保障下岗职工的公房租赁居住权.doc

保障下岗职工的公房租赁居住权刘子平 张雪洁裁判要旨国有企业在企业改制后，有关下岗、失业人员租赁居住原单位公有房屋，应依约交纳租金，出租人以承租人违约为由主张解除房屋租赁合同的，如查实承租人别无房屋，应允许其继续租用房屋，保障承租人的居住权。案情原告广东省佛山市禅城区石湾糖烟酒公司(以下简称石湾烟酒公司)是全民所有制企业，当被告丁镜全为该公司的职工时，公司将其出资兴建的南海清晖村三巷7号302房及相应单车房以佛山市公有住房标准出租给其居住。1998年，石湾烟酒公司实行企业转制，丁镜全被解除劳动合同，成为下岗人员，但双方对上述房屋的租赁关系仍然保持不变，房屋每月租金为315.36元，由丁镜全按季度向公司交付租金。企业改制后，丁镜全参加由下岗职工组成的企业：佛山市国嘉酒业有限公司(以下简称国嘉酒业公司)，为该公司一名股东，但一直没有自己的房屋。2003年7月，石湾烟酒公司没有按水电部门的要求对出租房屋报装水表，丁镜全自行垫付了费用1573.09元，并为此拒付租金。从2003年7月1日至2005年4月30日，丁镜全共拖欠租金6937.92元。石湾烟酒公司以丁镜全拒付租金和不符合公房租用条件为由，于2005年4月30日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，请求判令：解除石湾烟酒公司与丁镜全之间的房屋租赁合同关系，丁镜全限期搬出租住的房屋;丁镜全支付拖欠的租金6937.92元和利息294.31元，承担本案诉讼费。丁镜全则提出反诉，请求判令石湾烟酒公司清偿其垫付的水表安装费用1573.09元及利息148.9元。裁判禅城区人民法院审理认为：丁镜全作为石湾烟酒公司的下岗职工，依法享有当地政府规定的“国有企业下岗、失业人员已租住公有住房的，房屋产权单位应允许他们继续租用”的权利。因丁镜全从2003年7月起拖欠石湾烟酒公司租金，石湾烟酒公司请求丁镜全支付拖欠的租金，合法有理，予以支持。就石湾烟酒公司请求解除双方租赁关系的问题，虽然丁镜全欠租时间较长，但丁镜全的欠租行为与石湾烟酒公司未尽报装水表义务有一定关系，且根据石湾烟酒公司提供的人口信息查询资料反映，丁镜全登记的住址房屋并不是属于丁镜全或其妻子的，而是属于其岳母的，该证据不能证明丁镜全拥有自己的房屋，因此，石湾烟酒公司应允许丁镜全继续租用诉争的房屋。石湾烟酒公司请求解除双方的租赁合同关系，不予支持。就石湾烟酒公司认为丁镜全是国嘉酒业公司股东的问题，因丁镜全是石湾烟酒公司的下岗职工已有证据证明，也得到石湾烟酒公司的确认，故丁镜全依法享有房改政策所规定的“下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应允许他们继续租用原公有住房”的权利。故对石湾烟酒公司认为丁镜全已开办公司而不符合租住公有住房条件的意见，不予采纳。石湾烟酒公司作为出租房屋的所有权人，负有保证出租房屋通水通电的基本义务，安装水表的费用应由其承担。鉴于丁镜全为其垫付了水表安装费1573.09元，石湾烟酒公司应予归还。至于石湾烟酒公司、丁镜全各自所请求的利息，因双方均有一定的过错及违约行为，故均不予支持。依照合同法第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、广东省公有房产管理条例第十六条的规定，判决：一、丁镜全应支付租金6937.92元予石湾烟酒公司。二、石湾烟酒公司清偿丁镜全垫付的水表安装费用1573.09元。三、驳回石湾烟酒公司、丁镜全其他诉讼请求。案件受理费299元，由石湾烟酒公司负担11元，丁镜全负担288元;本案反诉受理费79元，由石湾烟酒公司负担73元，丁镜全负担6元。石湾烟酒公司不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉称：丁镜全作为国嘉酒业公司的股东，登记住所地为佛山市东园9号104房，根本不应列入下岗职工之列，其列入下岗职工并领取失业救济金是特定时期的产物。丁镜全有财产和能力支付租金而拒不支付，请求解除房屋租赁合同。丁镜全辩称：被上诉人作为下岗人员，国嘉酒业公司是原单位转制下岗的职工自救组成的公司，投资是借来的，并非自有资金。不能因为再就业就否认下岗的事实，被上诉人有权继续租用公有住房。请求驳回上诉，维持原判。佛山中院审理认为：佛山市人民政府佛府办1998085号文第二条规定“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行”。可见公房租赁，是针对企业下岗、失业人员执行房改政策所作的规定，带有福利的性质，与广东省公有房产管理条例第十一条的立法目的是一致的，都是为了保障无房户、危房户、拥挤户以及下岗、失业人员等的居住权。石湾烟酒公司已按市政府文件规定，解决了丁镜全的公有房屋租住问题，而丁镜全作为下岗职工，可享受相应的福利租房待遇。丁镜全作为承租人，负有按时交纳租金的义务，石湾烟酒公司要求丁镜全支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。石湾烟酒公司主张解除与丁镜全之间的租赁合同，依据不足，不予支持。首先，丁镜全拖欠租金与石湾烟酒公司未尽报装水表义务有一定关系。石湾烟酒公司作为出租人，同时又是诉争公房的产权人，负有保障出租房屋通电通水、保持租赁物符合约定用途的基本义务，水表安装费用应由其承担。石湾烟酒公司之前未及时支付水表安装费用，有不当之处。其次，丁镜全作为下岗职工，经过自己的努力积累了一定的物质财富，但石湾烟酒公司并未有充分证据证明丁镜全拥有自己的房屋或者将讼争公房进行转租。因此，虽然丁镜全在较长时间内不支付租金，构成严重违约的事实清楚，但是丁镜全的