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呼和浩特市蒙绒羊绒制品有限公司土地使用权抵押估价报告土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：呼和浩特市蒙绒羊绒制品有限公司土地使用权抵押价格评估报告受托估价单位：内蒙古中信和地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：内中信和（2011）（估）字第0806号土地估价技术报告编号：内中信和（2011）（技）字第0806号提交估价报告日期：二一一年八月六日关键词:呼和浩特市 金川开发区 为确定土地使用权抵押贷款额度提供价值参考依据内蒙古中信和地产评估咨询有限公司2011土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称呼和浩特市蒙绒羊绒制品有限公司土地使用权抵押价格评估报告二、委托估价方 委托单位：呼和浩特市蒙绒羊绒制品有限公司 单位地址：呼和浩特市新城区府兴营村兴松小区法定代表人: 赵恒斌三、受托估价方受托估价机构：内蒙古中信和地产评估咨询有限公司机构地址：呼和浩特市呼伦南路新华商务中心10层1001室执业范围:全区范围内从事除上市公司、授权经营、作价入股以外所涉及的宗地价评估及基准地价评估资格证书获得时间: 2011年5月10日资格有效期：2012年6月30日资格证书编号:B200615002法人代表:尹立超四、估价目的为估价对象抵押贷款提供价值参考依据而评估土地使用权价值。五、估价依据（一）有关法律法规1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）。4.城市房地产抵押管理办法。5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让和暂行条例的有关规定。6. 国有土地上房屋征收与补偿条例7.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知。8.全国工业用地出让最低标准；9.国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）；10.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知（二）有关技术标准1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。2.中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程。（三）其他资料1.委托方提供的有关资料。2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日二一一年八月六日七、估价日期二一一年八月六日 八、地价定义估价对象为国有土地，呼和浩特市蒙绒羊绒制品有限公司以出让方式取得使用权，国有土地使用证取得时间为2011年7月14日，使用权终止日期为2046年7月1日，使用年期约为35年，至估价基准日已使用约0年，剩余使用年期约为35年。估价对象国有土地使用证登记用途为工业用地，土地开发程度宗地红线外已达“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）及宗地红线内“场地平整”。根据估价人员对估价对象的进行实地查看及对周边的市场发育状况的了解，依据土地最有效利用原则、变动原则及合法原则，结合评估目的及估价对象的现状，本次评估设定土地用途为工业用地，土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）及宗地红线内“场地平整”。 估价对象的评估价格是指在估价基准日二一一年八月六日，于上述估价设定的开发程度、用途、剩余使用年限及现状利用条件下的土地使用权公开市场价格。九、估价结果：（货币种类及单位：人民币、元）估价人员根据估价目的，遵循估价依据，按照估价程序，采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过仔细的测算，得出估价对象在二一一年八月六日土地剩余使用年期为35年的公开市场价格：估价结果单位面积地价：798元/本次土地评估面积：11989.95平方米总地价：9567980.1元956.8万元大写金额:人民币玖佰伍拾陆万捌仟元整十、需要特殊说明的事项1假设条件（1）待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展；（2）在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；（3）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；（4）委托方提供资料属实，并且国有土地使用证真实、有效；（5）评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况；2本报告使用限制条件（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效；（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积、土地坐标等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；（4）本报告至出具之日起六个月内使用有效；（5）本报告是在设定条件良好，并且达到设定条件和合理利用开发的情况下进行的，国有土地使用证真实、有效的基础上对土地使用权的价值提供参考。（6）至估价时点估价对象无抵押情况或抵押情况已注销。3. 资料来源说明（1）土地利用状况等资料由委托方提供；（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4土地估价报告使用者注意事项未来市场变化风险和短期强制处分等因素对估价对象价值均产生一定的影响，本报告未考虑急于变现和特殊交易的风险，使用人在办理有关事宜时需全面考虑。5其他事项说明（1）委托方对所提供评估土地的有关资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责；（2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告；（3）本报告由估价机构负责解释。十一、土地估价师签字估价师姓名 估价师证号 签字尹立超 2005150041张振北 2005150040十二、土地估价机构估价机构负责人签章： 内蒙古中信和地产评估咨询有限公司 二一一年八月六日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地登记状况（1）土地位置：呼和浩特市金川开发区友谊大街东侧、金四路南侧；（2）土地用途：工业用地；（3）四至：东至内蒙古民族金华学府小区，南至内蒙古力元绒毛印染制品有限责任公司，西至友谊大街，北至金四路；（4）土地面积：11989.95平方米，本次评估面积为11989.95平方米；（5）土地权属性质：国有土地；（6）土地使用类型：出让；（7）土地使用证号：呼国用(2011)第00105号；（8）地号：4-03-679。2.土地权利状况估价对象为国有土地，呼和浩特市蒙绒羊绒制品有限公司以出让方式取得使用权，国有土地使用证取得时间为2011年7月14日，使用权终止日期为2046年7月1日，使用年期约为35年，至估价基准日已使用约0年，剩余使用年期约为35年。待估宗地来源合法、产权清晰，至估价期日不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。 3.土地利用状况宗地的地上建筑物与附着物：地上建有厂房、车间等建筑物。二、地价影响因素分析 （一）一般因素呼和浩特位于中国北方内蒙古自治区中部的土默川平原上，北依阴山，南濒黄河，地理位置东径110.8。至112.2。，北纬39.6。至40.。市区平均海拨1050米。呼和浩特地处中温带内陆地区,属西北大陆性气侯,雨热同季，四季分明、昼夜温差大。年平均气温在6。C左右，年均日照数为3000多小时，年降雨量350至500毫米。呼和浩特物产资源丰富，有多种黑色和有色金属及贵重金属矿产，而非金属矿产资源比金属矿产资源更为丰富。主要矿产有煤、泥炭、石墨、大理石、沸石、珍珠岩、膨润土、高岭土、石灰石、白云岩、金、铜、铁、铅、锌等上百种。现已探明的矿产地170余处，矿点及矿化点128处。其中武川境内黄金储量居内蒙古自治区前列，清水河境内的煤、高岭土等矿产资源极为丰富，特别是陶土的储量之大，品位之高属全国之冠。经济植物资源比较丰富，崇山峻岭区和平原的野生种子植物和人工栽培植物有770余种。药材资源更为丰富，主要分布在大青山区。呼和浩特市距首都北京669公里，距内陆开发口岸城市二连浩特490公里，距大型能源基地准格尔煤田100公里；距天津港800公里。是中国经济建设重点与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。是内蒙古自治区首府，也是自治区政治、经济、文化教育和科技中心。呼和浩特市城区北临呼包高速公路和110国道，京包铁路横贯市区，民航班机可直达北京、上海、广州等大中城市，对外交通十分便利。近些年来，呼和浩特市城市建设发展十分迅速，市区大部分主要街道均已完成拓宽改造，各项市政基础设施日趋完善。通讯方面，光缆程控电话可与世界180多个国家、地区和国内1300多个市、县直接通话。市区电话普及率达到85%，市话交换机容量为40万门。移动信号覆盖市区及郊区。市区电力供应充足，目前已建成220KV、110KV、35KV、10KV、6KV和0.4KV等个供配电压等级输电线和220KV、110KV和35KV3个等级的变电站，线路总长786公里，年总供电量21亿度。市区供水管道长270公里，日供水能力达40万吨，排水管道长308公里。呼和浩特城市建设快速发展,九五期间全面实施了以完善城市道路框架为重点的道桥建设,同时新建改建扩建了旧城北门绿地广场及市中心的新华广场.排水工程建设方面,在建设城市道桥工程的同时配套建设了部分雨污水管道和排水泵站。在城市市政工程建设方面,城市道路总长度达到414.9公里,道路总面积达到483.8万平方米;人均拥有道路面积达到6.1平方米,城市路灯达到14068盏,永久性桥梁达到16座.其它建设方面,新建了城建档案馆、植物园展览温室等。随着国家经济建设战略西移，起龙头作用的呼和浩特市全方位地加快了改革开发步伐，工业已形成了以毛纺、能源、电子、石化、冷冻食品加工等产业为主体的生产体系，农业已实现稳定增加，乡镇企业快速发展。伊利集团、民族集团、蒙牛集团、仕奇集团等多家上市公司，带动全市的经济迅速发展。伊利集团、蒙牛集团和仕奇集团赁借呼和浩特丰富的鲜奶、绒毛资源和雄厚的科技创新能力，使自己的品牌成为中国的驰名品牌。铁骑集团、众环集团、大众集团等企业集团的组建，使呼和浩特工业企业在市场竞争中的能力明显提高。同时还大力推进高新技术产业化进程，重点围绕生物技术、新材料、电子信息、新能源和光机电一体化等高新技术领域，选择关联度大、带动性强、市场前景好的关键项目，集中力量，培植高新技术增长点，推动以高新技术为主导的新产业群的形成和发展。在积极推行国企改革的同时，呼和浩特还制定了一系列有利私营个体经济发展的政策措施。私营个体企业得到长足的发展。与之相应的土地需求也不断扩大。近几年来在不断扩大城市外延的同时，政府还在郊区开发建设了金川、如意和金桥三个经济技术开发区。在挖潜土地内涵利用方面，旧城区改造、开发也有计划地进行。因此呼和浩特地区房地产一直保持平稳发展势头。（二）区域因素1.区域概况（1）货物集散地的位置关系待估宗地位于呼和浩特市金川开发区友谊大街东侧、金四路南侧，距铁路货物集散中心呼和浩特铁路西货场约9.5公里。（2）道路等级及路网条件待估宗地位于呼和浩特市金川开发区友谊大街东侧、金四路南侧，北邻金四路，金四路为城市生活型主干道，道路等级较高，路幅较宽，交通通行能力较强。（3）公共交通状况待估宗地地处呼和浩特市金川开发区友谊大街东侧、金四路南侧，附近有8路、79路等公交线路经过，出租车过往较为频繁。（4）对外交通状况待估宗地位于呼和浩特市金川开发区友谊大街东侧、金四路南侧，距G6高速公路呼和浩特西出入口约4公里，对外公路交通十分便捷。（5）基础设施条件待估宗地红线外开发程度已达到“七通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气及场地平整）；红线内达到“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖及场地平整），基础设施完备度良好。（6）环境条件与产业聚集待估宗地地处呼和浩特市金川开发区友谊大街东侧、金四路南侧，周围用地类型以工业用地为主，但重污染企业较少，自然环境和居住环境较好。金川开发区为呼和浩特最成熟的工业园区，园区内工业基础设施配套完善，工业企业众多，产业链完整。（三）个别因素待估宗地所有权属国家所有，土地使用权为呼和浩特市蒙绒羊绒制品有限公司于2011年7月14日以出让方式取得，使用终止日期为2046年7月1日，使用年期约为35年，已使用约0年，待估宗地剩余使用年限为35年。宗地形状规则，地质条件较好。宗地红线外已达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气及场地平整）；红线内达到“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖及场地平整）。第三部分 土 地 估 价一、估价原则1.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2.需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 3.变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 4.协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 5.最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。6.多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、成本逼近法、成本逼近法、剩余法和标定地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法与估价过程 （一）方法选择根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合评估人员收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。评估人员通过实地查看，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据待估宗地规划用途及设定用途为工业用地，同时该宗地属于呼和浩特市基准地价覆盖范围内，故本次评估采用基准地价系数修正法；由于同一供求区域内类似用地交易案例较少且较为分散和隐蔽的实际情况，故无法采用市场比较法；同时亦可选用成本逼近法进行评估。综上所述，本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法对待估宗地进行评估。（二）估价过程1.基准地价系数修正法（1）基准地价成果介绍及内涵呼和浩特市基准地价经呼和浩特市政府呼和浩特市人民政府关于公布基准地价更新成果的通知（呼政发200956号）批准于2009年10月1日正式公布实施。基准地价内涵为评估基准日2007年1月1日统一容积率、统一土地开发程度(工业用地达到五通一平)、统一最高出让年期（工业用地50年）的基准地价,价格构成包括土地取得费、土地开发费、小区建设费和土地开发配套费、应纳税费、利息、利润、土地增值收益。 表1 呼和浩特市各类用地基准地价表 元/土地级别商业用地住宅用地工业用地一33521541735二20631160526三1259838412四889574308五553396246六399302-七313-基准地价评估宗地价格的估价公式为：Bdj=LdjAiBiCiDiEi式中：Bdj待估宗地的宗地价格；Ldj待估宗地所在土地定级单元的基准地价；Ai目的修正系数；Bi期日修正系数；Ci土地使用年期修正系数；Di区域因素修正系数；Ei个别因素修正系数。（2）确定待估宗地的土地级别及基准地价（Ldj）待估宗地位于呼和浩特市金川开发区友谊大街东侧、金四路南侧，参照呼和浩特市基准地价对宗地级别的划定，本次参照三级工业用地基准地价进行评估，基准地价为412元/（Ldj）。（3）目的修正系数（Ai）本次对待估宗地价格评估为正常的市场价格，对评估结果没有特殊要求，因此不需要进行目的修正，即：修正系数为1。（4）期日修正系数（Bi）呼和浩特市基准地价于2009年10月1日公布。基准地价的评估基准日为2007年1月1日，本次评估的估价期日为2010年7月1日，时间有差距，故需进行交易期日修正。根据城市地价动态监测系统对2007年1季度2011年2季度地价环比增长率的统计，呼和浩特市2011年2季度工业用地平均地价约为2007年1季度的150%。参照此数据并结合近期呼和浩特市的土地市场整体运行状况，综合确定期日修正系数（Bi）为1.55。（5）土地使用年期修正系数（Ci）根据土地年期修正公式Ci =1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n求取土地使用年期修正系数，式中：r土地还原率取一年期银行存款利率3.5%（安全利率）与4%的风险调整值之和，即7.5%。 m待估宗地使用年期。 n基准地价中规定的法定最高出让年期（工业用地为50年）。Ci =1-1/(1+7.5%)35/1-1/(1+7.5%)50=0.946。（6）区域因素修正系数（Di） 根据呼和浩特市工业用地基准地价区域因素说明表（表2）及修正系数表（表3），按照待估宗地的区域因素，建立待估宗地地价区域因素修正系数表（表4），并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。表2 基准地价区域因素说明表 区域因素修正因子优较优一般较劣劣道路通达度交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道支路货运站10300火车站（货运）10300供水（%）9998979696排水有雨排和污排且通畅有雨排和污排不太通畅只有污排只有雨排没有雨排供气管道供气管道供气煤气罐供气煤气罐供气没有煤气供热集中供热集中供热区域性供热区域性供热无供热大气污染环境良好无污染基本无污染轻度污染污染较重水污染环境良好无污染基本无污染轻度污染污染较重噪声污染环境良好无污染基本无污染轻度污染污染较重工程地质抗震能力强抗震能力较强抗震能力一般抗震能力较弱抗震能力弱产业集聚影响度高新技术产业联系紧密区高新技术产业联系一般区，一般产业联系紧密区高新技术产业联系松散区，一般产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区域规划用途影响度工业密集区工业较密集区一般工业区零星工业区其他用地规划道路影响度主干道快速道次干道支路街坊间支路规划设施影响度运输仓储用地行政办公用地市政设施用地医疗卫生用地广场用地表3 基准地价区域因素修正系数表 区域因素修正因子优较优一般较劣劣道路通达度3.65%1.83%0-2.15%-4.30%货运站2.01%1.01%0-1.18%-2.37%火车站（货运）1.91%0.96%0-1.13%-2.25%供水1.77%0.88%0-1.04%-2.08%排水1.62%0.81%0-0.95%-1.91%供气1.10%0.55%0-0.65%-1.30%供热1.18%0.59%0-0.69%-1.39%大气污染0.25%0.12%0-0.14%-0.29%水污染0.29%0.15%0-0.17%-0.35%噪声污染0.27%0.13%0-0.16%-0.32%工程地质1.20%0.60%0-0.71%-1.42%产业集聚影响度4.63%2.32%0-2.73%-5.46%规划用途影响度2.38%1.19%0-1.40%-2.80%规划道路影响度1.50%0.75%0-0.88%-1.76%规划设施影响度0.76%0.38%0-0.45%-0.90%表4 待估宗地地价区域因素修正系数表 区域因素修正因子条件说明优劣度修正系数（）道路通达度生活型主干道或交通型 次干道一般0货运站99优1.77排水有雨排和污排且通畅优1.62供气管道供气优1.10供热集中供热优1.18大气污染无污染较优0.12水污染无污染较优0.15噪声污染无污染较优0.13工程地质抗震能力强优1.20产业集聚影响度高新技术产业联系一般区，一般产业联系紧密区较优2.32规划用途影响度工业密集区优2.38规划道路影响度主干道优1.50规划设施影响度运输仓储用地优0.76合 计15.11（7）个别因素修正系数（Ei）个别因素修正因子包括宗地面积状况、宗地形状状况、宗地开发程度、宗地容积率，根据呼和浩特建成区基准地价个别因素修正体系，建立待估宗地地价个别因素修正系数表（表5）。表5 待估宗地地价个别因素修正系数表 个别因素修正因子条件说明优劣度修正系数宗地面积状况修正面积适中，对土地利用极为有利优1.067基础设施修正红线内“六通一平”较基准地价设定开发程度多“通暖”+25元/（8）修正后待估宗地单价（Bdj）Bdj=LdjAiBiCiDiEi=41211.550.946（1+15.11%）1.067+25767元/2.成本逼近法成本逼近法是假设在评估基准日重新投资建设所需支付的土地取得费、土地开发费、开发期内资金利息、投资者利润及土地增值收益等，将这些费用加总后进行年期修正，得到委估宗地在现时条件下的土地价格。其基本公式为：土地使用权价格土地取得费土地开发费+税费+利息+投资利润+土地增值收益（1）土地取得费及相关税费土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项费用。该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费）、征地管理费。相关税费主要为土地管理费。A.土地取得费 调查待估宗地周边区域的土地利用情况，大部分为工业用地，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，按客观成本计算原则。目前获得类似待估宗地的土地使用权，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费。根据中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第二次修正）中第四十七条规定“征用土地的补偿费用”包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费。参照国家和地方的相关法律法规，结合呼和浩特一般土地补偿费标准为27-33万元/亩之间，根据估价对象的实际情况，综合考虑后确定土地补偿费为30万元/亩。合450元/平方米。B.相关税费土地管理费 根据内蒙古自治区物价局关于公布自治区土地管理系统行政事业收费项目和标准的通知，土地管理费按征地总费用的4%，则：土地管理费4504%=18元/土地取得费及相关税费合计=450+18=468元/（2）土地开发费待估宗地红线外的开发程度为“七通一平”，红线内开发程度为“六通一平”即：通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖及场地平整，根据委托方提供的资料和呼和浩特市基础设施条件收费情况，土地开发费用确定为：120元/。 （3）投资利息根据待估宗地规模及项目用地特点,确定土地开发周期为一年,土地取得费在开发初期一次性投入，土地开发费、税费在开发周期内均匀投入。利息按中国人民银行现行固定资产一年期贷款利息率匀投入。利息按中国人民银行现行固定资产一年期贷款利息率6.56%计算.投资利息=(土地取得费相关税费)开发周期6.56% 土地开发费开发周期1/26.56% =4686.56%1+1206.56%11/2=35元/（4）开发利润投资利润根据近几年同类土地的开发情况，呼和浩特市平均开发利润率为15%-25%之间，考虑到估价对象特点及估价目的，确定开发利润率为20%。投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)开发利润率=(468+120)20%=118元/（5）土地增值收益由于宗地用途和红线内的开发