从房地产政策看我国房地产走势.doc

从房地产政策看我国房地产走势经济的快速增长使得人们的收入水平也逐渐增长，人们开始考虑通过资本运作更快速的增加实际资本，因此人们投资的需求也就增大，而房地产的过热，吸引了人们大量的投资投机性需求，这样虚假的需求过多，房地产就容易形成泡沫。而当虚假的需求丧失时，虚高的房价就会骤降，即泡沫破灭，这将会对国民经济产生极大伤害。 一、我国房地产泡沫形成的原因（一）住房需求的高涨，供给不足1.城市化进程的加快、国民经济的高速增长保证了人们的购买力，由此带动了居民对住房的主动改善型需求，住房抵押贷款制度的高速发展，也大大增加了购买能力，这使得许多潜在需求有条件转化为现实需求。 2.供给不足也促进了房地产价格不断上涨。 （二）地价只涨不跌2004 年8 月31日，我国终止了实行多年的协议出让土地方式，实行土地出让公开“招拍挂”制度。从开发商角度分析，“价高者得”的竞争机制必然导致地价的上涨，这也就是2009 年到2010 年频频出现地王的原因。 （三）资本市场资金量过多，房地产市场受追捧从2008 年的从紧的货币政策转变到2009 年适度宽松的货币政策，房地产行业从银行获得的信贷支持状况得到了改善，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜盘的行为。购房基准利率7 折优惠、降低购房首付比例和二手房市场的税费优惠等一系列宽松的金融政策使得2009 年购房成本降低了近30%。低首付和低贷款利率降低了买房的门槛，使市场的刚性需求释放，投机活动活跃。 （四）通货膨胀预期增强，使房产成为理想的抗通胀产品宽松的货币政策加上金融危机后，为了振兴我国经济，国务院出台4 万亿振兴方案，货币供应的速度已经大大超过了GDP的增长速度，公众对市场的通货膨胀预期增强，买房成了富裕阶层保持财富保值增值的一种选择。 （五）卖地收入高，地方政府支持各地的养老、医疗、教育等支出主要靠地方政府，而地方政府的主要财政收入来自对土地的拍卖。这些土地的买家大多是房地产商。这样，地方政府的财政或多或少与房地产挂钩。地方政府只要不想让财政收入减少，必然或明或暗的支持房地产事业的发展。这就造成了一种恶性循环，地产泡沫在地方政府和地产商间越变越大。二、从政策导向看房价涨跌我国房价在过去的几年中居民住房的价格一涨再涨，为了控制我国房地产市场的泡沫肆意扩张，政府也不断出台新政，试图遏制房价持续增长的态势。 2008年为了应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府在确定了宽松的财政和货币政策取向后便出台升温政策。这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，直接导致了2009 年房价的非理性上涨。 2010年在就业压力和通货膨胀的双重压力下，政府出台政策遏制部分城市房价过快上涨的势头，实现房价的理性回归。自2010年4月16日，国务院发布的新国十条实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。直至9月29日发布的国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨新国五条后，情况不对了。新国五条中其中一条是对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。这一规定很快变成了几乎覆盖了中国所有大中城市的限购令。 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。其中很重要的一条是要求强化差别化住房信贷政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此外提出了更为严格的“限购令”。 再看金融政策，2011年4月6日央行再一次上调基准利率，这是年内第二次上调基准利率，此次基准利率上调之后，一年期整存整取定期存款利率上升至3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。这似乎也说明了我国现阶段通货膨胀的压力并未缓解。加息也必定将对房地产产生重大影响，购房者和房地产企业的压力更大了。 三、我国房地产价格走势（一）供给增长，需求减少，有效抑制房价快速上涨其一，2010年全国房地产开发投资的供给数量高速增长。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增加12025亿元，增长33.2%，增速比2009年提高17.1个百分点。2010年房地产开发投资增速是1998年以来最高的。其二，在房贷新政出台后，购房者以及投机者减少。 （二）房地产结构的调整促进房地产市场可持续发展从长期来看，房地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的平稳较快发展，更重要的也是为了保持经济的可持续发展。要优化房地产业的结构，增加保障性和经济适用房的比例，结合地区实际，适当保持房地产投资开发规模。 （三） 整顿和规范市场秩序，加强市场监测保障房价调控有效实施进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。同时严厉打击一些房地产开发商捂盘的不法行为和银行的违规贷款行为。从而让房地产市场逐渐平稳，特别是能够把价格控制在合理的区间里。 不论是成都、佛山、海口是变相的放松限购令，还是芜湖通过颁布新政的方式变相鼓励投资、投机性的购房需求，都立刻被中央叫停，这可以看做对地方政府的警醒，楼市调控短期内不可能放松。中央对楼市调控的严谨态度不会改变。看来至少短期内房地产价格会逐步下滑，政府会强势遏制反弹，市场会渐趋平稳。参考文