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城市综合体与地铁无缝对接 将撑起成都商业2012年05月24日09:00四川在线-华西都市报我要评论(0)字号：T|T筹备13年的地铁1号线，于2010年10月正式开通运营，成都真正步入了“地铁时代”。地铁改变了城市，同时也改变了城市商业的运营模式。毫无疑问，地铁，穿行于城市之中的“地下金矿”，其所能引爆的巨大人流量和关注度，无疑蕴藏了巨大的财富前景，一直都是有识之士的商业必争之地。 娱乐八卦 看过来 IT英语出国教育直通车近年来，随着商业地产的崛起，城市综合体成为了一个风靡地产界的高频词汇。受调控影响，国内一、二线城市的住宅房价已开始趋于平缓，被挤出住宅市场的投资需求逐渐转向商业地产市场。由于城市综合体的开发投资回报高于纯住宅项目，城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，更可让开发商长期获利。再加上在当前银行对商业地产只提供短期贷款的前提下，公寓和写字楼是可以出售的，开发商完全可以通过出售这些可售物业迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式。如今地产界传诵着这样一句话，“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”据网上流传的一份估算数据，假如每个100万级城市需要建设15个大的城市综合体项目、200万级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个。城市综合体跟着地铁走在今年初的市委经济工作会上，成都正式提出了“城市综合体跟着地铁走”的新规划理念，将从今年起借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。总之，地铁规划到哪里，城市综合体就要布局到哪里，做到建成一条地铁线路，就形成一条服务业沿轴发展的轨道经济。一个交通站点带动一片区域开发，国际上称之为TOD模式。TOD模式是以公共交通为导向的开发模式，主要是以地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的公交站点为中心、以510分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。一条地铁线催生一个新城，同时也可加快区域城乡统筹的步伐。目前，市规划局正在对已建成的地铁1号线和在建的地铁2号线、地铁4号线周边的空间资源进行全面梳理。在此基础上，将规划布局一批大型城市综合体和高端楼宇。而尚未开工的地铁3号线、地铁7号线以及今后规划的地铁线路都将提前把城市综合体布局规划进去。城市商业副中心的崛起新型商业地产项目结合轨道交通的便利，可以激活一个区域板块，形成新的城市商业副中心，从而促进单一城市中心向多个中心的发展过渡。根据香港地铁上盖物业的经验，每个地铁站都与周边建筑群在地下连通，建筑群之间也有廊道连接，甚至可以不用走上地面，即可到达车站附近的建筑里，真正实现了“室内零换乘”。目前，在建的成都奥克斯广场就属于成都首家建立于地铁上的购物中心，将被打造成60万平米的城市大型商业综合体。奥克斯广场地处城南金融城腹地，在地铁1号线沿线中，是唯一一个与地铁“无缝对接”的综合体项目。它接驳地铁1号线孵化园站，步出地铁车厢，即可搭乘位于项目负一楼的专属电梯进入写字楼。此外，奥克斯广场还与规划的地铁2、3、4、5、6、7及6号线支线分别交叉换乘，充分享受地铁叠加效应。它的建成，对国际城南今后的商业推动力不可小觑。另外，地铁1号线另一重要地段的人民北路段，目前在建的金牛万达广场(微博)是汇集了超大型高端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字楼等在内的大型城市综合体项目。根据规划，金牛万达广场将打通与地铁出入口的连接，直接通过地铁出入口进出综合体。在地铁4号线沿线，中铁西城、天来国际广场等多个城市综合体的崛起，延续了几年的光华大道沿线“睡城”怪圈将被彻底打破，推动城市“西中心”生活。这类城市综合体对城西的贡献，并不仅仅是为大城西提供了巨量集中商业配套，更为重要的是，随着这类综合体的出现，标志着西三环上城市区域时尚生活中心的崛起，填补了大城西区域商业中心、区域生活中心，西三环时尚生活“磁场”地位也就此奠定。淘金“地铁上盖物业”据有关数据显示，广州初建地铁时，地铁沿线物业升值15%-25%，地铁开通后，沿线物业再次升值15%-25%；北京市每条轨道线路开工建设，周边房价随之上涨1万元/平方米以上；杭州的购房者和开发商都把地铁线看成是串起人气和财气的“任督二脉”。在杭州地铁规划通过14个月后，沿线楼盘有了100%的涨幅；沈阳地铁1号线、2号线运行后，地铁沿线房价均价上涨400元/平方米。至今，成都地铁(微博)1号线已开通运营1年有余，随着地铁网络的串联，城南的商务价值也将不断攀升。有业内人士估算，在地铁1号线投入运行后，城南沿线写字楼的增值幅度至少应该在30%以上。业内人士普遍认为，处于同等条件的楼盘，位于地铁沿线的似乎更有优势，因为地铁能从心理上影响购房者的置业决定。对不少投资者而言，购买地铁沿线的物业也是一种长期投资。在刚刚举办的第39届成都市房地产交易会（2012春季）上，在展馆设置上，3号馆是全新升级的“轨道交通主题馆”，在该馆参展地铁楼盘有45个，华润、复地、华宇、绿地、国嘉等实力开发商悉数参展。轨道交通研究专家陈基强表示，“在香港，北京，上海等城市，地铁已经形成网络，地铁物业的市场价值要明显高于非地铁物业。这表现在两个方面，一是地铁楼盘的新盘价格和二手房价格要比同区域同业态的楼盘高出5%-10%，二是地铁楼盘的转手交易率要高于非地铁盘。”华西都市报(微博)记者肖倩延伸阅读TOD模式典范一览：1、中国香港中国香港被称为运用TOD模式的典范，其1998年建成的新机场线以及2002年建成的将军澳线就是其中的“代表作”。由于土地资源有限，政府大力发展地铁、巴士等公共交通。1967年，开始对地下铁路建设进行可行性研究。上世纪70年代初，开始着手实施建设地下铁路系统的计划。中国香港地铁工程于1975年11月正式开工，自1979年第一段地下铁路投入运作开始，至2002年将军澳线完成并通车，形成中国香港今天的城市轨道交通网络系统。正是由于TOD的开发对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管中国香港的轨道交通线网建设起步较晚，但经过多年的发展，轨道交通已成为人们日常出行的主要交通选择，而整个城市的发展也形成了以轨道交通为主导的局面。2、东京日本东京在其都市副中心的建设中也成功地运用了TOD模式。东京是日本的首都，也是一个国际性大都市，这里人口众多，城市交通的主要形式为轨道交通，在大东京范围内共有2000多公里长的轨道交通线。以东京的历史性中心点江户向外划分的半径20公里区域为东京的核心区，也称作东京23区，这里聚居着820万人口；属东京都政府管辖的区域称作东京都区，共有1900万人口；而东京所包含的全部区域叫作大东京区域，共有3400万人口。近几十年来，日本中央政府极力推进新城建设，以分担东京核心区过度负荷的状况。而从城市发展的趋势来看，目前越来越多的居民搬离核心区，过去的住房和公寓越来越多地被办公楼所取代，因此现在的城市模式被叫作“甜甜圈”，也就是空心状的城市居住分布。3、哥本哈根丹麦首都哥本哈根利用轨道交通来引导城市发展，取得了良好的效果。哥本哈根坐落于丹麦西兰岛东部，与瑞典的马尔默隔厄勒海峡相望，是北欧最大的城市，也是丹麦政治、经济、文化的中心，土地面积97平方公里，拥有170万人口，其中城区人口67.2万。与许多欧洲国家城市相同的是，哥本哈根的中心城区始终保持着中世纪的街道布局和许多老式的建筑。1947年，该市根据城市特点，利用公共交通引导城市发展的TOD模式提出“手指形”（规定城市开发要沿着几条狭