大邑县晋原镇基准地价(缩减版).doc

第一章 城镇土地定级的条件分析和技术方法 大邑县城区土地定级与估价技 术报告大邑县国土资源局四川师范大学城镇土地经济研究所2004年12月50第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化第一章 城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节 城镇自然、经济和社会条件分析一、大邑县自然、经济和社会条件（一）自然概况大邑县背靠龙门山脉，面向成都市平原，邛崃山脉贯穿县内山丘地区，地势西北高、东南低，呈阶梯状，依次为大山、丘陵、平原“三大自然带”。 大邑县地处成都平原向川西北高原过渡的前沿地带，其西部为成都平原与龙门山脉隆起的缝合带。境内地貌形态多样，平原、丘陵、低山、中高山、高山、极高山并存，自东向西依序分别形成阶梯状。其中，平原占22.8%,丘陵占16.7%,山地占60.5%。 与此同时，平原向高原过渡的特写位置，西部急剧隆起，造成境内相对高度极大。境内西北最高峰苗基岭（大雪塘）海拔5364米，东南最低处的韩场镇杨家祠堂海拔仅475米，相对高差达4889米。西部山区地貌破碎，沟壑纵横，群山绵亘，高峰耸峙，景观秀美，中纬度、低海拔的西岭雪山的雪域为一大奇观。 大邑县位于亚热带湿润季风气候区内，气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。境内年平均气温为16.0c(平坝区),1月平均气温5.5c,7月平均气温26.1c,极端最低气温-4.8c,极端最高气温35.1c。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。 大邑县地面海拔高度差异悬殊，气温随海拔高升而降低。丘陵、山地区平均气温分别为12c-15c和11.4c。年降水量随海拔升高反而增大，平原、丘陵和山地区平均降水量依序分别为1095.5毫米、1156.3毫米、1268.8毫米。降水多集中在7、8月，其降水量约占年降水量的46.3%（平坝区），年平均日照时数，平坝、丘陵、山地区依序分别为1033.8小时、744.4小时和683.7小时。随山体海拔高度的变化，常显现“一山有四季，十里不同天”的生物气候垂直变化特点。温暖湿润的气候条件，铸成土地的广宜性优势。同时，光热水生命与生态因子受复杂多变的地貌形态影响，导致不同地貌形态区和地域区光热水因子组合配置千变万化，千差万别，从而形成了多种多样的自然生态环境类型，生物多样性优势十分明显。据现有的调查研究成果表明，大邑县拥有植物226科、1527属、8600余种，脊椎动物5个纲36个科。其中不乏国家重点保护的珍稀动、植物，诸如被称为活化石的古老孓遗植物银杏、珙桐、水杉以及珍稀动物大熊猫、金丝猴等。可以说，大邑县是一个重要的物种资源基因库，优异的生物和地理科研与教育基地。与此同时，随着光热水气候因子随海拔高度的变化，大邑县植物垂直地带分布规律明显。大邑县地带性基带植被为亚热带常绿阔叶林。从低到高的植被垂直分带谱为：常绿阔叶林（海拔9080-9070-8060-702020-1818-1515-108060-8040-6030-409086-9082-8680-828060-8040-6020-401818-1515-1010-88060-8040-6020-409085-9080-8575-805540-5530-4020-301515-1212-88-67550-7530-5010-309080-9070-8060-701815-1810-155-101212-99-66-47040-7020-4010-207060-7040-6030-40108-205-82-51010-88-55-37040-7010-403-107050-7030-5010-309080-9065-8050-6550距农贸市场的距离（米）800交通便捷度道路通达度8060-8040-6030-409086-9082-8680-827065-7060-6555-609590-9588-9085-889692-9690-9288-9088环境质量优劣度噪音污染状况对住宅环境无影响对住宅环境影响较小对住宅环境有一定影响对住宅环境影响较重对住宅环境影响严重宗地条件街面位置背街（200）临街临街（拐）三面临街建筑物朝向利于通风、采光较利于通风、采光不影响通风、采光对通风、采光有影响严重影响通风、采光宗地面积面积适中利于布局面积适中较利于布局对居住用地布局无影响面积过大，有闲置或面积过小，限制布局面积过大，有大量闲置或面积过小，严重限制布局宗地形状形状规则，利于布局形状规则，对布局无影响形状不规则，对布局无影响形状不规则，对布局有影响形状不规则，限制布局工程地质良好较为良好无不良地质现象有不良地质现象，但无需特殊处理有不良地质现象，需特殊处理地形有利较为有利平坦，起伏1米有一定起伏，起伏15米起伏很大，起伏5米表87-2 大邑县城区级住宅用地地价修正系数表（%） 指标标准影响因素优较优一般较劣劣位置商服中心繁华程度1.64640 0.82320 0 -0.99180 -1.98360 距农贸市场的距离1.09760 0.54880 0 -0.66120 -1.32240 交通便捷度道路通达度2.05800 1.02900 0 -1.23975 -2.47950 对外交通便利度1.37200 0.68600 0 -0.82650 -1.65300 规划条件土地利用类型3.01840 1.50920 0 -1.81830 -3.63660 公用设施完备度教育设施完善度0.91375 0.45688 0 -0.55045 -1.10090 医疗、卫生设施完善度0.91375 0.45688 0 -0.55045 -1.10090 邮电设施完善度0.64210 0.32105 0 -0.38680 -0.77360 环境质量优劣度噪音污染状况1.09760 0.54880 0 -0.66120 -1.32240 宗地条件街面位置0.19208 0.09604 0 -0.11571 -0.23142 建筑物朝向0.14406 0.07203 0 -0.08678 -0.17357 宗地面积0.19208 0.09604 0 -0.11571 -0.23142 宗地形状0.19208 0.09604 0 -0.11571 -0.23142 工程地质0.09604 0.04802 0 -0.05786 -0.11571 地形0.14406 0.07203 0 -0.08678 -0.17357 表88-2 大邑县城区级住宅用地地价修正因素说明表 指标标准影响因素优较优一般较劣劣位置商服中心繁华程度8060-8040-6030-4030距农贸市场的距离（米）800交通便捷度道路通达度8060-8040-6020-409085-9080-8575-808070-8060-7050-609084-9078-8470-789088-9086-8884-8080环境质量优劣度噪音污染状况对住宅环境无影响对住宅环境影响较小对住宅环境有一定影响对住宅环境影响较重对住宅环境影响严重宗地条件街面位置背街（200）临街临街（拐）三面临街建筑物朝向利于通风、采光较利于通风、采光不影响通风、采光对通风、采光有影响严重影响通风、采光宗地面积面积适中利于布局面积适中较利于布局对居住用地布局无影响面积过大，有闲置或面积过小，限制布局面积过大，有大量闲置或面积过小，严重限制布局宗地形状形状规则，利于布局形状规则，对布局无影响形状不规则，对布局无影响形状不规则，对布局有影响形状不规则，限制布局工程地质良好较为良好无不良地质现象有不良地质现象，但无需特殊处理有不良地质现象，需特殊处理地形有利较为有利平坦，起伏1米有一定起伏，起伏15米起伏很大，起伏5米表87-3 大邑县城区级住宅用地地价修正系数表（%） 指标标准影响因素优较优一般较劣劣位置商服中心繁华程度1.40400 0.70200 0 -0.78660 -1.57320 距农贸市场的距离0.93600 0.46800 0 -0.52440 -1.04880 交通便捷度道路通达度1.75500 0.87750 0 -0.98325 -1.96650 对外交通便利度1.1700