房产律师：与中介签订居间合同的五大要点.doc

房产律师：与中介签订居间合同的五大要点 导读：目前，在二手房市场上委托中介公司提供中介服务促成买卖双方交易已 是惯例。但是在房与法苑房产律师经办的众多房地产案件中也有相当一 部分是由中介方不规范服务或中介方权利、义房产律师:与中介签订居间合同的五大要点.doc目前，在二手房市场上委托中介公司提供中介服务促成买卖双方交易已 是惯例。但是在房与法苑房产律师经办的众多房地产案件中也有相当一 部分是由中介方不规范服务或中介方权利、义务的不明确而导致的。故 对中介方的有关权利、义务应在签订居间合同时进行必要的明确， 以便于购房者防范法律风险。 一、中介经纪报酬的支付主体和条件要明确。根据合同法规定，中介方促成交易的，有权要求委托人支付中介经 纪费。在这方面有两点需要注意：首先，要在居间合同中明确中介 经纪费支付的主体是买方还是卖方。如果委托方特别要求“到手价”的 话就需要与中介方书面约定清楚：促成交易后免收中介经纪费或由对方 支付，以免将来发生争议。其次，对中介经纪费的支付条件要约定明确， 原则上是在中介方促成买卖双方签订房地产买卖合同时支付。如中 介方与委托方另有约定的，从其约定。鉴于房屋交易过程中环节较多， 可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就支付哪一步 的中介经纪费。二、中介方的法律地位和责任要明确。在很多中介公司参与二手房买卖的案例中，经常会碰到两种现象：一是 交易过程中中介方要求委托方支付一笔定金，并称该定金是对方要求 的，如果一方反悔，可对反悔方适用“定金法则”；但往往买卖双方发生纠纷后才发现该笔定金因种种原因中介方并未实际交付买卖一方，导 致定金未实际交付不发生法律效力，使支付定金方无法利用“定金法则” 追究对方的违约责任。另一常见现象就是买卖双方的联系方式互不知 晓，有关信息均由中介方转达，当一方有违约行为时，委托方很难行使 通知、催告等权利，最终可能会给委托方追究对方违约责任造成很大困 难。上述现象的产生，归根结底是对中介方的法律地位及责任约定不明 确。房与法苑房产律师建议在居间合同上针对中介方增加相应约束 条款。比如：中介方有按规定时间转达有关信息或转交定金的义务，如 未按约履行此义务的则应承担违约责任或索性由买卖双方及中介公司 三方确定中介方是双方之代理人，有关定金、信息的转送由中介公司代 为履行，即中介方收到即视为对方收到，这样就有利于对合同的履行和 违约责任的追究。三、中介方设置的违约条款应谨慎审查。目前，各大中介公司采用的均为自制格式合同，在这些合同中中介公司 常常会给委托方设置一些违约条款。一般有以下两类：一类是针对中介 公司促成交易成功后，委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责 任。对此，在法律上没有争议；另一类是针对委托方要求解除买卖合同 或双方协议解除买卖合同的，则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要 求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此，司法实践 中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交 易之嫌，故会认定其无效。但也有人认为此条款是在“意思自治”的基 础上订立，是双方当事人的真实意思表示，应为有效条款。所以，对于 第二类违约条款的设定，委托方应谨慎审查，以免骑虎难下。四、中介方代收房款应当心。房与法苑房产律师曾代理了一起房屋买卖案件，该案件的出售方由于经 验不足，在收取首付款后竟听信中介公司一面之词，同意中介方代收买 方支付的 40 余万元房款，最后被骗子携款潜逃，致使出售方“房财两 空”。律师建议，对于由中介公司代收房款的约定，委托方应慎重考虑。 如实在需要中间人代收房款的应尽量寻找公证处或律师事务所参与监 管。五、中介方服务内容与中介经纪费应明确。2011 年 8 月 31 日，关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知 （京发改20111468 号），通知规定全市房地产经纪机构向住宅买卖双 方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调 0.5%。因此委托方在签订 居间合同时应尽量参照相关法律规定的收费标准和服务内容来确定 中介方的中介经纪费，对于超出标准范围的收费，委托方有权拒绝。人类在漫长的岁月里，创造了丰富多彩的音乐文化，从古至今，从东方到西方，中国文化艺术，渊源流长。 我国最早的歌曲可以追溯到原始社会，例如传说中伏羲时的【网罟之歌】，诗经中的【关关雉鸠】，无论是思想内容，还是艺术形式，都已发展到很高的水平。我们华人音乐有着悠久的历史，有着独特的风格，在世界上，希腊的悲剧和喜剧，印度的梵剧和中国的京剧，被称为【世界三大古老戏剧】，而京剧则是国之瑰宝，是我们华人的骄傲， 亦是世界上最璀璨的一颗明珠。你可知道高山流水遇知音的故事？你可知道诸葛亮身居空城，面对敌兵压境，饮酒抚琴的故事？ 列宁曾经说过：我简直每天都想听奇妙而非凡的音乐，我常常自豪的，也许是幼稚的心情想，人类怎么会创造出这样的奇迹？一个伟大的无产阶级革命家，为什么对音乐如此痴狂？音乐 究竟能给我们带来什么？ 泰戈尔说：我举目漫望着各处，尽情的感受美的世界，在我视力所及的地方，充满了弥漫在天地之间的乐曲。 【二】 音乐，就是灵魂的漫步，是心事的诉说，是情愫的流淌，是生命在徜徉，它可以让寂寞绽放成一朵花，可以让时光婉约成一首诗，可以让岁月凝聚成一条河，流过山涧，流过小溪，流入 你我的麦田我相信所有的人，都曾被一首歌感动过，或为其旋律，或某句歌词，或没有缘由，只是感动，有的时候，我们喜欢一首歌，并不是这首歌有多么好听，歌词写的多么好，而是歌词写的像 自己，我们开心的时候听的是音乐，伤心的时候，慢慢懂得了歌词，而真正打动你的不是歌词，而是在你的生命中，关于那首歌的故事或许，在我们每个人的内心深处，都藏着一段如烟的往事，不经阳光，不经雨露，任岁月的青苔覆盖，而突然间，在某个拐角，或者某间咖啡厅，你突然听到了一首歌，或是你熟悉的旋 律，刹那间，你泪如雨下，即使你不愿意去回忆，可是瞬间便触碰了你心中最柔软的地方，荡起了心灵最深处的涟漪，这就是音乐的神奇，音乐的魅力！【三】德国作曲家，维也纳古典音乐代表人贝多芬，49 岁时已经完全失聪，然而，他的成名曲【命运交响曲】却是震惊世界，震撼我们的心灵，在他的音乐世界里，你能感受到生命的悲怆，岁 月的波澜，和与命运的抗衡，这就是音乐赋予的力量！贝多芬说：音乐是比一切智慧、一切哲学更高的启示，谁能渗透我音乐的意义，便能超脱寻常人无以自拔的苦难。其实，人生就是一次漫长的旅行，一场艰难的跋涉，无论遇见怎样的风景，繁华过后，终归平淡，无论遇见还是告别，相聚亦是别离，我们都应该怀着感恩的心，善待生命，善待自己每一首歌都是一个故事，每一段音乐都是一段过往，不知哪首歌里写满了你的故事？哪段音乐有你最美的回忆？想念一个人的时候，是否在安静的夜晚？悲伤的时候，是否单曲循环？高 兴时分，是否在音乐里手舞足蹈？我喜欢音乐，没有任何理由，音乐是我灵魂的伴侣，是我生活的知己，它能懂我的喜，伴我的忧，伴随着淡淡的旋律，它便融入我的生命，浸透我的灵魂。我喜欢音乐，音乐不仅仅是一种艺术享受，还能丰富我的生活，给我带来创作灵感，一首歌，或一句歌词，都是我写作的素材，都是我灵感的源泉，它犹如涓涓细流，汩汩流淌，令我思 绪翩翩，令我意象浓浓当我忧伤的时候，我喜欢在音乐里漫步，当我快乐的的时候，我喜欢在音乐里起舞，当我