工程部2010年度工作计划工作细分.doc

.物业物管处工程部2010年年度工作计划项目一：建筑物主体部分类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作1、记录房屋承重梁、柱、基础及抗震结构部位情况；2、记录房屋外墙面及山墙面情况；3、记录共享通道门庭楼梯间门窗情况；4、记录上人屋面、楼面、地面、天棚、内墙饰面情况；5、记录房屋主体避雷网情况等。1次/双月1、无渗漏现象，使用功能正常，平整美观，发现问题及时处理；2、牢固、安全，不留隐患;3、房屋本体的防雷设施接地电阻不大于10欧姆，引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。建筑物周期检查表1、屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；2、每年春季开冻后应对屋面进行一次清扫。2月4月6月8月12月工程部全员1、记录室内配置缺损情况；2、记录房屋渗漏情况；3、记录房屋工程质量问题等。1次/季度1、确保室内配套设施使用功能正常，无缺损；2、无渗漏、开裂现象。空置房检查登记表3月6月9月12月工程部全员1、记录空置房号；2、记录接管日期、户型、面积；3、房屋动态记录等。1次/季度记录详细、无漏项。空置房一览表3月6月9月12月工程部全员项目二:共享设备高压变配电系统类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作交接班时间：每天早上8：301次/24h准时上下班，不迟到早退。供配电设备设施运行日记、签到表 各管理处据情定时，报总办每天配电工值班室环境、卫生1-2次/班1、设备表面干拭无尘；2、绝缘垫湿拖无尘；3、配电间必须通风条件良好，地面干燥；4、相关工具摆放整齐，手拭无尘；5、通道畅通，照明应急灯正常工作。供配电设备设施运行日记1、设备房门应有“机房重地，非请勿进”的标识；2、参观来访人员需进设备房，须由部门主管指定专人陪同方可进入。每天配电工1、每2小时记录辖区内用电能耗；2、记录设备运行电流、电压、功率因素；3、记录变压器负荷率、温度等。1次/2h记录准时、数据真实、仪表使用正常10KV配电屏设备运行表1、出现重大问题及时上报，专人处理；2、三级用电负荷总配电房的配电设施每日至少巡视检查两次并记录，二级每日至少需四次并记录，一级每两小时巡检并记录。每天配电工1、记录设备运行情况是否正常及故障或事故处理记录；2、交接班及人员出入记录；3、日常工具、卫生记录。1次/天巡视检查，发现问题及时处理。供配电设备设施运行日记、设备履历表1、出现重大问题及时上报，专人处理；2、市政限电、停电按规定时间及时通知住户。每天配电工每月1号登录配电各种用电记量表如：居民/商业/办公/动力等的能耗读数，用于电量月度盈亏核算1次/月记录准时、数据真实、仪表使用正常。配电间电度计量表每天配电工1、记录停送电操作流程；2、记录停送电的准确时间、地点、参与人员、工作任务、采取的安全措施和工作中途人员变更情况说明等。认真、仔细、正确安全操作。倒闸操作票、第一种工作票、设备履历表每月一次配电工1、记录停送电发令人、申请人；2、记录停送电原因、时间、电源回路；3、记录停送电完毕时间、操作人等。认真、仔细、正确安全操作。低压停送电工作票每天配电工内检1、变配电房设备半年度维护检修主要项目：1）高压进线电缆；2)开关柜；3）变压器；4）高低压屏；5）控制柜；6）直流屏；7）各类计量表；8）输出电缆；9）配电箱；10）电缆沟；11）安全工具等。2次/年1、时间：每年的6月份及12份月完成该项工作；2、输入电缆无破皮，输出电缆绝缘值合格；3、设备及母线排螺丝无松动，表面无尘；4、计量表计量准确；5、电容无漏油、放电现象；6、蓄电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液；7、柜箱门锁完好；8、安全工具完好、绝缘。倒闸操作票、第一种工作票、设备履历表1、 编制维护检修计划，避开业主用电高峰段；2、准备相关安全工具；3、如人员不够，联系兄弟小区借调专业维护人员；4、高压进线电缆检测必须提前通知电力部门。每天6月12月配电工工程部全员2、各单元和门面总配电箱及分户配电箱半年度检修主要内容：1）单元总开关；2）分户箱内开关；3)计量表；4）单元总开关出线端电缆；5)开关箱等。2次/年1、时间：每年的7月份及1份月完成该项工作；2、输出电缆绝缘值合格；3、开关螺丝无松动，表面无尘；4、计量表计量准确；5、铅封及封条完好，无偷电现象；6、柜箱门锁完好。1月7月工程部全员外检高压设备预试：1、保护装置校验；2、母线耐压试验；3、配电变压器；4、避雷器试验；5、电压互感器试验；6、安全用具试验；7、高压电缆试验。1次/2年配合电力检测部门人员完成倒闸操作票、第一种工作票、设备履历表1、提前与电力部门确定预试时间，避开用电高峰时段；2、做好高压预试前的准备工作；3、做好相关接待，向电力部门缴交预试费用；4、取得预试合格报告，进行存档。7月工程部全员项目二:共享设备电梯类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作1、机房通风、温度、湿度记录； 2、对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用记录；3、轿内、厅外指层灯及呼叫按钮工作记录；4、厅门及轿门踏板清洁、关门顺畅记录等。1次/天1、机房温度不超45，湿度正常，通风良好；2、配套设施使用正常，无损坏；3、厅门及轿门踏板清洁、关门顺畅。电梯运行日记、设备履历表每天电梯维保工1、各种标示物及救援工具情况记录；2、机房卫生清洁记录等。1次/周1、电梯准用证、年检合格证及其它安全告示完备清楚；2、救援工具齐全且摆放整齐，盘车操作作业指导书清晰、有效；3、机房卫生干净。电梯运行日记1、设备房门应有“机房重地，非请勿进”的标识；2、参观来访人员需进设备房，须由部门主管指定专人陪同方可进入。每周电梯维保工1、限速器、选层器运行记录；2、曳引电动机温度、润滑油、螺丝紧固情况；3、制动器、变压器、电抗器、电阻器运行温度记录；4、井道、底坑情况记录等。1次/月1、相关元器件使用正常，螺丝无松动；2、井道底坑干净，无积水，照明完好，无锈坏。电梯运行日记、设备履历表电梯维保公司人员现场配合维护保养每月电梯维保工1、电梯维保人员上班时间、着装情况检查记录；2、机房电表、控制柜、曳引机等设备工作情况检查记录；3、轿厢内配套设施设备完好情况检查记录；4、轿门开关装置、厅门灵活度、底坑积水及维保工作质量等情况记录。2次/月确认维护记录真实有效电梯保养报告此表单为电梯公司提供、操作，我司相关负责人确认维护情况后方可签字。每月二次电梯维保工内检设备维护检修主要项目：1）检查、清洁控制箱内电路板，检查电缆插接头件；2)检查接触器、继电器触头；3）检查各安全、保护装置、接地线；4）检查制动带磨损情况；5）检查主要零部件等磨损程度；6）检查电动机轴承润滑情况；7）检查轿厢门和自动门机构、导轨等。1次/年1、时间：每年的12月份完成该项工作；2、元器件触头是否清洁平滑，清除外部灰尘；3、螺丝无松动；4、接地线连接可靠，测量接地电阻合格；5、清除制动带上等油污、灰尘；6、轿厢门和自动门机构、导轨涂抹少量机油；7、设备运行正常。设备履历表1、提前与电梯维保公司确定检修时间，避开节假日时段；2、电梯维保公司人员现场配合检修。12月电梯维保工外检电梯年检：1、时间：每个管理处根据本小区电梯年检时间定制；2、配合特检中心检验人员完成：1）检查、清洁控制箱内电路板，检查电缆插接头件；2)检查接触器、继电器触头是否清洁平滑，清除外部灰尘；3）检查各安全、保护装置；4）检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻；5）检查制动带磨损情况，清除制动带上等油污、灰尘；6）检查主要零部件等磨损程度；7）检查电动机轴承润滑情况；8）；检查轿厢门和自动门机构、导轨等。1次/年电梯维保人员参与、配合特检中心人员完成。设备履历表1、提前与特检中心确定检验时间，避开节假日时段；2、配合电梯维保公司做好检验前的准备工作；3、做好相关接待，向特检中心缴交检验费用；4、取得检验合格证，并即时进行张贴（轿箱内显眼处）。6月电梯维保工项目二:共享设备供水系统类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作水泵房环境、卫生1次/周1、清扫泵房卫生，确保设备外表、地面清洁；2、通道畅通，照明应急灯正常工作；3、根据泵房湿度情况定期抽风确保控制屏干燥；4、水池、水箱盖上锁；5、通气口和溢流口用钢丝网包扎防止小动物及杂物进入水池。1、水池、水箱盖钥匙必须由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可；2、设备房门应有“机房重地，非请勿进”的标识；3、参观来访人员需进设备房，须由部门主管指定专人陪同方可进入。每周配电工市政生活、商业总水表及直饮水机房进水表和出水表读数核抄2次/天核抄水表读数，发现问题及时上报。视管理处具体情况定每天配电工1、水泵等电源、电压、电流情况记录；2、高低区水泵工作压力、运行情况记录； 3、水泵房内排污泵运行情况记录；4、浮球阀水位控制器工作情况记录；5、水泵、管道、接头、阀门压力容器有无渗水、漏水、漏气等；6、直饮水设备工作记录等。2次/天1、记录准时、数据真实、仪表使用正常；2、水泵、管道、接头、阀门压力容器无跑冒滴漏现象；3、止回阀动作灵敏可靠；4、供水压力波动在正负0.03MPA范围内。水泵/给排水设施设备运行日记、设备履历表市政限水、停水按规定时间及时通知住户。每天配电工水质余氯检测1次/月1、每月底检测末梢水余氯的记录；2、根据余氯检测结果投消毒药的记录。水池（箱）水质检测、消毒记录表视管理处具体情况定每月配电工生活水池清洗：1、水池污物数量、清洗步骤的记录；2、消毒安全措施的记录；3、消毒清洗后一周内对水质进行检测结果的记录。1次/年清洗时间：每年56月份内完成。水池（箱）清洗记录表1、水池清洗消毒后一星期内必须取水池内水样送检所在辖区卫生局检测；2、水池清洗同时可通知厂家进行电气和系统维护。6月工程部全员内检1、检查市政T口接口有无渗漏；2、检查供水管道及闸阀有无渗漏；3、生活水池有无渗漏情况等。1次/月管道接口无渗漏，水池周体无渗漏每月配电工各类计量表校对1次/季度仪表计量无误1、4、7、10月主管水泵房半年度检修：1、检查、清洁电源柜，生活、排污泵控制箱内电路板，检查电缆插接头件、螺丝是否松动；2、检查接触器、继电器触头是否清洁平滑，清除外部灰尘；3、生活泵及闸阀加油润滑；4、检查各安全、保护装置。2次/年1、时间：每年3月份及9月份；2、输入输出电缆绝缘值合格；3、设备螺丝无松动，表面无尘；4、计量表计量准确；5、接地线连接可靠，测量接地电阻合格；6、泵轴承运行无噪音、无振动，泵密封良好无泄漏，水泵电机温度正常。设备履历表可提前通知厂家配合维护保养3月9月全员水泵、阀门及管道刷漆，防止生锈1次/年无明显锈迹设备履历表6月全员外检水质抽样检测1次/年水质达标卫生许可证上规定的时间7月主管项目二:共享设备消防系统类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作泵房环境、卫生1次/周1、设备外表、地面清洁；2、通道畅通，照明应急灯正常工作；3、根据泵房湿度情况定期抽风确保控制屏干燥；4、水池、水箱盖加锁。1、水池、水箱盖的钥匙必须由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可；2、设备房门应有“机房重地，非请勿进”的标识；3、参观来访人员需进设备房，须由部门主管指定专人陪同方可进入。每周配电工1、水泵电源、电压、电流情况记录；2、消防、喷淋泵工作压力、运行情况记录； 3、浮球阀水位控制器工作情况记录；4、水泵、管道、接头、阀门压力容器有无渗水、漏水、漏气等。2次/天巡视检查，发现问题及时处理。水泵/给排水设施设备运行日记、设备履历表每天配电工1、消防监控主机是否正常工作；2、喷淋表水压是否正常；3、喷淋头有无漏水；4、室内消防栓有无渗水，相关配件是否齐全；5、灭火器是否标配到位；6、消防广播是否能正常使用；7、正压风机、排烟机联动启动是否正常；8、消防管网是否能正常供应水等。1次/月处在良好工作状态，功能完备无损坏。消防设备设施检查表、设备履历表1、根据不同的楼宇设计施工实际情况，统计并编制楼宇消防设施及器械配置表；2、每要求护卫部消防责任人一同进行消防设备施工开机运行检查。每月蒋斌内检1、检查市政T口接口有无渗漏；2、检查供水管道及闸阀有无渗漏、阀门能否正常开关；3、消防水池有无渗漏情况；4、消防、喷淋泵手动试运行等。1次/月巡视检查。每月主管1、各类计量表校对；2、手动试运行，保证送风排烟正常。1次/季度各项功能正常。1、4、7、10月主管1、检查、清洁电源柜，消防、喷淋泵控制箱内电路板，检查电缆插接头件、螺丝是否松动；2、检查接触器、继电器触头是否清洁平滑，清除外部灰尘；3、消防、喷淋泵及闸阀加油润滑；4、检查各安全、保护装置；2次/年1、时间：每年3月份及9月份；2、输入输出电缆绝缘值合格；3、设备螺丝无松动，表面无尘；4、计量表计量准确；5、接地线连接可靠，测量接地电阻合格；6、泵轴承运行无噪音、无振动，泵密封良好无泄漏，水泵电机温度正常。设备履历表；3月9月工程部全员1、水泵、阀门及管道刷漆，防止生锈；2、对风机系统进行一次打压力黄油进入轴承。1次/年1、时间：每年10月份；2、无明显锈迹；3、风机能正常运行，声音正常。设备履历表10月工程部全员对风机系统进行一次全面刷漆，包括支架。1次/2年无明显锈迹设备履历表4月全员项目二:共享设备弱电系统（对讲、门禁、电视、电话、宽带、监控、道闸）类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作监控室环境、卫生1次/天确保监控室的通风、照明正常及卫生清洁。设备房门应有“机房重地，非请勿进”的标识。每天中控室人员对讲系统：对讲系统各电源箱，系统信号转换器检查、各单元主机检查、楼层分户板及盖板检查、中央控制主机检查；1次/天（可视）对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢靠，布线整齐。弱电系统检查表、设备履历表具体项目视管理处情况每天工程部全员门禁系统检查各主机工作情况、检查刷卡情况、配套电脑各种情况、电磁锁工作情况、门禁的防水、防潮防雨。1次/月目测、随机抽取部分进行试验。具体项目视管理处情况每月工程部全员检查各单元门及合页、闭门器、拉手。1次/天单元门能正常关启、闭门器能自动回位、拉手无脱落损坏。电视电话宽带：检查各单元主接线箱、接头接线、各楼层分户盖板；1次/月主交换箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。具体项目视管理处情况每月工程部全员监视系统：检查各摄像头工作显示情况、各摄像头位置、中控室主机工作情况、显示器工作情况；1次/天1、监视器电源线路及音频视频线路接触良好；2、视频切割器电源线路及音频视频线路接触良好；3、监控摄像设备机柜的固定及防腐良好，录像画面清晰、画面切换稳定；4、各控制线路、电源线路、视频连接线接触良好；5、室外摄像头支撑杆的固定及防腐良好、摄像头防尘罩密封性良好；6、地线接触良好。具体项目视管理处情况每天工程部全员道闸系统：检查道闸开启、关闭情况、通行指示、感应装置、控制柜等。1次/天1、读卡机反映灵敏，正常读卡/授权；2、线路接触良好；3、手动控制开关工作正常；4、减速器机油足够润滑；5、同步皮带、平衡弹簧无磨损、断裂；6、道闸杆垂直、水平；7、配套螺丝无松动、断裂、生锈。每天工程部全员内检设备维护检修项目：对讲、门禁、电视、电话、宽带、监视、道闸系统的电源控制柜，电源插接件，电源线缆、信号线缆及辅助电源，接触器、继电器、变压器触头，设备外壳、电路板卫生清洁情况等。1次/年标准按上述分项项目检查标准为准设备履历表可提前通知厂家配合维护保养，时间根据各管理处情况定制。10月工程部全员项目三:公用设施类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作沟盖板、车位锁、车位格隔栅、车位牌、减速垄、防撞角、防火卷帘、车岗道闸系统、桥架、人防门及人防室、等设施检查情况的记录。1次/月处在良好工作状态，功能完备无损坏。地下室设施检查表具体项目视管理处情况每月工程部全员儿童游乐场、球场、地面砖、花坛砖、邮政信箱、井盖、麻石桌椅、休闲椅、出入口大门及单元门、小区公共照明灯具、园林音响、指引导向标识牌及宣传栏、公共锁润滑、垃圾桶及垃圾站、拖把池、公共卫生间及内部洁具、区内道路及小区围墙、防攀越装置和内廊、门厅及传达室等室外设施检查情况的记录。1次/月处在良好工作状态，功能完备无损坏。室外设施检查表、设备履历表具体项目视管理处情况每月工程部全员灯具、开关、窗户、防火门、消防栓、水表及给水管、地板及扫脚砖、分户电表及总表、强弱电门箱及盖板、消防报警系统及消防风机等设施检查情况的记录。1次/月处在良好工作状态，功能完备无损坏。室内楼道设施检查表、设备履历表具体项目视管理处情况每月工程部全员管网及路面的防冻保养农历11、12月份1、裸露在外的管网进行包裹，保证管内水循环流动，无冻裂停水情况发生；2、路面及时抛洒工业盐，避免路面结冰打滑，保证行人及车辆在小区内能正常通行。根据天气情况而定11、12月工程部全员内检1、成人健身器械、儿童活动器械；2、娱乐室、篮球场、羽毛球场等健身场地；3、相关的标示、告示牌及专用照明等。1次/周1、各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。2、场地地面无破损，无沉降；3、标示字迹清晰，照明正常使用。设备履历表每周工程部全员屋面及天沟地漏边杂物清理，损坏的及时更换。1次/季度无损坏、渗漏，排水通畅。3、6、9、12月工程部全员下水管道、水沟、留泥井、化粪池2次/年清理时间：每年3月份和12月份1、沟、井、池内无淤积，无堵塞，无渗漏；2、各种井盖的面板完好，安装牢靠，无晃动。小型管理处可视量另定3、12月工程部全员及家政部项目四:环境绿化类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作养护日期、内容，作业地点、完成情况、巡视抽检内容、分析处理、责任实施人、监督人等情况的记录。1次/周1、无虫、病害，无杂草，无干枝枯叶，生长良好；2、水雾机及浇水龙头无损坏，能正常使用。绿化养护巡视记录表每周绿化工乔木整枝、造型修剪、树木施肥、治病杀虫、树木草地花圃花卉浇水、除杂草、松土、补栽补种、防风排涝、巡视看管等情况记录。1次/月无虫、病害，无杂草，无干枝枯叶，生长良好。绿化工作月检表每月绿化工树木防冻保暖农历11月份1、秋季基肥早施、深施，提高肥料的利用率，增强树木的抵抗力；2、对幼树适当修枝剪叶，或用木棍、草绳捆绑树冠，尽量减少雪压树冠面积；3、给苗木基部培土或用火土培蔸；4、用杂苗、稻草覆盖苗木基；5、对竹子钩梢，对外松等其它乔木树要适度柯枝，特别是外松要用木棍捆紧树梢，防止嫩枝雪折；6、雪停后，即时除掉树冠上的积雪，避免折枝；7、苗圃幼苗要用草苫子或塑料布拱棚防雪保暖，如棚上有积雪应及时扫除，防止雪压塌拱棚。绿化改良申请表11月绿化工申请部门、申请内容、改造经费、改造执行部门等情况记录。填写内容清晰、详细绿化改良申请表绿化主管设备名称、数量、完好情况、使用人等情况记录。2次/年填写内容清晰、详细绿化设备设施清单4、9月绿化主管项目五:物业管理办公设施类型工作细分频率工作标准应用表单注意事项计划完成时间执行人日常工作电脑主机、打印机、复印机、过塑机、空调、风扇、除湿