033建设工程估价(八).doc

1Z103050 建设工程项目投资估算本节考点盘点序号考点内容应试要求已考考点分布（分）备注2005年2006年2006年1投资估算的内容和作用掌握2投资估算阶段划分与精度要求熟悉1 3估算编制依据、程序和方法了解11 lZl03051 掌握投资估算的内容和作用一、投资估算的内容投资估算是拟建项目编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分, 是项目决策的重要依据之一。投资估算的内容, 从费用构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工直至竣工投产所需的全部费用, 分为建设投资和流动资金两部分。二、投资估算的作用1. 项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一 2. 项目可行性研究阶段的技资估算, 是项目投资决策的重要依据 3. 项目投资估算对工程设计概算起控制作用4. 项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据5. 项目投资估算是核算建设工程项目建设投资需要额和编制建设投资计划的重要依据6. 合理准确的投资估算是进行工程造价管理改革, 实现工程造价事前管理和主动控制的前提条件lZl03052 熟悉投资估算的阶段划分与精度要求一、国外建设工程项目投资估算的阶段划分与精度要求英、美等国把建设工程项目的投资估算分为以下五个阶段。第一阶段: 项目的投资设想阶段。称为毛估阶段, 或称比照估算。这一阶段投资估算的意义是判断一个项目是否需要进行下一步的工作，投资估算的误差大于30% 。第二阶段: 项目的投资机会研究阶段。称为粗估阶段 , 或称因素估算。其对投资估算精度的要求为误差控制在30% 以内。第三阶段: 项目的初步可行性研究阶段。称为初步估算阶段, 或称认可估算。其对投资估算精度的要求为误差控制在20% 以内。第四阶段: 项目的详细可行性研究阶段。称为确定估算, 或称控制估算。其对投资估算精度的要求为误差控制在10% 以内。第五阶段: 项目的设计阶段。称为详细估算, 或称投标估算。其对投资估算精度的要求为误差控制在5% 以内。二、我国建设工程项目投资估算的阶段划分与精度要求投资估算阶段划分及其对比表项目决策阶段工作阶段工作性质投资估算方法投资估算误差率投资估算作用投资机会研究或项目建议书阶段项目设想生产能力指数法资金周转率法30%鉴别投资方向寻找投资机会提出项目投资建议初步可行性研究项目初选比例系数法指标估算法土20%广泛分析,筛选方案确定项目初步可行确定专题研究课题详细可行性研究项目拟订模拟概算法士10%多方案比较,提出结论性建议,确定项目投资的可行性三、影晌投资估算准确程度的因素1. 项目本身的复杂程度及对其认知的程度。2. 对项目构思和描述的详细程度。3. 工程计价的技术经济指标的完整性和可靠程度。4. 项目所在地的自然环境描述的翔实性。5. 对项目所在地的经济环境描述的翔实性。6. 有关建筑材料、设备的价格信息和预测数据的可信度。7. 项目技资估算人员的知识结构、经验和水平等。8. 投资估算编制所采用的方法。lZl03053 了解投资估算的编制依据、程序和方法一、投资估算的编制依据1. 主要工程项目、辅助工程项目及其他各单项工程的建设内容及工程量。2. 专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法, 以及其他有关估算文件。3. 专门机构发布的建设主程其他费用计算办法和费用标准, 以及政府部门发布的物价指数。4. 已建同类工程项目的投资档案资料。5. 影响工程项目投资的动态因素, 如利率、汇率、税率等。二、投资估算的编制步骤 投资估算是根据项目建议书或可行性研究报告中建设工程项目的总体构思和描述报告，利用以往积累的工程造价资料和各种经济信息，凭借估价人员的知识、技能和经验编制而成的。( 一 ) 估算建筑工程费用( 二 ) 估算设备、工器具购置费用以及需安装设备的安装工程费用( 三 ) 估算其他费用( 四 ) 估算流动资金( 五 ) 汇总出总投资三、投资估算的编制方法常用的估算方法有 : 资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。流动资金估算一般是参照现有同类企业的状况采用分项详细估算法, 个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。( 一) 资金周转率法该法概念简单明了, 方便易行但误差较大。( 二 ) 生产能力指数法参看教材例题1Z103053( 三 ) 比例估算法这种方法适用于设备投资占比例较大的项目。 ( 四 ) 指标估算法投资估算指标分为建设工程项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标三种。( 五 ) 建设投资分类估算法1. 建筑工程费的估算 建筑工程投资估算一般采用以下方法。(1) 单位建筑工程投资估算法 (2) 单位实物工程量投资估算法 (3) 概算指标投资估算法 2. 设备及工器具购置费估算3. 安装工程费估算包括各种机电设备装配和安装工程费用，与设备相连的工作台、梯子及其装设工程费用, 附属于被安装设备的管线敷设工程费用；安装设备的绝缘、保温、防腐等工程费用；单体试运转和联动无负荷试运转费用等。安装工程费 = 设备原价安装费率安装工程费 = 设备吨位每吨安装费安装工程费 = 安装工程实物量安装费用指标4. 工程建设其他费用估算5. 基本预备费估算6. 涨价预备费估算( 六 ) 流动资金估算的方法1. 分项详细估算法对存货、现金、应收账款这三项流动资产和应付账款这项流动负债进行估算2. 扩大指标估算法(1) 按建设投资的一定比例估算。(2) 按经营成本的一定比例估算。(3) 按年销售收人的一定比例估算。(4) 按单位产量占用流动资金的比例估算12103060建设工程项目设计概算本节考点盘点序号考点内容应试要求已考考点分布（分）备注2005年2006年2007年1设计概算的内容和作用掌握12设计概算的编制依据、程序和步骤掌握3设计概算的编制方法熟悉24设计概算的审查内容熟悉12103061掌握设计概算的内容和作用一、设计概算的内容设计概算是设计文件的重要组成部分, 是由设计单位根据初步设计( 或技术设计)图纸及说明、概算定额 (或概算指标)、各项费用定额或取费标准(指标) 、设备、材料预算价格等资料或参照类似工程预决算文件，编制和确定的建设工程项目从筹建至竣工交付使用所需全部费用的文件。设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设工程项目总概算三级。(一) 单位工程概算对于一般工业与民用建筑工程而言, 单位工程概算按其主程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算、给排水采暖工程概算、通风空调工程概算、电气照明工程概算、弱电工程概算、特殊构筑物工程概算设备及安 装工程概算包括机械设备及安装工程概算、电气设备及安装工程概算、热力设备及安装工程概算以及工器具及生产家具购置费概算。单位工程概算由直接费、间接费、利润和税金组成 。( 二 ) 单项工程综合概算单项工程综合概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件, 是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的, 是建设工程项目总概算的组成部分。( 三 ) 建设工程项目总概算 是确定整个建设工程项目从筹建开始到竣工验收、交付使用所需的全部费用的文件, 它是由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、固定资产投资方向调节税和建设期利息概算等汇总编制而成二、设计概算的作用1. 设计概算是国家制定和控制建设投资的依据。对于使用政府资金的投资建设项目按照规定报请有关部门或单位批准初步设计及总概算，一经上级批准, 总概算就是总造价的最高限额, 不得有任意突破, 如有突破须报原审批部门批准。2. 设计概算是编制建设计划的依据。3. 设计概算是进行贷款的依据。4. 设计概算是签订工程总承包合同的依据。5. 设计概算是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算和施工图设计的依据。6. 设计概算是考核和评价建设工程项目成本和投资效果的依据。1Z103062掌握设计概算的编制依据、程序和步骤一、设计概算的编依据1. 国家及主管部门的有关法律和规章，批准的建设工程项目可行性研究报告。2. 设计单位提供的初步设计或扩大初步设计图纸文件、说明及主要设备材料表。3. 国家现行的建筑工程和专业安装工程概算定额、概算指标及各省、市、地区经地 方政府或其授权单位颁发的地区单位估价表和地区材料、构件、配件价格、费用定额及建设工程项目设计概算编制办法。4. 现行的有关人工和材料价格、设备原价及运杂费率等。5. 现行的其他费用定额、指标和价格。6. 建设场地自然条件和施工条件，有关合同、协议等。二、设计概算编制的程序和步骤1收集原始资料2确定有关数据3单位工程概算书编制4单项工程综合概算书的编制5建设项目总概算的编制lZl03063 熟悉单位工程概算的编制方法单位工程概算分建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算的编制方法有：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法设备及安装工程概算的编制方法有：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法等。一、单位建筑工程概算编制方法 ( 一 ) 概算定额法概算定额法又叫扩大单价法或扩大结构定额法。利用概算定额法编制设计概算的具体步骤如下。1. 按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称。并计算各分项工程量。2. 确定各分部分项工程项目的概算定额单价( 基价 ) 。概算定额单价的计算公式为 :概算定额单价 = 概算定额人工费概算定额材料费概算定额机械台班使用费=(概算定额中人工消耗量人工单价) ( 概算定额中材料消耗量材料预算单价)( 概算定额中机械台班消耗量机械台班单价 )3. 计算单位工程直接工程费和直接费。将已算出的各分部分项工程项目的工程量分别乘以概算定额单价、单位人工、材料消耗指标 , 即可得出各分项工程的直接工程费和人工、材料消耗量。再汇总各分项工程的直接工程费及人工、材料消耗量 , 即可得到该单位工程的直接工程费和工料总消耗量。最后 , 再汇总措施费即可得到该单位工程的直接费。4. 根据直接费，结合其他各项取费标准 , 分别计算间接费、利润和税金。5. 计算单位工程概算造价单位工程概算造价 = 直接费间接费利润税金( 二 ) 概算指标法概算指标法将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程 费, 然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等。概算指标法计算精度较低, 但由于其编制速度快, 因此对一般附属、辅助和服务工程等项目, 以及住宅和文化福利工程项目或投资比较小、比较简单的工程项目投资概算有一定实用价值。1. 拟建工程结构特征与概算指标相同时的计算 根据选用的概算指标的内容, 可选用两种套算方法。 一种方法是以指标中所规定的工程每平方米或立方米的直接工程费单价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积 , 得出单位工程的直接工程费，再计算其他费用，即可求出单位工程的概算造价。直接工程费计算公式为 :直接工程费=概算指标每平方米( 立方米 )直接工程费单价拟建工程建筑面积( 体积)另一种方法是以概算指标中规定的每 100m2 建筑物面积 ( 或 1000m3 ) 所耗人工工日数、主要材料数量为依据，首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量, 再计算直接工程费，并取费。计算公式为 :100m2 建筑物面积的人工费=指标规定的工日数本地区人工工日单价100m2 建筑物面积的主要材料费=( 指标规定的主要材料数量地区材料预算单价 )100m2 建筑物面积的其他材料费 = 主要材料费其他材料费占主要材料费的百分比100m2 建筑物面积的机械使用费 =(人工费主要材料费其他材料费 )机械使用费所占百分比每 1m2建筑面积的直接工程费 =(人工费主要材料费其他材料费十机械使用费)100根据直接工程费，结合其他各项取费方法，分别计算措施费、间接费、利润和税金，得到每1m2 建筑面积的概算单价, 乘以拟建单位工程的建筑面积, 即可得到单位工程概算造价。2. 拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整 (1) 调整概算指标中的每 1m2（1m3) 造价这种调整方法是将原概算指标中的单位造价进行调整( 仍使用直接工程费指标), 扣除每1m2（1m3)原概算指标中与拟建工程结构不同部分的造价, 增加每 1m2 (lm3) 拟建工程与概算指标结构不同部分的造价 , 使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。计算公式为 :结构变化修正概算指标( 元/1m2)=JQ1P1Q2P2直接工程费 = 修正后的概算指标拟建工程建筑面积 ( 或体积 )(2) 调整概算指标中的工、料、机数量计算公式为 : 结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量十换入结构件工程量相应定额工、料、机消耗量一换出结构件工程量相应定额工、料、机消耗量 ( 三 ) 类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。二、设备及安装工程概算编制方法(一)设备购置费概算 设备购置费由设备原价和运杂费两项组成。计算公式为 :设备购置费概算 =( 设备清单中的设备数量设备原价 )（1运杂费率 )或