娱乐休闲功能一应俱全，能够充分满足业主们的日常生活需求。五、建筑分析欧式风格，建筑外墙采用石材、面转、涂料等分段式结合的形式，确保建筑外观在较长时间交付使用后仍熠熠如新，基座使用石材，主体采用黄色涂料和红色、橘红色、棕色面砖搭配。色彩明丽，层次丰富。单体外墙采用保温材料，并配备中空隔音玻璃，节能环保。六、环境分析紧邻市中心、配套设施齐全，交通便利，生活方便，但是毗邻长途汽车站，人员杂，空气不是很好，有噪音污染。 距离人民公园较近，可以远眺赏景，内部景观也相对较好。七、配套分析建有高级会所，内设钢琴房、健康中心、桌球房、SPA桑拿、儿童乐园、高档咖啡餐厅、多功能商业中心以及小区商业步行街，另有露天泳池。12层配备红外监测，社区有电子巡更。物业管理：智能化物管，物管公司是沿江物业。八、营销企划购房可享受98折优惠，这样的折扣在本地较为正常。在乡镇上，以横幅形式推广，效果好而且价格也比较便宜。九、客源分析私营业主的客户较多，如周围一些商业老板，多为自住，客户来源也是本地居多，有34成的客户来自于乡镇，也有部分是上海过来投资的。十、价格分析2005年底开盘时，均价是多层29803900元，小高层30004300元，经过两年时间，价格几次调整，目前二期小高层，均价4600元。物业小高层1.2元，多层0.8元。十一、去化分析2005年底开盘，06年以期房销售，销售状况很差，07年现房销售状况整体好转，目前销售率达到76.78%。目前该楼盘还有有两栋高层未造，商铺未卖。十二、优劣分析优势：生态社区，绿化率高，采用节能环保材料。 规划景观设计独特。配套高档，房型好。物业管理公司是太仓较有名的公司。劣势：与长途汽车站相邻，人员较杂，并且有噪音污染。十三、分析总结该盘在太仓市也属于品质楼盘，规划、建筑均有特色，建材、配套等方面也比较完备，但是营销推广方面做的不到位，整个小区的销售速度不是很快。 3.君悦豪庭市调报告一、基础信息 开发企业太仓华侨房地产开发项目地址太仓县府西街158号营销策划苏州世阳单价范围46005800建筑设计美国KOE国际建筑设计有限公司主力总价58万景观设计未知车位价格10万/个基地面积44128.00车位配比1：0.6建筑面积95599.19规划户数670产品形态高层开发周期一期工程进度现房销售率94.8开盘日期04年交房日期现房调查日期08.4.10电 话051253109888二、房型面积房型面积户数配比销售量销售率2F2T1W9510253.69%5100.00%2F2T2W110124107.35%990%1201391410.30%14100.00%140-1498763.97%8294.25%大于153139.56%1184.62%5F3T3W22353.68%475.00%24525121.47%2100.00%合计136100.00%12793.38%户型分析： 三、区位分析位于县府西街与204国道的交汇处，北临汽车站，西面五洋商城，东向太仓二中、人民公园和第一人民医院，南有温莎休闲中心，交通便利，配套齐全。该区域连接市区与城厢镇的经济开发区，周边楼盘较多，居住区域趋向成熟，有较强的发展潜力。四、规划分析纯高层豪华社区，西区地标建筑，八栋高层临河而建，县府西街将楼盘分为两大组团，各自形成半围合布局，前后大栋距，采光充分，户户推窗见绿，获得“绿色建筑”奖。五、建筑分析现代建筑风格，基座棕色贴砖，主体选用浅色面砖，有杂色作为点缀，视觉效果较佳，窗台隔墙阳台外采用白色线条，立面简洁大方。顶楼复式，其外墙结构不同于主体，与坡屋顶融入一起，结构层次丰富。采用中空玻璃，隔音隔热。该楼盘的规划设计尽可能的让每一个户型都能见景，全体规划大气开阔，符合客户身份，节能建筑材料在太仓稍有档次的楼盘都采用了，可以当作常规配置。六、环境分析小区静谧，远离喧嚣。周边有恒隆世家、金谷府邸等居住小区，营造成熟人居环境。靠近汽车站，人流多而杂。七、配套分析小区内：配有游泳池和网球场，沿街商铺亦为生活提供便利。小区外：车站、五洋商城、医院、太仓二中。 物业管理：第一太平戴维斯物业顾问有限公司。八、营销企划多在太仓日报上做广告。开盘时，买3套，免物业，或者赠送配套使用金卡，夏天赠送空调等。2008年4月15号前买三房，享2的契税补贴，购买车位，车位总价再享10000元优惠。现房入住。九、客源分析本地人市区和乡镇的占5成，上海人占2成，3成来自其他各市，有工厂的老板，还有年薪10万左右的公务员。买三房者趋向于大面积，110平米以下的三房很少。十、价格分析08年1月起价3600，现均价4100。有与该楼盘的品质较高，但是目前已经是尾盘，剩下的是大户型，导致总价高，低单价并不能为其带来较好的去化。十一、去化分析04年开盘至今，每年销售100套左右，现剩35套大户型。每年销售100套，虽然本楼盘的品质较好，但是去化不是很好，这与整个太仓房地产市场较冷有关。和曼氏银洲相似，大户型是所有尾盘滞销的原因。十二、优劣分析优势：区位较好，交通方便。 配套高档齐全。 绿化率高，大栋距采光足。劣势：售楼人员不专业，会影响成交量。 目前尾盘，案场布置气氛不佳。 商铺目前还没有形成商业氛围。十三、分析总结该楼盘品质较高，配套也较为齐全，在太仓比较有名，所以价格和客户都上一个档次，目前已经是尾盘，售楼处布置不是很好，人员不专业。 4.曼氏银洲市调报告一、基础信息 案名： 曼氏银洲开发企业江苏曼氏置业有限公司太仓分公司项目地址长春北路东侧,北城河北岸营销策划上海环泰房产咨询有限公司单价范围3800-4900（第三次推大户型）建筑设计未知主力总价670000景观设计未知车位价格10万（地下）基地面积33328平方米车位配比1：0.7建筑面积71905平方米规划户数300多户产品形态多层、小高层、高层开发周期共一期工程进度现房销售率70%开盘日期07.10（加推现卖两栋）06年开盘交房日期07.11月底调查日期08.3.10电话53540088/53545288二、房型面积产品形态房型面积户数配比销售量销售率多层2F2T1W18682.59%8100.00%2SF2T2W1263511.32%3497.14%3F2T1W223.10.32%1100.00%3F2T2W14061.94%6100.00%239.3910.32%1100.00%（小）高层3F2T1W25226041.29%00.00%3F2T254%12583.33%1601698828.48%6675.00%26226661.94%583.33%复式213270103.23660合计30910025281.55三、区位分析位于县府西路、郑和西路和长春北路的交汇处，与人民公园隔河相望，与市二中仅一街相隔。该处属于城西居住集中区，配套成熟，人居环境较佳，交通便利。未来由于城厢镇经济开发区的建设，将成为连接城厢与市区的中心枢纽地段，发展前景良好。四、规划分析南低北高社区规划，小区拥有40%的绿化加以欧式园林、景观喷泉、儿童活动中心、浮雕景墙、拂香长廊及河岸的露天茶座、天鹅喷泉、亲水码头、沿河绿化带。五、建筑分析欧式现代建筑风格，三段式立面设计。基座为商铺，采用暗色面砖，主体则用浅色涂料，顶层为白色涂料，颜色富有层次感，朴素大方。所有建筑均以南北朝向，建筑组团大间距、大视野，开阔的空间实现了小区内景观的均好性，满足户户见绿、家家有景的需求。六、环境分析周围楼盘多，居住条件成熟，与人民公园相邻，空气清新位于204国道的入城之处，由于政府规划将在这些地带加大绿化率，并且由于新汽车站的建设，老汽车站将弃用，所以环境质量有进一步提高的空间。七、配套分析小区外：银行、邮局环顾左右。有市二中、城厢一小、太仓卫校、人民公园、张溥故居等文化场所。小区内：1.4万平米商业配套设施、沿河景观商业街与小区商业步行街。物业:：9大智能化系统：家庭安防集成系统、房客可视对讲、综合布线系统、闭路点视监控系统、电子巡更系统、门禁系统、背景音乐系统、出入口车辆管理和物业管理九大智能系统。没有指纹密码锁。八、营销企划销售率达到60之后进入现房销售阶段。采取促销价，3480起价。在2007年9月18日11月18日，购买任意户型，可抽奖得汽车和橱柜。这个代理公司代理的时候只在本楼盘周围有广告，推广范围较小。九、客源分析多为本地客户，二次置业占到80以上，多用于自住，对学校的区位不是很在意，其中市二中老师在此置业有十几户。另外有少许政府公务员，外地到本地做生意的人（一般买大户型），还有父母给孩子买房子。其中上海客户较少，上海客户一般都集中在滨河。十、价格分析去年销售过半时，销售面积集中在120270M2,均价在3500-3600元/M2。目前余下的30套都是大户型157平米以上和顶层260平米的复式，均价4300元，物业费1.2元。复式户型的销售难度在太仓较慢，该楼盘的价格比较适中，但是总价高，所以去化难度很大。十一、去化分析小区已经开盘一年半，还有两栋18层在售，现余30套左右，都是大户型157以上和顶层260平米的复式。这个代理公司目前4个月共卖了200套左右。十二、优劣分析优势：小区内规划较好，景观丰富，绿化率高。 小区配套齐全，物业管理高档。劣势：售楼处太小，与楼盘不相称，可能会给客户不好的印象。十三、分析总结区位较好，大户型居多，采用了大量智能化系统，这在太仓很少见，总建面小，总户数300户，但是大户型居多，卖得很慢，目前是尾盘。 5.恒隆世家市调报告一、基础信息 案名： 恒隆世家开发企业太仓市振兴、华夏、天熙房地产开发有限公司项目地址城厢镇新华西路县府西街南侧,长春路西侧营销策划振兴房产销售部单价范围4000-5000元建筑设计未知主力总价58万景观设计未知车位价格地上11万（已经卖完），地下8万基地面积23498平米车位配比60个建筑面积75462平米规划户数350产品形态多层、小高层开发周期二期(高层)工程进度主体销售率49.83开盘日期07.9.8交房日期09年23月份调查日期08.4.9电话051253510021二、房型面积形态房型面积户数配比已售销售率多层1F2T1W74、10241.32%00.00%2F1T1W10110361.99%350.00%2F2T1W78.8741.33%125.00%921133110.30%1238.71%3F1T2W13814072.33%571.43%3F2T1W11211872.33%00.00%3F2T2W111130237.64%417.39%142145196.31%421.05%小高层2F2T2W1227524.92%4965.33%1331349932.89%5858.59%155.29144.65%642.86%3F2T2W133156123.99%866.67%合计301100.00%15049.83% 三、区位分析本案位于新华西路、长春路、县府西路的交汇处，西临西城河，北面第二中学，东靠人民医院，东北角有太仓公园。沿新华西路向东不到一个街区可达中心菜场和时代超市，距市政府只有三个街区的距离。并且毗邻204国道和上海路，可直达上海，地段成熟，配套齐全，交通便利，是城西居住核心区域。四、规划分析建筑规划采用普通排列式，“田”字形布置，前后楼栋之间建有绿化组团，沿街有风情商业街，上下两层，面积100平米以上。五、建筑分析普通板式楼，一层六户，立面采用蓝色和白色涂料，简洁朴素，坡屋顶增加了层次感。更加融入环境。总结：从规划和建筑设计上可以看出，该楼盘面向普通大众，所以认为客户对住房的细节也许并不在意，只是要求周边的环境和配套，不需要有太多的规划和景观设计。然而较低的去化也说明了这种做法的不专业。六、环境分析自然环境：该处位于城西居住核心区域，西城河和太仓公园为该处创造了较好的居住环境。人文环境：北临市二中，东向有博物馆，文化氛围浓厚。市场环境：该处楼盘多，市场供应量较大。且定位相当。七、配套分析周边有菜市场、时代超市，第二中学、城厢小学、银行、人民医院和太仓公园等居住配套。没有相关智能化配套。八、营销企划在电视上做过字幕广告，没有通过其他媒体，也没有做到乡下和上海。九、客源分析上海的较少，太仓本地和乡镇的居多，年龄段为4050岁。有部分老师，对靠近学校这个区位，没有很多人看重这一点。十、价格分析恒隆世家均价4500。这个价格低于同区域的其他楼盘，这与该楼盘的简单的配套规划以及销售宣传的缺乏是分不开的。这样的均价在这个地段没有竞争优势。 十一、去化分析二期小高层开盘至今有半年，卖了49左右。较低的去化说明了其价格与外部配套的优势并不能为其带来更多的客户，因为周边相同地段的楼盘比较多，竞争激烈，而自身规划和户型的缺点是本楼盘最大的遗憾。十二、优劣分析优势：地段成熟，配套齐全。 楼盘小，户数少，去化容易。劣势：规划较为简单，没有特色。 户型不好，格局不合理。十三、分析总结目前已经是尾盘了，只是卖了很少的一部分，售楼处的布置不好，并且现场售楼人员也不是很专业，社区规划普通简单，户型不是很好，户型较大，也没有采取比较好的营销措施，该楼盘相比同区域的其他楼盘，价格低，规模小，针对中低端客户。 6.通达财富广场市调报告一、基础信息 案名： 通达财富广场开发企业太仓市通达房地产开发有限公司项目地址太仓市长春北路38号、40号、42号营销策划未知单价范围53005900元建筑设计未知主力总价226000景观设计未知车位价格10万/个基地面积9709.90车位配比1：0.13建筑面积15685.00规划户数332产品形态多层开发周期一期工程进度已建至5层（共7层）销售率0,已有2030套房被定开盘日期08.1.3交房日期12月交房调查日期08.4.10电话051253111066二、房型面积房型面积户数配比销售量销售率多层1室1厅1卫约36247.300约3928084.300约46288.400合计33210000三、区位分析本案位于太仓市的西面。位于太仓主干道弇山路、郑和路和长春路的交汇出，204国道距离本案只有一个街区的距离，对面为万鸿别墅，往西有长途汽车站，向南一个路口稍向东有农业银行，郑和路的南侧街区有太仓市二中和人民公园，稍远有人民医院，东南角有城厢中心小学。社区的居住价值较高。目前西区有阳光美地等大型楼盘在建，所以未来的配套和地段更加成熟，区位价值更高。四、规划分析（建筑分析）本案用地为商业用地，产权40年，截止到2047年，占地面积较小，前后两栋多层公寓，西面南北方向分布一排商铺。建筑密度29.4，绿地密度26.7，容积率1.59。两栋7层住宅，商业3层，普通板式楼，外观简介朴素。第一层23户，其余楼层25户，全部是3646平米小户型的精装房。五、环境分析自然环境：位于太仓市的北部，离太仓市中心远，所以人流不多，并且周边有万鸿别墅、金谷府邸等较高档社区，所以人居环境较佳。市场环境：周边相同定位楼盘不多，而且该楼盘全部以小户型为主，较有特色，适合普通阶层的消费者，此类楼盘该区供应量不多。六、配套分析沿江物业管理，该物业在太仓知名度较高，较好的楼盘都由该公司进行物业管理。小区有商铺，相信在生活便利方面可以发挥很大的作用。小区离医院、小学、银行较近，弥补了小区内部配套不足的缺点。七、营销企划有样板房。这在太仓所有的楼盘中很少见。八、客源分析客户本地客户为主，月薪1800以上，针对中低端的年轻客户。九、价格分析均价5800，楼层价差约为60元/平米，南北朝向价差可达150元/平米。自行车车库3000/平米，商铺6000/平米。此地的房屋出租可达1000元/月。物业费2.5元。十、去化分析估计已经预订20套左右。十一、优劣分析优势：产品特殊，是太仓唯一一个全部为小户型的楼盘。 户型面积小，总价低。 有样板房，方便客户参观。劣势：楼盘规模小，绿化率低，规划配套简单。 土地为商业用地，产权只有40年。十二、分析总结本楼盘规模较小，全部是小户型酒店公寓，在配套和规划方面都是很普通的，由于面积小，总价低，所以客户定位是普通阶层员工，售楼处比较简单，没有专业的代理公司，但是有样板房。成交率目前还未知，但是有2030套左右已经被预订了。 7.奥森尚东花园市调报告一、基础信息案号：奥森尚东花园开发企业江苏奥森项目地址郑和路999号营销策划上海中原价格范围小高层3600元/平米，独栋8000-12000元/平米，联排、双拼均7000/平米建筑设计加拿大EDG建筑设计主力总价别墅212万，公寓46万景观设计丰禾景观设计车位价格10万/个基地面积54783车位配比>1:1建筑面积63000规划户数公寓144+别墅82=226产品形态小高层、别墅开发周期二期工程进度现房销 售 率别墅70%开盘日期别墅08年1月，公寓08年4月18号容 积 率1.15装修标准毛坯物 业 费物业费多层0.45，小高层0.9，高层1元。调查日期2008年4月10日电 、房型面积产品类型房型面积户数配比去化销售率别墅联排2251619.51%531.25%283-3001619.51%425.00%双拼3033239.02%1546.88%独栋469-49721821.95%316.67%合计82100.00%2732.93%公寓房型面积户数配比去化销售率平层2F2T1W约983625.00%1233.333F2T2W1171247250.00%2433.33顶复式4F2T2W132145128.33%433.335F2T4W18564.17%233.33底复式5F2T3W18964.17%233.336F2T3W23264.17%233.336F3T3W25664.17%233.33合计144100.00%4833.33公寓部分08.4.18开盘，第一次推一栋，截止到21日已经全部卖完，但是还没有签合同。两室两厅一卫，98平米，配比25，销售率33.33。优点：户型方正，布局合理，动静分离。景观餐厅充分做到了对阳光和景观的吸收，而且也可以作为工作阳台，方便生活。南北通透，客厅朝南，便于采光。缺点：餐厅与客厅之间有面积浪费。厨房设计不是L型的，不科学。三室两厅两卫，122平米，配比50，销售率33.33。优点：户型方正，布局合理，南北通透，动静分离。复合阳台，可以作为工作阳台，也可以观景，扩大采光。缺点：房子中间有面积浪费。进门即对墙角，从风水角度看不是很好。厨房的格局不是很方正，在布局方面不好处理。次卧的采光不是很好。次卫没有窗户，通风性不好。总结：公寓户型在动静分离和私密性上做得比较好，格局合理，另外就是阳台对着餐厅，靠近厨房，可以作为景观，也可以作为工作阳台，而且增加了房屋的通透性，设计较好。另外有少许的面积浪费，但是应该不会对这种户型的热销产生太多阻力。区位分析奥森尚东，位于太仓经济开发区新住宅板块东部，未来太仓市政府规划区，坐享良好规划前景和新城市优越生活。建筑分析奥森尚东六大人性化细节设计：全景观楼梯，步步阳光心情；创新四天窗弧面屋顶，室内光影徘徊；景观餐厅、主卧，优雅的绿色心情；私家泳池、精巧小亭，超大花园；亲水私家院落；270度观景窗设计。总结：别墅是该楼盘的重点，所以在别墅的户型上较为着重，创新意识较强，特别是弧面屋顶，增加了美感，也有利于景观欣赏。规划分析项目总建筑面积为63,000M2，由18幢独栋、16幢双拼、8幢四联排低层建筑、3幢小高层、1幢酒店式公寓等构成围合型设计，环形车道，大型地下停车场，人车分流，规划合理。项目引入国际先进的豪布斯卡理念，融合商务中心、商业、公共活动和娱乐空间、酒店式公寓、公寓、停车场等复合功能。总结：豪布斯卡是当今地产概念的最高形式，是一种全新的复合地产模式，奥森尚东采取这样一个模式，足以看出其独特的楼盘档次。但是该楼盘的区位与规模限制了这一模式的系统性，所以作用也许并不突出，只是简单的将各种功能的产品形态相叠加。景观分析奥森尚东项目绿化层次丰富，环境怡人，并有原生河道绕区而过。建筑围合型设计，风格简洁典雅，栋距宽阔，注重多角度营造生态空间。景观餐厅及主卧、创新四天窗弧面屋顶、全景观楼梯等人性化设计，拓展了景观视野。配有低层建筑安保系统及一流物业管理。总结：对于景观的注重可以提高楼盘的档次，所以在设计上，该楼盘注重了对私家院落的配备，在户型上，增加了别墅和公寓的通透性，但是实际上景观大部分集中于别墅区，针对公寓的景观不足，会导致社区的景观不平衡。配套分析内部配套：咖啡吧、茶吧、健身、保健等娱乐休闲配套；便利超市、洗衣店、蛋糕水果 店等生活配套；光纤到户；智能化监控和安保系统等。外部配套：奥森尚东项目周边生活配套齐全，10分钟车程尽享太仓市中心城市风华。并有107、201、202等多条公交路线可达。邻近的沿江高速，更可畅行上海、苏州，极为便捷。配套较为齐全，也比较高档，基本满足这一层次的客户需求。客源分析奥森尚东的别墅客源本地与上海客户约各占50%，公寓的客户有40%来自本地，还有20%来自上海，以投资为目的，其余的来自其他地方。总结：奥森的地理位置比较靠近上海，加上其别墅价格较低，而且在上海做了营销推广，所以来自上海的客户较多，而且由于公寓的低价以及将来很大的升值空间，所以吸引投资较多。价格分析联排、双拼均价约7000元/平方米，独栋价格范围8000-12000元/平方米，小高层均价3600元/平方米。总结：与市区其他楼盘相比，该楼盘小高层3600的均价极具吸引力，而且该社区属于中高档次，在配置上不亚于市区楼盘，性价比较高，这也是公寓开盘即在很短的时间内销售一空的原因之一。去化分析目前在售为别墅部分，自08年1月份开盘以来，共销售27套，售率约34%，去化速度较好。小高层部分08年4月18号开盘，推出一栋，三天之内全部卖完。正在打算推第二栋，具体时间未知。营销分析由上海中原物业代理，销售团队较为专业，营销方式系统，该楼盘多次