中国楼市政策走向解读.doc

中国楼市政策走向解读 “稳”字诀里有契机广受瞩目的中国共产党第十八次全国代表大会已经胜利闭幕。在这一勾勒中国今后发展蓝图的重要时刻，社会各界对未来充满了憧憬和期待。而对于十八大后的中国房地产行业走向，也受到了各方的高度关注。在当前，一方面，中央政府坚持调控不松，另一方面，市场出现了回暖迹象，房地产业界也期待未来政策有更多的宽松空间。可以说，中国的房地产调控走到了又一个敏感时期。中国住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大期间接受媒体采访时曾表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策现在还没想放松。而在十八大报告中，究竟传递了怎样的房地产发展的信号，十八大后房地产政策走向如何？业内人士分析，十八大报告里“加速城镇化进程”的信号为房地产发展坚定了信心，但保障房建设的完善和调控政策不松的信号又将扼住房价上涨的咽喉。十八大后的楼市调控，将继续坚守“稳”字诀，而这其中也有众多发展契机。城镇化加速 成楼市发展动力推进城镇化是十八大报告中放出的一个明确信号，推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点。“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”“推进经济结构战略性调整。必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。”新一届中央政治局委员李克强也曾在公开场合讲话中多次强调城镇化，他认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。中国指数研究院数据指出，随着城镇化的加速，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。另外，城镇化带来的居民收入持续增长，也将提升居民购买能力，这对楼市发展显然会提供动力。现在风风火火的明星房企恒大、碧桂园等等在三四年前正是抓住了一些所处区域高速城镇化的项目的带动，几年间企业实力和竞争能力明显增强。随着城镇化的发展，城市的版图也在改变和扩充，为城市特别是中小城镇带来了一个发展的契机，房地产开发商也看到了城镇化所带来的需求量的增加，纷纷把目光投向了二三线城市，业内专家预测，十八大之后中国的房地产发展重心将越来越多的向大中城市周边和二三线城市移动。城镇化对楼市的利好刺激并不止于对开发商的指引，对买方市场的提振也是显而易见的，首先随着城镇化进程的发展，将会有大批的农民成为城镇居民。其中以农民工这一群体最为特别，放宽中小城镇的户籍政策可以让这一批人率先完成自身的安居梦，加大了需求量。另外，城镇化进程会拉动内需，增加城市原有居民的可支配收入，让老百姓变得有钱买房。业内人士指出，十八大报告强调了“加速城镇化进程”和“收入倍增”，一方面意味着未来城镇化建设会加快脚步，越来越多的旧房改造及新农村建设工程展开，小区住宅渐渐取代了自有住房；另一方面意味着人们手中的可支配资金越来越多，消费水平越来越高，为房地产发展坚定了信心，提供了动力。保障房建设 分担刚需压力在城镇化带来的潜在购房客增多之时，更需要警惕的是供求关系的逆转带来的房价飙升，在这种背景下，保障住房体系又显得格外的重要，这一体系的完善将会对新城市人口和低收入群体带来真正的实惠，也将防止需求井喷带来的楼市动荡。十八大报告中明确了加强保障房建设是大势所趋，保障人民“有所居”，数据显示目前保障房的计划建设数量将于未来十年内充分分担城镇化加速带来的刚需购房客积累的压力。十八大报告指出，过去五年，保障性住房建设加快推进；住房保障体系基本形成。发展目标，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。十八大期间国家多部门负责人均明确表态保障房建设不会怠慢， 在十八大第四场记者招待会上，住建部部长姜伟新答记者问时指出，明年保障房建设不会低于500万套，有可能在600万套左右。十八大第二场记者招待会，国家发改委张平答记者问，“从2007年到2011年，教育、社会保障、就业、医疗卫生、住房、文化体育，这些方面的财政支出累计达到了12.7万亿，年均增长幅度是26.3%，这个增长幅度大大高于财政支出的增长幅度。”有业内人士估计，按十八大部署要求，保障性住房未来五年至十年可能还要建设1-2亿套，将可以解决3-6亿人的需求，2012年开始，对商品房尤其是高价商品房的需求将会逐年加速下降。尽管报告规划很完美，但值得注意的是，对保障房建设的实际执行仍需要下大力气，从去年开始，保障房建设的开工率和交付率普遍有延后的情况出现，屡见不鲜，有媒体报道今年8月10日，三亚市民李先生订了一套保障房，去年全家东挪西凑凑足了钱交了首付，没想到保障房交房日期一再推迟，第一次说是去年年底交房，后来又说是今年五一，再后来又推到七一，最近一次却被告知要到今年年底。数据显示，2011年保障房开工规模为1000万套，其中完全竣工仅占40%左右，而2012年保障房建设开工规模仅为700万套。业内人士分析，房企对保障房建设热情不高，保障房建设资金不足是影响保障房后续发展的不稳定因素。易宪容：楼市是2013年经济政策调整的试金石最近一段时间，中国的经济政策会走向哪里，是国内外市场重点关注的焦点之一。从十八大的报告精神来看，经济的民生性、走共同富裕之路及经济增长中速性，这三个方面应该是未来经济政策调整的基点。但是其切入点又在哪里？如何来判断，政府的经济政策如何走向调整之路？在笔者看来，对当前住房市场形势的判断将是政府经济政策调整的试金石。如果说，政府对国内当前楼市判断都不清楚，那么要想制定出真正符合中国实际情况的住房政策是不可能的，更谈不上如何来落实上述三大基本原则了。如果政府能够对当前国内住房的形势作出一个正确判断，并在基础上制定出好的住房政策，那么这些政策就能够促进国内产业结构转型及经济战略重大调整，也能够让中国住房市场真正走上健康发展之路，让城镇化及住房市场真正成为未来经济增长之动力。首先，既然把广大民众过上幸福生活作为政府一切工作的追求目标，那么把经济的民生性放在首位也是理所当然。民众的衣食住行、教育、就业、养老等都是民生。但是，要有一个基本概念，即对于中国绝大多数民众来说，居住及住房问题应该是他们最大的民生。因为，住房不仅是民众得以生存的基本条件，也是民众一生中花费最大的消费产品。既然住房是绝大多数民众最大的民生，是不是可以通过保障性住房，或再回计划分房的老路来解决民众的住房问题呢？实际上，从历史上来看，这条路已经走不通了。因为，政府的财力与能力都是十分有限的。即使是如香港这样的小地方，公屋比重如此之高，但这种住房制度不仅花了几十年的时间才得以建立，而且也是建立在牺牲大多数人住房福利水平为代价的基础上的。因此，大造保障性住房不可或缺，但这种方式解决绝大多数居民住房条件又十分有限。怎么办？在笔者个人看来，只有通过有效的市场机制才真正解决居民的基本居住条件问题。因此，真正解决住房问题最好的办法是通过市场方式，那么政府就得把住房市场界定为消费品市场，并通过严格土地、信贷及税收政策来限定，而不是通过各种政府行政干预来做。可以说，早几年住房市场之所以出问题，就在于把住房消费与住房投资混为一谈，从而使得国内的住房成为投资投机者利用政府各种优惠政策而疯狂赚钱的工具。在这种情况下，住房消费者一定会被挤出市场而最后只剩下住房的投机炒作者，从而引发国内住房市场一系列的严重问题。因此，如果不让这个以投机赚钱的住房市场转型，中国经济要走出当前的困境是不可能的。当然，要把住房界定为消费品，并非是只购买一套或两套住房，从数理上来界定的问题，而是要通过一系列的事前、事中及事后限制。在市场准入上限制，让购买一套住房者可享受优惠条件进入市场，但是请注意，购买第一套住房也可用作投资投机，如果没有事中与事后的税收限制，购买一套住房同样也可把住房价格炒高。目前住房市场情况就是如此。如果通过信贷、税收及严格市场准入，完全把住房投机炒作与住房消费严格区分开，而不是仅以购买多少套住房来区分，特别是在当前中国住房信息系统不统一、限制制度政策有区分的情况下，只要有利可图，住房投机炒作者完全能够突破现有这些行政及数量上的限制，同样可在全国住房市场投机炒作盛行。实际上，当前的住房限购政策是一种严重误导，新政策应该取消这种对市场的行政干预，而是采取有效的经济杠杆来区分的投机炒作与消费，来遏制住房投机炒作需求。这应该是政策调整的切入点。其次，要让中国走上共同富裕之路，国内许多收入分配政策都得调整，但是最为重要的还是要去除住房市场的赚钱功能或投资效应。可以说，当前中国住房市场的高房价应该是对绝大多数居民严重的财富转移与财富掠夺机制。这种财富掠夺机制不仅导致了国内大量的财富短期内向少数人聚积，而且导致了国内不少人对财富的概念发生了颠覆性变化。由于炒作住房或建造住房可获得暴利，众多企业不愿意从事实体经济，一些个人也不愿意努力工作，只要能够炒作几套住房就可一本万利。社会财富严重的分配不公就在这个过程中越来越严重。因此，要让整个社会走上共同富裕之路，就得对住房投机炒作进行限制，就得去除中国住房市场的赚钱效应，否则，中国要走上共同富裕之路就可能成为一句空话，绝大多数人的住房条件也难以改善。如果以上述两条标准来看当前中国的住房市场，我们应该看到，尽管两年多来的宏观调控有一些变化，但是有两个核心的东西没有改变。一是绝大多数人对住房购买是一种赚钱工具的概念没有改变。比如最近有人就表示，尽管他有一套住房，只要政策允许仍然会购买住房，因为住房有利可图；二是在这个概念左右下，多年来通过银行信贷推得很高的房价没有向下调整。在这种情况下，住房市场的宏观调控效果如何就谈不上，因为住房市场以投资投机为主导的性质没有变化。在这样的市场，当投资者认为政府的政策有利于住房投资时，仍然会涌入住房市场。特别是早几年住房购买赚钱效应，更是不断地在强化这种投机投资性购买。而且由于中国幅员广大，限购的城市有限，再加上住房信息系统不健全，更为让这些住房投机炒作者进入市场如鱼得水。其实，从2010年4月到2012年5月，政府政策一直在强调遏制住房投机炒作，并希望通过一些行政性干预能够达其目的。在这种情况下，国内住房投机炒作比较严重的一线城市的住房销售就出现全面下降，整个国内住房市场也就出现量降价滞的局面。但是，在上半年住房价格调整些微的情况下，由于稳增长的政策改变了市场预期，10月70个大中城市的新建住宅房价环比又开始上升，而且这是国内房价连续5个月环比上涨，这些上涨数据看上去上涨幅度不大，但在当前国内住房价格统计指标体系下，很大程度上是地方政府对房价统计指标操纵的结果。另外，从近期的情况来看，无论房地产企业还是其他企业进入土地市场圈地成了一种新趋势。特别是国内金融企业及国有企业同样涌入这个市场。这在于国内企业开始预期政府会放松住房宏观调控政策，因此他们不仅纷纷进入土地市场争购土地，而且也开始让其手中的住房价格上涨。沉寂一时的住房市场又开始出现新动向。早几年的房地产宏观调控将面临着夭折。可以说，对当前国内住房市场形势的判断，如果政府不能够重新站在新角度来观察，不能够把住房市场放在民生化的角度让它真正转型为消费为主导的市场，或不能看到以往国内房地产宏观政策的误区，如果认为购买一