小产权房开发商被追刑责释放的信号.doc

小产权房开发商被追刑责释放的信号虽然国家法律从来没有承认小产权房，但是各地的小产权房却是遍地开花，越来越难控制。当小产权问题成为一个较为普遍的社会经济问题的时候，政府机关的行政处罚和司法机关的刑事制裁很难发挥有效的作用。要想从根本上解决财产权属问题，还必须制定专门的法规法治周末记者 孙继斌7月16日，国土资源部举行的上半年国土资源领域违规违法形势通报会上，该部执法监察局局长李建勤通报5起违法案件处理结果。北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案再列其中。通报说，开发商已被移送公安机关追究刑事责任。该案实为借“新农村建设”之名，擅自在租用的集体土地上进行非农业建设，构成了违法占地事实。所以说“再列其中”，因为在5月4日国土资源部召开的新闻发布会上，国土资源部公布4起公开挂牌督办的典型国土资源违法案件，杨宋镇4处违法项目名列其中。而涉及到小产权房建设而被移送公安机关追究刑事责任，这在全国尚属首例。据记者了解，虽然公安机关已经立案，但开发商仍然在逃。在国家三令五申开发小产权房违法的情况下，仍有许多小产权房建设并出售。杨宋镇小产权房开发商被移送公安机关追刑责，是个案?还是在释放一个重要信号?风情园“风情”不再被拆房业主没人考虑打官司“维权”，因为大家也知道买房合同是无效合同“水岸江南坐落于山清水秀、环境优雅的潮白河畔，顺义与怀柔交界处”，这是之前“水岸江南”销售网站上的广告语。广告中所说的“水岸江南”就是4个违法项目中的“伍陆风情园”。据了解，“水岸江南”的开发商是北京伍陆风情生态种植园有限公司，是4个违法项目之首。伍陆风情的经营范围为开发花卉苗木、荒山绿化等，并无房产开发，且该公司已于2008年1月30日被吊销营业执照。7月18日记者在现场看到，“伍陆风情园”已经“风情”不再。从京承高速到梭草村，一路没有发现任何“水岸江南”等几个项目的指示牌。在梭草村南，记者找到了这个被国土部挂牌督办的小产权房小区。围墙里面，一条马路为分割线，左边是白墙灰瓦的仿古四合院群落，右边已是一片瓦砾。据了解，没拆的院落是“水岸江南”一期，被拆的是二期。两期合起来大概占地两百多亩。记者与一位正在给树浇水的一期业主王先生聊了起来。王先生称，购买“水岸江南”房屋时，没有签商品房买卖合同，而是与村委会签订了北京市共有住宅租赁合同。合同上规定房屋的租期是50年，总价因为各家面积不同而有差别，从40万元至60万元不等。“租金”一次性付清。王先生称，拆除水岸江南二期还算顺利，没有发生什么过激行为。他还透露，二期业主也都拿到了“赔偿”，按照买价支付。而据有关媒体报道，村委会称没有钱赔付业主。那么，支付的这笔费用从哪里来呢?王先生说，可能是接了这个地块的一家公司垫付的。看着邻居被拆，一期业主作何感想?王先生说，他们在等上边的处理意见。是拆还是能住下去，他们心里也没底。但他说，结果应该会比二期要好。他还说，没人考虑打官司“维权”。因为大家也知道买房合同是无效合同。据了解，按照最先规划，“水岸江南”项目占地约300亩，分三期开发，预计共建168栋仿古四合院，每套面积在300至500平方米。一二期从2006年开建。三期时开发商改变模式，将土地分块租售给业主，大部分地块500平方米左右，甚至有的地块在1000平方米以上，价格十几万元到数十万元不等。目前，三期仍是荒地。另两个项目即“草根香村”、“梭草庄园”也都位于梭草村。该小区业主在论坛上称，“梭草庄园”共被划分成74个小地块出租，每户业主约1.5亩。租户与所属村委会签订协议，以每块地十几万元的租金买下50年的使用权。“梭草庄园”业主盖房时，政府执法人员也要求拆除这些违建，后业主因租地纠纷联名起诉村委会，此事不了了之。有报道称，早在2009年9月，市国土资源局就对伍陆风情生态种植园有限公司负责人王晓晨下发了通知书，按照每平方米30元的标准进行处罚。北京市国土资源局怀柔分局也准备拆除该项目已建的81栋房屋，但因联系不上王晓晨，一直拖延。随后记者来到村委会。没有见到村支书马志会。值班的支部副书记和村委会副主任均不愿向记者介绍情况。此前，马志会对媒体公开表示，这些项目并非村委会开发，村委会只是把土地承包给了开发商，项目开发的钱都被开发商拿走了，每户业主只交了1万元的承包费给村委会。对于“这些项目用地性质”、“为何签合同时盖村经济合作社的公章”、“村委会承担怎样的责任”、“是否有村干部被追责”等，马志会称，自己去年4月才上任，此前情况并不了解。执法赶不上违法的速度就是在各种高压态势下，伍陆风情园等项目仍建了起来国土部的通报显示，2004年至2006年期间，杨宋镇“北京伍陆风情生态种植园”、“草根香村”、“梭草庄园”和“北京一彩虹生态种植园”4个占地238.51亩的项目先后开工建设。其运作方式为，开发商先租赁村集体土地，修建道路、水电等基础设施，并圈建围墙，之后再将土地划分成若干块向社会公开长期出租，承租人自行或委托开发商在租赁土地上建房。接到群众举报后，国土部门向杨宋镇政府通报情况，要求镇政府对在建项目责令其立即停止施工建设、停止销售和宣传。据记者了解，2007年3月，在北京市怀柔区开展“违法房地产建设专项治理工作”后，一些项目停止了建设、销售，部分项目被强制拆除，但由于清理不彻底、监管不力，2009年初，个别项目又开始建设、销售。2009年8月10日，经国土资源局怀柔分局决定，给予伍陆风情拆除88.036亩土地上的建筑物及附属设施，恢复原有地貌，并处以非法占用58690.86平方米土地每平方米30元的罚款，计176万余元的行政处罚。2009年9月2日，北京市怀柔区国土资源分局下达了责令改正国土资源违法行为通知书和国土资源行政处罚告知书。然而，执法人员多次到现场都未找到相关人员，也联系不上法定代表人王晓晨。2009年10月，国土资源部会同北京市国土资源局、怀柔区政府对上述违法用地项目提出了“违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售”等4条处理意见。2010年4月9日，一则国土资源行政处罚听证告知书出现在北京日报上。怀柔区国土资源分局负责人表示，按照规定，听证公告60日期满后，将对其依法下达行政处罚决定书。然而，就是在这样的高压态势下，伍陆风情园等项目仍建了起来。5月4日，国土资源部将北京市怀柔区杨宋镇“伍陆风情园”等4个违法居住类建设项目列为全国挂牌督办的4个案件之一。国土部的督办通知，让北京市和怀柔区不得不加快拆违的速度。“梭草庄园”5月初就开始拆除围墙。5月19日，镇政府对“水岸江南”二期32栋房屋贴出了拆除公告。怀柔区政府责成相关部门对4个项目采取了停水、停电措施，责令开发商停建停售。5月31日，怀柔区对“草根香村”和“伍陆风情园”32套2007年以后新建续建的违法建筑实施了强制拆除。“北京一彩虹生态种植园”自行拆除了围墙和一处四合院;对已划分地块对外出租待建的，杨宋镇政府已责成有关村经济合作社与承租人协商解除土地租赁协议。现在，草根香村、北京一彩虹违法建筑物已经拆除完毕。挂羊头卖狗肉部分试点村的村集体经济组织以“新农村建设”为名，违法违规开发建设部分居住类项目“这4个项目都是打着新农村建设旗帜开发的，时间差不多都在2007年左右。”怀柔区副区长祝自河，向国土部挂牌督办组介绍。祝自河介绍：“4个项目中，3个项目的开发商已经注销了营业执照。而且，开发商是和村委会签的合同，再由村委会和购房人签合同。实际上，卖一套房子村委会大约能得到1万元，开发商却收了绝大部分的钱走人了。”2009年9月，有媒体记者在暗访此项目时，曾被销售员明确告知：“项目是2006年的，在2007年小产权房普查之前，而且没有占用耕地和林地，是打着新农村建设的旗帜开发的，所以将来有办大产权的趋势。”2005年10月，十六届五中全会作出了加快“新农村建设”的决定。根据当时新农村建设试点村的标准，北京市政府确定怀柔区的8个村为试点。此后，怀柔区政府也确定8个村为区级“新农村建设”试点。然而，部分试点村的村集体经济组织以“新农村建设”为名，违法违规开发建设部分居住类项目。据怀柔区统计，仅属于村集体经济组织独立开发或合伙建设的项目就有12个之多。经调查，这些违法建设项目并没有用于本村村民居住，实际是对外进行出租或出售，从中获利。“梭草庄园”等4个违法居住类项目，正是在这样的背景下建设起来的。个案还是信号乔新生认为，政府机关对少数负责人追责，是为了杀鸡儆猴，司法机关的刑事制裁很难发挥有效的作用虽然国家法律从来没有承认小产权房，但是各地的小产权房却是遍地开花，越来越难控制。根据一些非官房的统计数据，目前中国的小产权房建设面积有可能已经达到了六十多亿平方米的规模，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。在国土部等14部委正在研究制定小产权房的清理整治政策的风声之下，怀柔区小产权房被施以重拳，有业内人士分析，北京市乃至全国要对小产权房“动真格”了。中南财经政法大学教授乔新生认为，政府机关对少数负责人追责，是为了杀鸡儆猴，司法机关的刑事制裁很难发挥有效的作用。乔新生说，中国的小产权房是不合理的土地管理制度产生的怪胎。我国土地公有，集体土地只能用于特定的用途，如果从事商品房开发，那么，必须首先转为国有，并且由政府出让给土地开发商。为了解决土地转让中的利益分配问题，少数基层政权组织支持或者默许农村集体经济组织从事房地产开发，这种在集体土地上建造商品房的做法，违反了土地管理法和城市房地产管理法，因而应当受到法律的制裁。但问题的症结在于，当小产权问题成为一个较为普遍的社会经济问题的时候，政府机关的行政处罚和司法机关的刑事制裁很难发挥有效的作用。且不说法不责众，即使处理了个别负责人，要想从根本上解决财产权属问题，还必须制定专门的法规。从这个意义上来说，政府机关对少数负责人追责，是为了杀鸡儆猴，表明政府在小产权房问题上的决心和立场。但是这样做于事无补。当成片的小产权房出现在城乡接合部的时候，政府的管制已经失效。现在要想纠正错误，必然要付出沉重的代价。如果小产权房开发商被追究刑事责任，该是什么样的责任呢?乔新生说，刑法228条规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下的罚金，情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价格5%以上20%以下罚金。但是，该条旨在解决非法转让、倒卖土地使用权的