产权酒店的变化与发展-魏小安.doc

产权酒店一、产权酒店的变化与发展作者 魏小安四、产权酒店的发展 1、二元发展空间 产权酒店现在形成了一个二元发展空间，第一个空间是休闲度假，第二个空间是投资回报，而且两个空间紧密结合。 休闲度假的需求已经做了简单论证，可谓前景无限。我们现在已经处于临界点，有充分的发展余地。 投资回报的发展空间不容乐观。但是如果运作得当，产权酒店的投资回报应该高于目前一般酒店的投资回报。更何况其中还有一个更深层次的问题酒店的投资回报主要不是体现在直接经营上，而是体现在资本经营上。一个酒店真正赚钱的时候是卖股权，一卖股权就能意识到这个酒店值钱。现在酒店经营的底线就是，每年的收入能够抵过固定成本，同时还能把银行的利息付清，只要能这样，酒店就可以维持。在这种情况下，相当于用银行的钱在经营。可是真正的投资回报在卖股权的时候。比如一个酒店投资决算的时候是三个亿，可能债务是五个亿，按常理，这个酒店从开业当天就应该破产，因为资不抵债，但是它却还能维持。为什么？第一，有很大的现金流，有了现金流就可以维持，对于企业经营来说，现金流比利润更重要。第二，有潜在的升值。虽然有五个亿的债务，只有三个亿的资产，出卖股权时可能卖出九个亿，还有四个亿的净资产。现在很多酒店就是靠这个在经营，实际上靠的就是土地升值的空间，就是品牌价值、无形资产的升值。 国内酒店走到这一步的不多，就意味着我们还有相应的发展余地。产权酒店也有这个问题，所以对业主的直接投资回报的承诺宜少，但是长远的投资前景和回报前景可以讲清楚。 总之，我们需要在大平台、大规模、大网络的基础上真正形成投资回报，形成一个二元发展空间。 2、重要组成部分 从整个中国酒店业和旅游业的角度来说，产权酒店将成为中国酒店业的重要组成部分，但是永远不会成为主流形态。这一点我们应该看清楚。假设现在酒店都是产权酒店，那谁也做不下去，因为市场没有这么大的能力消化。国际上的产权酒店算是比较成熟了，也没有变成常规形态，只是一个补充形态。通过进一步的发展，产权酒店还是一个非主流形式，但是一个重要的组成部分。这个重要，主要在于它的市场意义、制度意义和创新意义。 产权酒店的规模不宜太大。我认为中国的产权酒店发展到五六百家就将面临瓶颈。产权酒店发展的关键是能否组合关系，能否在内部形成一个资源的整合。需要先整合，再构筑大的平台，大家共同发展。产权酒店的产权分割形成了一个均质化产品的基本形态，这个形态是联合的基础。产权酒店的业主要求，对各个产权酒店都有很大的压力，这是联合的动力。产权酒店以度假特点形成的差异化是在市场上的品牌。有以上三条，联合是完全可以达到的。但是中国人有个传统，“宁为鸡首，不为牛后”，其实，这个联合是一个网络组织，是扁平式架构，不是金字塔架构，就无所谓“鸡首”，也无所谓“牛后”。既然这样，这个联合的制度设计和架构就可以形成。 3、市场环境的营造 市场环境的营造需要两个方面的条件。第一个方面是作为产权酒店的自身来说，诚信第一，包括分时度假的这些公司。现在产权酒店因为有物权，必须得扎实。问题是分时度假公司，本身没有物权，想扎实都不可能。现在分时度假销售的场面可以和传销产业相媲美，其它销售看不到这样的场面。大概是先让你进来，然后把你蒙晕，让你掏兜，掏完兜不认账了。这样下去，严重的将会砸了自己的牌子。很多分时度假公司一次性卖给客户30年的使用权，公司自己能存在几年都不能保证。为了解决这个问题，有些公司请了担保公司，担保公司能存在几年还是个未知数。三五年的公司出卖30年的使用权，简直是开玩笑。但是这种承诺居然能把人蒙住，实际上也不完全是蒙，他的制度设计本身不坏。可是确有这个问题存在，这样市场环境很难形成诚信。应该如何努力去营造好的市场环境，是我们应该思考的问题。 另外一方面是市场需要有所调整，需要树立一批先进的典型。市场上需要一批领袖型的企业，靠它们来引导市场，把市场环境营造出来。到现在为止，全国200家分时度假酒店，没有品牌，每一家都是“老子天下第一”。产权酒店的概念形成了，品牌没有形成，其中缺乏领袖型的企业是问题的根本。各大城市都有几家领袖型的酒店，这几家酒店形成水平分工，然后这些高端酒店与中端、低端的酒店又形成垂直分工。现在酒店市场的分工体系已经基本形成，产权酒店在这个市场分工中处于一个什么样的位置，则很难说清楚。 4、法律关系的复杂性 对于法律关系的复杂性，实战者更清楚，而且下一步还将有一系列的法律问题产生。不要惧怕官司。当然有的开发商一开始就准备打官司，反正钱捞到手了，拿出一些来打官司也没关系。因为产权酒店的购买者是小业主，永远处于弱势。如果是这样，这个市场永远做不起来。所以我们必须在权利均衡和权利保障的基础上，使这些法律问题简单化，让有些问题能够淡化，这样对长远的发展有利。 5、核心竞争力 产权酒店要培育自己的核心竞争力，包含五个要素。第一个要素是环境。产权酒店必须有一个好的自然环境，这是我们有别于城市酒店等其它酒店的一个很重要的特点。如果没有好的自然环境，就很难形成差异化。产权只是手段，要培育自己的核心竞争力，形成差异化经营，首要的一点是要有好的环境。 第二是在环境的基础上形成主题。产权酒店下一步的发展方向，必然要形成主题酒店。主题核心靠文化，娱乐主题、健康主题、文化性主题等各类主题，说到底都要靠文化。所以产权酒店要丰富自己的文化内涵，树立自己的文化品牌。 第三是服务，就是要树立服务品牌。第一个服务品牌是旅游市场上要形成品牌，要让大家知道，产权酒店是一类中高端的产品，到了这一类产品就相当于到了四五星级饭店，大家感受到的是最好的服务。第二个服务是对业主的服务。要加强对业主的服务。实际上对业主的服务很重要的一个方式是沟通，把沟通工作做好，很多事情就不那么复杂。现在一定意义上有些“店大压客”，不能和业主及时沟通，业主不了解情况，包括不了解经营的困难，就只有和你闹。如果能够及时沟通，而且在沟通过程中给业主灌输一些新的观念，对他说，酒店的长远回报是靠股权，靠品牌，靠无形资产，这样形成长远回报，业主在一定意义上就可以理解暂时的困难，很多问题就简化了。 第四是网络。网络的要素在产权酒店经营中比其它类型的酒店更为重要。网络首先需要大的实体网络的存在，实际上就全国而言，产权酒店已经形成了实体，但是还没有网络化。第二是需要相应的电子平台，通过一些电子平台的运作，使业主达到很大的便利性，交换过程也会更加便利。 第五个要素是回报。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是基于此。我们要研究长远回报、中期回报和短期回报，要研究各类回报之间的关系，而且要引导业主，把主要目标放在长远回报上。比如买股票，买完了用不着一天到晚炒来炒去，因为这是一个投资行为，过了20年，股票可能翻几番。只有那些小股东，弄点股票，今天买进、明天卖出，结果都交税了，自己没赚着钱。这是一个常识性的问题，这些认识在股市上已经培育出来。只是对于产权酒店来说，不能让业主形成一个感觉，我买了产权酒店就被套牢了。所以在回报方面首先自己要研究清楚，把这三类回报和三类回报之间的关系、几个市场之间的关系讲明白，这样来巩固业主的信心。业主有了信心，相应的经营压力就会减小，就会把更多精力转向培育品牌，转向培育无形资产，转向网络化的发展，这样才能真正形成产权酒店的核心竞争力。 就一个产权酒店自身来说，有一个如何形成核心竞争力的问题。对于整个产权酒店，有一个行业核心竞争力的问题，(严格地说，产权酒店至今规模太小，不能算是一个产业)。这个核心竞争力就要树立起总体的核心品牌，培育顾客的忠诚度。产权酒店的忠诚度是两类，一类是消费者，一类是业主。如果核心竞争力培育出来了，产权酒店的发展就能够建立在一个真正坚实的基础之上。(全文完) 出自：2004、12、15中国旅游报二、 2005.6.22中国旅游报 我国的产权式酒店10年前起源于海南，目前已发展到200多家，北京及周边地区有10个左右。 多数失败的原因：经营无法支撑回报承诺和担保机制不健全。只为牟利的房地产开发商插足产权酒店