2017年重庆市綦江区房地产市场概况.doc

重庆市綦江区2017年上半年房地产市场概况重庆市綦江区2017年上半年房地产市场概况2017年上半年綦江区房地产市场总体呈现平稳上升发展的态势，现将2017年上半年綦江区房地产市场概况分析如下：一、2017年上半年綦江区开发数据（数据来源：区城乡建委）1.累计投资额2.累计新开工面积3.施工面积4.累计竣工面积5.累计预售面积6.累计预售金额7.销售均价二、2017年上半年綦江区房地产开发基本概况整体来看，2017年上半年各项开发数据同比相差不大，反映了近两年綦江房地产市场平稳发展的态势：1.投资、开工面积趋于平衡。2017年上半年投资金额32.94亿元，同比增长9.44%，2014年、2015年开工的项目延续投资稳定。新开工面积72.92万，同比增长14.74%。新开工面积从2014年、2015年的高位经2016年大幅下降后，2017年逐渐平稳，从源头控制了库存持续增加的势头，与销售量相对趋于平衡态势，对于后期房地产市场供需平衡起到关键作用。反映了开发企业主动控制开发节奏，控制市场库存投放量的经营调整。2.施工面积高位盘整，维持动态平衡。2017年上半年施工面积469.57万，同比下降0.24%，竣工面积69.93万，同比增长1.16%。施工面积降幅并不明显，加上竣工面积同比平稳，反映了开发建设施工面积将长时间处于高位，逐渐形成常态化，与新开工面积，竣工面积，销售面积共同形成动态平衡，为“去库存”工作争取时间。3.市场销售平稳，房价逐步回归合理区间。2017年上半年新建商品房销售面积61.08万，同比增长8.47%，销售金额26.80亿元，同比增长18.29%。2016年初企业普遍资金困难，开发商以价换量，加快资金回流，虽取得较好的销售，但均价处于低点。2017年上半年销售均价明显回升，达到4388元/，增长9.06%，逐步回到合理利润的区间，有利于市场长期的平稳。三、綦江区房地产市场简析1.销售稳中有升进入2016年开始，房地产销售总体稳中有升。均价稳步上涨，带动销售金额增长，有利于减轻房地产企业资金压力。显示了綦江市场预期良好，但由于库存量较大，上涨趋势也未受到主城价格快速上涨而出现较大的市场波动。上半年由于有房交会的销售支撑，销售表现明显要优于下半年。2.销售区域集中 2017年上半年东部新城销售29.6万，占全区销量50%，在綦江主城范围内，东部新城销量占据主城销量的54%，东部新城已成为老百姓购房置业核心区域。其次是沙溪路销售8.95万，占比15%，铝厂片区销售7.56万，占比13%。而乡镇与旅游地产销售则不乐观，仅销售5.15万，占比8%。主要原因一是各区域楼盘体量差异，东部新城新老项目共30个，沙溪路8个，铝厂片区1个。二是东部新城功能性建设相继完工，配套逐步完善，如体育中心、通惠河亲水带状休闲公园、南方翻译学院、红星美凯龙商业中心、万达商业广场、市民服务中心、綦江中医院、綦江一级汽车站、綦江中学等。三是行政功能逐渐聚集。如区规划局、环保局、国税局、民政局、建委、气象局、公安、消防等机关、事业单位将陆续搬迁至东部新城。随着沙溪路、铝厂片区项目的逐步完成，以及没有后续地块的出让，东部新城未来必然是綦江房地产发展的主要区域。3. 销售期房、住宅为主 2017年上半年总计97个开发项目产生销售，涉及开发企业57家。其中住宅销售52.76万，同比增长2.01%；非住宅销售8.65万，同比增长88.45%。由于房交会的引导上半年销售量、价齐升。市场总体态势是商品住宅销售持续稳定，占比86%，一直是主导力量。商业项目在名扬国际广场和红星国际广场的带动下迎来一波销售行情，加上房交会执行的100%减免契税的优惠政策，车库也加速去化。由于供应量较大，销售周期延长，现房销售占比18%，有继续上升的势头。4.市场份额和价格分化2017年上半年销售TOP10企业占比表序号企业名称销售总计（）1重庆市康德实业（集团）有限公司75598.02 2重庆美坤实业有限公司71446.78 3重庆荣润置业有限公司47845.26 4重庆千山万水置业有限公司40315.17 5重庆卓煜实业有限公司39513.57 6重庆市普惠置业有限公司32811.33 7重庆润庆置业有限公司31632.30 8重庆恒都房地产开发有限公司30072.93 9重庆奥源名扬实业有限公司27313.12 10重庆市德宜信房地产开发有限公司27064.21 总计423612.69 一是销售量出现明显分化。受项目地段、环境配套、推盘体量等多种因素影响，2017年上半年綦江区销售前10名总计销售42.36万，占总销量69%，显示市场销售量出现分化，交易量继续向少数房企集中。二是销售价格差异出现较大分化。受地段、配套、项目业态、销售策略以及楼盘开发期的影响，主城区住宅项目最低均价2757元/，最高均价5206元/。乡镇住宅项目最低均价2020元/，最高均价3034元/，市场价差进一步扩大。5.市场库存充足区 域住 宅截止2017年6月30日止库存套数截止2017年6月30日止库存面积（）2017年下半年预计开盘套数2017年下半年预计开盘面积（）主 城 区5189556084.44150382741.1乡镇地产1464143861.625924606.44旅游地产2627155237.500总计9280855183.54409407347.6区 域商 业截止2017年6月30日止库存套数截止2017年6月30日止库存面积（）2017年下半年预计开盘套数2017年下半年预计开盘面积（）主 城 区2702423852.41840128606乡镇地产57341441.14435269旅游地产10130000总计3285466593.51883133875区 域停车用房截止2017年6月30日止库存套数截止2017年6月30日止库存面积（）2017年下半年预计开盘套数2017年下半年预计开盘面积（）主 城 区110264236584190164567.5乡镇地产265102684309071旅游地产0000总计112914339264620173638.5根据区开发协会统计主城42个项目、乡镇16个项目、旅游地产8个项目来看，截止6月31日库存加上下半年预计开盘数量，全区共计可销售住宅预计可达13689套，可销售面积126.25万。商业5168套，面积60.05万，车库15911套，面积60.76万。从上半年销售数据看，库存十分充足。业态上看，车库库存积压严重，商业去化也有难度。从区域上看，旅游地产和乡镇项目去化有相当的压力，并且旅游地产和乡镇地产现房比重将越来越大。四、土地交易情况1.2017年上半年綦江区土地出让总表土地用途总面积（公顷）出让金额（万元）出让宗数仓储用地0.67 90.09 1.00 工业用地14.74 2187.46 2.00 公共设施用地3.30 0.00 7.00 公路用地0.49 0.00 1.00 其他普通商品住房用地1.37 3481.60 1.00 总计20.56 5759.15 12.00 2.2017年上半年商住类土地仅成交1宗，1.37万，5759万元，几乎处于停滞状态，开发商拿地热情明显不足。从土地出让情况看，2012年为1226.84亩、2013年为1397.24亩、2014年为1164.44亩、2015年为731.58亩、2016年为1059亩，可建面积分别为146.4万、262.68万、169.24万、105.79万、136万。可以看出近两年政府有意收缩住宅土地出让量，为消化前期土地供应积累的库存量提供条件，缓解供需失衡的市场压力。预测2017年土地出让将继续遇冷。五、政策及开发环境情况（一）市场主基调仍是“去库存”。尽管今年全国多地发布了限购政策，重庆房地产市场也迎来了量价齐涨的局面。但綦江市场仍然供大于求，主要任务还是“去库存”。（二）资金将趋紧。受重庆主城市场影响，未来将取消项目资本金、预售资金监管80%的优惠政策，严格执行2%的农民工工资保障金政策，以及已拿预售许可的项目不得抵押贷款政策，将进一步加大开发企业资金压力。六、对开发企业的建议（一）迎合市场需求，调整产品结构。从房交会数据分析看，三房以及高品质项目需求比例加大。各开发企业应该对綦江区房地产市场需求的新变化要密切关注和认真研究，进行产品调整，避免产品同质化，通过差异化来契合市场需要。（二）多方筹措资金，确定合理销售策略。下半年政策趋紧的情况下，开发企业要多渠道融资，防止资金链断裂。根据企业自身情况，合理制定销售策略，争取销售资金回笼。（三）避免恶性竞争，维护市场环境。开发企业应共同维护合理公平的市场竞争氛围，不诋毁同行，不做虚假广告、避免价格恶性竞争和制止恶性拉客不良行为。通过企业管理升级，提升楼盘品质，增加居住附加值，完善物业管理等方式来赢得顾客。（四）积极转型升级，寻求合作。对于资金吃紧的