8-房地产基本常识1.doc

房地产基本常识房地产基本常识一、 与土地有关的概念三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。二、 与住宅有关的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有 若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，共一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平方或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。商住住房：商住住房是SOHO居家办公住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济实用房。安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非赢利性住房。集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、剪裁供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间、最好的一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。）三、 与规划有关的概念进深：一间房屋从前墙皮到后墙之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限定在5米左右）开间：住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般是在3.0-3.9米之间。层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。户室比：各种户型在总户数中所占的比例成为“户室比” 户室比=某中户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场所。四、与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房屋产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法却任房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地方管机关申请所有权登记，经审查却任产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权：指一家房地产有两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结过户：即更换房屋承租人姓名。五、 面积有关的概念建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物棱角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公共面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1、公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。使用率：使用面积与建筑面积之比，同百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。（总占地面几之比）建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。 而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。六、 与贷款有关的概念按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。（简单说， 按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你）目前西安市个人住房贷款主要由三种：商业贷款（商业银行利用信贷资金发放的商业个人住房贷款）公积金贷款（它是由住房公积金管理部门利用归集的住房公积金委托银行发放的政策性个人住房贷款。）组合贷款：个人住房组合贷款是指：符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业贷款自主住房作为抵押，可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款。七、 其他五证与两书国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证：又称施工许可证、开工许可证。商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般实现收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。房地产开发知识一、 关于房地产综合开发（一） 房地产综合开发的概念房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：1、 房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。2、 在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。3、 在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。4、 房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理。的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。（二） 房地产综合开发的方式房地产综合开发的方式一般由单项开发，小区开发和成片开发三种：1、 单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简单。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天然气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。2、 小区开发 在新的开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设。一个现代化的居住小区的开发还要照顾到建成后的社区建设。一个方便舒适的文明小区要在文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。至于一个经济技术开发区或综合性开发区在配套方面要求更高，关系更为复杂、涉及面更广。总之是综合性更强，要求开发者既具有全局观念、全过程效益思想，同时又善于作好协调工作。3、成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。这种情况随着城市综合开发的进展、卫星城镇的建设、区域功能的置换、立体交通和市政设施配套的完善，已使人们的观点有了很大的变化。城市房地产综合开发的目标正向城乡一体化，生态平衡，建设园林化城镇方向进展。二、房地产综合开发和程序无论是单项还是小区开发，都必须严格按照综合开发的客观进程办事。房地产综合开发的程序按工程进程依次是决策论证、前期准备、工程管理、销售管理等四个阶段。（一） 决策阶段这是房地产开发公司寻找开发基地选择开发项目，进行时常调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：1、寻找开发基地：房地产开发公司获得开发基地的渠道（或途径）一有以下几种：（1） 征地：通过征用土地取得开发基地；（2） 批租：通过协议、投标等方式取得开发基地；（3） 土地使用功能置换；（4） 目前一般采用的是招、拍、挂（招标、拍卖、挂牌），通过公开拍卖的方式取得土地使用权。2、规划摸底：即了解城市总体规划拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可行性。 规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：（1） 用地性质（土地的规划用途）；（2） 规划红线要求；（3） 建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；（4） 道路及绿化要求；（5） 市政、公建配套及要求；（6） 其他特殊条件及要求。3、 市场调查：市场调查就是要对房屋商品市场的要求、供求关系变化以及市场未来的走势等问题进行调研，通过系统收集、了解、记录房地产市场的变化情况，对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估。4 、经济分析：它是通过投入产出的系统分析，从经济上评估拟开发项目的价值。房地产投资分析一般应包括以下几项内容：（1） 投资估算；（2） 成本及成本效益分析；（3） 融资分析；（4） 资金偿还及投资回报。5 、领导决策完成了上述工作以后，房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。（二） 前期阶段即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。主要工作内容包括以下几项：1、申请立项。负责立项审批的是市计划主管部门，一般程序是由各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部门提出申请，通过区、县、局、委办的计划主管部门向市计划主管部门报批。2 、编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求，必须报市或区规划建筑管理部门批准。同时，还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等待配套单位意见。3、申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案，并取得建设用地规划许可后半部应及时向土地管理部门申请建设用地手续，经批准后方可用地。4、委托设计。办理用地手续后，可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具有一定资格的设计单位。工程设计一般分三个阶段：1）设计方案；2）扩初设计；3）施工图设计。扩初设计完成后，必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。5 、筹措建设资金。筹措资金的渠道主要有四个方面：（1） 自有流动资金；（2） 向银行或其他金融机构贷款。（3） 向社会发行融资债券或股票；（4） 预售（或预租）商品房。6 、拆迁7 、三通一平。三通一平指施工临时用水、用电、道路及场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电。上述工作完成后，房地产项目的施工条件基本具备。前期工作某些项目往往与决策论证交叉进行，需要妥善安排好相互关系。（三） 工程管理，即项目建设施工阶段这是开发项目的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。本阶段要妥善处理好工程竣工的各项善后工作，主要有验收、场地清理、开发工程财务决算和资料归档等几方面。本阶段工作按程序安排列则有以下七项：1、 组织施工招标。通过招标，选定中标单位后，必须在规定的时间里与中标单位签定施工合同。2 、控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督促施工单位按计划施工，保证施工进度。3 、加强质量监理。工程质量进行全过程专业化的监督与管理。4、竣工验收。5 、市政公建配套，应按规定要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，以保证水、电、煤气等配套工作的尽快完成。6、 交付使用7、 资料汇总归档。（四） 销售阶段三、房地产开发审批手续（一） 项目建议书及可行性报告房地产开发项目立项和可行性研究批复是一系列证件中首要证件，有了这个证件才能进行项目建设，才能申请领取其他证件。西安计划主管部门是本市房地产开发计划和基本建设计划的编制审批实施的主管部门。根据西安市的规定，只有经市建委批准，具有在西安市从事房地产开发资格的企业才能在西安从事房地产开发项目的建设。可行性研究是对拟建设项目在技术上和经济上是否可行进行的分析、论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠，在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得到预期效益等个方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府推荐最佳方案。在编制的同时还要与市政、共用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热量、污水处理）供应的可能性；根据规划局的初步设计条件，作出可行性规划方案。（二） 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。市规划局是本市城乡规划行政主管部门，区（县）规划局在市规划局业务领导下，依法管理本区的城乡建设管理工作。因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的工作由市规划局负责。（区规划分局为市规划局派出机关，直属市规划局领导，区规划分局具有审批5000以下面积的权限，超过5000需报市规划局）（三） 建设用地批准证书（土地管理局）西安市土地管理局是全市土地主管机关。（四） 房屋拆迁许可证（房屋管理局）进行房屋拆迁的，应取得西安市房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证。西安市房屋拆迁管理办公室负责房屋拆迁管理工作，具体由其下属的两个拆迁公司代表政府进行拆迁工作的实施。 （五） 建设工程开工证（施工许可证）房地产开发单位领取的建设工程开工证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 （六） 土地证书（西安市人民政府颁发）（七） 商品房销售证书（房屋管理局）四、 房地产项目投资构成及投资分析（一） 房地产项目投资构成及投资分析 一）、土地成本1土地出让金2 土地补偿及拆迁安置费3 市政配套及集资费4 实行招拍挂后，开发商一般拿到的是所谓的“净地”，不含第三产业、3项，成本构成一般有两种形式：拍卖净值+土地出让金/拍卖净值含土地出让金。西安市将土地分为九类，土地出让金约占成交价的25%左右。二）、前期费用1 规划、勘察、设计费2 三通一平费3 工程招标及办理各项开工手续费三）、建安有关费用1 建安费（建筑安装费用） 多层约为1000元/平方米左右高层约为1500元/平方米左右2 四源费、电贴费（排污、自来水、暖气、通信，变压器贴费，有时含商业网点）3 工程监理及质量监督费4 小区配套建设及绿化等费用（小区使用功能配套，道路绿化、水泵、锅炉等费用）四）、项目销售及交易税费项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息 （二） 房地产项目投资分析1房地产项目投资经济效益的静态评价房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设其较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有：投资收益率法投资收益率又称投资利润或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下：投资收益率=收益额/项目投资额100%式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。投资回收期法投资回收期就是用拟建项目的确净收入来补偿全部投资所需要的时间，既项目开发建设投放资金的回收时间。投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额式中的项目投资额一般也应考虑投资贷款利息。项目的年平均收益额是由项目的年平均营业收入（租金收入）扣除年平均经营成本（不含折旧）及各种税金后的余额。2 房地产项目投资经济效益的动态评价动态评价分析是考虑资金时间价值的分析方法。常用的动态分析法有净现值法和内部收益率法。房地产项目投资经济效益的不确定性分析在房地产投资项目的经济效益评价分析中，引用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是分析人员根据资料对将来的可能性作出的某种估计，所以分析中就带有某种不确定性因素。不确定性分析就是借助于盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析等数学方法对项目投资效益做更进一步分析。商务区知识商务中心区CBDCBD即英文Central Business District 的缩写，中文译为商务中心区，最早产生于二十世纪二十年代的美国。大多数城市的CBD都经历了“小商业点（以商业为中心）传统商业中心（商业、办公业混杂）现代CBD（以商务办公为中心）”这样一个由初级向高级过度的过程。国际上著名的CBD：纽约的曼哈顿、东京的新宿、法国的拉德方斯、香港的中环以及上海的陆家嘴等。多功能综合性的现代化商务中心区，一般占地三至五平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高。建筑量至少在四五百万平方米以上，多的甚至超过千万平方米，商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志，聚集着规模宏大、错落有秩的建筑群，实力雄厚的企业王国，还有众多创造财富神话的精英。商务中心区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统商业零售类职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。现代CBD可以概括为：A城市的功能核心，城市的经济、科技、文化等在此高度集中；B 交通便利，人口流动量大；C白天人口高度密集，昼夜人口数量变化大；D位于城市黄金地带，地价最高。SOHO居家办公，英文为Small Office , Home Office .意指小额投资、在家工作。其与传统上班族最大的分别是工作与生活不在切割，办公室与居家合二为一。居家办公减轻了城市交通的压力，较少了对环境的污染，节约了在路途上的时间。网络技术的广泛应用为SOHO提供了最可靠的物质基础，并出现了为SOHO一族量身定做的SOHO型住宅。SOHO与商住楼的主要区别在于，SOHO里不应当出现大量的客户来来往往，住的就是主人本人，而不是公司全体，对网络的依赖性非常强，而商住楼内公司工作模式与写字楼内的公司完全相同，是集中办公，未必依赖网络。MORE互动商务居住区，英文为：Mobile, Office, Residence.中文意思分别为移动、办公室，住宅，其重点在“移动办公室”。广义来说，就是让住户在购买了居住区内的物业之后可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，家居，办公互不干扰。SOHO是一个纯办公室的家居概念，就是将家搬入办公室中。而MORE不同，他本身源自贵族式的商业服务，其基础是在一个高档的的住宅社区中，配以全方位的商业服务，此方式较为完善地解决了SOHO的弊端，代表了新经济时代现代家居发展的潮流和趋势。 从国际上著名的CBD来看，中央商务区作为国际化都市的重要标志，负担着现代化都市的商务贸易中心和信息交流中心和信息交流中心的重要角色。是否成为北京的CBD，不仅仅意味着政府部门在发展政策上有所扶持，更回由此带来房地产尤其是商务办公楼，娱乐等多方面的商机，并以更好的环境吸引外商投资。CBD正是有这种特殊的“身份”，使得北京CBD的建设牵动着朝阳区、东城区、西城区和海淀区的每一根神经。现在CBD的发展商务功能的独立随着城市产业信息化，商贸化和金融地位的持续提高，要求城市提供更多环境良好的商务空间时，城市外围地区将产生大规模集中化的商务空间。因此，现在CBD的概念已经升级为特指国际中心城市的特定地区，它与全球经济的发展密切相关，无论是在功能构成，空间形象，还是在交通运转方式，设施配套等方面都已经演化为一个相当独立的地域，它的职能已经超出了城市本身的意义，变成了全球或区域经济一体化系统的一个单元。建筑常识1、规划11居住用地包括 住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地，宅间小路、家务院等） 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底战地及起步所属的专用场院、绿地和配件停车场、回车场等。 公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游历活动场所的居民共享的绿地，包括居住区公园，居住小区的小游园，组团绿地以及其他具有一定规模的块状，带状公共绿地。12 日照间距l 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。l 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效的日照。西安市标准日照间距：系数1-1.3、1.4H（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。(计算较复杂,有标准)13住宅朝向住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。2、建筑 21办公楼 211出租比：即收益部分与总面积的比例 总出租比=总出租面积/总建筑面积 标准层出租比=标准层出租面积/标准层建筑面积 出租比是直接关系大楼收益的重要指标 212车位数量标准:西安市一般要求为套数的40-60%213 吊顶上设施l 照明灯具：多数采用暗装、半暗装，往往成行布置。l 空调风口等设施：包括各种形式的送风口、回风口，顶装式风机盘管。l 消防设施：烟感报警器消防水喷淋器紧急照明灯（顶式）紧急广播喇叭机械排烟口（顶式）防烟分区垂壁l 预留灵活隔断的安装点（不一定有）l 吊顶内部检修口214 写字楼的智能化 智能型写字楼是指由楼宇自动化系统、通信网络系统和办公自动化系统三者有机结合作为智能化平台支持的办公建筑。它是随计算机的发展，为适应现代信息社会人们对办公环境全新的要求而产生的。在我国现已得当迅速发展，近几年来在北京新建成的具有一定规模的写字楼大多是智能型写字楼，只是其“智能”所包涵内容的多少不尽相同。目前根据提供的硬件设施标准不同，又将智能写字楼分为3A和5A两种标准，就最全面的5A级写字楼而言，其具体内容主要包括：（BAS）楼宇管理自动化系统A 楼宇设备监控系统l 供热、通风和空气调节系统l 给排水及中水系统l 照明设备系统l 电梯监控系统B 停车场管理系统C 广播音响系统（紧急广播疏散）（SA）保安自动化系统l 保安监视系统l 巡更系统l 防盗系统（FA）消防自动化系统l 消防报警系统l 喷淋灭火系统l 通风排烟系统（OAS）办公自动化系统l 共享信息系统l 办公与文件处理流程自动化管理系统l 物业管理辅助系统l 电子邮件系统l 设备共享系统（CAS）信息自动化系统A 网络通讯系统l 内部综合布线系统l 外部通讯接口72芯光纤接入ISDN接入DDN节点ATM节点FR节点EI数字中继线B 电视通讯系统l 电视接收l 电视会议l VOD视频点播C 无线通讯系统l 无线寻呼对讲系统l 移动通讯信号增强l 卫星通讯录系统D.程控电话用交换系统l 固定电话系统通讯l 声讯服务系统 同时要使上述各项系统发挥应有作用，需要靠盘根错节的各种线路 联接控制室和终端，这些线路的布置称之为综合布线系统。22公寓 221住宅结构系统形式l 砖混结构住宅砖混结构是指建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。l 砖木结构住宅砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构l 钢筋混凝土住宅钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、房盖用钢筋混凝土制成，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。l 钢结构住宅现在高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。222住宅楼体类型 l 梯间式（现在一般板楼或变形板楼）梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小，同时也能更好的保证住户的私密性和良好的通风采光条件。一般在多层住宅中采用较多。l 外廊式外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。l 内廊式内廊式住宅走廊光线较暗，对驻华私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件不良。采用这种形式住户的朝向不是象西和向东，就是朝南和朝北。l 集中式（现在一般指塔楼）集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得到利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户可多可少，一般在高层住宅中采用较多。223 住宅的开间、进深、层高和净高 住宅的开间：住宅的宽度 住宅的进深：住宅的时间长度 住宅的层高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度224 智能化社区 智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家具环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力合作。225 公寓的合理的户型布局 A整体布局l 户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧式）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；l 洁污分区即将厨房、共用卫生间、储藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；B 公共区域l 进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；l 两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；l 依照使用习惯建议采用大客厅，小餐厅的布局；l 不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；l 厨房需靠近餐厅 布置，要有足够的通风采光；l 各居室的门洞应避免与入户大门相对；C 私密区域l 与共用活动空间间隔，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；l 各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。D窗户设计 各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。 E 阳台设计l 客厅、卧室采取低沿高窗的景观窗形式，提高居室采光度的同时，增加其实用率。l 阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、典雅、高尚社区的定位；l 应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。F 朝向起居室和卧室应取最好的朝向，本项目中应为正南、正东方向；G 附属空间l 部分居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；l 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等；l 卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。23 别墅 别墅类型 A 独立式：即独栋式别墅，是真正意义上的别墅 B 并列式：即双拼别墅 房地产市场上所说的TOWNHOUSE包括：双拼别墅、联排别墅及叠拼别墅。叠拼别墅为一栋别墅在立面上不时传统的一户而是二户，下层住户拥有花园，上层别墅拥有露台。物业管理知识一、物业管理的定义物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对其物业区域内的共有部位、共有设施设备进行保洁、保安、绿化及日常维护、养护、整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。1. 物业管理企业的确定：一般情况以销售为主的物业在“业主委员会”成立之前由发展商确定并委托物业管理公司：“业主委员会”成立后，由“业主委员会”确定物业公司选聘。2. 物业管理公司管理权利的来源：依照管理条约及物业管理委托合同。3. 关于管理公约的问题：管理公约是由物业发展商与业主签定的关于物业管理问题的文件，政府主管部门要求发展商与业主在签定商品房买卖契约的同时签署管理公约；按照规定，政府有关主管部门要求发展商在办理销售许可正之时，应该向政府主管部门提交管理公约，并经核准。二、物业管理的目标1. 提供一个安全、舒适的居住、工作环境。2. 使物业现有设备充分发挥其功能。3. 提供物业的形象，使其保值、增值。4. 培养员工的归属感及自豪感，使物业拥有一支训练有素，技术全面的长期稳定的优秀队伍。5. 有一定的经济效益。三、物业管理服务的内容一般分为公共性服务、特约性服务，和公众代办性服务。1. 共性服务范围包括：公共区域的保洁、保安、绿化、化粪池清掏、房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用设施设备的日常运行维护、小区/楼宇的日常管理。产权人必须交纳公共性服务费。2. 特约服务是为了个别产权人的特殊需要而提供的有偿服务，如房屋自用部位的零修属于特约性服务，费用应由双方议定，实行调节价管理。特约服务一般包括：（1） 定期室内清洁、绿化养护服务；（2） 室内设施设备（电器、管道、家具）的维修、定期保养服务；（3） 介绍家教、保姆、服务员、文秘等服务；（4） 物品搬运服务（指在社区内）；（5） 小型代客购物服务；（6） 送餐服务；（7） 洗衣服务；（8） 商务服务（包括打字、复印、传真）；（9） 代订服务（包括预定车辆、机票、车票、船票、鲜花、礼品等）。3. 物业管理企业接受委托代交水、电、气、有线电视等费用的服务，属于公众代办性服务。四、物业管理费的构成（一） 高档物业市场定价（分10项）1. 人员支出（1） 员工工资（2） 福利开支（包括养老统筹、住房公积金、医疗保险、失业保险、教育基金、福利基金、餐费等）2. 共用设施设备维修保养费用包括供电系统：给排水系统；空调（采暖、通风）系统；电梯系统；通讯系统；楼宇自控系统；消防系统；保安系统；停车场系统等 3. 共用部分清洁绿化费包括垃圾收集清运；化粪池清掏；清洁用品；绿化用品等4. 共用部位能源费包括照明、设备运行电费；清洁、绿化水费等5. 管理公司办公费包括复印机、传真机的易耗品费用；电话、手机、呼机费；交通费；办公用品；办公室电费；交际费等6.保险费包括公共责任险（第三者伤害责任险；公共地方、公共设备）；综合财产险（公共地方、公共设备）7.律师费8.节日装饰费9.管理公司 酬金10.税费（二）、普通住宅政府定价按照西安市物业管理办法的规定，包括保洁费、保安费、各项费用统收服务费、电梯费、高压水泵费、公用电视天线费、税费等12项费用。五、物业管理的其他费用1. 共用部位共用设施设备维修基金维修基金为售房款的2%，购房者在办理商品房立契手续时足额交给房地局小区办，在业主委员会成立之前维修基金由小区办代管；在业主委员会成立后转交业主委员会管理。2. 水、电、燃气、供暖、有线电视等费用（代收代缴）集中采暖费用一般为5-12元/月.平方米3. 垃圾外运费（分生活垃圾和装修房屋的垃圾）4. 车辆存车费（分机动车和非机动车）5. 电梯维护保养及年度检测费6. 物业管理费用价格的管理,高档小区不再审批,由业主委员会自行确定;普通小区由物业公司向物