重庆江北滨江路核心区域整体商业规划.doc

重庆江北滨江路核心区域整体商业规划目 录序 言4第一部分 重塑北滨整体发展战略5一、“北滨路”整体发展战略的机会5（一）宏观经济社会发展趋好，商业发展的机遇良多。5（二）市内滨江经济带地位凸显，但商业业态单一，同质化严重。5（三）消费者需求趋于多样化，层次逐步上升，但有档次类别之分。6（四）主城区“五大商圈”发展迅速，但商业组合档次不一，趋于同质化竞争。6二、“北滨路”整体发展的理念7（一）战略理念创意、宜居、时尚、动感7（二）商业理念融合支撑81、政府引导与开发商融合支撑。82、商业业态之间融合支撑。83、商业与文化融合支撑。9（三）布局理念功能岛式布局91、 水域：以景观和文化打造整体商业氛围，突出商业文化氛围。92、 功能岛：组合各具特色的功能分区与整体氛围相结合。10（四）实施理念差异化战略101、“北滨路”与主城区其它滨江路的关系：综合差异化。102、“北滨路”与观音桥商圈以及其它商圈的关系：消费差异化。113、“北滨路”与江北城CBD的关系：功能互补。11（五）实施手段政府引导、市场主导、业主实施、政企联手12三、“北滨路”整体发展战略定位13（一）“北滨路”整体发展战略定位131、“北滨路”核心区域的范围：132、整体发展战略定位的主要依据：13（二）整体发展战略定位的描述141、从商业上，“北滨路”是以“商业为主导的复合街区”。142、从功能上，“北滨路”是“新重庆的中心”，“四北六方”的前沿。143、大道定位：重庆创意大道15四、“北滨路”整体发展战略目标 三年打造“北滨路”16（一）整体战略目标16（二）战略目标分解161、20072008年度战略目标：162、20082009年度战略目标：173、20092010年度战略目标：17第二部分 重造北滨商业业态及文化18一、“北滨路”核心区域划分及说明18（一）“北滨路”的核心区域划分18（二）“北滨路”核心区域划分的说明181、以地产项目地块组成商业规划的区域。202、以本土文化底蕴和商业文化塑造作为区域划分的重要因素。203、以地理因素、区域特色和市政配套环境作为区域划分的基础依据。224、以区域商业状况作为区域划分的重要条件。22二、“北滨路”区域商业规划22（一）石门大桥盛世金源区域：艺术打造，宜居北滨221、基本情况：222、发展目标：233、商业主力业态：234、商业业态引导：245、地产项目：246、案例分析：深圳大芬油画村24（二）、盛世金源董家溪：现代商贸、时尚北滨251、基本情况：252、发展目标：263、商业主力业态布局：264、商业业态引导：285、地产项目：28（三）董家溪刘家台区域：体验营销、动感北滨291、基本情况：292、发展目标：293、商业主力业态：294、商业业态引导：305、地产项目：306、案例分析：奔驰最大体验中心 就在M-BENZ WORLD31（四）、刘家台江北城区域：文化展示、创意北滨311、基本情况：312、发展目标：323、商业主力业态：324、商业业态引导：345、地产项目：34第三部分 配套景观规划建议34（一）石门大桥盛世金源区域景观架构模式361、主题内容：生态文明，休闲宜居362、功能构架363、模式构架36（二）“盛世金源董家溪刘家台”区域的景观架构模式371、主题内容：372、功能构架373、模式构架38（三）刘家台江北城区域的景观架构模式381、主题内容：382、功能构架393、模式构架39第四部分 配套交通规划建议40（一）道路现状分析40（二）城市道路系统规划40（三）公共交通规划42（四）综合换乘系统规划42（五）静态交通规划44（六）步行系统规划46序 言重庆市江北区滨江路核心区域（简称“北滨路”），其范围：东起江北城，西至石门大桥，南临嘉陵江与渝中半岛和沙坪坝区相望，东临长江与南岸区相对，一期建设全长11.68公里，称为“北滨路”核心区域。依据江北滨江路沿线土地规划方案，“北滨路”内侧开发项目控制范围约平方公里。目前“北滨路”东西方向延伸，正在逐步成为集创意、居住、餐饮、娱乐、购物、观光、休闲、交通于一体的滨江特色经济带。“北滨路”在江北区整体经济社会发展中的作用举足轻重。但由于历史的种种原由，“北滨路”的发展状况不尽人意。由于土地所有权的出售以及整体商业发展思路模糊，这两个主要原因，造成“北滨路”目前商业发展缓慢，商业规划散乱，商业业态和业种单一以及滨江商业文化还未形成等等问题。因此，江北区政府决定实施全面、系统的“北滨路”商业开发和建设工作。通过与区政府分管领导及职能部门的前期沟通，树王国际重庆公司凭借在区域经济社会发展、商业规划等方面的实战经验，提出了“先策划、后规划、再实施”的科学发展理念，得到了领导及有关职能部门的充分肯定和认可。依据党的十七大精神和上述要求，结合“北滨路”的现实情况，从“人民满意、开发商满意，政府满意”为出发点，经过对“消费者、经营商家、开发商、政府”与北滨路商业规划有直接关系的四个方面群体，进行了深入、细致的分类调查分析（发放问卷300份，商家调查函50份，开发商调查10份）。树王国际重庆公司以此为基础，借助树王国际专家团队丰富的策划经验与江北区政府以及相关部门先后进行了12次研讨，共同完成了本项目工作。现提交重庆江北滨江路整体商业规划的方案，提出关于“北滨路”核心区域的全局性、原则性战略发展方向、目标及实施框架，以便引导“北滨路”的整体开发与建设，为建设创意、实力、宜居、和谐江北贡献我们的才智和力量。第一部分 重塑北滨整体发展战略重庆市江北滨江路核心区域（简称“北滨路”），占据着重庆的中心位置，既是重庆的地理中心，又是重庆经济社会发展的中心区域。特别是最近，重庆市确定“四北六方”，使“北滨路”更是中心和前沿。“北滨路”拥有近四千多年的悠久历史，充满了多元的文化积淀和文化遗迹，拥有长达11.68公里，面积超过7平方公里的可开发地段。要做好“北滨路”的开发和建设工作，首要的是如何为“北滨路”制定一套整体发展战略，即寻找“北滨路”的战略机会，制定指导“北滨路”开发的战略理念，战略目标，进而确定具体的战略定位、战略实施。使“北滨路”的整体发展战略，真正成为“北滨路”商业业态和商业文化开发和建设的引导性方向和目标。一、“北滨路”整体发展战略的机会概括起来，主要表现在以下几个方面： （一）宏观经济社会发展趋好，商业发展的机遇良多。随着世界经济一体化，国内经济社会的发展，从宏观上趋于良好。重庆直辖十周年来，经济社会的发展也同国际国内一样日趋良好。2006年，全区社会消费品零售总额实现83.2亿元，比2002年翻了一番，位列全市第四；与上年相比，增幅达到20.1%，位列全市第二，主城五大商圈第一。江北区商业发展态势良好，商业发展的机遇良多，是不可多得的战略发展机遇期。（二）市内滨江经济带地位凸显，但商业业态单一，同质化严重。随着城市中心建设的推进，“四北六方”的确定，滨江沿线项目的逐步完工，滨江沿线的人气已经开始逐步聚集，消费者已经认同和喜爱滨江沿线的临江亲水住宅和商业。从各大型重要城市的滨江路的发展和作用看，滨江路作为城市经济商业圈的外围纽带，其经济作用和辅助作用都相当大。在重庆各滨江项目相继完工所获得的效果分析，滨江地带在消费者心目中的期待值和商业价值都非常的高。从我们实地调查的情况分析来看，目前，滨江沿线的商业业态主要以餐饮为主，辅助有少量的娱乐，业态单一，同质化比较严重。诚然，这既是挑战，又是机遇，而更重要的是机遇大于挑战。（三）消费者需求趋于多样化，层次逐步上升，但有档次类别之分。我们从消费者调查数据可以看出，随着消费者收入的提高，恩格尔系数的降低，消费者的生活水平已经逐步提升，消费需求层次逐步上升。消费者的消费种类出现多样化，创意、购物、餐饮、休闲、娱乐各类时尚消费都已经细分，有档次之分、类别之分，已经成为滨江经济带不可逾越的发展特点，只要我们采取必要的措施和方法，必将成为我们实现目标的最好机遇。（四）主城区“五大商圈”发展迅速，但商业组合档次不一，趋于同质化竞争。纵观主城区“五大商圈”，整体发展迅速。针对消费人群也有所不同，但是商业模式都是以传统餐饮、名小吃、服务类等业种。可见，尽管各商圈地理位置不同，档次不一，但是商业组合趋于同质化竞争比较严重。因此，我们在业态定位上要倍加注意，以适量餐饮为出发点，真正扩张战略发展的机遇期。图表12005年社零总额04-05年增长2006年社零总额05-06年增长重庆市1215.827.3%140415.4%渝中区160.511.4%180.0912.2%江北区63.6926.9%83.232.1%南岸区69.9718.2%82.5617.9%沙坪坝87.8740.6%104.418.8%九龙坡107.2818.9%127.118.5%单位：人民币亿元二、“北滨路”整体发展的理念（一） 战略理念创意、宜居、时尚、动感战略理念的诠释：n 创意：建立创意产业的发展空间，在“北滨路”核心区域建设创意产业展示、交易和消费的市场。特别借助“北滨路”的文化底蕴和渊源，打造“徐悲鸿旧居”等艺术文化工程，构建适度消费和高科技、工业体验和设计区，形成“北滨路”的“有水则灵”的创意特色，融合支撑“创意江北”奋斗目标的实现。n 宜居：着重考虑以内侧开发为主体的居住配套商业业态，主要满足各个地产项目的业主生活需求。针对居住环境质量而言，主要包括以下几个方面： 1、交通发达，便于出行。2、生活服务设施人性化菜场、医院、购物、娱乐、大中小学、公园的合理分布。3、公用事业配置达到一定水平无障碍供水、供电、采暖、邮政、网络。 4、环保指标三废处理达标管理，具有生态文明建设的绿化面积等。从建筑方面，景观和灯饰工程上，建立亮丽的视觉感受和感观印象。n 时尚：引进多种时尚消费模式和商业业态，突出主题性和文化性，丰富北滨路的时尚元素，包括品牌餐饮、奢侈品消费、文化休闲、一站式服装厂商直营站、大卖场、中高档康体、健身、娱乐等商业业态和业种，使整体文化层次与时尚品味相结合，引导重庆新的时尚潮流。n 动感：在“北滨路”沿线形成栩栩如生的感觉以及活力的体现。吸引消费人群聚集和活动，达到人潮不息，热闹缤纷的状态。以时尚现代的体验营销为导向，突出运动康体功能，引入体育、汽车、自行车等与动感相关的产业，体现动感元素。（二）商业理念融合支撑“北滨路”的商业发展理念主要分解为以下几个方面，但贯彻始终的都是“融合支撑”的思想，没有强制领导和限制的因素。也就是说，我们开发理念的主体，并不是其它都不能做，应当“融合支撑”。1、政府引导与开发商融合支撑。政府引导着重于整体和宏观的把握，开发商思路专注于本地块的区域性打造。这两个方面，对“北滨路”的商业发展都有着不可忽视的作用。从整体和局部的角度，他们是融合支撑的关系。而这两方面融合支撑的协调程度以市场的需求为主导。采取政府引导，也就是掌握宏观，开发商融合支撑中观或微观打造。2、商业业态之间融合支撑。（1）“北滨路”的商业业态丰富。“北滨路”的内侧和外侧构成了“北滨路”带状发展范围，在这个商业发展带上必然包含了多种商业业态，从餐饮、休闲、娱乐等为代表的传统滨江商业业态，到酒店、会展、康体、创意文化、滨江画廊、体验消费、城乡统筹宜居带及社区商业等为代表的新兴滨江业态，都应该作为“北滨路”商业业态选择的可能性。（2）区域商业业态组合应分清主导业态和辅助业态。在上述多种商业业态的选择和布局上，不能在一个区域仅考虑一种或几种业态的单纯发展。商业业态在“北滨路”各个区域中，应该考虑主导业态和辅助业态的融合支撑。主导业态，主要以滨江新兴业态为主，反映了该区域的特色和市场导向，辅助业态，主要以传统业态加以辅助，主导与辅助缺一不可。3、商业与文化融合支撑。（1）文化是商业内在根基，是商业的支撑因素。“北滨路”沿线拥有丰富的重庆本土文化内涵，包括艺术文化、恐龙文化、工业文化、码头文化、古城文化等。针对重庆市整体的文化缺失和迷茫，我们认为北滨路的商业应该以重庆本土文化为内在根基，从文化的底蕴和渊源支撑商业的特色文化。（2）商业是文化的外在表现，是文化的融合结果。在“北滨路”开发的过程中，虽然以文化为内在根基，但仍应以商业业态的发展为起点和终点。因此，商业才是文化最终的表现形式，不能割裂的考虑文化展示和商业车态开发，形成文化与商业和谐发展的融合氛围。总之，打造商业文化是建设“北滨路”的客观需要，也是最近国家商业部批准重庆作为城乡统筹商业文化试验基地的需要。（三）布局理念功能岛式布局 “功能岛式布局”，主要包括“水域”和“功能岛”两个方面，即“北滨路”整体氛围和局部功能的关系，可描述为“整体的商业氛围由统一的景观和文化打造烘托，在该氛围中排列各具特色的功能分区，主要以“四大区域”为主体。”1、 水域：以景观和文化打造整体商业氛围，突出商业文化氛围。商业氛围的营造主要以“北滨路”沿线景观带和“文化长廊”等打造为手段，特别强调要以现代艺术手段，打造历史文化的方法进行，使“北滨路”在整体上形成“统一环境、统一形象、统一内涵、统一宣传”的“创意、宜居、时尚、动感”为主导的“滨江特色经济带”。2、 功能岛：组合各具特色的功能分区与整体氛围相结合。在“北滨路”整体商业中，将会形成数个非常醒目的功能岛。这些小岛依据“创意、宜居、时尚、动感”8个字为商业业态及商业文化和不同的功能得以进行明显的区分，与整体商业氛围相比，它们不仅在主导商业业态、商业文化上独具特色，而且在视觉上也是各有千秋，各所不一。这种“功能岛”的组合，符合“北滨路”沿线土地分属各大开发商，由各个地产项目组成的现状，以主导商业业态为划分标准，保证了各自地产项目的特色，又不会破坏“北滨路”整体的统一。同时，也符合“业主实施”这一总体实施思路和手段。（四）实施理念差异化战略 “北滨路”整体发展战略，实施“差异化”理念，主要体现在如何处理与“北滨路”等相关的几个重点区域的关系。1、“北滨路”与主城区其它滨江路的关系：综合差异化。（1）南滨路和沙滨路各具特色。“北滨路”的主要市场竞争来源于重庆市主城区现有的滨江路，其主要竞争的是“南滨路”和“沙滨路”两条。图表2滨江路景观风格建筑风格商业业态与功能消费时段消费档次南滨路以外侧滨江绿化景观带贯穿滨江风情公园节点现代、时尚风格 目前以餐饮、酒吧为主。承担了城市景观、商业消费、交通、旅游等功能。以夜晚为主要消费时段中高档消费。沙滨路（以磁器口为代表）滨江绿化带为主，无主题风格古镇风格，突出传统文化目前以餐饮、休闲和特色产品为主，承担了城市景观、商业消费、旅游等功能。以白天为主要消费时段大众消费（2）“北滨路”需要从多方面寻求综合差异化。“北滨路”，作为后开发的滨江路，将从景观风格、建筑风格、商业业态与商业文化及功能、消费时段和消费档次这几个方面寻求与其它滨江路的差异化。特别强调，景观风格和商业业态与商业文化及其功能上的差异化。只有实施“差异化”，才有可能体现“北滨路”的个性，才能有“北滨路”的特色。因而，才有必要建设我们的“北滨路”。2、“北滨路”与观音桥商圈以及其它商圈的关系：消费差异化。（1）“五大商圈”总体偏重于购物消费和商务服务。重庆主城区内集中的“五大商圈”涵盖了主力店、百货商场、专卖店、精品店、酒店、休闲娱乐场所等商业业态。但总体看来，在“五大商圈”内的消费主要集中在购物消费和商务服务为主。因此，“北滨路”的商业业态，就应与“五大商圈”有所区别，特别强调“北滨路”将形成以“观音桥商圈”为中心的商业副中心，也就是实施“差异化”中的互补作用。（2）“北滨路”需要利用较大的区域空间和商业文化，从满足消费多元化上寻求自身特色。其一，区域空间较大。“北滨路”地处重庆主城区“五大商圈”的中心位置，具备“五大商圈”均所缺乏的可扩展地域空间，这是“北滨路”发展多元化商业的一大基础条件。其二，区域商业文化丰富。“北滨路”应利用自身所在区域的文化条件，从消费多元化上寻求自身特色及文化，用现代手段，打造历史文化，形成与市内主城区其它“五大商圈”所不同的差异化竞争。商业的竞争，实质上是文化的竞争，打造“北滨路”的商业文化，是我们寻求自身特色的主要方法和措施。3、“北滨路”与江北城CBD的关系：功能互补。（1）“北滨路”与江北城CBD联系紧密。“北滨路”与江北城CBD直接相连，而且江北城CBD位于“北滨路”核心区域的东部起点，“北滨路”全段的中心位置。从地理位置而言，“北滨路”与江北城CBD联系密切。“北滨路”作为江北区的新兴的滨江特色经济带，也是直通江北城CBD的第一景观带。因此，江北城CBD作为重庆市的中央商务区，对于“北滨路”发展的带动作用日益明显。按照“重庆市十一五”创意产业规划中已经明确地把江北区CBD作为重庆市创意产业的现代文化展示区域。所以，更有利于整体“北滨路”的开发和建设。（2）“北滨路”应从功能上与江北城CBD形成互补关系。江北城CBD定位为重庆的中央商务区，决定了它的功能虽然也包含有高档住宅的功能，但更多的集中于商务经济、创意产业，如总部经济、金融服务、市政形象、重庆市文化工程等方面。“北滨路”作为江北城CBD的延长线，应该从创意产业经济发展及商业服务的角度，为江北城CBD提供有力保障和支撑。同时进行重庆本土文化的整体展示，弥补和延伸其主体功能，形成不可缺少的功能互补。从而，真正实现其展示功能。把江北城CBD的现代时尚文化贯穿于“北滨路”的全程打造，真正从功能上形成互补，形成互为依托的整体发展。（五）实施手段政府引导、市场主导、业主实施、政企联手实施手段的诠释：（1）政府引导。政府从整体和宏观的角度统一对“北滨路”的商业开发进行指导性规划，重在对北滨路的商业业态及商业文化的开发引导和导向。（2）市场主导。结论都来源于市场，同时又以市场为检验依据。一切都是由市场决定的，起于市场，终止于市场，市场的满意是我们最大的心愿和目的。（3）业主实施。业主，即开发商，也就是目前我们内侧开发的17个开发商。开发商专注于各自的房地产项目的建设，保证各个房地产项目的按照市、区政府的引导和和要求及规划去实施，局部服从于全局，如期完工，以及建筑立面、色彩的美观，同时应完成临江楼体的灯饰工程建设等等，主要靠业主实施完成，我们的“规划”也同样需要众多业主去贯彻落实，去实施执行。（4）政企联手。政府将尽全力完成宏观大环境的建设，主要包括：整个发展战略的部署；市政配套设施的加快建设；滨江景观带的设计建造。开发商从微观上做好服从于政府大环境建设上的需求，全力以赴地保证项目如期竣工面世。形成政企联手，共同打造这一滨江工程，让“市民满意、开发商满意、政府满意”。三、“北滨路”整体发展战略定位（一）“北滨路”整体发展战略定位重庆滨江特色经济带1、“北滨路”核心区域的范围：“北滨路”核心区域东起江北城，南临嘉临江与渝中区半岛和沙坪坝相望，西至石门大桥，北至渝北区、北部新区，全长11.68公里，是“北滨路”全线的主要核心区域。2、整体发展战略定位的主要依据：（1）“北滨路”位于重庆地理位置的中心。该区域从地理位置而言，整个重庆主城区基本可以嘉陵江为界，划分为南北两大区域，东西则无明显地理划分标志。因此，北滨路处于重庆主城区的地理中心线上。据最新的地质资料表明，重庆的经度和纬度的重合点、中心点正是董家溪，即：重庆渝澳大桥下方。（2）“北滨路”是重庆城市历史发展的中心。从重庆城市历史发展而言，从新石器时代的先巴民到重庆筑城之始的江州城以及东汉筑城，嘉陵江北岸，特别是江北城区域就是现代重庆的中心区域。（3）“北滨路”处于重庆主城区“四北六方”的前沿。从经济社会现状而言，重庆“一小时”经济圈确立的“四北六方”，其区域均围绕在“北滨路”东西沿线纵深。因此，“北滨路”位于重庆市区的经济社会发展的重心，即“四北六方”的前沿，建立“重庆滨江特色经济带”是必要的，定位也是十分准确、十分超前和现实的。（二）整体发展战略定位的描述1、从商业上，“北滨路”是以“商业为主导的复合街区”。“北滨路”核心范围沿线总长11.68公里，商业模式必然需要进行板块布局划分，在各个板块中，主要以功能不一的商业街作为主导商业形态，在个别区域根据其特殊功能和现状辅助以其他商业形态. “北滨路”是“商业为主导的复合街区”。同时强调打造“多街合一”即：创意街、商业街、艺术街、文化街、时尚街、体验街、餐饮街等多种商业业态的互补共赢，完全实现了吃、喝、玩、乐、购、赏的适度消费新体验,迎合了消费者的多元化消费需求。2、从功能上，“北滨路”是“新重庆的中心”，“四北六方”的前沿。“北滨路”核心区域，将会承担创意设计、旅游观光、文化展示、生活消费、体验消费这五方面主要功能。最终成为“新重庆的中心”，“四北六方”的前沿。n 创意设计：突出亲水、灵感根据“有水则灵”的要求，创意产业是以人与电脑结合的新兴产业的特点，加之区十届党代会确立“建设创意、实力、宜居、和谐江北”的奋斗目标。在这条亲水的大道内侧，产业可以吸纳创意产业，实施创意产业，支撑其目标的实现。n 旅游观光：突出动感、靓丽以“北滨路”整体景观、文化打造和灯饰工程的实施，实现重庆都市旅游景点功能，成为继“解放碑”、“朝天门”之后，重庆市区新的亮丽旅游景点。n 文化展示：突出创意、时尚以“北滨路”原有的重庆本土文化挖掘与展示，结合现代艺术手段，成为重庆CBD首个全面展示本土文化和正在实施的文化工程的代表性区域。n 生活消费：突出宜居、配套在北滨路沿线地产项目中，引导开发统筹城乡居住人群，围绕生活消费的多种消费方式，包括购物、家居、运动、餐饮、休闲、娱乐、游玩在内的全面配套的生活消费方式，使“北滨路”成为重庆生活消费的中心地、聚集地。n 体验营销：突出动感、现代“北滨路”引导的是一种创新的消费模式，即“体验营销”，区别于过去的“产品销售”与“服务消费”。在“体验营销”中，消费是一个过程，消费者是这一过程的“产品”，当消费结束的时候，留下来的将是对过程的体验体验另一种身份、体验异域生活、体验自身的创造力、体验现代交通等等。3、大道定位：重庆创意大道根据“北滨路”核心区域的战略定位，借助北滨路“有水则灵”的滨水特性，按照重庆市创意产业规划的要求和区十届党代会制定的“建设创意、实力、宜居、和谐江北”的奋斗目标，我们拟将“北滨路”定位为“重庆创意大道”。一是具有差异化实施战略；二是符合经济社会客观发展的需求；三是能够融合支撑全区人民建设“创意江北”的奋斗目标。四、“北滨路”整体发展战略目标三年打造“北滨路”（一）整体战略目标在三年之内（即2007至2010年内），完成“北滨路”的全面建设，使“北滨路”成为重庆主城区滨江特色经济带，成为本土特色商业文化的亮点，成为江北区商贸发展的副中心。（二）战略目标分解1、20072008年度战略目标：n 对内战略目标：打造大环境，内外侧开发并举，鼓励地产项目加快建设。 统一思想，完成北滨路商业规划，获得市场、开发商和政府的认可和确定，协调政府各职能部门的关系，保证规划的实施。 进一步完善“北滨路”的市政配套建设，尽量达到开发商内侧开发的地产项目销售的需求，鼓励开发商加快和提升开发的进度、质量和效益。 开始“北滨路”外侧滨江景观带的设计与建设工作。n 对外战略目标：宣传整体形象，建立市场和社会的认知度。 塑造“北滨路”的特色经济带。 确立“北滨路”的整体形象。 开展“北滨路”的整体形象推广和传播。2、20082009年度战略目标：n 对内战略目标：初步建设完成，着重开展商业建设。 完成“北滨路”滨江景观带建设，并实施“北滨路”的灯饰工程，初步建立“北滨路”的整体形象。 初步完成“北滨路”沿线地产项目的建设工作。 完成已建成商业设施的招商工作。n 对外战略目标：建立统一形象，开展系统推广，确定“北滨路”的美誉度。 制定北滨路营销推广的内容、方式和计划，确保“北滨路”的市场形象的建立。 有计划、分步骤的开展针对不同业态、不同定位人群的市场营销推广，实施独特的“北滨路”营销。 初步建立“北滨路”的整体市场形象，确立“北滨路”的美誉度。 强化推广传播力度，大力对外宣传。3、20092010年度战略目标：n 对内战略目标：完成商业建设，建立商业氛围，确立“北滨路”市场形象的忠诚度。 完成北滨路沿线90%以上地产项目的建设工作，并逐步开始入住。 实现北滨路沿线商业氛围的营造，真正实现整体战略构想目标。n 对外战略目标：整体形象建立，获得市场和社会消费者的忠诚度。 完成“北滨路”商业业态和商业文化的全面建设与认可。 全面实现“市场满意，开发商满意，政府满意”的民生工程。 全面宣传推广，加大宣传推广力度。第二部分 重造北滨商业业态及文化一、“北滨路”核心区域划分及说明（一）“北滨路”的核心区域划分由于“北滨路”沿线成带状形，距离过长，不可能也不现实全线打造商业业态及商业文化。按照区域经济学说，完成“北滨路”商业业态及商业文化，我们将“北滨路”核心区域的商业布局划分为“四大区域”来进行，即：石门大桥盛世金源董家溪刘家台江北城。上述区域的划分标准是依照以下几个方面进行考虑。（二）“北滨路”核心区域划分的说明图表3：“北滨路”的区域划分1、以地产项目地块组成商业规划的区域。针对“北滨路”的土地权属状况，我们采取了以地产项目作为区域划分基础组合要素。这一方式既考虑到开发商的实际情况，兼顾他们的利益，同时也便于体现政府的宏观把握和引导，可有效提高商业规划的可实施性。2、以本土文化底蕴和商业文化塑造作为区域划分的重要因素。商业业态与商业文化融合支撑，是我们本次商业规划重点考虑的因素和特色。在进行商业区域划分中，也是需要着重注意和专门考虑的一个主要因素。图表4：本土文化分布与商业文化的塑造3、以地理因素、区域特色和市政配套环境作为区域划分的基础依据。 “北滨路”沿线的硬性地理因素和现实市政及交通配套设施成为我们考虑的基础依据。同时，我们尽量将市政配套完善，交通环境优秀的区域特色或地产项目建设作为区域划分的基础依据，并以此进行划分。4、以区域商业状况作为区域划分的重要条件。为了避免重复建设，充分考虑开发商的利益和可实施性，区域商业状况包括已有商业设施状况，各个区域与周边商业设施的关系，特别是开发商已建商业设施状况，这是我们在确定区域划分时，重点考虑的重要条件。二、“北滨路”区域商业规划（一）石门大桥盛世金源区域：艺术打造，宜居北滨1、基本情况：（1）地理位置以已建的“东方港湾”和规划建设中的东海岸和中海地产项目为核心，沿石门大桥、盛世金源为分界线，西以盘龙路、红石路为界，南至北滨路，东至华宇北国风光项目范围，北以建新西路为界。该区域包含以已建成地产项目1个，规划地产项目3个，总建筑面积近150万平米。（2）文化特性以艺术文化和生态文化为主体，文化代表包括磐溪岩刻石虎、汉代无铭阙、徐悲鸿旧居、江北龙发掘地、鸿恩寺公园等。2、发展目标：（1）特色商业： 依托该区域内历史文化遗址，借用浓厚的历史文化底蕴，将石门大桥桥头区域，即目前的“约克风情商业街” 和“东海岸鹦鹉螺创意商业街”，打造成为重庆市主城区艺术、文化产品的展示和交易专业市场或“一条街”。发展鸿恩寺公园成为特色休闲游乐区域，体现生态优势和文化优势，按照市民公开优选的鸿恩寺公园建设方案，增加区域内的生态文化为一大特色。（2）传统商业：n 培育发展壮大2条社区商业街，即中海地产商业街（暂定名）、华宇北国风光商业街（暂定名）与城乡统筹宜居入住的消费群体配套复合业态为主体。n 发展各个地产项目的社区商业配套，完善社区商业服务网点。3、商业主力业态：（1）特色商业街为主力业态：专业市场+特色专业专卖店+便利店等主力业态业种。以艺术、文化、创意产品展示与销售为主，围绕滨水生态、休闲、艺术、文化四大主题，以专业市场、特色专业专卖店、综合超市、便利店等业态为依托，建立特色商业区域，突出区域商业业态和商业文化，并提供适当的社区配套服务。（2）商业街业态业种：n 专业店区域内主力业态，满足各种社区配套功能。在中海地产商业街以及华宇北国风光商业街中，引入品牌连锁生活服务专业店、特色餐饮店、生活精品店等小型名店、特色店。n 中型综合超市在区域内3个在建地产项目中，合理配置建设1家中型综合超市，满足区域内居住的日常生活消费需求。n 便利店适当发展便利店。主要分布区域内各社区。（3）其他商业设施重点发展“鸿恩寺公园”满足区域内生态环境、休闲、运动的需求。4、商业业态引导：（1）鼓励设置：专业店、专卖店。（2）适度设置：中型综合超市、便利店、特色餐饮店、生活服务网点。（3）限制设置：仓储商店、菜市场、集贸市场。5、地产项目：（1）东海地产的东海岸项目，商业面积2万平米。（2）中海地产项目，一期商业面积1.6万平米。（3）华宇北国风光，商业面积2万平米。（4）东方港湾，商业面积5万平米。6、案例分析：深圳大芬油画村 深圳大芬油画村以惊人的速度从一个占地面积4平方公里，原居民300余人，人均年收入不足200元的古老的客家村落发展到云集近万名画工、画家和画商，挤满了300多家画廊和700多间油画个人工作室、油画作坊，而且每年油画销售份额都占了全球油画市场的很大份额。“艺术与市场在这里对接，才华与财富在这里转换”早已成了“大芬模式”的形象表达。从“大芬模式”我们看出，文化创意是人与知识的结合，并非资源的利用，我们建议在“石门大桥盛世金源”区域内，运用“徐悲鸿旧居”、“汉阙”（国家一级文物）、“石虎”（四川省级文物）、江北龙发掘地鸿恩寺公园等文化艺术场地和本土文化底蕴，重造“北滨路”核心区域的文化艺术氛围，为重庆市主城区打造文化艺术展示及交易的场所和街区，即将成为现实。图5：“大芬模式”艺术消费场景图6：艺术创作一角（二）、盛世金源董家溪：现代商贸、时尚北滨1、基本情况：（1）地理位置：以已建的金源时代购物广场、鹏润蓝海和金砂港湾为核心，沿嘉华大桥、渝澳大桥两条分界线，西以兴竹路为界，南至北滨路，东至招商江湾城，渝澳大桥，北以鹏润蓝海项目区域为界。该区域包含以已建成地产项目2个，规划建设地产项目2个，总建筑面积近180万平米，商业面积超过50万平米，是“北滨路”沿线商业设施最集中的区域。（2）文化特性：以现代商业文化为代表，突出城市中心文化，体现现代城市与时尚生活创意。2、发展目标：（1）近期目标：n 提升发展专业市场：完成“盛世金源商贸城”的招商工作，在品牌服装、服饰厂商直营店，以男女装、小商品为主题，打造中国西部最大的批发兼营“一站式”大卖场，保证“盛世金源商贸城”的开业及后续经营。提升“居然之家”家居建材市场的市场影响力，使两大专业市场成为本区域的核心商业集群，带动区域商业氛围的提升。突出现代商贸、时尚商贸的特征。n 培育建设壮大3条特色商业街。即“金科餐饮一条街”、“招商时尚商业街”（暂定名）、“鹏润蓝海娱乐一条街”（暂定名），通过餐饮、休闲、娱乐产业形成专业购物市场的有力补充，吸引人气，聚集财气，形成以中档时尚消费为主的消费中心。n 引入新兴商业业态：考虑综合利用“盛世金源国际商贸城”的超大规模商业体量，引入室内体育运动商业业态，区别于健身中心以器械、授课为主的运动方式，建立以体育运动项目为主的区域性休闲体育场馆，如篮球、羽毛球、壁球、排球等，发展健康体育产业。丰富该区域的商业业种，满足更多层面的消费需求。n 发展社区配套商业、完善商业服务网点。（2）中、远期目标：围绕专业购物、休闲娱乐、餐饮、康体运动四个方面，满足现代、时尚的生活需求，引导健康、时尚、有品味的生活方式。以金源时代购物广场为核心，金科金砂水岸以及招商地产商业街为辅助区域，进一步完善基础设施，引导商业发展方向，合理进行业态调整，以“观音桥商圈”延伸区为方向，建设成为“观音桥商圈”的商贸副中心，“北滨路”沿线的核心商贸中心。3、商业主力业态布局：本区域商业特色是现代、时尚，以中档消费为主体，配合适当中高档商业。主力商业业态为特色专业大卖场+特色酒店+特色专卖店+特色餐饮店+特色休闲娱乐+便利店。其中特色专业市场是该区域的重点业态，必须首先考虑。主要的商业业种是百货、购物、家居建材、餐饮、休闲娱乐。（1）专业市场专业市场必须以大规模商业建筑为基础。依托“盛世金源国际商贸城”45万平米的商业体量，形成两大专业卖场，一是以服装、百货为主要经营类别的“盛世金源国际商贸城”；二是家居建材专业市场居然之家，都是现代生活的必然需求，也具有十分广阔的创意空间。“盛世金源国际商贸城”，目前开业经营为契机，应着重需要考虑该专业大卖场的市场空间选择问题，实现“差异化”错位经营，从经营业态、经营模式、经营业种等深层次角度进行商业引导和扶持。“居然之家”作为连锁专业市场，目前经营状况还不足以支撑董家溪区域的人流聚集，还需要从市场推广和品牌形象建立的角度考虑扩大市场认知度和市场影响力，进一步带动该区域的商业氛围形成。比如，引进专业人士，创新性利用网络设计等现代手段进行。（2）体育运动专业市场+室内体育场馆利用“盛世金源国际商贸城：尚未消化的商业体量，建立以体育运动项目为主题的体育运动馆，建立室内体育运动消费集合体，融合篮球、壁球、羽毛球、乒乓球等常见体育运动项目建立室内运动馆。同时引入品牌体育运动服饰、装备、设备和配件的专卖店或专业店，形成新兴专业市场。据悉，上述项目重庆主城区尚属首家，既是“差异化”经营，又是名符其实的“时尚北滨”。（3）金科餐饮一条街目前“金科金砂水岸“的特色餐饮街以中式餐饮和传统餐饮为主，维持这一餐饮特色，并进一步吸引同类特色餐饮店进驻，做大做强金科传统餐饮街。另一方面，引入各地名特小吃店等中档餐饮专业店，满足周边专业市场的普通餐饮需求，同时聚集人气。辅助配置便利店、小型超市、农贸市场等生活配套商业。（4）招商时尚商业街董家溪区域的中高档商业区域，与“招商江湾城“的项目定位和客户定位保持一致，同时提升董家溪板块的商业多样性。商业业态以品牌连锁专业店、特色餐饮店为主，休闲娱乐专业店、品牌家居专卖店、时尚个性小店和生活配套相关商业网店为辅。（5）鹏润蓝海娱乐街配合“君豪酒店“的KTV、迪吧、会所等娱乐设施，在”鹏润蓝海商业街“中，引入的特色酒吧、茶楼、咖啡吧、水吧及洗浴、美容、美发、美体等休闲娱乐商业设施，形成以现代休闲娱乐为主导业态的特色商业街区。（6）方特科幻公园继续通过市场推广和活动营销扩大知名度，成为重点游乐项目，丰富本区域的商业业态和商业文化。4、商业业态引导：（1）鼓励设置：特色专业大卖场、特色餐饮店、精品专卖店、休闲娱乐、专业店。（2）适度设置：小型超市、便利店、生活服务网点。（3）限制设置：传统的购物中心、大型超市。5、地产项目：（1）金源项目，商业面积47.8万平米。（2）金科金砂水岸，商业面积2.6万平米。（3）招商江湾城，商业面积3万平米。（4）鹏润蓝海，商业面积4万平米。（三）董家溪刘家台区域：体验营销、动感北滨1、基本情况：（1）地理位置：以建设中的“龙湖春森彼岸”和“香港信和”项目为区域。西以嘉陵江大桥为界，南至北滨路，东至长安二厂，北以建新东路为界。该区域包含以规划建设地产项目2个，总建筑面积近200万平米，商业面积超过5万平米，具体数据尚不确定。根据“龙湖春森彼岸”项目的定位以及“香港信和”项目的地价水准，为本区域沿线地产项目的档次提升做出了典范。（2）文化特性：现代工业文化和火锅文化为特性。该区域中两个项目的地块，均是重庆知名工业企业“重钢三厂”和“长安汽车”，他们是以代表重庆近现代工业，突出体现现代工业文明，尤以汽车为载体的体验营销，也是现代营销中全新模式。2、发展目标：从奢侈品购物、体验消费、高档休闲、汽车展示、观光旅游等五个方面，发展以品牌专卖店、专业店和高档休闲场所为主的商业业态，分层次打造“北滨路”沿线商业街和项目纵深商业街区，将该区域打造成为除解放碑以外重庆市高档消费场所，成为新重庆商业的代表，成为“北滨路”沿线商业的“皇冠”和典范。3、商业主力业态：本区域商业特色是体验营销模式，以高档现代消费为主体，突出品味、格调与层次。主力商业业态为品牌汽车专卖店+专业店+高档休闲场所。其中品牌专卖店是该区域的主力业态。（1）品牌专卖店本区域的主导商业业态。集中在紧靠“北滨路”的商业街沿线和纵向商业街两个部分。其中国际顶级奢侈品、品牌汽车专卖店集中于“龙湖春森彼岸”滨江商业项目，而品牌专卖店满足该项目纵向商业大梯坎步行街部分。（2）汽车3S专业店引入汽车3S专业店，成为北滨路上特有的滨江商业业态，位于“龙湖春森彼岸”项目滨江商业项目商业街。招商对象主要针对国际顶级汽车品牌，与其它汽车4S店以及中汽西南等其他汽车市场形成明显差异化，创造新兴汽车消费空间。既能提升市场形象，又符合以工业文化为主的文化特性。（3）体验消费专业店这一区域的特色商业业态，也是新兴商业业态之一。以体验为主要消费方式，属于精神消费和休闲业态的范畴，强调体验的消费过程，而非结果。可选择的体验类别包括汽车文化、高新科技、艺术设计、时尚生活等等方面，逐步形成中、高档为主题的品牌体验消费专业店，更重要的是引进和接轨了全球经济一体化的全新“体验营销”的消费模式。（4）高档休闲场所针对本区域的高端消费人群，引入高档酒吧、雪茄吧、红酒吧、咖啡馆、国际品牌连锁美容、美发、美体机构等高档休闲商业设施，形成以现代休闲娱乐为主导业态的特色商业街区。（5）建立社区配套和适度餐饮专业店，满足居住人群消费的需求。4、商业业态引导：（1）鼓励设置：品牌专卖店、特色专业店、休闲专业店和体验营专业店。（2）适度设置：小型超市、便利店、生活服务网点、特色餐饮。（3）限制设置：专业市场、大型超市、集贸市场。5、地产项目：（1）“香港信和”项目（商业面积未定）。（2）“龙湖春森彼岸”，商业面积6万平米（其中滨江沿线3万平方米，纵深大梯坎项目3万平方米）。6、案例分析：奔驰最大体验中心 就在M-BENZ WORLD奔驰汽车体验中心，有三个故事馆，奔驰汽车希望能借着故事馆与到场参观的民众对奔驰汽车品牌的热情、历史、价值与创新产生共鸣。除了“故事馆”外，在“BUILD”区，提供3D仿真器让你驾乘，同时让你浏览CLK-Class的生产线；在“SOLVE”区，提供交互式的问题解决实验室。当然还有奔驰汽车品牌展览馆，将会展示具有象征性意义的车型，包括传奇性的鸥翼双门跑车300 SL，此外还提供餐厅、咖啡吧、专设儿童区的精品馆以及可以容纳300人的会议室等。通过上述介绍，我们建议在此区域，利用“三钢”和“长安”昔日这两个近现代工业文明的代表，利用国内外高档汽车展示、高新科技、艺术设计等等体验，让“体验营销动感北滨”更具有内涵，充分利用这条滨江大道，展示现代工业文明，具有参考和借鉴的价值。（四）、刘家台江北城区域：文化展示、创意北滨1、基本情况：（1）地理位置：以建设中的“珠江太阳城”和江北城中央商务区为板块核心，西以龙湖春森彼岸为界，南至北滨路，东至江北嘴，北以建新东路为界。该区域包含以在建地产项目1个，规划中央商务区1个，总建筑面积超过100万平米，商业面积超过20万平米（具体数据尚不完全确定）。根据“珠江太阳城”的地理位置，本区域应是“北滨路”与中央商务区直接相连的区域，也是嘉陵江与长江的汇合处。（2）文化特性：以“码头文化”和重庆古城历史渊源为代表的重庆本土文化特性，特别是江北区的历史名人、历史渊源的发源地。区域包括明玉珍墓/“刘家台码头”，即“莺花渡”，“屠宰场”等都在此，是著名的重庆火锅的发源地。2、发展目标：依托这一区域的历史文化渊源，深入挖掘重庆古城文化，利用“聚贤岩”，打造“名人贤仕”公园。结合现代技术及商业模式，以中央商务、总部经济、金融和适度餐饮、休闲、娱乐、酒店和社区商业为主的商业业态，将该区域打造成具有重庆本土特色，不同于其他区域的“本土文化”集中展示板块和中央商务区的商业配套区域，形成历史文化与现代商业的有机结合，与江北城CBD“未来之城”、“记忆之城”的内涵相统一。用现代手段，打造“重庆火锅的起源”，申报非物质文化遗产，填补餐饮行业的空白，汇集全市知名的火锅企业，共同打造“精品火锅一条街”。3、商业主力业态：本版块商业特色是文化、创意，以中档消费为主体，突出文化内涵与地域特色。主力商业业态为大型综合超市+适度餐饮+休闲娱乐+星级酒店+社区商业配套。其中餐饮专业店是该区域的主力业态。（1）大型综合超市依靠聚贤岩江北城区域包含了“珠江太阳城”100万平米的建筑体量以及江北城中央商务区未来的大量工作人口，有必要设置1家大型综合超市、星级酒店。一方面满足“珠江太阳城”项目业主的消费需求，并辐射五里店地区。另一方面完善作为江北城CBD商业配套区域的功能。（3）餐饮专