我国物业管理的立法模式论文.doc

我国物业管理的立法模式论文 我国物业管理的立法模式论文【1】 摘要物业管理与现代建筑物区分所有权有着密不可分的关系,对它的法律制度的研究也成为必须 本文通过分析物权法中有关物业管理、业主的规定,并对各国物业管理的立法模式进行比较,以此提出对我国物业管理立法模式的选择及建议 关键词建筑物区分所有权物业管理立法模式 业主的建筑物区分所有权是随着住房商品化的出现、城市化进程的加速、区分所有权人之间权利义务的复杂化而形成的一种特殊的不动产所有权形态 在现代建筑物区分所有权制度上,管理更成为该制度的一项不可或缺的基本内容,其中一方面便是物业管理的迅速发展 研究规定了建筑物区分所有权的法律法规,并提出建筑物区分所有权法的模式,对于解决实践中的物业管理纠纷,完善物业管理的相关立法具有十分重大的意义 一、物权法中与物管、业主相关的几个方面 查现代汉语词典(商务印书馆)第1349页,业主是指产业或企业的所有者,建筑物区分所有权中指的业主显然是指“产业的所有者” 物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产的发展而逐渐出现的,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务 只有建立和完善了物业管理法律体系,才能形成良好的物业管理 现笔者就物权法中与物管、业主相关的几个条文进行分析: (一)对业主停放车位的规定 物权法第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有” 车库、车位不像小区的电梯、楼梯、绿地那样可以由全体业主共用,它一般都是由业主专有和专用的,而且业主在买房的过程中,通常已就车库、车位的使用问题与开发商有所约定;占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有,这就意味着,物业公司不能对车位收费,更不能将车位收费所得据为己有,如果需要收费,在扣除了物业公司的必要管理费用后,应将剩余款项交给全体业主共有 (二)对业主物业管理方式的选择权的规定 物权法第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”从该条可以看出,物权法明确规定了业主在物业管理方式上的几种选择,即业主可以选择自行管理、委托物业服务企业管理或者选择其他法律认可的管理人管理 (三)对业主选择物业管理人的规定 物权法第八十二条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督”第八十一条第二款规定:“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换”这样,物权法就明确规定了业主对物业管理人的解聘权,由于物权具有排他性,业主的这种解聘权不再受他人干涉 随着物权法的实施,业主更换物业管理企业也将有法可依,但这种解聘权具体如何界定及实施,物权法并没有规定 (四)对业主违反法律以及管理规约的救济权的规定 物权法第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”根据该条规定,如果业主违反了法律、法规和管理规约,受到侵害的业主有权向人民法院提起诉讼来维护自己的合法权益,业主大会、业主委员会可以要求违反规定的业主停止侵害、消除危险、排除妨害等 物权法的规定,排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权,而将救济权归于业主、业主大会和业主委员会,这在一定程度上减轻了物业管理企业的责任 现在,物业管理纠纷频繁复杂,物权法的颁布,确定了建筑物以及区划内相关场所、设施的权属,确定了业主在物业管理活动中的主导地位,为物业管理制度的完善提供了法律基础 但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,内容上也过于简单,不足以调整区分所有权领域内所有法律关系 虽称为“业主的建筑物区分所有权”,但在规定中并没有突显业主的核心地位,对业主的权益保护不够 业主的权利在区分建筑物专有部分受到侵害时,往往可以通过物权法的规定请求加害方停止侵害及赔偿损失,但业主的人身、财产在区分建筑物共有部分受到侵害时,却很难直接从物权法中得到救济,而更多依据的是国务院物业管理条例,这容易造成行政法规与上位法之间的冲突 现通过对国内外立法模式的比较,对我国目前的物业管理立法提出一些建议 二、国内外立法模式比较 物业管理这个概念在立法例上并没有被各国各地区统一使用,事实上,各国对物业管理的规定在立法体系和名称使用上并不一致 主要分为以下几类: (一)以瑞士、意大利为代表的民法模式 此模式指在民法典中设若干条款,以规范物业管理中的法律关系,这样使得民法典的内容更加丰满和完善,如瑞士民法典第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权(建筑物区分所有权)的规定,其缺点则是无法详尽物业管理的诸项制度,如对管理人的规定,仅有关于选任解聘、职务以及对外代表权的规定,范围过于狭隘 鉴于此,学者多认为此种模式弊大于利,立法例上采取此种模式的仅为个别国家 (二)以日本、德国为代表的建筑物区分所有权法模式 此模式指专门制定建筑物区分所有权法,用专章或专节对物业管理进行规定,这种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定,对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义 如日本有关建筑物区分所有等之法律的第一章第四节为“管理人”,内容包括:管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用等 该法第28条规定:“除本法及管理规约的约定外,管理人的权利义务,依照有关委任的规定”因此也明确了管理人与区分所有权人之间的合同关系属于委任合同,物业管理合同的定性也由此明确;除此之外,第二章关于“社区”若干问题的规定,更明确了物业管理中各当事人之间的权利义务关系 此模式为现代大陆法系绝大多数国家所采纳 (三)以英国、加拿大为代表的住宅法模式 此模式主要为英美法系国家所采取,它指的是制定一部住宅法对所有类型的住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整,而把物业管理作为其中一部加以规定 如英国于1957年制定的住宅法的第三部分对区分所有建筑物之管理规定为多头管理体制,住宅管理机关为房主管理当局,包括:依住宅法而成立的住宅公司;符合1960年慈善团体法的信托组织;都市发展公司及威尔士乡村发展理事会 用一部住宅法来调整物业管理关系,这样做的缺点主要是将物业管理关系局限于住宅,那么非住宅物业则无法纳入其中,没有法律进行调整,这与日益发展的物业管理不相适应 三、我国台湾地区的物业管理法模式 此模式指专设物业管理法进行统一规制,从历史上看,这是物业管理立法的最新模式,如我国台湾地区的公寓大厦管理条例 该条例的内容包括:住户的权利义务、管理组织、管理服务人、罚则 管理服务人即物业管理公司,条例对管理服务人的资格、职权以及责任都有明确的规定 我国年9月1日实施的物业管理条例也采此种模式 这种立法模式将物业管理法律关系从建筑物区分所有权法中独立出来,单独规定,具有自己明显的特色 从历史上看,此种立法模式为关于物业管理立法的最新模式 四、我国大陆地区物业管理立法模式的选择及建议 比较上述各模式,民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度,将物业管理纳入其中,使得民法典更加丰满和完善,其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度,范围比较狭隘;而诸如公寓大厦管理条例、物业管理条例这类规定,由于业主与物业公司之间属于平等的民事法律关系,理论上也应当由民法的特别法规定较为妥当,用行政法规规定欠妥;住宅法模式也不适应我国目前日益发展的物业管理趋势 因此,笔者认为,以日本为代表的建筑物区分所有权法模式较为可取 对于这种模式,陈华彬教授在建筑物区分所有权研究一书中也做了专门的研究,他指出:“物权法仅规定了区分所有权中的几个原则性规定,内容十分简单原则,因此,需要制定一部全面调整区分所有权关系的区分所有权法,只有如此,才能廊清我国现今混乱的区分所有权法律关系” 除了以上比较,笔者对未来的立法提出几点建议:1.该法的基本价值取向应该是和谐、舒适的居住生活,侧重于法的秩序价值,这点应该贯穿于所有条文之中 2.就制度安排上,可以参照日本有关区分建筑物所有等之法律,分别列章规定管理人、社区以及管理规约,从而将物业管理法律作为建筑物区分所有权的要素之一加以规定 3.明晰共有式建筑物产权人的各项权利、义务 一般在物业管理阶段所发生的各种纠纷矛盾,应当根据建筑物区分所有权法的规定来判断是物业管理公司服务不到位所造成,还是权利人自身疏忽所导致 五、结语 建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系,是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最