建筑维修管理手册.doc

NO:HRWY-2016.9.30共用部位、设施设备维护手册广元禾瑞物业有限责任公司二 一 六年 九月编制第一章 建筑维修管理概述第一节 建筑维修管理的定义建筑维修管理是物业管理重要的、基础性的工作。为了保证建筑物正常发挥其使用功能，延长使用寿命，必须经常地、有计划地对建筑物进行维修养护，以防止或减缓建筑物的损耗。一、建筑物维修的概念建筑物维修有广义和狭义之分。狭义的建筑物维修仅指房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改进。导致建筑物损耗的主要因素有以下几个方面：1自然因素由于建筑物所处的地区、不同，大气条件对其外部构件产生老化、风化、侵蚀等影响。这种影响随着大气温湿度的变化又有所区别。2使用因素主要是指人们在使用时，其活动的频率、摩擦、撞击、使用的合理程度等行为产生的对建筑物的损耗。3生物因素由于虫害（如白蚁）、菌类（细菌）的作用，对建筑构件的毁坏。4地理因素由于地基的不均沉降以及地基盐碱化作用引起建筑物的损坏。5突发因素突发因素的天灾人祸（洪水、火灾、地震、滑坡、台风、战争等）造成的对建筑物的损坏。上述各项因素交互影响，从而加剧了建筑物破损的过程。如果不加强建筑物的管理和维修养护，任其日晒雨淋和时光的摧残，不仅影响建筑物的外观，而且也影响到建筑物的安全使用。世界各国为维修房屋，每年都要花费大量的资金，维修工程在建筑行业中占重要地位。西欧、日本等发达国家房屋维修管理费用（第二次投资）是新建房屋（第一次投资）的数倍。因此，建筑物维修是一项长期而复杂的工程。维修、养护、修复或改进建筑物及其设备设施，达到安全、美观、现代化的标准，方位方能保证建筑物及其设备设施的效能与价值。二、建筑物维修管理的概念建筑物维修管理是指物业管理公司根据国家对房屋维修管理的标准和要求，对企业所经营管理的房屋进行维护修缮的技术管理。建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障使用者的安全和正常使用，根据需要和可能适当改善住用条件。第二节 建筑物维修管理的特点1复杂性由于建筑物的多样性，个体性以及维修养护的广泛性、分散性，使得建筑物的管理和维修也呈现复杂性。2计划性建筑物维修过程亦存在各阶段、各步骤之间一定的不可违反的工作程序，决定了建筑物的维修也必须按者一程序有计划地组织实施。3技术性建筑物本体结构的复杂性，建材的新颖性，设备的先进性决定了建筑物管理和维修工作的技术性要求。第三节 建筑物维修管理的范围与类型一、范围建筑物维修管理建筑体建筑设备 （1）结构、基础； （1）供电系统；（2）屋面、外墙； （2）给排水系统；（3）门窗； （3）弱电系统（4）楼层通道。 （4）电梯。二、类型维修类型预防性维修例常维修周期性维修 （1）紧急； （1）整修； （2）一般 。 （2）翻修。三、工作指令和执行的种类根据不同的工作内容，以及所影响的范围，确定工作的种类。序号工作种类影响的范围完成时间1立即1）影响整幢大楼日常必须的缺陷，如供水、供电或主要污水管阻塞，马桶溢出污水等2）危及生活、生命和财产的缺陷3）影响房屋建筑安全的缺陷24小时以内2紧急1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷2）在公共场所并影响住户安全的缺陷2-3天以内3其它1）维护工作2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作14天以内第二章 建筑物维修管理的内容第一节 预防性维修预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备故障，并确定其完好的标准及使用功能。大致上，预防性措施有：1常年检验，鉴定电机装置；2常年保养供电线路；3常年检验避雷系统；4常年鉴定电梯运作及负荷；5常年冲洗房屋污水排放管；6定期检验房屋结构强度；7季度或月度清洁隔油池；8月度保养灭火系统；9月度养护水泵及增压装置；10月度养护电梯；11季度养护紧急电源电池；12月度养护发电机。第二节 例常维修一般例常维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本上，巡视的范围包括地面层的空地、台板、排污沟、电梯门廊，户外空地，停车场，儿童乐园，花圃及房屋的构件如公共走廊，楼梯，电梯，电机房，水泵室，电梯控制室，屋顶和水箱间。1地面层综合巡视这项巡视在于观察在房屋空地、台板、排污沟、户外空地的设施与停车场，是否有任何影响美观的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。例如：（1）休闲区域破损的桌椅；（2）涂鸦；（3）废置物件、家具；（4）水管破裂；（5）排污管、阴沟阻塞；（6）凹陷、破裂的人行道；（7）告示牌损坏；（8）未清除的报废装置。2地面层详细巡察除了上述综合巡视的项目外，必须更仔细地检查地面层其它失修、失养的项目。例如：（1）顶棚（天花）滴水；（2）水泥、油漆剥落；（3）门把及锁损坏；（4）松脱、悬吊的空中的电线或配件；（5）排污管锈蚀、漏水或有污垢；（6）排水沟盖缺少或破裂；（7）电梯厅地板、墙壁瓷砖破裂、玷污；（8）垃圾房失养；（9）排水沟阻塞、不畅通；（10）散落的垃圾；（11）随意抛置建筑垃圾；（12）被占用的人行道；（13）地面凹凸不平、积水；（14）栏杆、护柱断裂、生锈或松脱；（15）桌椅、凳子失修、破损；（16）园区内灯杆、灯罩、灯泡损坏；（17）树木、树枝折断、倾斜；（18）草坪杂草丛生。3房屋综合巡视管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，要观察任何被忽略或影响美观的破损及其它清洁卫生问题。例如：（1）梯级破裂、缺口；（2）电线槽板破损；（3）垂悬或松脱的电线、灯具； （4）损坏的电源插座、控制箱；（5）玷污的墙壁、涂鸦； （6）电梯门框生锈； （7）通风扇风口肮脏； （8）电梯按钮破损； （9）剥落的墙壁、油漆； （10）其它被损坏的设施设备等。4房屋详细巡察（1）顶棚、横梁、柱子的墙皮剥落；（2）公共走廊墙壁缺损；（3）地板、墙壁的异常裂缝；（4）栏杆扶手及楼梯破损；（5）走廊、楼台地板积水； （6）排水管阻塞；窗及窗台损坏；（7）伸缩缝破裂； （8）给排水管松脱、滴水；（9）门牌、楼级指示牌损坏、失落；（10）顶棚、横梁周围污垢、蜘蛛网未清理；（11）柱及墙壁有无虫害迹象。5设备机房（1）门锁是否牢固；（2）是否有杂物堆积存放；（3）是否有虫害迹象；（4）仪表指示清晰；（5）控制箱整洁；（6）电缆地沟盖板完好、无积水；（7）设备编号牌明显准确；（8）设备外壳无油漆脱落、锈蚀；（9）照明完好；（10）维修卡、维修记录保存完好，记录内容完整、准确。 6养护工作的检查、监督管理人员定期按照各项工作的养护周期，对养护工作的执行情况进行检查监督。具体养护周期如下：序号养护工作内容周期检查方式备注1冲洗垃圾房每周现场巡查2电梯的维保每月现场巡查和维保记录3生活水泵及增压装置养护每月现场巡查和维保记录4草坪修剪每季现场巡查和维保记录5园区排水管道检查、窨井清掏每季现场巡查6地下停车场排污泵检查维护每季现场巡查和维保记录7地下停车场通风机检查维护每年现场巡查和维保记录8路灯、庭院灯检查更换每月现场巡查和维保记录9停车场行车指示和交通标志检查每月现场巡查和维保记录10会所空调保养每月现场巡查和维保记录11中央监控系统保养每月现场巡查和维保记录12游泳池循环系统保养一年现场巡查和维保记录每年四月份13园区内树木修剪每月现场巡查14会所玻璃幕墙清洗每月现场巡查15建筑外墙清洗一年现场巡查和维保记录16避雷系统接地测试一年测试记录每年二月份17消防系统检查半年现场巡查和维保记录18箱变低压接线端子检查每月维保记录每月抄表时19楼顶铁栏杆检查每月现场巡查20园区背景音乐检查每月现场巡查和维保记录21单元门禁系统检查每月现场巡查和维保记录22网球场检查一年现场巡查和维保记录23会所卫生间小便感应器更换电池每月现场巡查和维保记录24灭火器检查一年维保记录25发电机检查一季现场巡查和维保记录26应急电池放电一年维保记录第三节 周期性维修一、周期性维修的重要性1有计划/防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其使用寿命后，导致全面失效、严重故障的有效途径。2修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续地运行。3提高现有设施的质量。二、周期性维修的类别外墙清洗每年一次；房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7年周期）；更换供水加压装置（7年周期）；更新水泵工程（12年周期）；重修建筑物屋顶工程(14年周期)；更新中央电视电线系统（约17年周期）；更新电机工程（约20年周期）；更新水管工程（约25年周期）；更新电梯工程（约28年周期）。第三章 建筑物维修的标准建筑物维修标准见下表：序号检查区域操作标准操作指南1楼层/护墙地面平整光滑，不老化1）无坑洼，不下凹2）无积水，无裂缝（宽度不超过2mm）护墙和排水沟斜度适当，不阻塞1）水沟内无死水2）水沟内无藻类和淤泥3）水沟内无聚集物伸缩缝完好，不漏水防水材料完好，接合处无杂草装饰墙面地面完好1）瓷砖、地砖无缺损且粘贴牢固2）表面清洁无施工遗留水泥和油漆管道、阀门状态良好1）无阻塞2）无锈蚀3）不渗漏墙面保养良好1）墙壁无植物生长，无乱刻字画2）油漆不脱落3）墙面裂缝不超过2mm信报箱维修良好1）信箱号码清晰2）门无变形3）油漆无脱落4）锁完好2楼梯和走廊楼梯扶手保养良好1）扶手牢固笔直，不腐蚀生锈2）梯级边角不破碎，缺损3）无油漆脱落地面维修良好1）地面无积水2）伸缩缝防水板完好，牢固天花板维修良好无水泥和油漆剥落墙壁维修良好1）墙壁裂痕不超过2mm2）涂层不隆起3）水泥踢脚板不碎裂4）楼层指示牌牢固，无损坏和缺少5）单元告示牌安装牢固、清洁消防通道完好1）无妨碍疏散的杂物堆积2）闭门器完好且能保持消防通道门常闭机电设备完好1）墙壁开关安装牢固，无缺少和损坏2）电源箱、水表阀井门完好3）紧急出口灯完好4）走廊照明灯声光控制良好5）灯具安装牢固，不歪斜给排水管道维修良好1）水表安装向内倾斜2）管件连接良好不渗漏3）表及管道上无水泥和油漆4）表壳无锈蚀3园区自行车停放处良好1）支架不歪斜、无损伤2）无被遗弃的破损自行车及部件3）支架不生锈休闲区桌椅完好1）桌椅表面无凹陷缺损2）无油漆脱落3）桌椅安装整齐不歪斜4）木制桌椅无腐烂5）金属部件无锈蚀缺少或变形各种沟渠井道完好1）盖板不缺少，不松动2）排水畅通3）金属井盖无锈蚀地面停车场完好1）车位线及编号清晰2）地面平整告示栏完好1）园区平面图清晰、整洁2）楼号标志清晰3）单元告示栏安装牢固、整洁车道完好设施齐全1）道路平整2）行车线、交通标志齐全、清晰3）限速坡安装牢固景观及娱乐设施完好1）景观造型不破坏2）阅读栏无破损，变形3）广场、球场无堆积杂物4）健身器材不损坏不变形油漆不脱落5）地面无凹陷、积水6）金属部件无锈蚀4建筑外墙整洁1）无水泥、涂料脱落2）无违反规定悬挂或安装永久性设施3）无乱涂写文字、广告现象4）无乱搭建花架5地下车库环境整洁、设施完好1）通风管道吊装整齐牢固2）照明灯具安装整齐3）各种管道上无遗留涂料油漆4）消防栓内设备配备齐全，管道阀门不漏水5）消防栓门完好6）地面平整无凹陷积水7）车道线及车位编号清晰8）限速坡安装牢固9）地面排水沟畅通无淤积10）排水泵运行正常11）通风机运行正常6公共厕所卫生装置1）小便池、面盆和抽水马桶无阻塞2）弯道无损坏3）卫生洁具无破损4）管道无渗漏和腐蚀5）管道固定良好墙壁维修良好1）墙面无乱刻的字画2）无涂料脱落和褪色3）墙面裂纹不超过2mm4）墙面无起鼓或凹陷地面维修良好1）地砖无碎裂和缺少2）无油污天花板维修良好无剥落现象门维修良好1）门无损伤2）联结件完好3）油漆不脱落和褪色附属装置维修良好1）烘手机状态良好2）卫生纸架安装就位3）灯具安装良好7 泵房和配电房门维修良好1）门无损伤2）门锁完好3）门上标志完好运行设备状态良好1）泵运行指示灯和报警装置完好2）仪表指示正常3）单线图完好4）设备编号明确、清晰电线电缆全部入线槽和桥架1）绝缘材料不碎裂和损伤2）电缆桥架、线槽不腐蚀3）电缆桥架、线槽无积水 8屋顶保温层维修良好1）无损坏和移位2）无开裂天面维修良好1）无缺损和破裂2）天面不开裂3）排水沟清洁畅通4）落水管口金属隔网完好5）无废弃物避雷器完好避雷带安装牢固，无锈蚀附属设施完好1）水泥和油漆不脱落2）金属爬梯安装牢固，无锈蚀9电梯电梯状态良好1）报警器、排气扇和灯完好2）紧急开关标志清晰3）排气扇无噪音4）按钮及其指示完好5）电梯合格证安装整齐、年检时间不过期6）四壁无划痕7）地面无腐蚀、无油污8）楼层呼梯面板安装牢固，指示清晰9）楼层电梯门开关顺畅，地槽内无杂物和垃圾阻塞10）门无划痕、凹陷电梯机房整洁1）门及锁完好2）通风口、窗口有保护网3）控制柜编号清晰4）紧急救援工具悬挂位置明显、易于取用5）地面无凹陷、油污6）不作储藏间7）无堆积废旧机电配件及非电梯备件8）照明灯具完好10电气设备控制箱、开关箱状态良好1）安装牢固2）油漆无脱落、锈蚀3）箱内外无灰尘，线路整齐4）线管与箱体接合处无脱落5）箱的编号清晰6）门锁完好公共照明状态良好1）灯具安装牢固2）灯罩完好清洁3）灯柱安装垂直、底座不腐蚀插座插头完好1）插座面板无脱落、破损2）表面无涂料、油漆3）漏电开关良好4）插头与线路连接牢固5）插头外壳无破损11水箱间水箱维护良好1）水箱无渗漏2）水箱盖密封且加锁3）溢流管加金属网4）管道、阀门无渗漏和锈蚀5）阀门丝杠涂防锈漆养护6）照明完好7）水位指示正常8）浮球阀关闭良好水泵维护良好1）水泵编号清晰2）水泵及电动机无锈蚀和油漆脱落3）控制箱安装牢固、内外清洁4）控制箱上指示灯、信号灯工作正常12垃圾房清洁无异味1）地面无污水凝结2）无蚊蝇孳生3）只存放清洁用具、工具第四章 建筑物维修管理的评估第一节 评估的目标一、维持物业管理标准；二、向发展商提供反馈信息以便改进设计和建筑材料的类型；三、改善物业管理的运作；四、使建筑物维修，公共环境和绿化管理系统规范化，作为物业管理公司的品牌。第二节 评估的内容建筑物维修评估主要包括三个部分：一、公共环境（环境维护）；二、建筑物维修；三、绿化管理。每个部分都按照不同的表格内容进行评估评估的区域及内容序号区域部位缺陷类型清洁方面维修方面1建筑物电梯前室、走廊、楼梯和天花1）堆积大件垃圾2）未清扫的杂物3）污点和蜘蛛网1）墙上涂鸦2）楼梯踏步缺损3）地面缺损、破裂4）灯坏电梯1）轿箱换气扇肮脏2）轿箱四壁小广告3）轿箱灯罩内积灰尘1）控制按钮损坏2）灯坏2园区公共草坪1）白色垃圾2）大件垃圾堆放3）装修废弃物1）施工遗留废地基和墙壁裸露2）地面下陷积水3）未及时修剪绿化带1）修剪丢弃的树枝树叶堆积2）树干及树枝上悬挂绳索及杂物1）景观照明灯具损坏2）背景音乐音箱损坏3）树枝未及时修剪公共休闲区域和设施1）垃圾堆积2）水面漂浮废弃物3）水池及池壁生苔藓4）池水肮脏1）娱乐设施损坏2）座椅损坏3）水池面砖缺损4）油漆脱落或褪色5）地面积水3停车场地下停车场1）停车场垃圾2）堆积大件垃圾和装修废弃物3）地面油污4）顶棚角落蜘蛛网5）墙壁灰尘1）地面缺损、淤积2）通风口损坏3）指示牌损坏4）停车线及车位号褪色5）墙壁涂鸦地面停车场1）垃圾2）堆放杂物1）地砖破损2）停车线及车位号褪色3）地面凹凸不平第二节 评估等级与方法一、评估次数1每月检查3-4栋楼（R3部分）；2每栋楼每半年循环检查一次；3每月检查园区和停车场。二、评估方法1选择3-4栋楼逐层检查；2公共区域和停车场逐项检查；3必要时用照片显示。三、评估等级按照每个专业评估内容的总数，分别以百分比计算评估等级等级百分比1）优良75%以上2）满意50%-74%3）不合格49%以下第五章 建筑物的整修和翻新整修和翻新工程是在不同的需要条件下进行，对物业也会起增值的作用，改善工程可及时淘汰掉落后的设备和能耗高的设备，提高效率，但也可能增加能源消耗，如：增加游泳池会用水和用电增加等。第一节 整修和翻新的必要性只有在确