宝安区房地产市场状况透视(免费).doc

宝安区房地产市场状况透视 一、宝安房地产市场态势1.1 区域性及封闭性发展从产品的供给方来分析，除了龙华拥有万科四季花城、物业集团风和日丽的知名项目外，宝安其余地方的房地产开发商都以当地公司为主，少有大型知名品牌地产公司介入，形成封闭式、自我发展的格局，导致楼盘的规划、建筑、营销策划等方面明显落后于特区水平。因此，市场上缺乏较多精品楼盘吸引本区域以外的客户注意或购买。从消费者构成来分析，30%以上为当地居住人口购买，30%为宝安工厂里的技术管理人员，20%为在宝安经商的中、小商业经营者，12%为区外购房者；其余8%为本地办厂的港澳台客户购买，而纯粹直接从香港来购房几乎为零。从客户构成上，反应区域性特征突出。偏低的外销比例，与宝安外资企业占85%的比例不相协调。而宝安外销低迷的主要原因之一，就是往返深港两地的交通极不便利。由于上述供给因素、交通因素的存在，导致宝安房地产一直处于封闭式发展，区域性特征突出的状态。1.2各区域发展势头不一宝城片区是房地产发展相对较早的区域，房地产发展较为成熟，在一定程度上反映了整个宝安房地产市场发展水平，目前宝城市场发展保持一种低速度平稳发展态势，但是已经再次成为地产商关注的重要区域；龙华片区属于宝安房地产发展的后起之秀，主要面对龙华本地及福田客户，目前房地产市场发展显现出蓬勃发展的态势；而宝安西北部区域属于新兴市场，处于发展起步阶段，已经开始有部分地产商开始在西北部区域圈地。1.3内需不旺，发展动力相对有限在宝安的置业群体中，业主以当地人为主，但当地购买力尚未有效释放出来。当地居民合作建房，自己建房的现象非常普遍，而当地暂住人口对宝安归属感不强，宁可选择租房。当前，宝安的房价与南山的房价仅低1000元/平方米，但楼盘质素一般，性价比不强，更难以吸引南山或其他区域的购房者。仅依靠宝安自身的消化力量，宝安房地产必然难以取得较大的突破。如何挖掘本地市场潜力，提高本地原居民和本地暂住人口购房积极性；如何吸引特区和香港置业者投入宝安，成为宝安发展的重大课题。1.4本地开发商占据市场主要份额与区域房地产的本地化特点相同，地产商也具有浓厚的本地色彩，包括富通在内的三家主要开发商（另两家为泰华、鸿荣源）占据宝安市场主要市场份额。1.5宝安房地产价格水平偏低，面积偏大宝安房地产市场价格在全市处于较低水平，比全市平均价格水平低40%。1.6宝安市场环境对富通西乡项目开发的利好借鉴1、宝安房地产市场将逐步成为深圳市的热点区域之一，在全市的地位将逐步提升；2、宝安房地产市场呈区域发展特征，各个区域房地产发展水平各不相同；基本形成龙华、新安、西乡三个热点； 3、宝安新中心区规划将为西乡新中心区规划发展提供借鉴，并会带动与之相联的西乡新中心区的建设发展。4、地铁、西部通道等解决交通问题的规划将成为宝安新中心区和西乡建设的重要利好因素。5、随着宝安的城市规划发展的进行，宝安城市面貌的改变，在人们心中也形成了较为鲜明的印象。 片区综合分析现有房地产市场发展缺乏均衡性，新安、西乡、龙华三足鼎立的局面仍将继续；能否均衡发展房地产市场不能依赖房地产市场的自然发展，外部调整、推动力量的介入非常必要，如政府的宏观调控；各片区发展房地产资源各具特色，为房地产分区组合策略的制定提供依据和方向，使宝安发展互补型地产成为宝安发展房地产的必要；产业结构的调整与升级将为宝安房地产市场的发展带来需求空间；卫星城的规划提升宝安各片区级别，宝安与特区的连接更加紧密，宝安房地产发展的重点区域将发生转移；与其它区域相比，宝安将成为深圳未来几年土地最具增值潜力的地区； 二、宝安区域竞争分析2.1竞争背景分析随着经济的飞速发展，路网建设越来越发达，城际距离越来越近，区域间房地产市场的竞争将会日趋激烈。宝安在未来几年内将会面临巨大的机遇，但面对周边区域，由于地缘相近、经济状况以及人口结构相似，也将面临着非常激烈的竞争。如何在竞争中胜出，需要我们知此知彼，因此对竞争对手的研究显得尤为重要。2.2竞争对手的选择竞争对手选择的原则：进入成本的相近性；房价的可比性；地缘的关联性。根据以上选择竞争对手的原则，我们确定宝安区的竞争主要来源于东莞、南山、福田的梅林片区以及龙岗的布吉片区。而且不同竞争对手直接竞争的片区不同，因此，对于竞争的分析我们将落实在相应的片区。具体竞争确定如下：宝安对东莞，龙华对梅林、布吉，新安、西乡对南山。下面将针对不同的竞争对象逐一进行分析。2.3竞争的分析1、宝安与东莞相比较竞争优势（STRENGH）：经济状况略强；目前政府基本建设投入较高；整体人口素质较高；房地产市场潜力大；土地出让开始逐步市场化及出台投资优惠政策，利于吸引外部投资商进入及政府收入增加；预售房政策实施较早，运作较成熟，控制较严，风险较小。与东莞相比较竞争劣势(WEAKNESS)：城市配套服务不足；外销吸引力不够；东莞开始注重人才引进及基本建设，且有较大的投入计划。2、新安西乡与南山比较竞争优势（STRENGH）：对区内暂住人口有政策优势；房价略低;中心区开发较晚，有大量的先进经验可以借鉴；新安新中心区环境规划配套较好；南山有过度开发的风险。与南山相比较竞争劣势(WEAKNESS)：南山进入高速发展期，施工面积及新开工面积均大大超过宝安；房价差基本没有消除关口阻隔作用；市场化程度不够；消费人群年龄偏低，消费力较弱；暂住人口比例大，对购买物业需求相对较少；南山将吸引大量的区外人员进入，将会大大刺激房地产业的发展，而宝安本身内需不足的情况下，受人口计划影响，吸引外来人口以提升需求空间不大3、龙华与梅林相比较竞争优势（STRENGH）：对区内暂住人口有政策优势；房价较低；发展空间大，有大量的土地储备；有30万平米的大盘且有继续开发空间；容积率较低，自然环境较好；开发进入高速发展期。与梅林相比较竞争劣势(WEAKNESS)：距市中心较远；房价差基本消除关口阻隔作用，但区域不认同仍然存在；市场化程度不够，对品牌发展商吸引力不够，未能很好吸引并利用外来资金及品牌；区域认可度不够。4、龙华与布吉相比较竞争劣势(WEAKNESS)：距市区成熟商业中心区较远；区位优势较差；交通不便；房价低，政府及开发商收入利润低；市场化程度不够，对知名发展商吸引力不够，未能很好吸引并利用外来资金及品牌。与布吉相比较竞争优势（STRENGH）：房价低；发展空间大，有大量土地储备；自然环境较好；开发进入高速发展期；距深圳新中心区福田中心区近。24竞争策略分析：机遇（OPPORTNITY）：“十五”规划；2010年发展规划；政府“一市多城”规划；新安新中心区的开发；区政府重视房地产业的发展；福田中心区的开发。挑战 (THREAT)：周边区域的激烈竞争。根据以上分析可以提出宝安房地产市场竞争策略：加大土地市场化程度，增加投资优惠政策吸引品牌发展商进入借助政府规划投资倾向及政府提高重视程度，加大基本建设投入及提高相关服务质量，为房地产发展提供好的投资环境改进交通情况，提高过关速度，增加过关交通的公交线路新安西乡片区房价适当调整，在不可能改变过关速度情况下，房价较南山低1500元2000元左右才有利于吸引特区内消费者继续执行购房入户政策、出台吸引人才政策及增加购房优惠政策利用区位优势，借鉴东莞成功外销经验，提高外销量利用距离福田中心区近的优势，加大龙华开发力度利用新安新中心区及龙华环境优势与相应对手竞争利用土地资源优势，借鉴其他区域开发经验，合理规划开发加大优势宣传三、新安、西乡片区研究（一）新安房地产市场研究1、施工面积/竣工面积新安片区房地产施工与竣工面积的比例逐年上升，2000年达到2.28，说明新安的房地产市场开发的工程效率在降低，但尚在房地产开发要求的正常水平内。2、产品价格价格稳步增长，但增幅较小，连续几年为宝安区最高，说明新安房地产市场的接受程度较高。3、销售市场发展水平分析资料统计，新安房地产市场客户集中在26-35岁之间，共占全部客户的55%；新安房地产市场内地客户占据约50%；新安是宝安各片区中客户分布区域最广的片区，体现了新安作为宝安政治、经济、文化、金融中心的优势。综合评价：销售面积/预售面积1997-2001年，新安销售面积/批准预售面积比在0.66与1.32之间，新安的市场消化能力波动大，市场需求稳定性差。存量房交易量/增量房交易量交易量中存量房成交量与增量房成交量比表15：2000年、2001年新安房地产二、三级市场交易数据2000年 2001年二级市场（万平方米） 42.65 45.15三级市场（万平方米） 4.69 5.51三级/二级 0.11 0.12资料来源：宝安房地产交易中心根据表15的数据得出：新安房地产市场交易量中存量房成交量/增量房交易量的比例2000年为0.11，2001年为0.12，变化不大。存量房成交量相对增量房成交量而言，份额小，新安房地产交易市场中增量房交易仍占据主要地位，新安房地产市场的成熟度较低，但其成熟度仍居各片区之首。新安房地产发展水平的评价：新安是宝安区辖区面积最小的镇（办事处），但土地可建设比率最高，与西乡城区已经连成一体。现东片区基本为已建成区，建设强度高，是宝安区大部分行政、事业单位和写字楼集中地，今后建设重心在西片区；尤其是宝安新中心区的规划将对新安房地产市场的发展有着更大的推动作用。新安居住人口层次高，第三产业较为发达，金融机构是宝安最为集中的镇（办事处）区，房地产开发项目多，且集中。房地产发展的外部条件比较成熟，结合对新安房地产市场总量和发展水平评价指标的分析，新安的房地产市场的发展水平是宝安各区镇最高的片区，与深圳房地产市场相比较市场发育仍不成熟。（二）西乡片区房地产市场研究1、土地市场发展水平分析（1）土地出让单价西乡的土地市场出让工业用地的单价具有明显的增值趋势；住宅用地的价格发展势头良好，但存在同种性质用地价格差异非常大的现象，说明西乡的土地市场操作缺乏规范性，土地使用权的权属复杂，可能成为西乡房地产市场发展的制约因素。（2）经营性土地招投标率为零（3）经营性土地出让比例=经营性土地量/（自用土地量+经营性土地量）西乡2000年经营性土地出让比例=100%；西乡2002年经营性土地出让比例=149967平方米/151393平方米=99%。2、开发市场发展水平分析A、投资主体的分析投资主体数量：西乡房地产市场投资主体数量少于新安、龙华，列宝安区第三位；投资主体实力：由于与新安片区的融合发展，西乡房地产市场投资主体的实力较高。B、供给产品的分析产品建筑类型演变西乡房地产市场1999年出现小高层，2000年开始出现高层建筑；多层建筑数量自2000年锐减，小高层、高层增长迅速，说明西乡房地产市场产品2000年实现转型，房地产开发水平在提高。C、产品价格的分析多层物业价格继续攀升，小高层物业价格趋于平稳。综合评价：施工面积/竣工面积西乡2002年施工面积/竣工面积的比为2.72，说明西乡房地产工程开发效率正常。产品价格：产品价格仅低于新安片区。3、销售市场发展水平分析西乡房地产市场客户年龄主要分布在26-36岁之间。客源分布范围广，市场的开放性相对较高。综合评价：销售面积/预售面积西乡1997年至2001年销售面积与批准预售面积的比例在19%与109%之间，西乡的市场消化能力在增强。存量房成交量与增量房成交量比表20：2001、2002年房地产二、三级市场交易数据2001年 2002年二级市场（平方米） 172247 159100三级市场（平方米） 12594 66922三级/二级 0.07 0.4资料来源：宝安房地产交易中心根据表20的数据得出：西乡房地产三级市场发展速度较快，但与二级市场以及深圳市区相比，三级市场发育水平极不健全。房地产发展水平的评价西乡是宝安区辖区面积最广的镇之一，目前已建成区面积为16.9平方公里，建成区主要集中于与新安相连区域，今后建设重点在北片区；西乡镇陆、海、空立体交通便利，加之与宝安老城区新安的融合发展，西乡房地产的发展水平明显提高，并逐渐向新安、龙华看齐。但是与房地产市场发育水平较高的深圳市区相比，西乡房地产市场发展水平有待于进一步提高。西乡的土地储备量仅次于观澜和龙华，位居宝安各镇第三位，土地储备量充足；房地产发展潜力的评价：西乡规划发展结构为“两条轴线，两个组团”，即：两条轴线：沿广深一级公路发展的依托轴线和沿宝安大道沿线开发的发展轴线；两个组团：以航空城为核心的工业组团（北组团）和以西乡商业中心区及西乡老街为核心的综合组团（南组团）。根据西乡的规划以及各项潜力指数的评价，西乡的综合发展潜力在宝安区较高，尤其具备交通对房地产带来的发展潜力。但同时投资与置业的环境较差是制约其房地产发展的最大瓶颈。4新安、西乡片区细分市场的研究4.1 片区细分市场的总量2000-2003年新安新城区占据新安房地产市场70%左右的份额，是宝安区房地产总量增长最快的地区；西乡的新城区逐渐超过老城区，2003年占据西乡房地产市场总量60%左右；4.2 片区细分市场的发展水平片区细分市场产品分析1、产品建筑类型高层建筑主要分布在新安老城区；新安新城区小高层建筑最为集中；新安多层建筑数量逐渐减少，西乡的多层建筑还占据相当的比例；西乡新城区小高层建筑增长迅速，并逐渐占据市场主要地位；从建筑类型的角度分析，西乡老城区与新安新城区的发展速度较快。2、产品价格分析新安老城区高层价格增幅最大；新安新城区价格平稳上升，各类型物业价格增幅均较明显；新安旧城区价格平稳；西乡老城区价格变化不大；西乡新城区小高层价格增幅明显。 4.3 片区细分市场的发展潜力1、规划潜力新安新城区因为宝安新中心区的规划，其规划潜力最大；西乡新城区作为与新安融合发展后的重点发展区域，规划潜力巨大；新安旧城区则在改造规划的基础上，规划潜力大为提升。新安老城区和西乡老城区发展较早，规划潜力相对较弱。2、人口增长的潜力新安新城区、西乡新城区作为规划中重点发展的区域，人口的增长速度最快，因此人口增长给房地产带来的潜力也最大；新安老城区、西乡老城区则人口总量趋稳，人口增长变化不大。四、宝安房地产开发模式透视根据片区发展的不同特点，宝城片区现大致可划分为新安老城区、新中心区和西乡三大片区，各片区房地产发展随区域发展呈现出不同的特点：新中心区规划中的宝安新的行政、经济、商贸、金融和文化中心区域，规划建成区将向西南滨海地区发展，建设将充分体现二十一世纪的城市风貌，突出滨海城市特色，成为深圳最具特色的中心区。因而片区房地产起步的起点较高，新中心区的建设将体现雨过天十一各发展商倾力打造的是区域高端产品，目前虽只有一个好旺角做为试探，价格只做到3700元/平方米，市场反映良好，短时期内销售一空，因此可以断定，新中心区后续项目会延续高端线路，均价有望向4000甚至5000元/平方米攀升。新安老城区为宝城片区发展最久的片区，市政府所在地，是宝安的行政、文化和商业的中心区，具核心地位。此片区人流集中，又属老城区，因而客户层面较广，注定楼盘的开发模式具有多样性。另外，因城区规划控制，项目占地面积和用地量较小，在开发规模的限制下，一般为层次较高的精品模式，价格仅次于新中心区。西乡西乡片区紧临新安片区，为宝安较早发展的片区之一，其具有较为悠久的历史文化的影响。因片区发展的速度较为缓慢，所以人口仍以本地居民为主导，且本地居民均体现出浓厚的片区情结意识；片区地域广阔，未来发展会以先进技术工业为主体；大力发展商贸业、房地产业、教育城等等第三产业；以航空港为中心的华南地区航空物流中心和产业基地。目前房地产项目都以大规模社区建设为主。区域开发模式典型案例分析：典型案例1冠城世家位置：前进路与兴华路交汇处占地规模：76892。80平方米建筑面积：192390。10平方米容积率：2。81停车位：540均价：5200元/平方米楼盘卖点整合：1、 黄金地段项目地处宝安商贸发展的核心地段，为中心区群楼之冠。2、 品质优越为宝城区第一豪宅，提供优质产品、配套、物管。3、 大规模豪宅为宝城片区最大规模顶级豪宅。典型案例2：泰华明珠位置：宝安区流塘路与建安路交汇处西北侧 占地规模：4583。43平方米建筑面积：61203。93平方米容积率：11。51停车位：64个均价：3700元/平方米楼盘特点：户型：全部为3房2厅，方正实用从80-118平方米客户：以当地首次置业的白领家庭和个体经营者为主要客户群。销售：实用小面积单位销好于大面积单位，高性价比拉动销售典型案例3：桃源居位置：宝安黄