丹东新城区市场调研报告.doc

丹东新城区（国门湾）市场调研报告新城区又称国门湾，国门湾位于辽宁省丹东市西南部地区，占地面积93平方公里，面积将是老城区的2倍目前政府思路 “一是实现丹东新区-老城-东港同城化策略；二是丹东新区产业创新性选择策略；三是以城市重大事件为导向的城市知名度提升策略；四是创建人、财、物共荣的创新性实施机制策略。将丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡，未来的区域综合交通枢纽。区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。形象目标为：中国边境最具有代表性的形象窗口。发展目标是：中朝边境国际金融商贸中心，丹东市未来的城市行政文化中心，现代化的水陆口岸、物流枢纽及现代化产业基地。”一、 丹东市概况丹东市是辽宁省辖市，是中国最大的边境城市。于东南鸭绿江与黄海交汇处，辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山、营口，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。丹东地区东西最大横距196公里，南北最大纵距160公里，总面积14981.4平方公里，市辖振兴区、元宝区、振安区和东港市、凤城市、宽甸满族自治县。其中市区面积563平方公里。城区依山傍水，呈带状分布。丹东大陆海岸线长120公里，沿海有大鹿岛、小鹿岛等岛屿。市人民政府目前驻振兴区，即将搬入国门湾新区。丹东市内人口70万多，主要有三个市辖区，振兴区、元宝区、振安区，其中振兴区及元宝区经济较为发达，振兴区面积80平方千米，人口38万，元宝区面积81平方千米，人口18万，振安区面积669平方千米，人口19万。东港市经济较为繁华，由于临海，养殖业及水产业非常发达，居民经济富庶。国门湾即位于振兴区左下方二、 国门湾开发状况（后附图）国门湾目前的开发建设重点分布在国门湾商务区、高新技术产业园区、仪器仪表产业基地三个区域。目前已开工入驻项目19个，项目总投资额达98亿元，已实现投入约20亿元。其中，重点城市功能项目有市民服务中心、丹东二中新校区、海关武警营房、体育中心、图书馆、大剧院等；重点招商项目有澳门恒和公司“会展中心”、香港昌隆公司“成功花园”酒店、新加坡兄弟公司新加坡城、香港牛顿方式公司新区开发、新世纪佳园、无锡绿江太湖城、金融大厦、SK物流等。其中住宅项目：上城左岸项目、国门湾新世纪佳园、新加坡城项目、无锡绿江太湖城、牛顿新城区、其中除了牛顿新城区仍处于工程刚起步阶段，其他楼盘均有整体楼体完成。现有商业海纳置业公司家居广场、金融大厦（带地下室方便进货）、牛顿新城区是住宅和商业共有的业态，万山建材商店等。现有学校丹东二中（已在使用）、文安小学（兴建阶段）、辽宁机电职业技术学院（整体楼体已基本完成）及海关武警部队。住宅主要集中在沿江地段，中心位置有部分工厂，如仪器仪表厂。国门湾目前交通单一，仅有公交车辆303、106、220其中202线路是最新开通的市内到新区的路线，也是路过丹东二中最近的路线。303公交线路去程：丹东站 - 丹东口岸 - 鸭绿江断桥 - 文化广场 - 开发区西 - 体育馆路南 - 顺泰花园 - 月亮岛东 - 人才市场(市人事局) - 出口加工区后门 - 江湾工业区 - 浪头港 - 兴丹路 - 新加坡城 - 国门湾 - 新二中 (16站)回程：新二中 - 国门湾 - 新加坡城 - 兴丹路 - 浪头港 - 江湾工业区 - 出口加工区后门 - 人才市场(市人事局) - 月亮岛东 - 顺泰花园 - 体育馆路南 - 开发区西 - 文化广场 - 鸭绿江断桥 - 丹东口岸 - 丹东站 (16站)106公交线路去程：珍珠泡 - 曙光路 - 东泰路 - 东昌路 - 东升路 - 东齐路国泰书香府第 - 沙河口桥 - 兴东街 - 永安街 - 金海新村 - 四纬路 - 站前江城大街 - 丹东口岸 - 鸭绿江断桥 - 文化广场 - 港湾街 - 兴五路青年大街 - 自来水公司 - 水产市场市政工程管理处 - 马车桥 - 六合小区 - 运管处 - 福春小区 - 福春桥 (24站)回程：福春桥 - 福春小区 - 运管处 - 六合小区 - 马车桥 - 水产市场市政工程管理处 - 自来水公司 - 兴五路青年大街 - 港湾街 - 文化广场 - 鸭绿江断桥 - 丹东口岸 - 站前江城大街 - 四纬路 - 金海新村 - 永安街 - 兴东街 - 沙河口桥 - 东齐路国泰书香府第 - 东升路 - 东昌路 - 东泰路 - 曙光路 - 珍珠泡 (24站)202公交线路始发站为丹东站，丹东站浪头路段与204路相同，之后的新车路线为五一八顺天村委会新二中新二中后门惠泉中路金泉工业区；每天8个班次，分别于7：00、8：10、8：55、10：50、12：50、15：03、16：05、16：30从丹东站始发，从金泉工业区返回时间分别为7：50、9：00、9：45、11：40、13：40、15：53、16：55、17：20。220路全程票价2元，实行分段计票，即以浪头为界，丹东站浪头票价1元，浪头金泉工业区票价1元。丹东站新二中的303路公交，沿途经过合作区、体育馆路南、顺泰欧式花园、月亮岛、浪头港、国门湾等主要站点，每天12个班次，丹东站首班车时间为6：50，新二中末班车时间为17：00。三、 国门湾住宅状况（一） 新加坡兄弟城特点沿江，一期已经完工，目前出售6#楼，1#、2#、3#以大户型为主，6#楼有部分小户型，5#、4#楼还没有开始发售，发售模式以摇号为主，客户如无法选购到自己心满意足房源，一可退还定金，二可自动转入三期房源摇号，以“诚意金5万，顶6万”为购房的优惠政策，每号楼的发售初期均会采用相应的优惠政策，房源定价以房间地理位置为准，临江相应价高，有400平大户型复式住宅。1#2#3#为较低住宅，17层，4#以后为高层住宅。在左岸进行采盘时，曾被对手以价格不明确，变性大为攻击手法。售楼处装修豪华，销售人员积极度较高，资料较全，穿戴规整，普通话较好，沙盘有大小沙盘及相应户型图，一期项目五证俱全。据售楼员描述，该处房源的，以外销为主（注：黑龙江、吉林）。据当地居民所诉，该项目目前是新城区最贵的项目，目前价格以4000以上为主，1楼为5000以上，购买力量以外销为主。 新加坡城市场调查分析表案 名新加坡城工地位置基 本 情 况投资兴建丹东圣淘沙房屋开发有限公司规划面积18万平方米规划户数2000户建筑面积45万平米主力面积8595平米销 售 率20%企划销售方大置业起 价3200元面积区间58116规划用途住宅单价范围32004980元绿化率未定公摊系数20%以上平均单价3800元楼层差价层 高2.9米主力总价3336万物 管 费1.5左右建筑楼层31层公开日期2009年银行贷款30% 30年店面面积无店面量体无店面价格无工程进度一期即将竣工，二期开始建设项 目 情 况 说 明“新加坡城”位于丹东文安国际商务区内，辽宁省的南部，坐落于著名的鸭绿江畔，与朝鲜半岛隔江相望，距平壤220公里，丹东新加坡城占地180.000平方米距丹东机场仅十公里,距港口20公里。 总建筑面积约450.000平方米,投资额30亿人民币包括酒店设施、大型商场、高档住宅、商住楼、会所、临行商铺、中心花园、双语学府等。在设计理念上，它易地导入丰富的新加坡传统生活方式。“丹东新加坡城”将成为商业、贸易、旅游及住宅项目的中心。新加坡城汇集了众多气势恢宏、错落有致的高屋建筑，户型从94平方米-200平方米，传统人文景观与现代风格相融，做到户户采光、通风俱佳，实现家家有景，成就现代居家典范。 用自然的基调诠释建筑与生活，宛如城市沙漠中的一片绿洲，用苍翠点缀鸭绿江，徜徉江畔，人与自然万物合一，顿生超然心境，好心情油然生起。 海天一色可奇观，一家人到小区园内，小Baby荡秋千、看喷泉，老人可在亭台长椅闲谈休憩，看繁华缤纷，听小桥流水每一处生活的片段，都透露出清静、宁静、自然。新加坡城图片新加坡城一期图片新加坡城整体图片（二） 上城左岸上城左岸不临江与丹东的韩国城为同一家开发商及物业管理公司，韩国城丹东风评质量较差，售楼处在国门湾展示大厅，工作人员统一着装，但是积极度不够，售楼处有沙盘，宣传资料匮乏。其中唯独11#楼由于处于中心位置，各方面采光较好，价钱较高。2期明年年底交房。上城左岸市场调查分析表案 名上城左岸工地位置基 本 情 况投资兴建丹东华孚房地产开发有限公司小区面积6.6万平米规划户数450户建筑面积16万平主力面积8595平米销 售 率25%企划销售丹东九鼎管理咨询公司起 价2980元面积区间58143平方米规划用途住宅单价范围29803460元绿化率52%公摊系数23%平均单价3300元楼层差价每层30元层 高2.9米主力总价3336万物 管 费11.5元建筑楼层18层公开日期2009年银行贷款30% 30年店面面积无店面量体无店面价格无工程进度一期即将竣工，二期开始建设项 目 情 况 说 明上城左岸项目是丹东华孚公司继成功开发绿江华城韩国城、上城国际等名盘项目之后于2009年的又一力作，上城左岸项目位于丹东新城区文安区，依山傍水，风水绝佳，与国门湾大型公务员社区新世纪佳园A区一街之隔，地理位置十分优越。上城左岸项目由清华大学建筑设计院担纲设计，整体造型简洁、时尚、极富艺术气息。外立面融入德式建筑风格，线条流畅，富有韵律。纯剪力墙结构，无梁角、无柱角，最大限度提升了空间面积的使用率，处处体现名门风范。小区占地面积为6.6万平方米，建筑面积约16万平方米，共计12栋楼。左岸图片左岸工程公告左岸规划图左岸沙盘左岸目前在建楼体（三） 无锡绿江太湖城 售楼处人员稀少，不规范，目前的销售推介没有完全跟上。楼体是步梯楼。户型最小80多平。无锡绿江太湖城市场调查分析表案 名绿江太湖城工地位置基 本 情 况投资兴建丹东新宇房地产开发有限公司规划面积6万平方米规划户数建筑面积12万平米主力面积80平95平销 售 率企划销售起 价3280元面积区间规划用途住宅单价范围绿化率公摊系数平均单价楼层差价层 高主力总价物 管 费建筑楼层6层公开日期2009年银行贷款30% 30年店面面积店面量体店面价格工程进度项 目 情 况 说 明丹东新宇房地产开发有限公司（无锡正星投资发展有限公司投资）在新城区投资3.2亿元人民币，建设绿江太湖城项目（金色江滨）。该项目占地约6万平方米，建筑面积约12万平方米，主要建设17栋住宅楼及部分商业设施。该项目用地已挂牌出让，新宇房地产公司已缴纳全部土地款。2009年6月开工，一期工程建设6栋高层住宅，项目施工现场打桩已完成，开始进行地下基础施工，计划2010年底竣工。 绿江太湖城规划图绿江太湖城售楼处（四） 国门湾新世纪佳园俗称公务员楼，暂时不对外销售，该项目为丹东市公务员团购楼，2300元/平，投资商：丹东临港经济区开发投资有限公司，开发商：丹东汇友（集团）股份有限公司。新世纪花园鸟瞰效果图新世纪佳园承建单位生活平面图新世纪佳园施工位置图（五） 牛顿新城牛顿新城位于新城区国门湾商务区是牛顿方式资本管理有限公司投资兴建，该公司是一家国际投资公司，总部设在香港。丹东牛顿方式房地产开发有限公司是其在丹东设立的外商独资企业。该项目主要包括五星级酒店、购物中心、写字楼、住宅楼、商业网点、公共配套设施等，总建筑面积61.7万平方米，项目总投资3亿美元，是新城区占地面积最大的一个开发项目。一期工程金园大厦于2008年10月开工，工程进展顺利，现已进入地面部分施工，金园大厦约6.8万平。二期项目红顶商场是目前国内单体投资最大的商场，总建筑面积8.75万平方米，主要包括商场、超市、餐饮、酒吧、KTV、地下车库等功能设施。目前无售楼处在项目现场，据当地人消息，牛顿新城起价为3100元/平。牛顿新城区规划图（六） 丹东本地人看法目前新城区部分项目基本都已开始动工，本地人持观望态度，一种对新城区开发期待，一种对新城区抱持着只有市政府搬过去，才能发展起来，真正发展还需要10年的看法。丹东本地人消费能力不高，买楼不多，主要以外销为主，以黑龙江、吉林为多，多为年老养生之用，韩国、朝鲜均有购房需求，但朝鲜以租用房子为多，因朝鲜经济发展不佳，韩国人喜欢抱团居住，目前韩国人在丹东主要居住地为春花园、二街、韩国城。丹东开发区的房子也以韩国、台湾、朝鲜华侨购买较多，开发区房价较高，像水岸豪庭、江景之都、江盈花园房价均在1万元/平。东港由于水产业发达，当地人富庶，部分家庭均自盖楼房，东港市内建筑比丹东市内建筑还要美观，东港在丹东市内买房子的较少。以上文字来自于丹东民众口头调查。四、 丹东市商业来自于丹东对外经贸局资料：丹东中朝贸易公司有500多家，实际运作300多家，出口以日用轻工、农用化肥为主，车辆现在也有需求，电子产品、电脑、家电、钢材、水泥有较小需求，进口以矿产品、水产品为主，中国对朝鲜贸易20亿美元，其中丹东占10亿美元，丹东对韩贸易2亿9美元。该段为丹东民众口头调查，丹东目前没有专门针对朝鲜的步行街及批发市场。由于丹东是边境要地，所以大项目较少，丹东市内人口70万，人口消费能力较低，物价较低，商业发展缓慢。丹东较大的批发市场：宝山蔬菜水果批发市场，四道沟建材批发市场，目前两处批发市场均要动迁，宝山批发市场将般至四道沟，四道沟建材批发市场将重新更换位置，但依然在四道沟。原宝山蔬菜水果批发市场已经营10年，铺位面积划分不清，铺位一律以租用为主，不进行出售，丹东其他批发市场实际上已经以零售为主，而丹东水产批发市场也以零售为主，大型的水产批发，一般直接在港口进行转运交易。（一） 宝山批发市场宝山批发市场分宝山蔬菜水果批发市场，宝山日杂批发市场，现蔬菜水果批发市场即将般至四道沟，新的批发市场将有规范性管理。配有冷库，铺位、精品店，占地2万多平，因四道沟接近浪头及新区、朝鲜，批发将有一部分以出口为主，新的蔬菜水