厦门房产税实施细则_购房缴税_买房全攻略.doc

厦门市房产税征收管理办法为了加强我市房产税和城市房地产税(以下简称“房产税”)的征收管理，根据中华人民共和国房产税暂行条例和城市房地产税暂行条例、福建省房产税实施细则以及中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则的有关规定，特制定本办法。一、税源管理(一)各基层局应认真做好房产税税源管理工作，做好基础资料的收集、归档、分析、管理工作，责任到人，要根据房产税源普查的结果，以计算机网络为依托，建立起一套全面、翔实的房产档案，实行动态跟踪管理，重点是高层建筑物、外来企业在厦购房、企业自有(含自建、购买)房产、出租房产等。(二)及时了解、掌握企业房产变动及自用与出租情况，定期分析企业财务报表，对“固定资产”、“在建工程”等会计科目变动数额较大的，应查明原因，属于购入房产或自建房产已投入使用的，要相应审核房产税的缴纳情况。(三)实行房地产开发报备制。房地产开发商须于房地产项目竣工后30日内首次向主管税务机关进行报备，填写房地产开发报备表，内容包括：企业代码、建筑面积、单元数、购房者(仅限法人)、购买价及楼层等。以后每年逢3、9月分别就房产自用、出租、出售、待售变动情况向主管地税局汇总报备，税务管理人员应及时将各种增减变动情况录入计算机广域网络。(四)金融机构实行取得抵偿房产申报制。金融机构在明确贷款方无力还贷，以房产抵偿贷款后，应按季于季后20天内向地税主管部门申报取得抵偿房产情况井按规定缴纳房产税。(五)企业或个体工商户申请办理税务登记证时，需登记经营等用房情况，并提供有关凭证报地税备案。(六)做好房产税税源分析。(略)二、申报征收管理(一)房产税要素1课税对象房产税是以房屋为征税对象。按房屋的计税余值或租金收入征收。2计税依据、税率内资企业和个人自用房产，以房产原值扣除25比例后为计税余值，年税率为1.2%，房产出租的按租金收入计征，税率为12%.外资企业和外籍人员自用房产，按当年1月1日账面房产净值计征，年税率为1.2%房屋出租的按租金收入计征，税率为12%。上述个人(或外籍人员)自用房产均不包括个人所有非营业用的房产。房产已竣工交付使用而未决算或未取得产权但已投入使用的应根据预算书与“在建工程”借方余额孰高的原则暂估入账计证房产税。3已投入使用但未入账且无值可查的房产按厦门市地方税务局关于调整确定企事业单位和个人未人账且无原值可查的应税房产计税价格的通知(厦地税政三199901号)文执行。4私房出租给个人使用的，按厦门市地方税务局关于进一步加强私房出租税收征管工作的补充通知(厦地税征199927号)文规定的综合税额核定征收。5房产原值的确定房屋是指有屋面和维护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、中央空调、通风、照明、自备电源、煤气等设备；各种管线、如蒸汽、压缩空气、石油、给水、排水等管道及电力、电讯，电线导线、电梯、升降机、过道、晒台等。企业、个人房屋装修，属于房屋不分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、铝合金门窗、扶梯等投资，不论账务处理如何，均应并入房产原值计税、可自由移动的办公设备、电器设备等投资、以及娱乐业的保龄球设备、桑拿设备、卡拉OK设备等投资可暂不计入原值计税。(二)纳税申报。1内外资企业房产税申报期统一为每年3月份和9月份。2无自有房产企业要进行零申报。3略。4抓好每年房产税开征期的征收工作。开征期后分别于4月、10月上旬通过电脑打印出未申报企业及欠缴企业名单，逐户发出催缴通知，除补交税款并加收滞纳金外，按征管法规定予以处罚。5在申报期外新增的房产，统一于下一个申报期申报缴纳房产税；房屋出租取得收入，原则上随应纳的营业税按月征收。6对原已从价申报房产税、后又将房产出租的，应在纳税申报表后附表说明并提供租赁合同，已缴纳的税款可相应予以抵扣。但对租金明显低于市场租金水平的，税务部门可按规定予以调整核定。(二)加强对企业增、减房产房产税征管1对房地产开发商自用的商品房，比照自用房产计征房产税。2三资企业房产不入账，应采取账外计提折旧的方法计征房产税。中外合作企业合作年限短于税法规定的折旧年限的，企业可向税务机关提出申请，经批准可加速折旧，并根据房产原值减去已提折旧后的账面净值计征房产税。3基建工地临时搭建的样板房、售楼处、活动房、在基建期间免征房产税，但工程结束后，未拆除仍继续使用的，从房屋竣工交付使用的次月起计征房产税。4改建、扩建房产，新增价值应计入房产原值并从投入使用次月起计征房产税：拆除部分可从原值中扣除。5临时搭建的房产，从投入使用的次月起按规定缴纳房产税。6以银行按揭方式购入的房产，按购买价格加上其他构成房产价值的各项支出入账，据此计征房产税和计提折旧。融资租入房产，按房产租入价加上租赁期间应付的手续费及其他构成房产价值的各项支出为计税依据计征房产税未入账但已投入使用的，应从投入使用的次月起征收房产税。7重估增值房产，已调整固定资产账面原值的，应按重估增值后的房产价值计征房产税。8金融机构取得抵偿房产，己办理过户手续得产权的，应由该金融机构按规定缴纳房产税。抵拧合同未完全履行但由金融机构使用的房产，由使用人缴纳房产税；金融机构将抵偿房产用于出租的，应从租计征房产税。9以房产“投资入股”，从被投资方取得固定收入，不承担企业经营风险的，不论合同以何名义签订，均视同房产出租，应从租计征房产税。房产税纳税人不论以承包、租赁经营或以其他名义有偿提供房产使用权的，均应按租金收入缴纳房产税。对纳税人取得的“承包费”、“租赁费”或其他名义的收入中，若含有非房产租金因素的，纳税人应提供合法有效的凭证，经核实后予以扣除。否则，税务部门可参照同地段、同房屋结构租金标淮核定其租金收入计征房产税。国有企业采取承包、租赁经营的，房产税暂按原省税务局(1991)闽税政三字第41号通知执行。三、承租、出租管理(一)租赁双方应签订房屋租赁合同(协议)。承租方支付租金必须向出租方索取房屋租金专用发票，否则，按征管法规定处于万元以下罚款，所付租金不予税前扣除对房屋出租单位和个人应按规定开具而未开具专用发票并偷税的，按偷税论处。(二)充分利用镇、街道、居(村)委会加强源头控管，做好私房出租委托代征工作。出租方不在厦门市内的，由承租方代扣代缴房产税。(三)健全、完善跨辖区纳税交换制度。出租、承租双方主管地税机关应加强沟通配合，避免征管脱节。承租、出租方分属不同基层局管征的，按照厦门市地方税务局关于若干税收政策问题的通知(厦地税三199804号)文通知规定，实行出租(承租)稽查传递单制度四、减免税管理(略)五、检查处罚(一)纳税人未按本办法第一条第(三)、第(四)点规定报送各项表报的，按征管法规定由税务机关责令限期改正，可处二千元以下罚款；逾期不改正的，可以处二干元以上一万元以下罚款。(二)每年企业所得税汇算清缴时，应同时进行清缴房产税，对企业账面房产原值、出租收入或己投入使用未入账的房产予以审核，未按时缴纳的或申报不实，依照征管法有关规定处罚。(三)适时组织房产税专项检查，以查促管，确保税收收入。对检查中发现企业或个人房产自用、出租，隐瞒或申报不实的，按偷税论处，除补交税款并加收滞纳金外，视情况依法处于5倍以下罚款。(四)日常检查中发现承租、出租方分属不同基层局管征的，按厦地税政三1