江宁区万顷良田专项规划.doc

目 录1项目背景和意义21.1项目背景21.2期限和范围21.3项目意义22工作内容与技术路线32.1主要工作内容32.2技术路线43全区万顷良田工程空间布局方案53.1工程区规模与范围确定53.2拆迁与土地开发整理方案53.3迁建与安置方案53.4全区空间布局63.5小结104二试点街道万顷良田工程规划方案124.1横溪街道布局方案12（1）工程区基本信息12（2）布局方案124.2汤山街道布局方案13（1）工程区基本信息14（2）布局方案145用地增减与成本测算155.1用地增减测算155.2成本测算165.3小结186工程实施推进建议18附图和附表19附图19附表19 1 项目背景和意义1.1 项目背景u 住房与城乡建设部选取江宁区作为高水平都市化地区城乡统筹规划试点。u 江苏省国土资源厅把江宁区作为 “万顷良田建设工程” 试点区。u 江宁区城乡统筹规划（纲要）确定了全区“新市区新城新市镇（乡村社区）新村（村）”四级聚落体系。这种高度积聚的聚落形态正是江宁区未来城市化发展的远期图景，万顷良田建设工程正是江宁区实施城乡统筹，实现建设用地集约集中的重要手段。1.2 工作进程 2月19日“江宁区万顷良田建设工程”领导小组确定相关单位任务分工。 2月底，委托深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司开展专项规划工作。 2009年3月上旬，项目组进场调研，重点调研全区8个涉农街道。 2009年3月中旬，通过对街道调研资料分析整理，形成初步结构方案。 2009年3月底，根据城乡统筹规划确定的聚落体系和空间布局，进行深化调整，形成万顷良田专项规划方案汇报稿。 4月7日向区政府言明林副区长进行了中间成果汇报，明确方向和工作重点 4月21日，区政府柏鹏区长听取了万顷良田专项规划汇报，指出规划既有总体考虑，也有试点区域、资金测算等，原则同意。但根据现行政策，没有发挥万顷良田综合效益，需重新研究制定政策，规划参与，根据湖熟街道实施万顷良田的情况对全区的成本再细致核算。1.3 期限和范围u 规划期限：20082020年u 规划范围：江宁区行政区范围，重点为涉农的8个街道：横溪街道、汤山街道、淳化街道、谷里街道、禄口街道、江宁街道、湖熟街道和秣陵街道。1.4 项目意义和工作目标试点目的与意义:u 通过对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量；u 将农村居民迁移到城镇，节约集约利用建设用地；u 建成大面积、连片的高标准农田，优化区域土地利用布局；u 实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显的目标。本次工作目标：根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案的要求，参照江宁区城乡统筹规划纲要所确定的基本理念和聚落体系，确定全区万顷良田建设工程区的具体范围、规模以及拆迁安置方案等内容，为下一步区政府以及涉农的8个街道万顷良田建设工程的开展提供空间指引。主要工作目标如下：u 确定万顷良田工程区和集中安置区，为工程实施提供空间依据。u 进行土地指标和成本收益测算，为实施政策决策提供参考。u 进行城乡统筹、推动农村城镇化的探索和实践。2 工作内容与技术路线2.1 主要工作内容本次规划工作的主要内容包括：1确定工程区规模与范围调查清楚土地利用现状与权属状况，涉及的人口等基本情况，考虑适宜规模农业发展，确定万顷良田建设工程区的范围，以便形成一批集中连片、基础设施配套的高标准农田，为现代农业的发展提供良好的平台，改善现状村庄分散布局，用地零散等问题。2、拆迁和土地开发整理方案对工程区内现有村庄予以拆除，通过复垦进行土地整理，增加有效耕地面积，提高耕地质量，实行规模经营，发展现代农业。3、迁建和安置方案按照相关标准，依据城乡统筹规划确定的聚落体系，在新城或新市镇（乡村社区）对拆迁户实施安置，集中建设复建房居住区，复建房建设应为多高层以提高土地利用效益。进行规划指引，以提高安置区的建设标准，加强环境建设，配套完善的道路交通以及公共、市政设施，提升安置居民的生活条件。4、城乡建设用地增减平衡方案根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案确定的原则，在“耕地面积不减少、建设用地不增加”的前提下，根据拆迁土地开发整理方案以及迁建安置方案，核算城乡建设用地的增减挂钩指标。5、资金预算对万顷良田建设工程的实施提出资金预算，着重计算房屋拆迁补偿费用、土地复垦整理费用、复建房征地费用以及复建房建设费用等。2.2 技术路线本次规划采用自下而上与自上而下相结合的工作思路，重视调研反映街道诉求，同时考虑城乡统筹规划与土地利用规划的要求，确定工程区规模与范围，提出拆迁和安置方案，确定安置区的规模与范围，进行合理的空间布局；根据空间布局方案，进行用地与资金的测算。具体技术路线如下图。城乡建设用地增减平衡资金测算房屋拆迁与复垦面积土地整理与新增耕地面积安置面积与置换指标房屋拆迁补偿费用土地复垦整理费用复建房征地费用复建房建设费用土地出让金收益工程区规模与范围确定拆迁与土地开发整理方案定迁建与安置方案空间布局图2-1 万顷良田专项规划技术路线图3 全区万顷良田工程空间布局方案3.1 工程区规模与范围确定根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案，工程区需具备以下条件：（1）工程区应具有总面积1000公顷以上、分片面积300公顷以上的农用地整理规模，工程区范围内不得安排安置用地；（2）地方政府有积极性，具有与工程建设相适应的政府财力或社会化资金配套能力；（3）征得工程区内集体经济组织成员同意；（4）符合土地利用总体规划和城镇规划；（5）工程区内无土地权属矛盾。同时，工程区选址应位于江宁区城乡统筹规划确定的城镇建设区内和生态控制区外围。3.2 拆迁与土地开发整理方案拆迁原则：行政引导，农民认可；协同配合，多方共赢；规范操作，试点先行；有序运作，稳步推进。拆迁和土地整理要求：工程区内村庄全部拆迁，通过复垦进行土地整理，形成集中连片、高标准农田，实行规模经营，发展现代农业。3.3 迁建与安置方案安置区选址要求符合“两个规划”（城市规划和土地利用规划）（1）区位优良，处于规划城镇建设范围，便于配套交通、市政和公共服务设施。（2）就近安置，鼓励在各个街道管辖范围内，结合原有乡镇管辖范围进行安置。（3）符合城乡统筹规划确定的聚落体系，在新城或新市镇（乡村社区）实施安置。安置区规模确定方案一：166号文方案（拆一还一）根据南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法（166号文），按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面积，在容积率1.2的情况下，计算安置区规模。安置区规模确定方案二：可控成本方案（人均40平米）【相关背景材料】 成都市社会主义新农村规划建设技术导则规定：人均住宅安置标准为35平方米，农村人均综合建设用地不大于50平方米。 天津规定：农村人均住宅安置标准为30平方米。 浙江省农村人均居住面积57平方米，要求新建农村居民点人均建设用地控制在80平方米以内。 江苏省全面建设小康社会的主要指标中，农村人均钢筋、砖木结构住房面积为40平方米。 市建委南京市城市建设“十一五”规划纲要规定：到2007年城镇居民人均住宅建筑面积达到30平方米；2010年农村人均住宅建筑面积达到40平方米以上。 第二次农业普查数据计算所得的南京市农村居民人均住宅面积是48.1平方米，南京市农村居民平均每户拥有住宅面积168.4平方米，远高于全国户均127.7平方米的水平。 国家建设部在测算全面小康标准居住目标时指出，“2020年农村居民的居住面积人均以不超过40平米，户均不超过140平米为宜”（参见：国家统计局农调总队，中央政策研究室农村局，我国农村全面小康标准研究，2004）； 镇规划标准BG50188-2007规定：镇区人均综合建设用地面积80-100平方米，居住为33%-43%，即26-43平方米，结合容积率考虑为25-35平方米住宅建筑面积/人。 按城市居住区规划设计规范GB 5018093 (2002 年版）规定核算：人均住宅建筑面积为35平方米左右。2007年低，江宁区农村居民人均住房面积平均为45平方米（包括辅房）。建议：江宁区实施万顷良田工程安置用地规模取人均40平方米。3.4 全区空间布局3月上旬，专项规划项目组进场调研，着重调研了全区8个涉农街道。根据各街道提出的工程区和复建安置区的初步设想，调研信息汇总形成全区空间布局的初步方案，见下图3-1。图3-1 江宁区万顷良田工程初步结构方案图3-1初步结构方案，根据街道调研信息，反映了街道的诉求。同时，规划布局方案需要与区城乡统筹规划和土地利用规划衔接。根据江宁区城乡统筹规划确定的聚落体系和空间布局方案，结合工程区与安置区选址要求，对工程区和安置区进行深化调整，具体如下：（1）工程区调整情况u 龙都工程区：预留湖熟新城发展用地u 龙尚工程区：与规划路网结合进行了调整（2）安置区调整情况u 陆郎安置区：地块形状，位置调整到路的同侧，位于规划区u 铜山安置区：二个选址方案，选择在铜山集镇安置的方案u 秣陵安置区：二个选址方案，选择在周里安置的方案u 龙都安置区：地块形状结合路网进行了调整图3-2叠加城乡统筹空间管制的布局调整方案调整后的万顷良田安置区均位于城乡统筹规划划定的基本建设区范围内，调整后的万顷良田工程区均位于基本建设区以外，适宜农业发展地区。土地利用总体规划(1997-2010)图3-3叠加土地利用规划的布局方案最新的土地利用规划正在修编，对比已有的江宁区土地利用总体规划（1997-2010），本次规划的万顷良田工程区基本位于基本农田控制区，安置区多数位于规划建设区之外（见图3-3），需要在新的土地利用规划修编中给予对接。进一步与江宁区城乡统筹土地利用规划图衔接，万顷良田专项规划确定的工程区均位于城乡统筹规划划定的农地范围内，安置区则位于城乡统筹规划划定的居住用地范围内，与其他建设用地类型有机衔接（见图3-4）。图3-4叠加城乡统筹布局规划的布局方案（图上添加工程区和安置区名称）3.5 小结以8个街道调研为基础，结合全区城乡统筹规划确定的聚落体系和空间布局方案，确定全区适宜实施万顷良田工程的工程区共16个，为拆迁居民设置安置区16个。各个工程区与安置区的对应关系见下表3-1。表3-1 江宁区各个街道工程区与安置区对应关系表街道名称 工程区名称 安置区名称备注横溪街道 （试点）云台甘西片区（一期实施）横溪和陶吴安置区云台拆迁安置在横溪，甘西拆迁安置在陶吴宁光、山景、踊跃片区丹阳安置区全部安置在丹阳汤山街道 （试点）上峰片区（一期实施）上峰安置区全部安置在上峰孟墓片区上峰安置区全部安置在上峰龙尚片区龙尚安置区全部安置在龙尚湖山、孟北片区孟塘安置区全部安置在孟塘湖熟街道周岗片区周岗和湖熟安置区一半在周岗，一半在湖熟龙都片区龙都安置区全部安置在龙都三界、丹桂片区湖熟安置区 全部安置在湖熟秣陵街道建东片区周里安置区全部安置在周里淳化街道土桥片区土桥和淳化安置区30%在土桥、70%在淳化吴墅田园片区淳化安置区全部安置在淳化禄口街道万寿片区马铺安置区 全部安置在马铺五圩片区铜山安置区全部安置在铜山江宁街道花塘荷花片区陆郎安置区全部安置在陆郎谷里街道石坝向阳片区谷里安置区全部安置在谷里n 工程区总体情况位于城乡统筹规划划定的非建设用地控制线范围内，地形相对平坦，通过土地整理，可形成连片规模集中农业用地，用于发展现代农业。l 划定全区16个工程区总面积为46.55万亩（占全区农用地面积166万亩的28%）；l 工程区内人口为14.5万人（占全区农业人口51.5万人的27.8%）；l 依据国土局提供数据，涉及拆迁农村居民点4.52万亩，约占全区农村居民点用地18.43万亩的25%。n 安置区总体情况位于城乡统筹规划确定的新城或新市镇规划范围内，有利于配套完善的道路交通以及公共、市政设施，提升安置居民的生活条件。参照166号文的安置方式，全区共需要安置用地1.26万亩。若采用可控成本方案的安置标准（人均40m2），全区共需要安置用地0.72万亩。表3-2 工程区和安置区基本情况统计表街道名称工程区基本信息安置区规模人口（人）户数（户）土地总面积（亩）耕地面积（亩）居民点面积（亩）安置用地（亩）横溪街道133714544522002492336291054汤山街道2809410939105223.144304.692572692湖熟街道35069116991026676293088862879秣陵街道270090068313943758218淳化街道3095889611032035913485922629禄口街道164016805433103464852121313江宁街道121983812370492484970001386谷里街道58812068150001200018644708个街道汇总144672 49728 46548226673245197126424 用地增减与资金测算工程区规模与范围确定城乡建设用地增减平衡成本测算拆迁与土地开发整理方案拆迁与安置方案房屋拆迁成本土地复垦整理费用 复建房征地费用复建房建设费用土地整理新增耕地农民生活保障费用安置面积置换指标房屋拆迁4.1 用地增减测算用地增减涉及村庄复垦面积、农用地整理面积、安置用地以及置换指标等内容。村庄复垦面积即农村建设用地减少部分；置换指标即城镇建设用地增加部分；新增耕地由村庄复垦和农用地整理两部分组成。农用地整理面积按照占耕地面积的5%经验值计算。由于存在166号文方案和可控成本方案两个方案的安置标准不同，故安置用地和相应的置换指标亦不同，具体见表4-1。表4-1 全区用地指标测算（单位：亩）名称耕地指标建设用地指标新增耕地面积农村居民点面积安置用地置换指标166号文方案60468451971264232555可控成本方案6046845197723337964注：（1）以区国土分局203数据为准。 （2）征地拆迁166号文方案的安置方式：按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%。 （3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。 （4）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。实施万顷良田建设工程，按照166号文方案全区合计可以置换建设用地指标为3.26万亩；按照可控成本方案全区合计可以置换建设用地指标3.8万亩。4.2 成本收益测算成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益。（1）166号文方案成本收益测算166号文方案拆迁补偿安置与复垦费用涉及房屋拆迁成本、装修及附属、搬家过渡及奖励、安置征地、村庄复垦、农用地复垦、安置房建设和农民生活保障八项内容。各个项目具体算法见表4-2。表4-2：166号文方案成本测算方法房屋拆迁成本装修及附属搬家过渡 及奖励安置征地村庄复垦农用地复垦安置房建设农民生活保障费用主房85%（补偿价各街道标准不同），辅房15%（补偿价200元/m）户均3.5万搬家费、过渡费按建筑面积每平米（3+18）元安置用地每亩15万每亩6800元每亩1500元安置区建设成本按2050元/平米计，由于采用以房补房的安置模式，安置区建设成本扣减房屋补偿，如五级区，房屋补偿费用为1260，则采用（2050-1260）*安置用地面积*容积率农民生活保障费用（每人一次性5万元注：各街道补偿标准：汤山街道1260元/m；谷里街道1050元/m；淳化街道1050元/m；横溪街道950元/m；江宁街道1050元/m；湖熟街道950元/m；秣陵街道1475元/m；禄口街道1050元/m。农民生活保障成本测算根据保障方式不同，所需资金存在差异。具体包括3种保障方案，分别为：1) 新农保方案：新农保（每人408元/年）+农用地流转（土地承包经营权流转，每亩700元/年）。2) 社保方案：土地承包经营权换社保（“双置换”之一，每人5000元/年）。3) 166号文方案：被征地农民基本生活保障（征用农用地，每人5万元）。依据166号文的相关规定进行测算，得出全区成本测算结果，见表4-4。通过分析表中数据，可以发现，房屋拆迁补偿和安置成本占成本合计比重高，是实施工程时需要支付的两大主要成本。进一步观察，房屋拆迁补偿成本中房屋拆迁所占比重最大，安置成本中安置房建设成本所占比重大（见附表2）。通过对全区合计数据分析，可以得出：l 房屋拆迁补偿成本平均为22万元/亩l 安置成本平均为93万元/亩表4-3： 166号文方案全区成本测算表（单位：万元）房屋拆迁补偿成本村庄复垦和农用地整理费用安置成本农民生活保障费用成本合计每亩置换指标成本 全区合计981806327341179807新农保方案24520（每年）67（不含农民生活保障）社保方案71672（每年）166号文方案716715（总价）291106289（含被征地农民生活保障）注：依据166号文的拆迁安置补偿标准，未计算村级工业拆迁补偿费用。在用地增减测算中可以看到166号文方案，通过实施万顷良田工程可以置换出32555亩建设用地指标，土地出让收益按73.6万元/亩计算，可得收益2396077 万元。而在表4-4中可以看到166号文方案成本总计为2911062万元，故若采用166号文方案则会亏损514958万元。（2）可控成本方案成本收益测算可控成本方案拆迁补偿安置与复垦费用涉及房屋拆迁成本、住房补贴、装修及附属、搬家过渡 及奖励、安置征地、村庄复垦、农用地复垦、安置房建设、农民生活保障费用和农民生活保障九项内容。各个项目具体算法见表4-6。表4-4：可控成本方案成本测算方法房屋拆迁成本住房补贴装修及附属搬家过渡 及奖励安置征地村庄复垦农用地复垦安置房建设农民生活保障费用按建筑面积每平米400元人均1.5万户均4万户均2万安置用地每亩11.8万每亩6800元每亩1500元全区平均979元/m新农保（每人408元/年）+农用地流转（土地承包经营权流转，每亩700元/年）依据上述算法进行测算，得出全区成本测算结果，见表4-7。通过分析表中数据，可以发现，与166号文方案相同房屋拆迁补偿和安置成本占成本合计比重高，是实施工程时需要支付的两大主要成本。而房屋拆迁补偿成本中仍是房屋拆迁成本所占比重最大，安置成本中安置房建设成本所占比重大（见附表2），但相较166号文方案各项费用均有大幅下降。通过对全区合计数据分析，可以得出：l 房屋拆迁补偿成本平均为19万元/亩l 安置成本平均为52万元/亩表4-5： 可控成本方案全区成本测算表（单位：万元）房屋拆迁补偿成本村庄复垦和农用地整理费用安置成本农民生活保障费用（每年）成本合计每亩置换指标成本（含新农保）全区合计8525003273465188824574156169641在用地增减测算中可以看到可控成本方案，通过实施万顷良田工程可以置换出37964亩建设用地指标，土地出让收益按73.6万元/亩计算，可得收益2794125 万元。而在表4-7中可以看到可控成本方案成本总计为1561696万元，故若采用可控成本方案则可盈余1232430万元。4.3 小结若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，全区新增耕地6万亩，置换腾出建设用地空间3.26万亩。为产业集中、人员集聚，促进农业规模化、集约化发展，提供土地保障。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约89万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在89万元以上。同时，166号文方案未考虑万顷良田工程特点，以政府力推、农民被动接收的方式组织，政府支付的拆迁补偿及安置成本过大，存在资金缺口，难于实施操作。若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，全区新增耕地6万亩，置换腾出建设用地空间3.8万亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出5409亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约41万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在41万元以上即可。另外，可控成本方案根据万顷良田工程特点，进行了系统设计，采用较低的安置标准（人均40平米），安置用地规模减小，降低安置成本；置换指标增多，土地出让收益相应增加，有利于实现资金平衡。两个方案成本比较及主要指标差异见表4-9和表4-10。表4-6：两个方案全区成本比较（单位：亿元）房屋拆 迁成本住房补贴装修及附属搬家过渡及奖励安置征地村庄复垦农用地复垦安置房建设农民生活保障费用成本合计166号文本方案79.2无17.41.8193.10.29971.7（一次性支付）291可控成本方案33.721.719.99.98.53.10.256.65每年2.45 156表4-7：两个方案全区主要指标差异安置用地（亩）置换指标（亩）户均安置成本（万元）地均拆迁补偿成本（万元）农民生活保障费用每亩置换指标 成本（万元）166号文方案12642325552422人均5万89(含被征地保障)成本可控方案7233379641319每人408元/年加700元/亩农地流转费用41(含新农保)万顷良田工程与对集体土地的征地拆迁不同，应以“农民总收益不减少”和“可控成本”理念设定政策框架。万顷良田工程主要具有3方面特征：1、工程区内农民居住空间发生位移；2、农业生产组织方式发生改变；3、农民的土地使用权、承包经营权未发生改变。根据万顷良田工程的特征，政府以指标转移取得的收益，主要用于支付农民“空间位移”和“耕作半径扩大”产生的成本。成本可控方案控制房屋拆迁和安置房建设成本，拟定较低的房屋拆迁和安置标准，通过提供政策优惠和资金扶持，引导鼓励农民主动迁建，即满足了农民的实际需求，同时又在政府可以承受的资金平衡状况范围内，是切实可行的双赢方案。5 二试点街道万顷良田工程规划方案 5.1 横溪街道规划方案横溪街道地处江宁区西南部，农业基础好，是全国农业旅游示范镇。台湾农民创业园以横溪为核心区，将对横溪的现代有机农业、休闲农业和高科技农业发展取到积极的推动作用。区委区政府选取横溪作为万顷良田建设工程的试点街道具有良好的现实基础。（1）工程区基本信息以横溪街道土地利用现状分析为基础，根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案对工程区选址的要求，同时考虑横溪总体规划和土地利用规划的发展设想，在横溪街道选取云台甘西片区和宁光山景踊跃片区实施万顷良田建设工程的工程区。两个工程区基本信息见下表4-1，其中云台甘西片区作为启动区。表5-1 横溪街道万顷良田工程区统计表工程区自然村人口户数土地总面积耕地面积居民点面积云台甘西片区（启动区）26376013292167578631476.5宁光山景踊跃片区368282251830525170602152.4合计6212042384752200249233628.9（2）布局方案根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案的要求，对工程区内农村居民点进行整体搬迁，在横溪街道对云台甘西片区和宁光山景踊跃片区内的农村居民点全部拆迁，将农民安置在城镇集中居住。考虑实施的可操作性，根据行政区划调整前原横溪镇、陶吴镇和丹阳镇管辖范围，将云台村的搬迁安置在横溪集镇（城乡统筹规划的横溪新市镇），甘西村的搬迁安置在陶吴集镇（城乡统筹规划的纳入空港新城），宁光山景踊跃的搬迁安置在丹阳集镇（城乡统筹规划的丹阳新市镇）。具体布局方案见下图4-1，整个横溪街道包括两个工程区（云台甘西片区、宁光山景踊跃片区）和三个安置区（横溪安置区、陶吴安置区、丹阳安置区）。图4-1 横溪街道布局方案图（3）用地增减有资金收益测算由于安置方式及指标不同，用地增减平衡有两种情况，具体见表5-2。表5-2 横溪街道用地指标测算（单位：亩）方案名称街道名称耕地指标建设用地指标新增耕地面积农村居民点面积安置用地置换指标166号文方案横溪街道4875362910542575可控成本方案横溪街道487536296692960注：（1）以区国土分局203数据为准。 （2）166号文的安置方案：（按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%） （3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。 （2）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。实施万顷良田建设工程，按照166号文方案，横溪街道可以置换建设用地指标为2575亩；按照可控成本方案，横溪街道可以置换建设用地指标为2960亩。成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益（土地出让收益按73.6万元/亩计算）。计算方法存在两个方案，具体算法见表4-2和4-4，具体计算结果见表5-3。表5-3：横溪街道万顷良田工程成本收益测算表（单位：万元）方案名称房屋拆迁成本村庄复垦和农用地整理费用安置成本农民生活保障费用成本合计每亩置换指标成本土地出让收益资金平衡166号文方案7623126551085676685525430899（含农民生活保障）189513 -64795 可控成本方案75429265560249229014062348（含新农保）217884 77262 （4）小结若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间2575亩。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约99万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在99万元以上。从成本收益测算表可以看到该方案存在资金缺口，难于实施操作。若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间2960亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出385亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约48万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在41万元以上即可，同时也实现了资金平衡。5.2 汤山街道布局方案汤山街道地处江宁区东北端，江宁区城乡统筹规划（纲要）将汤山确定为新城，为汤山发展揭开了新篇章。江宁区委区政府选取汤山作为万顷良田建设工程的试点街道，为汤山新城产业集中、人员集聚，促进农业规模化、集约化发展，提供土地保障。（1）工程区基本信息以汤山街道土地利用现状分析为基础，根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案对工程区选址的要求，同时考虑汤山新城概念规划和土地利用规划的发展设想，在汤山街道选取上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区实施万顷良田建设工程。四个工程区基本信息见下表4-1，其中上峰片区作为启动区。表5-4 汤山街道万顷良田工程区统计表工程区人口户数土地总面积耕地面积居民点面积上峰片区10858410830301.917685.93405孟塘片区7674304334552.315266.62717龙尚片区4133153627050.55794.11140.3孟墓片区5429225213318.455581994.3合计2809410939105223.144304.69256.6注：已包括安置区涉及拆迁村庄人口和用地（2）布局方案图4-2 汤山街道布局方案图根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案的要求，对工程区内农村居民点进行整体搬迁，在汤山街道对上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区内的农村居民点全部拆迁，将农民安置在城镇集中居住。考虑实施的可操作性，遵照就近安置的原则，将上峰片区和孟墓片区的农村居民搬迁安置在上峰安置区（位于城乡统筹规划的汤山新城）；孟塘片区的搬迁安置在孟塘安置区；龙尚片区的搬迁安置在龙尚安置区。具体布局方案见下图4-1，整个汤山街道包括四个工程区（上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区）和三个安置区（上峰安置区、孟塘安置区、龙尚安置区）。（3）用地增减有资金收益测算由于安置方式及指标不同，用地增减平衡有两种情况，具体见表5-5。表5-5 汤山街道用地指标测算（单位：亩）方案名称街道名称耕地指标建设用地指标新增耕地面积农村居民点面积安置用地置换指标166号文方案汤山街道11946925726926564可控成本方案汤山街道11946925714057852注：（1）以区国土分局203数据为准。 （2）166号文的安置方案：（按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%） （3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。 （2）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。实施万顷良田建设工程，按照166号文方案，汤山街道可以置换建设用地指标为6564亩；按照可控成本方案，横溪街道可以置换建设用地指标为7852亩。成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益（土地出让收益按73.6万元/亩计算）。计算方法存在两个方案，具体算法见表4-2和4-4，具体计算结果见表5-6。表5-6：汤山街道万顷良田工程成本收益测算表（单位：万元）方案名称房屋拆迁成本村庄复垦和农用地整理费用安置成本农民生活保障费用成本合计每亩置换指标成本土地出让收益资金平衡166号文方案239658662721052314047059727891（含农民生活保障）483155 -114123 可控成本方案1795656627126591424831703040（含新农保）577905 260875 （4）小结若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，汤山街道置换腾出建设用地空间6564亩。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约91万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在91万元以上。从成本收益测算表可以看到该方案存在资金缺口，难于实施操作。若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间7852亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出1288亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约40万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在40万元以上即可，同时也实现了资金平衡。6 非试点街道万顷良田工程规划方案6.1 湖熟街道（1）街道概况湖熟街道土地广阔有145平方公里，自然资源较为丰富。土地类型多样，有平原、丘陵、岗地等。其中，平原有110平方公里，占80%以上，是江宁最大的平原圩区，适于农耕。岗地约22平方公里，占地15%以上，可供建设。在地势上北高南低，东南季风可长驱直入。岗地和丘陵分布着部分森林，加上贴近街道部青龙山人居森林和河流两岸的防护林带，林地总面积可达2平方公里，山林景观和富含氧气也是一大资源。总之，湖熟的自然资源十分有利于农业、建设、居住和水乡旅游业的发展。湖熟街道人文底蕴深厚。4000年的湖熟文化留下了五个台型遗址，为市级文物保护单位；杨柳村古民居群为省级文物保护单位；还有9处区级文物保护单位以及列入省级非物质文化遗产保护名单的板鸭制作技术。湖熟立街道有两千年的历史，历史上有梁台映月、太湖秋雁、香林晚钟、赤峰晴雪、秦淮渔笛、秦淮古渡、古城春色、孤灯夜照等湖熟八景。由于历经沧桑，几乎都不复存在，能够恢复的仅有梁台映月、赤峰晴雪和秦淮渔笛而已。还留下了近10公顷的老街街区，是有待开发的历史文化资源。近年来，湖熟兴建了大学，文化层次大大提升。全街道有1200名科技人员（其中机械技术人员260多名，服装设计人员160多名）和3000名技工、4000多名熟练缝纫工以及红木雕刻技术人才，为湖熟文化建设和经济发展提供了十分有利的文化资源。总之，优质的自然和人文资源具有不可复制性，随着城街道由工业化向生态化发展，这些资源将愈发显得珍贵。这些在工业化时期保留下来的资源将成为湖熟在未来发展生态旅游业的道路上提供丰富的资源。（2）工程区规模与范围的确定（一）周岗片区周岗片区东以南京与镇江界限为界，西至溧水河，南以南京与南京市与溧水县行政边界为界，北至南河。该片区涉及周岗、钱家、徐慕、绿杨、尚桥、和平共6个行政村，村庄占地5183亩，耕地面积34539亩，5589户1771人。（二）三界、丹桂片区三界丹桂工程区东以湖熟与淳化交界处为界，南以南京与镇江交界处为界，北至句容北河，西至三界行政村范围。该片区涉及三界、丹桂两个行政村，共计1621户5243人，土地总面积15770 亩，耕地面积9655亩，居民点面积1145亩。（三）龙都片区龙都片区西至溧水河，南至南河，东、北至句容北河。该片区涉及双新、晶明、新农共3个行政村，4489户，12055人，耕地面积18736亩，居民点面积2558亩。（3）小结湖熟街道万顷良田工程涉及土地总面积为102667亩，11699户，共计35069人，拆迁农村居民点8886亩，涉及耕地面积62930亩。三个工程区具体指标见表及图。表6-1：湖熟街道万顷良田工程区基本情况 单位：人、户、亩工程区人口户数土地总面积耕地面积居民点面积周岗片区55891777157458345395183三界丹桂片区162152431577096551145龙都片区44891205529439187362558合计1169935069102667629308886图6-1 湖熟街道工程区概况图6.2 秣陵街道（1）街道概况秣陵街道地处江宁中部,与江宁新城区毗邻，东隔秦淮河与湖熟相望，西与谷里接壤，南濒禄口，北与开发区、科学园两大园区相互交织。山水资源丰富，秦淮河、秦淮新河、牛首河、阳山河、等百河交汇，百家湖、九龙湖、梅龙湖等相映成辉，机场高速、将军路、清水亭大道、宁溧路四条交通要道穿境而过与禄口国际机场相衔接，交通便利，环境优美，是两大园区工业发展的重要板块。街道下辖39个社区，6个村，总人口约14万人，地域面积为182平方公里。自古以来，秣陵是座有两千多年历史的江苏名镇,秦始皇统一六国后置秣陵县,秦汉以后一直是江南政治、经济和文化中心。直至三国时孙权才把中心移向金陵。因此有“先有秣陵,后有金陵”之说。清朝文学巨匠吴敬梓盛赞:“一带江城新雨后,杏花深处秣陵关”。近年来，街道工业发展迅速，实力雄厚，水、电等资源、能源基础设施建设齐备，是一块投资兴业的热土，区内主要行业有开采、建材、铸造、机械、化工、电子、灯饰、服装、印染、制鞋、家具、汽车修理、食品加工等，研制生产出一些尖端产品和竞争力产品。目前，街道境内拥有福特汽车、TOTO、统宝光电、爱立信、百事可乐、通用磨坊、摩托罗拉、南瑞继保等国内外著名企业的投资项目，其中包括22家世界排名500强企业，现已形成了汽车、电子、机械加工等多条产业链和多个产业集群。秣陵处于亚热带中部，属于亚热带湿气候，四季分明，年平均气温15度，无霜期225天，降水1000毫米，区域内自然环境优美，水质清冽，青峰叠嶂，是人居绝佳之地。街道属半山半圩地区。物产丰富：山区有杉木、毛竹、茶叶、果类等应有尽有，蕴藏着铁矿、砂石、红土资源。秦淮河圩区，地势平坦，沃土万顷，旱涝保收，盛产稻迷鱼虾各类特产。（2）工程区规模与范围的确定通过对秣陵街道实地调研，听取街道意见，同时结合工程区选址条件，选取秣陵街道建东片区进行“万顷良田建设工程”。建东片区简介：建东片区东至溧水河，南以秣陵与禄口边界为界，西、北皆以建东行政村边界为界。该片区涉及建东1个行政村，共计900户，2700人，土地总面积6831亩，耕地面积3943亩，居民点面积758亩。秣陵街道工程区具体指标见表及图。表6-2：秣陵街道万顷良田工程区基本情况工程区人口户数土地总面积（亩）耕地面积（亩）居民点面积（亩）建东片区900270068313943 758图6-2 秣陵街道工程区概况图6.3 淳化街道（1）街道概况淳化街道位于南京南郊，距中华门、禄口机场均为18公里，离新生圩港25公里，104国道、省道宁溧线于本街道交会，交通十分发达。街道辖17个社区，人口5.9万人。总面积13039.43公顷。淳化街道内名胜古迹众多，其中南朝石刻为国家级文物保护单位，明代即被列为金陵四十八景之一的“虎洞明曦”是市级文物保护单位，集镇老街独特造型更是古风古韵。本街道地势奇特，北高南低，山水相依，黄龙埝库区碧水青山，景色秀美，梅龙湖犹如明境映月，风光旖旎，置身其间，如入画国。淳化街道自然资源得天独厚，有高品位的石灰石、石英石、膨润土；有黄、红砂和煤、铁，还有质量上乘的矿泉水。数万亩山林被广泛开发，以地产绿茶为特色的茶龙经济已形成相当规模，年产干茶2000担以上。淳化街道经济实力雄厚，自五十年代兴办工业以来，经过几十年积累发展，已形成了以开采、水泥生产为主的建材工业；以服装、纸箱制造为主的轻工工业；以化工、农药生产为主的化工工业；以各类水泵、农机制造为主的机械工业；以糖果、冷饮和螺旋藻生物制品为主的食品工业等五大工业体系，产品门类数百种，既有远销海外的皮革制品、玻璃雕刻制品和羽绒服装，也有在国内市场享有盛名的农药、化工制品。其中有上十个品牌获得国家金、银奖和省、市名牌称号。街道综合实力在九七年为苏中百强之一。（2）工程区规模与范围的确定通过对淳化街道实地调研，听取街道意见，同时结合工程区选址条件，选取淳化街道土桥片区、吴墅田园片区两个片区进行“万顷良田建设工程”。各个片区简介：（一）土桥片区土桥片区东、南以南京与镇江交界处为界，西以淳化与湖熟交界处为界，北至新兴居委。该片区涉及柏树、西城、滨淮、周郎、新兴、西埠、民主、周子共八个行政村，共计7274户，25733人，土地总面积81401亩，耕地面积48692亩，居民点面积7186亩。（二）吴墅田园片区吴墅田园片区西以淳化与秣陵界限为界，南以淳化与湖熟界限为界，北以吴墅、田园行政村边界为界，东以吴墅行政村边界为界。该片区涉及吴墅社区、田园社区两个社区，共计1687户，5225人，土地总面积21801亩，耕地面积10442亩，居民点面积1407亩。（3）小结淳化街道万顷良田工程涉及土地总面积为103203亩，8961户，共计30958人，拆迁农村居民点8592亩，涉及耕地面积59134亩。淳化街道两个工程区具体指标见表及图。表6-3：淳化街道万顷良田工程区基本情况工程区人口户数土地总面积（亩）耕地面积（亩）居民点面积（亩）土桥片区7274257338140148692 7186吴墅田园片区168752252180110442 1407小计89613095810320359134 8592图6-3 淳化街道工程区概况图6.4 禄口街道（1）街道概况禄口街道地处南京市江宁区南部，是苏皖两省三县（区）的交界地，四面环抱南京禄口国际机场。东临秦淮河，与本区周岗镇、溧水县柘塘镇隔河相望，西与本区横溪镇、陶吴镇相连，南与溧水县石湫镇、安徽省当涂县博望镇毗邻，北与本区湖熟街道、秣陵街道接壤。全街道南北长19.12公里，东西宽约10.56公里，总面积165平方公里。禄口街道属于北亚热带和温带过渡的季风性气候区，境内受季风环流控制，具有四季分明、气候湿润