2010汉阳房地产分析.doc

一、汉阳区区域情况简介(一)地理位置：汉阳位于武汉市区的西南，处于长江武汉黄金水道段，与汉口和武昌隔江相望。汉阳独占三镇一方，全区面积达108平方公里，区内由汉阳大道、鹦鹉大道和龙阳大道等数条主干道构成交通框架。(二)区域特性：汉阳区属老工业城区，而本身在近几年又面临开发后劲不足，资金难、规划难的问题，与汉口、武昌相比，远离商贸物流中心的城区面积大，大部分地区与郊区接壤，是未开发过的处女地。在汉阳108平方公里中，城区面积不足28平方公里，还有大量土地可成片开发建设。尽管如此，该区独特的优势则是其它两区无法比拟的。汉阳区拥有着深厚的历史文化沉淀，加之近年来现代工业在该区的崛起及规划中的武汉新区，形成了与其它区域显著不同的区域特征。（三）区域经济：汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口多个综合组团，重点发展汽车工业、港口和旅游等职能，而且已明确定位为“文化旅游城、中国武汉汽车城、现代商住城”。目前，政府资金的大量投入，政策优惠条件的放宽，招商引资力度的进一步加大，使区域经济得到了快速发展。随着经济的发展，房地产行业也将目光聚焦到该区。近年来，该区楼盘层出不穷，市场需求量也较以往有了很大的提高，在一定程度上也促进了该区的经济发展。汉阳楼市按区域可分为汉阳中心区和沌口板块，长久以来，作为经济技术开发区，沌口楼市都以“自产自销”为主。对于汉阳中心区来说，由于世茂锦绣长江、华润中央公园、新长江香榭琴台等高端项目的带动，再加上供应量有限，汉阳中心区楼市一直比较火爆。另一方面，汉阳钟家村商圈和王家湾商圈的齐齐发力使得汉阳在2010年格外引人瞩目。如此众多利好因素，使得汉阳的发展潜力一时之间精彩乍现，某业内人士坦言：五年为期，汉阳将发生天翻地覆的变化。市场总体势态分析总结：汉阳的土地资源很丰富，但该区房地产市场的最大局限，可能在于该区域消费群的公布主要集中在汉阳本地区域，其购买力有限，而其它区域群体对汉阳的认知度较差。二 汉阳商品住宅发展特征产品特征：区域内产品目前以高层为主,以小高层产品为辅,写字楼商务物业的发展相当薄弱,近一年来,随着武汉新区的建设,对商业发展起到了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速发展期。 价格特征：主城区楼盘成交均价主要集中在6000元/平方米以上，占到了整体成交量的62.82%，均价在6000元/平方米以下的物业主要集中于沌口开发区。目前汉阳区片区内新楼盘主要呈现出如下特点：1、相对其它区域，价格适中，交通便利，更高性价比。2、由于天然景观支撑，长江、汉江、月湖、物业开发以景观住宅为主;3、房型已经由过去以多层为主向以小高层为主和以高层为辅的方向发展。4、土地资源比较丰富，名胜古迹多。5、区域内有一批大工业企业，存在一定污染。6、市政生活配套资源丰富三 2010年汉阳商品住宅供给和销售情况1 、 销售均价分析2010年上半年，全市各区域价格同比去年均有较大幅度的上涨。与09年同期相比，汉阳中心区涨幅达43.6%。近年来汉阳的房价异军突起，2010年8月份汉阳中心的均价在8400元/平方米左右。与06年相比，不到5年时间，汉阳房价翻了两倍。到目前，汉阳中心区与沌口片区的差价超过了1200元/平方米。汉阳中心区的“中心”地位已正式确立。2 、 销售套数分析从上表可以看出，汉阳市场需求量也较以往有了很大的提高。汉阳中心区主要以高层为主,以小高层产品为辅，中档楼盘主要聚集在沌口区域。3 、 主城区不同价格区间商品住宅销售情况主要销售的住房产品价格集中在在5000-8000元/平方米上图所示：在5000-8000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的60%以上，8000元/平方米以上产品的销量逐步上升。4 、 主城区不同面积商品住宅销售情况汉阳区商品住宅成交面积集中在90-120平方米，占到同期全市总成交量的34.62%; 90平方米以下的户型，占同期总成交量的20.58%;120-140平米以的户型，占同期全部成交量30.21%;140平方米以上的户型占同期全部成交量的15.59%。5 、 2010 年 7 月汉阳中心区片区成交备案 TOP5排名项目名称销售套数第1名顶琇广场147第2名金太阳米兰小镇122第3名世茂锦绣长江113第4名南国明珠三期芯片110第5名华润置地中央公园82合计本月区域总销售套数为 994 套，销售前 5 名销售套数共计 574 套，占整个区域销量的 58.2%。四 市场展望未来区域市场竞争将主要集中在以下几个方面：1、楼盘规模及由此带来的社区感、完善生活配套设施和周到的物业管理;2、实实在在的环境绿化景观;3、营销推广手法的创新;4、多样化、选择多的房型设计;区域市场销售价格走势从区域未来市场供应量来看，年消化量约2万平方米，市场供应较稳定;从市场潜在目标消费群来看，随着片区内入住居民增多，老客户介绍新客户将为区域带来较多外围区域客源从周边区域市场竞争来看，本片区市场平均价格低于周边区域，价格优势可以有效吸引因价格敏感而从古田、金银湖、吴家山片分流出来的客户。综合上述因素，预计未来片区市场价格在近年来提升的基础上，一方面鹦鹉洲片区在周边开发热点片区的带动下市场价格会有所上涨;另一方面市场需求趋于稳定，这样区域普通住宅市场价格将会稳定在4500元/平方米至6500元/平方米范围内。五 该区域优劣分析区域具有如下优势：1、片区四周江湖环绕，景色秀丽，商业氛围浓厚。2、交通便利，生活配套比较成熟。3、本区域配套设施齐全，成为市场热点，这有利于地块价值的体现，也有利于提升区域项目的心理价位;同时本区域也存在一些劣势，这些劣势会构成未来营销中的障碍：1、本区域部分属于商业区、工业区，势必对居住环境产生影响。2、本地区已经开发的几个项目对本地区的购买量有所消化及分解。区域项目研析沌口片区综述沌口片区2007年住宅均价为3841.96元/平方米,08年上半年均价4150元/平方米，2010年7月份均价为5206.2元/平方米.作为武汉新区规划中的一大特色组团沌口组团，沌口板块可分为3个特点各异的区域。即三角湖区域，代表楼盘金色港湾;中心区域，代表楼盘时代大公馆;后官湖区域，代表楼盘东方夏威夷及人信千年美丽。沌口片区与武昌的光谷片区的楼市发展比较类似，都是依托于当地的经济开发区的良好发展和优良的自然资源及周边的人文环境。如武汉市级别最高的体育场沌口体育中心就落址于此。这些配套设施是吸引人气的绝对力量，因为大型的配套设施的存在是提高消费者对该区域内物业升值预期的筹码。目前开发区房价集中在4000-5000元/左右的水平。且主要以中大规模楼盘为主。据不完全统计，目前沌口在售楼盘近30个，2003年、2004年、2005、2006年市场总施工面积约为720万平方米，其中总建筑面积在20万平方米以上的奥林花园、水木清华、东风阳光城、东方夏威夷等9个大盘，人信千年美丽、听涛观海等新开项目和泰合百花公园三期等项目新增推售量目前不完全统计已超过120万平方米，该数据不包括项目尚未公开的未来放量。在土地市场：后期土地供应量少，土地取得成本大幅增加，目前在建项目基本上都是多年前取得，土地成本相对低廉，投资利润相对较高。(6)开发区物业建筑形态对比图通过上表得知：从物业建筑形态上来看，目前还是以多层为主的建筑形态，小高层建筑形态已占区内所有建筑形态的33%。高层物业建筑形态在该区域亦已呈现(主要是写字楼，如在建的东合中心)。我们预计，随着城市化进程的加快及土地资源的日益紧缺，将来该片区商品住宅的物业建筑形态将以小高层为主，多层为辅的格局向以小高层建筑形态为主，多层为辅的建筑格局转变。3、区域产品特征情况：(1)物业分布在沌口片区，早期开发项目以多层为主，还有少量的小高层项目。近年来随着此区域房地产开发的日益成熟、受土地开发量的限制以及消费者对于居住的要求，单一的居住形态，已经不能满足居民的需要。因此，由前几年的全多层形态逐渐转向多层、小高层、高层住宅、商业为一体的综合物业形态的转变。在城乡结合部的郊区房地产市场中，多层住宅依然是市场供应量的主体，而在该板块虽当前以多层物业为开发的主要建筑形式，但从最近新开楼盘来看，小高层和高层逐步在占领区域房地产市场，所占比例逐渐加大。(2)户型从实地调研过程中，开发商在充分考虑户型设计动静分区、洁污分离、公共空间、私密空间分开的基础上，特别强调户型设计的均好性和舒适性;追求户型高使用率;功能分区明确、设置齐全等特点。从上图中可以看出，本区域房地产住宅市场中，户型结构上是以3*2*2占绝对优势，达到了41.89%;其次是2*2结构的户型占27.32%，并且呈逐年增大的趋势;1*1小户型市场随着湘隆时代商业中心等项目的上市，比例也在逐渐加大。(3)绿化率情况该板块楼盘绿化率平均达35%以上，后期开发的楼盘项目绿化率达到了40%，个别楼盘达到了45%，呈逐渐上升的势态，且整体绿化率普通高于我市平均绿化率水平。这说明开发商注重楼盘的品质，小区绿化环境的营造，创造一个良好的居住环境。四、区域消费调研1、武汉经济技术开发区人口与人群结构调查截止2006年末，全区人口为24.87万人。全区人口中，接受大学(指大专以上)教育的有7.39万人，占29.73%;接受高中(含中专)教育的9.09万人，占36.54%;接受初中教育的5.02万人，占20.17%;接受小学教育的3.37人，占13.56%。人口年龄构成为：0-14岁的4.94万人，占22.87%;15-30岁的9.86万人，占37.75%;31-50岁的6.19万人，占22.16%，51-64岁的2.44万人，占10.92%，65岁及以上的1.44万人，占6.31%。经济开发区人员工资水平构成，主要工资水平集中在1000-2000元/月，占39.47%;1000元/月以下的占19.18%;2000-3000元/月占21.36%;3000-4000元/月占12.49%;4000元以上的占7.5%。五、沌口片区前景看好沌口片区本月成交均价为4261.36元/平方米，较上月上涨41.49元/平方米，涨幅0.98%，本月成交套数83套。同前两年相比，今年的沌口板块要“冷落”不少，分析原因，可以看到今年该区域新推盘量不大，未