应该怎样算我们房子的面积.doc

应该怎样算我们房子的面积?1商品房的建筑面积具体由哪几部分组成？商品房的建筑面积是衡量该商品房大小的指标之一，也是计算该商品房总价款的指标之一。商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊公用面积两部分组成。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成；应分摊公用面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积，按各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。因此，商品房建筑面积可用如下式子表示：建筑面积=套内建筑面积+应分摊公用面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积+应分摊公用面积例如：一套一卧一厅的房地产，其套内使用面积为图中的A1（厅）、A2（房）、A3（厨）、A4（厕）的空白部分相加；阴影部分为墙体面积；未封闭阳台按长乘宽的一半计算面积。2套内使用面积包括哪些？套内使用面积是指每套房地产中由房间由墙面围成的这部分空间的水平面积。它包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮物室、壁柜、通风井、管道井及内墙装饰贴面厚度等。有些商品房业主入住后自己用尺子丈量各房间净空面积相加所得的面积，基本上仅代表套内使用面积。3以前的资料中表示的“使用面积”与“国标中套内使用的面积”有何区别？1999年7月1日以前，深圳市测量和提供的房地产建筑面积资料中，一般均将一套房的建筑面积表示成由两部分组成，即：建筑面积=使用面积+分摊公用面积所以，以前资料中的“使用面积”并非“套内使用面积”，而是相当于现在所称的“套内建筑面积”，它包含了套内使用面积，也包含了墙体面积及阳台面积。现在测量和提供的面积资料中已停止使用及称呼“使用面积”这个词，而是统一采用套内建筑面积这个词。4房地产的套内建筑面积中所包含的墙体面积是如何测算的？一道墙的墙体面积由长度乘墙的厚度所得。这里所指的每套房的建筑面积中所含的墙体面积包括了如下几个部分：本套房内各房间的隔墙、本套房的外墙、本套房与电梯井之外的其他公用面积之间隔墙、本套房与其他套房之间的隔墙的一半，本套房与电梯井之间的隔墙以墙轴线为界。5阳台面积是如何计入商品房建筑面积的？计入每套商品房建筑面积的阳台是指套内阳台的建筑面积。套内阳台分封闭阳台和未封闭阳台两种，封闭阳台按阳台外围与房地产外墙之间的水平投影面积全部计算，而未封闭（包括凹阳台、半凹半凸的阳台，有柱的凸阳台）的则按水平投影的一半计算建筑面积。6公用建筑面积的含义是什么？公用建筑面积如何分类？产生公用建筑面积的前提是一栋房地产中具有由各业主公共使用或共同拥有的那些建筑空间的面积。例如电梯间、楼梯间、设备房、消防控制室、公共门厅、过道、大堂、走廊、屋面有围护结构的电梯机房、水箱间等。一栋房地产的公用面积分为应分摊公用面积和不分摊公用面积两大类。应分摊公用面积是指其面积须按规定分摊到各业主每套房的建筑面积中，而不分摊公用面积是不分摊到每套房，但各业主仍可共同使用的那些建筑空间的面积。7应分摊的和不分摊的公用面积都包含些什么内容？首先可了解不分摊公用面积的内容，然后可认为除此之外的公用面积则为应分摊的公用面积。不分摊公用面积包括：地下室中用于人防、设备房、车库的建筑面积；消防避难层中用于消防避难的面积及结构转换层的面积；第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积；多栋共用的设备房；经批准为核增或奖励的建筑面积。应分摊公用面积包括：地面以上的设备用房、套（单位）门以外的室内外公用楼梯、电梯、内外廊、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾管道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。不同的项目公用分摊面积内容不同，一般来说，应分摊公用面积越多，说明该栋建筑的设计较豪华，配套设施较完善。8公用建筑面积如何公摊？公用建筑面积的分摊原则是：以公用面积的服务范围（功能区）确定其分摊范围。最大的分摊范围为完整独立的一栋；产权各方有合法的面积分割文件或协议的，按文件或协议进行面积分割。没有面积分割文件或协议的，按各套（单元）的套内建筑面积的比例进行分摊；公用面积分摊后，不划分各产权人在公用面积上的产权界限。9何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们的区别是什么？所谓预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，也称楼花面积。当然也包括不是预售的而按图纸尺寸计算的其他房地产的建筑面积。竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积。预售面积只供房地产预售时使用，也可作为建筑工程预概算方案比较的参考指标。竣工面积为房地产交易、租赁、抵押贷款、竣工验收、产权登记等提供面积依据。10有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因是什么？产生两类建筑面积不一致的原因可能有：建筑物的某部分改变设计；施工中，建筑物的某部分没有按原设计施工；施工错误或施工放样误差过大，使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸；竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；正常的施工误差和测量误差也可引起全部实测的竣工面积与预售面积存在少许差异。11全部实测的竣工面积与预售面积差多少才算正常？一栋房地产全部实测后计算的每套（或每间）的竣工面积与预售面积比较，如若按套内建筑面积计算，其差异在1%内都属正常。通常可取预售面积数值作为竣工面积使用。如果比较差值超过以上规定，则应以竣工面积为准。12业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时应注意些什么？业主复查自己一套房的面积时，一般只能丈量复查该套房的套内建筑面积，而且还需要注意如下几个问题；注意与本套房有关的各墙体厚度，套内建筑面积中应包括套与套之间的共墙的一半面积和其他各墙体的面积；注意应包括通过本套房的烟道或通风井；注意是否有本套房使用的雨蓬或专用梯；注意是否有符合规定计算面积的凸窗。至于每套房的分摊公用面积，业主自己较难复查，因为涉及到整栋有哪些应分摊公用面积，由哪些权利人分摊等问题，需专业人士从整栋考虑和计算。但业主可从面积测量报告中了解该套房分摊公用面积包括哪些项目及名称。13购房者怀疑面积有出入，如何处理为好？当预售房地产时，买方怀疑面积有问题，可向发展商索要该套房的面积测绘资料和建筑设计图（复印件），根据图上尺寸复核其套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。当竣工入住后买方怀疑面积有问题可按如下步骤处理：第一，向发展商索取该套房的面积测绘资料，包括该套房的套内建筑面积及分摊公用面积数据，以及该套房的“房地产建筑面积分户平面图”。第二，自己实量房地产各边的长度（注意墙体的厚度），与分户平面图上注记的尺寸比较，若差别不会过大，则套内建筑面积没问题。第三，从取得的面积测绘资料中了解整栋应分摊的公用面积名称与实际竣工后的各公用面积部位是否相符，是否改变功能，是否改变设计（施工），如果相符，则公用面积的具体分摊为电脑统一程序计算的，是不会错的。第四，购房者如能从面积测绘资料中找出具体的错误或不妥之处（例如明显的多算或漏算某一部位的建筑空间；实际形状与平面图不符；某部位的尺寸与资料上注记的相差过大；注明的公用面积名称与实际不符即改变设计等）则可直接向测绘部门（或测绘管理部门）提出质疑。14如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语？发展商在广告中使用这些词语和数值时，并没有说明其计算方法，而且各楼盘之间的计算方法并不统一，极易引起购房者的误解甚至纠纷。根据深圳市建筑设计技术经济指标计算规定，应统一使用“套内使用面积系数”。套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率。测绘资料中均不体现此参数。从交通、安全、隔音、隔热、消防、环保甚至舒适等角度考虑，一定的公用面积是必要的。所以，这种“实用率、使用率、利用率”并非越高越好。假如实用率达到99%，则很难相信其符合设计规范要求，也许其公用楼梯仅容得一人上下，更谈不上有其他公用配套设施。15有关房地产楼层数计算和楼层次排列有什么规定？房地产楼层数的计算应根据深圳市建筑设计技术经济指标计算规定，凡正负零以上层高不小于2.20米的楼层均计算层数；层高小于2.20米的楼层、屋顶水箱间或电梯机房、装饰性建筑均不计算楼层数。楼层次的排列是从正负零开始往上，层高大于等于2.20米时为第一层，再往上为第二层直到最高一层为止，其中层高小于2.20米的及其他不计层数的不列入层次排列。架空层位于首层且高度符合要求时，列为第一层。应注意的是，由于种种原因如开发商的忌讳等，各楼层中的房号编排可能与规定的楼层次不匹配，例如第四层中的房号为501、502等；第十三层中的房号为1501、1502等。此时可参阅房屋建筑面积测绘资料中所附的房屋层次及房屋编号立面图。16如何知道你已取得的建筑面积资料是属于预售面积或属于竣工面积？凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位，每份资料的封面上均在明显位置标明“预售面积”或“竣工面积”：预售面积：提供深圳市房屋建筑面积查丈报告，加盖的是“深圳市地籍测绘大队业务专用章”，封面的明显位置上明确标明按图纸计算，为预售面积。竣工测量：提供深圳市房屋建筑面积查丈报告和建筑工程竣工测量报告，深圳市房屋建筑面积分层或分户查丈图，加盖的是“深圳市规划国土局竣工测量专用章”，封面明显位置上标明为竣工面积，资料内明确著名经实地测量。除此之外，在资料的建筑面积总表中由