重庆市房屋租赁市场调研.doc

重庆市房屋租赁市场调研目录摘要 -1 一、调研背景 -1二、调研目的 -3三、调研分析 -3四、调研结论和建议 -8参考文献 -10附录 -11摘要 目前中国房价居高不下，租售比严重偏离正常值，房地产市场存在风险。通过分析，我们提倡中低收入的年轻人宁为“租客”，不为“房奴”。以重庆为调研地点，发现目前住房租赁市场存在着种种问题，难以调动他们租房的需求，正在租房的人也有半数左右对房价观望，伺机买房。我们将通过前期准备、问卷调查和深度访谈,详细分析该人群对租房和买房的态度及影响因素；从中介、法律、政府三个角度分析了重庆租赁市场中存在的问题及解决问题的办法并向租赁市场的参与者和政府提出建议。关键词： 租售比 重庆 租赁市场一、 调研背景1、买房还是租房众所周知，当下中国房价处于历史高位。如2010年的中国社科院经济蓝皮书所指出的，中国房价太高，全国85%家庭在城市买不起房！居高不下的房价催生了许多社会问题，例如蚁族、房奴的大量出现，房价走势牵动着社会各界的神经，而一个具有中国特色的二难选择也应运而生：买房还是租房？房还是租房,这个问题关系我们大学生的切身利益,是每个人都将要面对的两难选择,特别是对于那些从农村进入城市的大学生,大部分都渴望留在城市。买房？房价太高，买不起，就算甘当房奴，以现在的工资水平，长年还贷无可避免，生活质量必然下降，心理负担也将加剧。租房？当前中国的住房租赁市场制度法规尚不健全，租客权益难以获得有效保障，租房带来的一系列问题使社会大众普遍认为:租房不是长久之计,租房习惯远远没有如西方发达国家般成为社会主流之一，又如家庭需要，传统观念等诸多因素，租房似乎也不是一个长久之计。最近几个月，国家终于运用了有效的宏观调控手段，遏制了房价的大幅上涨，然而房价依然是居高不下，同时，全国包括重庆的房租价格也在大幅上涨，让一部分人苦不堪言。2、极不正常的租售比租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。最近，财政网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间持续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：240的年售比。如此令人咋舌的租售比，已经成为催生楼市泡沫的隐患。北京，上海，广州等大城市的房产租售比早已普遍超越了国际警戒线。根据马克思的经济理论，长期来看，租售比必将趋于1：200-1：300这个区间，如今中国极低的租售比就像堰塞湖一样，如果不采取对策，湖里的水随时都可能冲击房地产市场，造成巨大震动。通过我们预先对专家学者和业界人士的访谈，普遍都有这方面的担忧。但也有人认为，中国的大环境和美国等市场经济发达的国家相比是不同的，所以租售比根本不能用来考量中国的房地产经济（特别是中介和房地产公司人士普遍这样认为）。这个所谓的大环境就是指中国13亿的人口和加速的城市化进程，为城市带来巨大的住房需求，以及中国还在建设完善中的不成熟的市场经济体制。诚然，短期来看，由于巨大的住房需求和房屋供给的结构性短缺，房价一时难以下跌。然而，就像东京一样，租售比再低也终究是有限度的，最终还是要回归理性。在理想的市场经济条件下，房租和房价相互影响相互制约，尽管中国特有的国情使两者暂时断开了部分联系，但是不可否认，中国的租赁市场对商品房市场也起到一定作用。如果能够建立一个健康完善的租赁市场，不仅能够丰富我国的市场经济，对于稳定房价，改善低收入群体的生活状况，构建和谐社会都是有巨大帮助的。二、调研目的此次调研的目的就是通过对重庆地区有一定收入的年轻人买房和租房意愿的较为详细的调查，客观反映社会各界对这一群体买房或租房的态度以及主要影响因素;在此基础上，进一步分析影响该群体对待买房或租房态度的因素，找出重庆住房租赁市场中存在的问题，分析问题产生的原因，进而对政府的相关法律法规提出政策建议，对重庆租赁市场参与者提出建议，以期唤起潜在的房奴租房的需求，寻找一条促进住房租赁市场走向健康、合理发展的道路。三、调研分析（一）房价与租金的认知对比1、绝大部分重庆市民认为重庆市房价偏高对于此次问卷调查中，你觉得重庆现在的房价如何？，只有1个人选择了A、房价不高，仅仅占2%，而选择房价偏高和过高的人群占的比例则高达92%！ 诚然，相比于北京、上海、深圳、广州、南京等地。重庆的房价并不能算高，但是重庆的生活成本也不如以上几个城市，比如北京5000元的生活水平在重庆约等于3500。所以相比较而言，重庆的房价也是非常高的，早已脱离了普通大众的购买能力。问卷中92%的人认为房价偏高和过高是基于他们的生活体验的，正是合情合理的，而绝非某些富裕人群认为的，南京的房价并不能算高。2、重庆市民认为南京房租略显偏高与房价的认知情况有别的是，大部分重庆市民认为租金的价格主要处于适中到偏高的范围。住房租赁市场反应的是住房的刚性需求，相比于商品房可以作为投资品，出租的房屋就像是消费品。如果从租售比来看重庆的房租，与房价相比，租金绝不算高，反而显得偏低了。然而从普通大众角度来看，他们是将自己的收入与租金相比得出租金略有偏高的事实。尽管上半年房租上涨了许多，但还是在普通大众的承受范围内的。3、房价和租金的认知错位，90%的人认为房价不会大幅波动从这一点来说，房价和租金存在着认知错位。这实际上说明了相对于楼市，当下的重庆租房市场更为合理化，大众的经济能力基本上可以支持他们租房所形成的收入支出。这也是住房租赁市场发展的潜力和契机。假如不考虑其他因素，仅仅从经济因素考虑，相对于常人难以忍受的高房价，大众选择租房将是一个理性的选择。而短期来看，重庆的房价也是难以出现大幅下降的。简单分析，1是房地产是中国经济目前的支柱，政府给予高度的重视，在中国目前的经济体制下，房价崩盘的可能性很小。2是中国人多地少的基本国情和快速发展的城市化进程，从供求方面看，房价也很难出现大幅下降。3通过我们的问卷调查，重庆市民大部分人认为房价不会出现大幅波动。在这种预期下，也有利于房价不出现大幅波动4、半数租房者属于被动租房然而在我们的调查中看到，租房者中半数是因为房价太高（而租金还可以接收）而选择被动租房。按照目前的租售比状况和中国目前的房价，短期内很可能这一比重将继续增加。这些人口实际上都是潜在的购房者，他们大部分人都在观望房价，一旦房价出现下调，仍然会大举涌入房市再次推高房价，租售比依然难以回归，房奴依然是房奴，难以改变现状。5、六成购房者主要因为是因为家庭需要买房主要原因和租房主要原因是有很大不同的。租房主要是被动性的租房，被经济压力所迫。买房主要是为了家庭的需要，是硬性的要求。延续之前的逻辑推导，租房的人群由于经济因素的考虑仍然是主要因素，因此原本租房的人群在房价稳定的情况下继续租房。变化还可能出现在买房人群的流动上，由于对大部分有买房意愿的人而言，家庭需要这一硬性要求不得不满足，在中国特色下，这部分人很难由购房市场向买房市场流动，购房市场与租房市场的互动似乎就此切断。由前所述，家庭需要正是症结所在。然而，此时作为重要因素的时限还未被考虑到。在长期来看，家庭需要毋庸置疑是硬性要求。但是在短期来看，家庭需要往往只是一种预期需求而已。换言之，在短期来看，家庭需要是不存在的。因此，由于所谓的家庭需要而不得不选择买房的那一部分人在短期很可能进入租房市场，所以租房市场仍然可以有效的协调楼市，利于房价合理化。现在来分析家庭需要的程度，这一指标由婚姻状况进行划分，并将两者进行交叉分析。6、结论通过上述的分析，可以看到租赁市场的潜力是巨大的。如果能让这些因为房价太高而选择租房的半数租房者真正认可租房这种生活方式，从高房价的困扰中解脱出来。同时积极争取那些因为家庭需要而在短期可能租房的未婚甚至已婚人群。这些都有助于租赁市场的发展。尽管有巨大的潜力，但是重庆的租赁市场到底是怎样的状况呢？租客在租房过程中遇到了哪些问题？如何解决这些问题呢？ （二）从中介、法律、政府，三方面进行问题分析目前租客最为担心的就是房东违约的问题，而室内设施随坏导致的经济纠纷一项比重其次，中介违规也是个重要方面。而从买房者角度看，见图2-2，普遍对政府在租赁市场的角色感到不满，其次法律保障不足和对中介的不良映像也占很大比重。以下，我们就从中介，法律，政府 3个角度对南京的租赁市场做个详细分析。1、中介在重庆租赁市场中的角色1）租赁中介的作用在一个成熟健康的租赁市场中，房屋中介公司发挥着巨大的作用。他不但是连接租客和房东的纽带，也是连接政府和人民的重要环节。诚信服务的中介公司，一方面加快租赁信息的传递，为租客和房东提供方便。另一方面方便政府对市场的监管，保护人民的利益，有助于租赁市场的健康发展。2）重庆租金上涨是中介推动的么？重庆某中介公司经理说道：“重庆的中介一年的成交量是5万套，这么小的份额无法影响重庆所有的租赁价格。大部分中介没有推动租金上涨的动力，我们中介公司的费用收取是按单提成的，比如成交一单生意就可以获得50元的提成，成交十单我们就可以获得500元。我们的收入只与成交数量挂钩而与租房价格无关，所以我们中介根本就没有推动租赁价格上涨的动力。相反的租赁价格的上涨反而会影响成交数量，于中介并没有好处可言。”3）租金上涨是需求和中介两方的影响然而根据我们的调查，重庆近4成的租房者是通过中介公司获得房源的，与该经理的数据似乎有不小的差距。我们分析得出：这个差距有两方面可能：一是该经理谎报了成交量，刻意弱化中介在租赁市场的影响力，以洗脱最近中介推动租金涨价的罪名。二是大的中介公司不过是重庆住房租赁市场中的小部分，重庆住房租赁市场中存在着许许多多不透明不正规的小中介公司无证经营，而这些中介的存在：1侵害租客利益2扰乱市场秩序3使租客对中介公司产生不良映像。而租客所担心的中介违规，买房者认为的中介唯利是图也多半是这些不良中介在扰乱市场秩序。另外，据我们调查，重庆中介费用的给付也并不是按单给付，一般情况是每签一笔合同，一个月租金就是中介费用。那么成交金额和成交量都是中交考虑的因素。如此看来，重庆的中介似乎很难摆脱推动租金上涨的嫌疑。然而租房需求的增加也是一方面的原因。“需求拉动”说“中介幕后推动”是共同造成了重庆租金的上涨。4）目前各地中介普遍存在的问题（1）无证经营，在利益驱动下超常规出租。把套间房用“三合板”隔开出租，通道不畅通， 存在消防安全隐患。（2）以旅馆型出租、收留不明身分人员，经营期间不交税和管理费。（3）出租房内盗窃案件较多，发生案件就是多家，严重影响社会治安。（4）影响邻里居民生活，周边卫生环境“脏、乱、差”，对管理带来难度。2、 南京住房租赁市场的法律法规状况1）法律法规在住房租赁市场的重要作用。一个完善的市场经济需要健全的法律体系相配合，市场经济本质上是一种法治经济。我国市场经济不断完善的过程同时也是我国法律制度不断完善的过程。因此要建设一个理想的租赁市场，配套的法律制度是必不可少的。 2）租客的法律意识薄弱事实上，重庆的租客的法律意识是非常薄弱的。问卷中对租客的这个问题：您对租房的相关法律法规和享有的权利义务了解么？（比如没有产权证的房屋不能出租）居然有超过半数的租客对自己享有的权利和应当履行的义务不太清楚或者完全不知3、政府在住房租赁市场中的角色目前政府宏观调控集中在房地产市场，对租赁市场的扶持不足。但是加快公共租赁住房建设已成为各界共识，国家正在着力推进这项制度的建立。2008年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就表示：今年要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。2009年国家已开始研究制订公共租赁住房指导意见。2009年北京、常州、厦门、重庆等少数地方城市已开始实质性的启动和尝试。2010年1月出台的“国十一条”中，明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010-2012年住房建设规划。政府部门不掌握房屋租赁市场的数据信息，市场信息基本由中介公司控制。房屋租赁登记备案率低因为租赁的登记备案对房主没有任何好处，还需要再缴一次税，所以，几乎没有房主在出租房屋的时候会去登记备案。并不是统计部门总不公布租赁市场数据，如北京市统计局每个月都会公布北京市的房屋租赁价格数据，但是，北京市统计局的数据来源却是15家中介机构。在香港，也不要求房屋租赁必须登记备案，但是如果房主与租客发生纠纷，登记备案的合同就是基本的判断依据；香港也收税，但税率非常低，大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花税。所以在香港，房屋租赁的登记备案率非常高。市场的数据是公开可信的。四、调研结论和建议1、重庆租赁市场潜力很大，但问题重重按照目前的重庆房价和租金的关系看。房价已经到了重庆市年轻群体难以承受的高位，而租金则在这部分人的承受范围内。随着人们传统观念的逐渐改变以及房价的压力，家庭需要将很难继续支撑商品房市场。另外租赁市场的状况如能改变，将有助于减少买房的需求。2、发挥中介在租赁市场的重要作用，规范南京租赁中介市场在一个成熟健康的租赁市场中，房屋中介公司发挥着巨大的作用。他不但是连接租客和房东的纽带，也是连接政府和人民的重要环节。诚信服务的中介公司，一方面加快租赁信息的传递，为租客和房东提供方便。另一方面方便政府对市场的监管，保护人民的利益，有助于租赁市场的健康发展。我们调查发现，重庆的中介公司主要存在中介费用过高、介绍房源不放心、不守信用产生经济纠纷三个问题。同时，也存在业界共有的一些问题。重庆市民对南京租赁中介的评价不高，也间接造成了大家对租房这种生活方式的不认可，抑制了租房的需求。但是尽管如此，大家还是认可中介的重要作用，依然将中介作为最主要的承租和出租的途径。但是相比于北京、上海这些一线城市，重庆的租赁市场还有很大的发展空间。建设局作为城市房屋租赁管理部门，应将加强力量，转变服务方式，力求做到主动服务，并加强租赁中介的管理，规范其经营行为，会同公安、税务等部门和所在街道，明确工作职责，共同做好房屋租赁管理工作，为城市建设作出贡献。3、加强租赁方面法律法规的建设、提高租客的法律意识目前的普法工作也有很大问题，根据我们的调查，居然有超过半数的租客对自己享有的权利和应当履行的义务不太清楚或者完全不知。据此，我们建议：(1)建设住房租赁市场，配套的法律法规必不可少，完善的法律法规才能使租客们放心租房，减少后顾之忧，改善人们对租赁市场的评价，争取更多刚性需求者转入租赁市场。(2)然而就算建立了一系列的法律法规，还需要加强宣传工作，起码让出租人和承租人能够比较清楚的了解自身的权利和义务。（3)另外，政府也可以评定，推荐一些信的过的租赁中介和网站，增强人们对住房租赁市场的信心。4、政府履行职能及南京租赁市场具体建议（1）政府应运用行政手段规范住房租赁市场与西方国家相比，我国住房租赁市场，针对租客的保护较少，在住房租赁市场上，相对于房东，租客往往处于劣势。为此，可以考虑通过法律和行政手段，将房屋出租的各方权利义务明确下来。前文提到，如果配套的规章制度能够落实，有半数左右的租客愿意长期租房。（2）政府应加强市场监管对于租赁市场的监管，由于目前的市场数据信息主要都来源于中介机构，政府应当重视对中介市场的规范。打击一切扰乱市场秩序的无证中介，建设一个诚信守则的住房租赁中介市场。另外，有20%的受访者运用网络途径获取房源，13%的受访者通过平面媒体，政府也应当重视这些媒体，加强监管，切实保护租客们的利益。（3）运用税收，转移支付等手段，进一步完善服务职能如加强公共租赁房的建设，目前北京，天津，上海都已开展公租房的建设，南京政府不妨效仿。由于“廉租房”申请要求高，服务群体为低收入人群，对于南京市场中大量的中低收入年轻人而言，建设公共租赁房才是改善他们生活，减少买房需求，减轻房价压力的手段。对空置的房屋征收空置税，这样的话能让不少房屋进入流通渠道、进入租赁市场，对价格肯定有平抑作用。借鉴香港，降低对房屋租赁登记备案征收的税，提高房东备案意愿。（4）提高政策执行力政府不断出台