奥园地块控规规划说明书.doc

清远市J46号区局部控制性详细规划-说明书清远市J46号区局部控制性详细规划说明书一、前言1 编制背景为全力推进江北组团清远职业技术学院片区的发展，进一步强化规划对建设的指导作用。本规划受清远市的委托，在编制完成了清远市总体规划修编的基础上，对江北组团清远职业技术学院片区展开控制性详细规划的编制工作。二、现状概况1 地理位置及自然环境特征1.1 地理位置江北组团清远职业技术学院片区（以下简称“本片区”）位于江北组团东北部。东起学景路的北延线，西至清辉北路，南临直通路，北倚清远职业技术学院，规划用地面积约为61.91公顷。1.2 自然环境特征概况清远属亚热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明，年平均气温为17。10月至次年2月是相对少雨期，其余时间降雨较充分。本片区北侧环山，片区内河道密布贯穿主要的鱼塘，灌溉便利，但排水条件差，极易受涝成灾。2 现状土地利用情况本片区总用地面积为61.91公顷，除现状的小部分村民住宅和直通路前段建成外，其他地方均没有建设开发。土地开发还有相当的发展空间和弹性。2.1用地构成表2.1：现状用地汇总表：序 号用地代码用地性质用地面积所占比例大类（ha）（%）1R三类居住用地0.20.322S道路用地1.72.753 E水域7.812.60耕地52.2184.33合计61.91100.002.2 各类用地利用情况 本片区位于江北组团的城乡结合部，现状呈现田园风光的形态，尚处在城市化初期的发展阶段，各类城市基础设施均未完善。现状除少部分村民居住用地外，其余均为村镇建设用地、农田耕地和水域。（1）居住用地现状居住用地主要分布在直通路的北侧,用地面积约为0.2公顷。建筑大多为12层砖混结构质量一般的建筑。（2）道路用地本片区道路用地总面积为1.7公顷，主要是直通路的东段，片区内尚无成规模的社会公共停车场。 （3）水域和其它用地水域和其它用地总用地面积达60.01公顷。其中水域用地面积为7.8公顷，主要指规划范围内清远职业技术学院湖和灌溉农田的江渠；耕地面积为52.21公顷，主要为鱼塘和小山丘。 3 现状用地权属表3：现状用地权属一览表红线编号用地单位用地面积（ha）所占百份比（%）1农民实业用地5.308.562东成水电所用地1.512.443质检用地2.203.554奥园用地9.5015.345清职院用地19.0630.796未征用地20.1032.477道路用地61.916.85合 计61.91100注：用地权属均为规划委托方提供. 4 现状建筑质量评价4.1本片区现状总建筑面积约为3600m2(包含临时建筑)，均为三类建筑。4.2 为了对本片区内现状建筑进行质量评估，根据本项目前期策划理念及本次规划思路和片区内各类用地及建筑现状，暂将区内各类建筑定为建议拆迁建筑。 “建议拆迁建筑”是指与本次规划构思在用地上矛盾以及质量一般或较差的建筑物。建议拆迁的建筑量主要集中在农村居民点，其现状形态与未来的规划区将格格不入，并在消防、交通、配套环境等方面皆存在较大问题，故建议将这些村民点统一规划，就地整合、改造。5 公共配套设施现状本片区现状公共配套设施较缺乏，现状仅在直通路沿线有少量商业服务设施。6 道路交通现状本片区外围道路均为城市干道（直通路），其它内部道路大都为旧村或周边业主自建的小支路。三、规划依据、原则与定位1 规划依据1.1清远市城市总体规划（2004-2020）1.2已划拨红线、宗地（截止到2008.7上）1.3 国家、地方城市规划的相关法规、规范2 规划原则2.1合理性原则合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能，同时兼顾社会效益和环境效益。2.2可操作性原则通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，提出合理的实施建议，近远期相结合，滚动开发，使规划具有可操作性。2.3可持续发展原则注重规划中土地开发方式及强度的前瞻性和弹性，并为以后的发展和规划管理留有余地。2.4生态性原则结合本片区的自然环境特色，加强自然山水风貌和生态环境的保护，促进生态平衡，提高片区生态环境质量。3 规划定位基于对现状用地情况及城市发展需求的分析，综合考虑清远市总体规划的要求，本次规划将江北组团清远职业技术学院片区的功能确定为：（1）富有现代气息和地方人文景观特色的现代化居住区。（2）具有清远市示范作用的居住区。四、规划主题、目标与规模1 规划主题1.1主题：富有现代气息和地域人文景观特色的居住区的创建以高起点、高标准的规划，在总体规划的基础上优化土地利用结构及道路交通系统，提升片区的辐射力，改善区内的环境质量，通过灵活、超前的城市规划理念，创造出富有现代气息和地域人文景观特色的居住区新形象。2 规划目标2.1 尊重上层次规划，明确性质，服务城市，带动新区，促进城市经济的繁荣和发展。2.2 调整结构，提高土地综合利用效益。2.3完善配套，理顺交通，协调与周边的关系。2.4 保护自然生态环境，提高整体环境质量。3.规模用地规模：规划范围内总用地面积61.91公顷，约929.4亩。人口规模：按照广东省标准居住小区技术规范对该规划用地进行人口预测，该区规划总人口约为15479人。五、土地利用规划本次规划是在清远市总体规划的基础上对片区内用地的布局进行调整，其内容主要有三方面：一是对现状旧村用地进行整合，严格控制旧村的发展；二是对居住用地按照规模不同分区分片，并合理配置足够的公共设施；三是对城市自然山水资源的保护性利用，改善本片区的环境质量。1 居住用地 根据清远市总体规划的用地布局要求，本次规划为江北组团教育用地区内的主要居住配套区，结合整个清远职业技术学院的山水环境，整体规划近清远职业技术学院湖以低层和多层住宅为主，中间局部有高层，形成优美的居住环境和高低错落城市轮廓天际线，一、二类居住用地面积为36.46公顷，占规划区总用地的57.28%。2 公共设施用地规划区公共设施用地为居住区配套的其他公共服务设施用地，在整个区范围内全盘考虑。全区公共设施用地主要布置在直通路和学院南入口主道旁，主要的公共设施有幼拖，小学、市场、酒店及其他行政办公、商业配套设施，其中居住片区内的垃圾以上门收集的方式处理。片区内公共设施用地共10.67公顷，占规划区总用地的17.19%。3 道路广场用地规划区主要对外道路由直通路和清辉北路组成，成棋盘式路网；小区内部路网以自由式和规整式相结合组成。规划道路广场用地13.59公顷，占规划区总用地的21.95%。4 绿地为改善片区整体环境面貌，完善区内绿地系统，规划在尊重现状自然山水资源及可操作性的前提下，从设置沿湖绿化、完善道路绿化带、配置小区公共绿地等方面规划公共绿地共4.79公顷，占规划区总用地的7.74%。5 规划指标表5.1：规划用地平衡表用地名称用地编码用地面积（ha）所占百份比（%）一类居住用地R124.0838.90二类居住用地R211.3818.38行政办公用地C12.203.55商业金融业用地C25.348.63道路用地S113.59 21.95广场用地S20.53 0.86公共绿地G14.79 7.74合 计61.91 1006 公共配套设施根据清远市城市总体规划（2004-2020）本规划区属于清远职业技术学院片区的教育用地。 为了配套片区发展，本次规划结合现状及周边规划实际情况，对公共配套设施进行系统的分配。由于规划区的西侧已经规划停车场、文化馆、图书馆、第一中学，南有第一职业中学，北侧有清远职业技术学院。结合本规划区主要配套公共设施有：幼儿园（含托儿所）小学、市场、酒店、卫生站、社会公共停车场、燃气调压站各一个，公共厕所3间，电房10处，电话交接箱9个。结合该区发展实际需要规划沿直通路和入学院30米路为商业服务区，其它社区服务设施均设置在内，如邮电、社区服务中心、物业管理处等等。规划区内的垃圾以上门收集的形式收集，统一运到垃圾中转站处理。表6.1：公共配套设施一览表序号类别项目数量所在地块编号用地面积（）建筑面积（）1教育幼托1B0379473974小学1B0418351110112商业金融酒店1C021199435982市场1C0520003医疗卫生卫生站1B07504道路交通社会公共停车场1A016005环境卫生公共厕所3A01，B08，C02406电力电信电房10A01，A05，A07，B02，B03，B06，B08，B09，C02，C05100100电话交接箱9A01，A05，A07， B02，B06，B08，B09,C02，C05107燃气燃气调压站1A0110050六、 道路交通规划针对现状道路交通及交通设施等方面存在的问题，本片区内将作以下几方面的调整和规划：1 道路1. 1 路网规划本片区现状道路对外交通联系仅靠直通路，道路系统薄弱。本次道路网规划的重点就是对清远市总体规划中的路网进行调整、完善，明晰道路等级，形成结构分明、集疏有效的道路网络。本规划具体在以下几方面进行调整和规划：（1）加强本片区道路与北江城区道路的联系，完善总体规划中的路网，在此基础上深化支路网，形成良好的支路微循环系统。（2）完善原有道路，充分协调城市道路系统规划与城市用地规划的关系，改进配套区内土地的开发条件，以道路建设带动配套区内的发展。（3）规划区内采用“人车分流”的交通模式，在主要道路上尽量减少非本配套区机动车的出入口，保证主干道的通行能力，和小区内部道路通畅，注重西入口和南入口的主要入口景观形成。1.2 道路等级结构根据以上道路的调整与规划，本片区将形成一横（直通路）一纵（清辉路）的道路主骨架，加上学院南入口路、小区环路、环湖路和小区南入口纵路形成比较完善的片区道路主干道系统。本片区将形成主干道、次干道的二级路网结构：（1）主干道：直通路和清辉北路，道路红线宽度为36米-45米。（2）次干道：道路红线宽度为20米。2 交通设施为了满足片区内停车供求需要，按居住片区的特征和规模大小布置交通设施。规划中布置有1处公共停车场，主要布局在学校和北部的绿地。七、地块控制1 地块划分参照深圳市城市规划标准与准则，基本地块划分以保持用地性质的完整性和唯一性，并有利于下层次规划的编制和土地出让为原则。本片区以区内数条主要道路为界，划分为3个分区，23个地块。2 控制指标2.1控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。2.2 规定性指标包括用地性质、用地面积、绿化率及公共配套设施。2.3 指导性指标包括容积率、建筑覆盖率、建筑限高、配建车位、居住户数、建筑形式与体量及风格要求、其他环境要求。 各地块控制指标具体见文本附表：“地块控制指标一览表”。八、城市设计要求1 城市设计原则从区域整体环境考虑，在建筑、空间与环境方面综合设计，体现富有现代气息和地域人文景观特色的现代化居住区的整体环境；尊重片区原有的自然山水特色，以片区北面的山体为景观的背景，把握整体环境特征，引入绿化，合理利用河流、渠道、湖岸线，突出本片区的山水优势；加强景观界面的设计，对片区内主要道路如直通路、清辉北路两侧和学院湖的道路绿化和建筑界面进行精心处理、多层次的绿化布局、水体的空间渗透；重要地段和主干道节点进行重点控制，提出切实可行的控制要求。2 城市设计要求空间结构、技术限制和视觉效果是影响城市意向的重要方面。城市设计应重点分析公共开敞空间的分布形态及联系的空间因素以及尺度、节奏、层次、韵律、天际线等的视觉要素和标高、高度、坐标、朝向、间距、建筑后退等的技术要素。2.1视线通廊规划致力于新区城市空间与片区周边山体、水面和老城区的沟通与呼应，强调将北面背景山体绿化引入和增强湖区的可达性。确定直通路、清辉北路和学院南湖的视廊。2.2 界面重点处理片区主要直通路、清辉北路、次干道路两侧和面向学院湖面开敞空间的城市界面的设计。道路景观上为避免单调无变化的街廓空间，以弱质连续界面为佳，从而塑造出有韵律感、有变化、有节奏的连续性道路空间。考虑到城市居住景观的延续和城市自然景观的要求，其两侧的用地应严格控制建筑体量和形态，强化绿色空间。2.3节点重点把直通路与清辉北路交叉点和各片区的主入口广场作为城市意象的焦点，构造北江教育配套区有标志性意义的区域。九、给排水工程规划1 规划区概况规划区内现状为大片雨塘和山丘，一些自然村庄零散建筑，地面标高在12m27m之间。2 规划原则2.1坚持高起点、高标准、高水平规划理念，制定先进、经济、合理的工程规划方案。2.2坚持规划适当超前的指导思想，充分考虑高速度发展的特征，为片区发展预留适当的市政容量。 2.3按照国家现行规范、规定和技术标准，借鉴国内外先进经验，结合本规划片区的具体条件和特点，选定合理的规划设计参数。2.4从区域的整体性和系统性出发，将本片区的工程规划与周边市政系统有机协调，为规划区提供安全、可靠的给排水系统。2.5 兼顾城市建设现状，适应市政工程逐步发展的规律，在对现有规划和现状调查研究与分析的基础上，充分考虑规划方案整体的合理性，做到近期建设与城市远期发展相结合，局部与整体相结合，全面协调，使给排水规划具有可操作性。2.6 充分利用现状设施和天然河沟，并加以整治改造，解决现实存在的问题，将近期应急措施与远期规划相结合，避免重复建设，力争以较少的投资，收到较好的效益。2.7 排水体制采用雨、污分流制。确保城市水体的水质标准，为居民营造一个舒适、优美的生活环境。2.8 避免地面径流过分集中，根据地势、地形情况就近排放，采取高水高排、低水低排的规划原则。2.9 尽量沿道路顺坡布置管道，减少管道埋深，充分体现经济效益。2.10 坚持环境保护和节约用水的方针，合理开发本地水资源，严格控制水污染。 3 给水工程规划3.1 给水工程现状（1）管网情况目前本规划区内仅有一条沿直通路敷设的DN300给水管，由七星岗水厂接出。（2）水厂情况本片区水源来自七星岗水厂（第一水厂），现在供水能力达16万m3/日，水厂位于北江边的七星岗，水源为北江水。（3）存在问题现状供水为枝状管网，供水安全性差。3.2 给水工程规划依据及参考资料（1）清远市总体规划（2004-2020）（2）城市给水工程规划规范（3）室外给水设计规范3.3 用水标准、总用水量及供水水源（1）用水标准根据城市给水工程规划规范、室外给水设计规范，并参照其它城市的用水量标准，确定本规划区远期用水量标准如下：居民生活用水：350L/人d行政办公用水：80L/m2d商业金融用水：12L/m2d停车场用水：2.5 L/m2d浇洒绿地用水：2L/m2d未预见及漏损水量按总用水量的15%计。（2）总用水量居民生活用水量按人口计算，公共绿地、停车场用地采用用地面积计算用水量，其余均按建筑面积计算用水量。根据上述用水量标准和各地块的用地指标和建筑面积，加上15%的未预见及漏损水量，计算出各地块平均日用水量。本规划区平均日用水量为8076m3/d，日变化系数Kd=1.35，最高日用水量为10903m3/d。（3）城市供水本片区近期供水来自七星岗水厂，水厂现状规模为16万m3/d。本规划区远期供水来源于七星岗水厂，远期规模为24万m3/d。3.4 管网布置原则（1）管道沿道路东北侧敷设。（2）供水管网形成环状，并尽可能从不同方向引入，以提高供水的安全性。（3）本规划区管网布置应与外围协调，以达到总体的合理配置。（4）管网规划适当超前，并充分考虑近远期的结合。（5）给水管网按最高日最大时用水量计算确定管径，按最高日最大时用水量加消防用水量及事故供水量校核管径。3.5 给水管网规划本规划区内沿直通路和清辉北路的DN1500为供水干管，区内共有三个接入点以保证供水的安全性。接供水干管的配水管为DN400，并与主干管、干管连接成环状，保证接消防栓的配水管不小于DN100，间距不大于120米。4 污水工程规划4.1 污水工程现状（1）污水管网现状本规划区内无现状污水管道，污水就近排入水体。（2）存在问题本规划区内缺乏污水管网，污水排除多采用明沟就近随地势排入附近水体，随意性大，对环境造成了污染。4.2 规划依据（1）清远市总体规划（2004-2020）（2）城市排水工程规划规范（4）室外排水设计规范4.3 管网布置原则（1）按地势划分区域，并与上层次规划协调衔接。（2）污水管网的设置，尽量采用自流形式，沿道路的西南侧敷设。（3）本规划区域的管网计算，应计入过境污水量，做到干管距离最短。（4）管网规划适当超前，并充分考虑近远期的结合。4.4 规划污水量标准和污水量生活污水量按给水量的85%计，浇洒绿地、广场不计污水量，本规划片区平均日污水量为6865m3/d。 4.5 管网规划 沿直通路和清辉北路各布置一条污水主干管道，管径为DN600，沿其它道路西、北侧敷设次干管和支管，依据地面标高就近排入干管系统，管径为DN400。5 雨水工程规划5.1 雨水工程现状（1）雨水管网现状目前本规划区基本上没有雨水管网，地面雨水随地势漫流至附近河沟。（2）存在问题区内缺乏完整的雨水排除管网，雨水沿地面漫流，易造成内涝。5.2 规划依据（1）清远市总体规划 2004-2020（2）城市排水工程规划（3） 清远市 2000年水利工程规划5.3 管网布置原则（1）避免过分集中汇流，采用分散排放，做到高水高排，低水低排。（2）近期应急措施与远期相结合，避免重复建设。（3）雨水管道以最短距离接入附近河渠。（4）尽量沿道路顺坡布置管道。5.4 规划标准雨水管道设计重现期采用P=1年。5.5 计算方式1. 规划雨水流量按下式计算 Q=qF 式中：Q规划雨水流量（L/s） q暴雨强度（L/s.ha） F汇水面积（ha） 径流系数2.暴雨强度公式式中：P-雨水管道设计重现期（a）q设计暴雨强度（L/s.ha） t降雨历时（min） t=t1+mt2 t1地面集水时间（min），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定 m折减系数，暗管折减系数m=2，明渠折减系数m=1.2 t2管内雨水流行时间（min）地面集水时间t1采用10min，地面综合径流系数取0.65，大片绿地径流系数取0.15。5.6 雨水管道（渠）规划本规划区内划分两个排水片区，由规划清辉北路和学贤敷设排洪渠收集，规划区内雨水管道沿道路依地势就近排入排洪渠，管径DN600-1500。十、电力电信工程规划1 现状1.1. 电力工程（1）电源：目前本规划片区内电网电压等级有10kV。片区内的用电由位于本片区西侧的凤城变电站（340MVA）提供。（2）10kV系统：目前区内基本上为架空敷设，此部分线路随着规划区的开发建设要逐步改造为电缆。（3）市政电缆排管：目前规划区内无现状市政电缆排管。1.2.通信工程 （1）电信工程：固定电话及数据业务来源：目前规划区内无现状电信局，固定电话及数据业务由位于本片区外电信局提供。（2）邮政工程：目前本规划区内无现状邮政支局，邮政服务由位于本片区外电信局提供。（3）通信线路及管道：目前本规划区内的通信线路均为架空敷设，分布零散杂乱，此部分线路随着规划区的开发建设要逐步改造为沿规划的通信管道敷设。道路上无现状通信管道。1.3存在问题现状架空线路需逐步改造为电缆。现状电力、通信的架空线路需逐步改造为地下电缆线路，同时需随规划道路配套建设电力、通信通道。2 规划依据及原则2.1规划依据 （1）城市电力规划规范 （2）城市电力网规划设计导则 （3）清远市总体规划（2004-2020） （4） 规划专业提供的相关资料2.2规划原则（1）满足电力负荷、通信业务增长的需要，建立适度超前的电力、通信系统。（2）建立满足本片区电力、通信要求的前提下，对下层次规划中的所、站等提出宏观要求。（3）按照“少局址、大容量”的原则组建现代通信系统。3 电力工程规划3.1 电力负荷预测（1）负荷预测指标：本片区电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下：办公、商业金融、文化娱乐：8090 W/m2多层住宅：10KW/户高层住宅：6-8KW/户道路、广场、停车场：1030KW/ha绿地：10KW/ha说明：同时系数取0.7（2）负荷预测：依据上述用电指标，采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，预测结果本片区电力总负荷为3.6万kW。3.2电源及供电设施 规划区内的电源主要通过城市电网供给，规划区内电网电压等级为10kV，变配电站主要有10kV开闭站、10kV变配电所及道路照明箱式变电站，电力线路为10kV线路通道。3.2.1 10kV电力系统规划（1）本片区规划的电力负荷为11.2万kW，区外的现状凤城变电站（240MVA）提供，远期由东城变电站（350MVA）结合提供。（2）片区内10kV线路采用电缆线路敷设在电缆排管内，现有10kV架空线路要逐步改造成电缆线路，沿道路东、南侧敷设在地下电缆排管内。（3）片区内新建10kV变配电所应尽量采用户内型，设在负荷中心，有条件的小区宜设置独立的10kV变配电所，建筑物外观应与相邻环境协调。附设在高层建筑物内的10kV变电所，宜设置在首层，并应考虑层高度是否满足设备高度以及消防防火、通风的要求。3.2.2电缆排管规划 规划区内10kV线路沿电缆排管敷设。（1）片区内新规划的电缆排管原则上沿道路西、北侧绿化带或人行道敷设。2）建议电缆集中的道路（如大于或等于18）设置覆土式电缆暗沟，电缆沟规格主要有1.2Mx1.2M、1.0Mx1.0M。3.2.3 道路照明规划（1）小区内道路照明电源由邻近的10kV变电站供给。路灯照明箱式变电站供电半径一般不大于800m，箱变电源由独立的10kV回路提供。（2）灯具选型：市政道路路灯采用高压钠灯，小区内道路路灯采用高效节能灯具，外观均要求与周围环境相协调。（3）路灯控制采用光控、时控和手控。4 通信工程规划4.1 通信业务预测4.1.1电话主线预测（1）电话主线预