房地产会计实操.docx

房地产：房产+地产房产：各种房屋财产。按使用功能分为6种：居住用途房屋，工业用途房屋，商业用途房屋，文体娱乐设施，政府和公用设施，多功能建筑。地产：土地和地下各种基本设施。城市用地分九种：居住，公用设施（含商业用地），工业，仓储，对面交通，道路广场，市政公用设施，绿化，特殊用地。房地产开发企业概念：.从购买土地使用权开始，经过项目策划，规划设计，施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。经营范围：a.土地开发和经营：只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通，电通，路通和土地平整的“三通一平”；一般开发以后，通过拍卖、招标转让土地并收取土地开发费。b.房屋开发与经营：为销售开发的商品房，用于出租经营开发的投资房，安置动迁居民开发的周转房，受委托开发的代建房。c.开发城市基础设施和公共配套设施。d.开发代建工程：接受委托，代为开发建设各类工程。 此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业，商业，旅游，饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。经营特点：a.经营业务内容复杂，囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程；涉及面广，经济往来对象多:因购销关系与设备、材料物资供应单位，因工程发包和招标与勘察设计单位、施工单位，因受托代建开发产品、出租开发产品与委托单位和承租单位发生经济往来。 b.单件性 c.计划性：国家计划范围之内 d.投资金额大量、开发建设期长 e.高风险 f.开发产品（位置固定，多样，开发周期长，投资额大，价值高）的商品性 房地产项目的运作流程1. 前期准备阶段：项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。其特点：a.开发前提是取得土地，招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。b.建设前须经政府审批。c.用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程许可证及施工许可证。2. 建设施工阶段：根据已确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成建设过程，并使其达到验收标准。 其特点：a.建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等政府相关部门控制。b.开发产品只有通过政府的验收（消防、卫生审批，工程验收，竣工备案等环节）后才可上市交易。c.设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。d.建设周期长，投资大。3. 销售或自持阶段：销售物业模式，出售房地产，实现利润。自持物业模式，招商、招租、开办企业等，取得租金或经营收入。 销售阶段特点：a.分为预售、现房销售两个阶段。b.商品房预售实行许可登记制度，需取得商品房预售许可证。c.产品交付应以开发产品取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及方案。 自持阶段特点：长期持有的物业仅包括经营性物业，不包括住宅物业。a. 持有的经营物业规模大。b.经营方式为出租或自营。c.持有物业一般具有增值的特性。d.持有物业可以产生并未房地产开发企业提供充足现金流房地产开发企业会计核算 （一） 房地产开发项目投资费用估算投资过程=生产过程，投机估算与成本费用合二为一。范围：土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用、开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。1. 开发成本（1）土地使用权出让金（2）土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费。国家建设征用农村土地参照国家和地方相关规定发生的费用：土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。拆迁安置补偿费。国家出让土地，对土地原使用者补偿：拆迁安置费、拆迁补偿费。前期工程费。开发前期准备阶段发生的各项费用：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建安工程费。直接用于建筑安装工程的总成本费用：建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱点等设备及安装）、室内装修工程费等。基础设备费，又称红线内工程费：供水、供电、供气、道路、路滑、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，以单位指标估算法来计算。公共配套设施费。不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的各项费用：居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出。不可预见费。基本预备费和涨价预备费。项之和，按3%5%计算。开发期间税费。开发过程中根据地方有关法规标准估算所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。占较大比重。2. 开发费用 与房地产开发项目有关的的管理费用、销售费用、财务费用。（1） 管理费用。开发成本之和，按3%计算。（2） 销售费用。开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用： 广告宣传费。2%3%的销售收入。 销售代理费。1.5%2%。 其他销售费用。0.5%1%。（3） 财务费用。为筹集资金而发生的各项费用，：借款利息、其他财务费用（如汇兑损失等）估算结果以汇总表的形式列出。（二） 房地产开发企业会计核算的特点1. 筹资渠道的多元性（1） 预收的购房定金（2） 预收的代建工程款（3） 土地开发及商品房贷款（4） 发行债券（5） 发行股票（6） 联营投资2. 预收账款核算的特殊性预收账款项目附注中，需出列示账龄余额、期末余额、预期竣工时间、预售比例。3. 收入核算的特殊性（1） 收入多样性（2） 收入确认的特殊性（3） 各期收入的波动性4. 成本核算的特殊性（1） 核算时间跨度大（2） 开发产品成本组成不同（3） 各步骤之间的成本不能明确区分5. 房地产开发企业的产品售价与其成本不配比成本结转方法通常是：按当期竣工后的核算对象的总成本总开发建筑面积=每平米建筑面积成本，再销售面积=本期销售成本。均摊计算结果未考虑房屋楼层、朝向的因素，在一定期间的经营成果就可能不