酒店商务公寓：东莞万盛广场复合型酒店式服务公寓项目营销策划报告(同致行)2007-96页

最有价值房产策划2000 案房市金碟最有价值房产策划房市金碟最有价值房产策划2000案案(09版版)成功商务网成功商务网 创立于创立于 2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套 房市金碟：最有价值房产策划房市金碟：最有价值房产策划 2000案案 资料，这可能是您见过最系统、最实用、 最有份量、最具价值的房地产策划资料集！资料，这可能是您见过最系统、最实用、 最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括本套资料包括 28组共组共 2000多套策划案，以光盘快递提供，多套策划案，以光盘快递提供， 450元实价包邮，推荐使用支付宝元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘 赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘 赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：鉴等资料。站长热线：客服，客服 QQ： 23107290！网址：网址： （若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载） 最有价值房产策划2000 案万盛广场项目营销策划报告谨呈：东莞市富盈房地产开发有限公司 最有价值房产策划 2000案对 项目价值 提升的思考五 大要素产品品质产品形象软环境的构建营销策略物业管理实现开发价值 最大化 最有价值房产策划 2000案市场环境的分析项目本身的深度分析影响 实 现 开发价值最大化的三 剑客专业化的操作团队同致行顾问赋予产品价值产品品质物业管理软环境的构造市场印象产品形象如何面对市场营销策略WECAN 最有价值房产策划2000 案市场环境的分析从市场看 万盛项目规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场 最有价值房产策划2000 案万盛项目面对的市场环境分析/市场规划/区域格局综合居住综合居住区区工业居住工业居住区区新中心高新中心高尚居住区尚居住区商务商贸中心商务商贸中心CSBD综合居住区该区域内的住宅多由农民房和底端商品房构成，居住人口的成分较为混杂，生活配套设施陈旧、落后，卫生和治安状况相对其他三个片区最为落后。由于东城现阶段的开发重点在城区南部，所以在短时间内该片区的生活环境和配套设施不会得到明显改善。商务商贸中心该区域位于东城区的核心地带，其作用在于辅助东莞市中心区的商务和商业运作，并为其提供各种生活服务。因此，该区域也成为了东莞的服务、餐饮业中心，该片区的住宅主要针对中心区的白领阶层，物业类型以小户型为主。新中心高尚居住区 该区域内紧临东莞市中央商务区，片区城市环境出众，道路交通顺畅。而且位于该片区的东南部的东莞市规模最大的旗峰山生态公园、虎英旅游区和高尔夫球场也在很大程度上改善了片区生态环境。该片区现已成为东莞市的高尚居住区，片区内物业以中高端住宅为主。工业居住区 该片区位于南外环快速公路以南，是东城的制造业基地，东城外经工业园和东城科教工业园均位于此区域内。由于片区紧邻中心高尚居住区，并且交通方便，因此该片区内客户大多选择在相临其他区域置业。 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/ 市场规划/同致行观点规划市场本案位于东城中路与东纵大道交界处，随着区本案位于东城中路与东纵大道交界处，随着区域新格局的逐渐形成，本案将成为域新格局的逐渐形成，本案将成为 CSBD人居项人居项目。目。片区内物业类型呈多元化发展，住宅物业以小片区内物业类型呈多元化发展，住宅物业以小户型楼盘和酒店式公寓为主。户型楼盘和酒店式公寓为主。随区域商业、商务氛围和市政配套的逐步完善随区域商业、商务氛围和市政配套的逐步完善，项目客户过渡型置业和投资型置业的比例将，项目客户过渡型置业和投资型置业的比例将有所增加。有所增加。 最有价值房产策划2000 案市场环境的分析从市场看 万盛项目规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/土地市场宗地号 位置面积规划指标使用权人 交易时间20051002东城东城中路9984 商住 深圳市中熙投资有限公司 2005-3-29 20041003 东城涡岭 9464 商住 东莞市东田房地产开发有限公司 2004-11-302005G044 东城鸿福东路 36424 商住 东莞市光大房地产开发有限公司 2005-8-11 2005G019 东城鸿福东路 4052 商住 东莞市高田房地产开发有限公司 2005-9-6 2005G030 东城四环路43896 商住 东莞市光大房地产开发有限公司 2005-3-312005G018 东城温塘 52450 商住东莞市新世纪房地产开发有限公司2005-3-25 2005G016 东城鸿福东路 11442 商住 东莞宏伟置业发展有限公司 2005-3-25 2005G025 东城鸿福东路 13503 商住东莞市新世纪房地产开发有限公司2005-3-28 合计181215 未来土地供应量未来土地供应量 较较 大，地块大，地块 集中集中 ，品牌发展商，品牌发展商 加大了开发力度，这加大了开发力度，这 将提将提 高东城高东城区项目的竞争平台。区项目的竞争平台。 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/在售市场项目名称占地面积M2建筑面积M2目前销售情况凯旋城 2期 6万 8万 4800 4800 75%阳光澳园10万 18万 3900 3900 94%景湖蓝郡2期6万8万 5000 5000 70%东骏豪园1期 10.23万 25万 4500 4700 70%世纪城 2期 84610 122094 4250 4300 60%星河传说1、 3区5万 12万 6000 6600 94%蔚蓝星湖3期2.3万5万 3900 4000 94%合计 88.2万整体均价目前销售情况在售项目销售状况良好，未来对本项目未构成明显威胁。在售项目销售状况良好，未来对本项目未构成明显威胁。 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/即将推售市场蔚蓝星蔚蓝星湖湖 3期期万盛广万盛广场场星河传星河传说说万万科科 高高尔夫尔夫东骏豪东骏豪园园凯旋城凯旋城未来世界未来世界花园花园景湖春景湖春晓晓博克公博克公寓寓时富花时富花园园 3期期从图上可看出， 即从图上可看出， 即将上市项目及产 品将上市项目及产 品主要集中在主要集中在 三个 片三个 片区，区， 即即 中心高尚中心高尚 居居住区、住区、 CSBD区、区、 综综合居住区合居住区 。而。而 中心中心高尚高尚 居住区项目 尤居住区项目 尤多，区域竞争将 十多，区域竞争将 十分激烈。分激烈。 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/竞争市场交叉分析2005时富花园 3期350040004500500055001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月11月 12月价格线丽阳时代凯旋城 3期博克公寓未来世界花园 2期景湖春晓 2期东骏豪园 2期星河传说 2期本项目2006蔚蓝星湖 3期 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/同致行观点竞争市场本项目在同区域内竞争面较本项目在同区域内竞争面较 小小 ；本项目同等价格竞争主要来源于本项目同等价格竞争主要来源于 东骏豪园东骏豪园 2期期 、凯璇城凯璇城 3期期 ；本项目在预计推出时间上具有竞争优势，同期本项目在预计推出时间上具有竞争优势，同期竞争主要项目为东骏豪园竞争主要项目为东骏豪园 2期、景湖春晓；期、景湖春晓； 最有价值房产策划2000 案市场环境的分析从市场看 万盛项目规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/产品市场/同致行观点产品市场 产品竞争主要集中在产品竞争主要集中在 110以上三以上三 房、房、 140 160以上四以上四 房房 、 200以上五房（复式）以上五房（复式） 范围；范围；产品设计趋产品设计趋 于于 多样化，多样化， 部分具有部分具有 超前性；超前性；大多项目都在建立自身园林的异域风情性、配套大多项目都在建立自身园林的异域风情性、配套的适用性，品质一再提升；的适用性，品质一再提升；大多项目都在依托附加价值提高自身竞争力大多项目都在依托附加价值提高自身竞争力 最有价值房产策划2000 案市场环境的分析从市场看 万盛项目规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场 最有价值房产策划2000 案万盛项目面对的市场环境分析/客户市场/客户区域分布8%12%12%50%18%23%17%8%47%10%25%19%13%39%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%03年 04年 05年莞城 南城 万江 东城 城镇客户分布变化客户分布变化从分布变化可看从分布变化可看出，近几年来出，近几年来 莞莞城和南城的城和南城的 客户客户有所增加，有所增加， 东城东城和周边城镇的和周边城镇的 客客户减少，在上表户减少，在上表显示的显示的 05年的年的楼盘客户比例中楼盘客户比例中显示，部分楼盘显示，部分楼盘的的 东城区东城区 客户比客户比例已在例已在 35%以以下。下。 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境分析/客户市场/同致行观点客户市场东城东城 目前仍以本地客户为主，但目前仍以本地客户为主，但 市内其他区的市内其他区的客户有持续走高的趋向；客户有持续走高的趋向；本项目区域客户以本地客与本项目区域客户以本地客与 莞城和南城莞城和南城 客客 户户 为为主，短期内客户市场格局变化不大；主，短期内客户市场格局变化不大；三房以上大户型需求三房以上大户型需求 稳步稳步 走高，走高， 同时复式小户同时复式小户型引起了市场广泛关注。型引起了市场广泛关注。 最有价值房产策划 2000案市场环境的分析从市场看 万盛项目规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场 最有价值房产策划 2000案项目名称推出量销售率销售均价（元 /）70% 38004100480055004700 36005000阳光澳园 20万 94% 3900未来 世界花园 1期5.6万 60% 3800蔚蓝 星湖3期4.9万 60% 3400认筹75%40%20%未推未推蓝郡 2期 10万余景湖 春晓1期20万余凯旋城 2期 3.5万20万28万高尔夫 花园3期4.3万博克公寓 2.7万星河传说1 期东骏豪园35004000元/平方米区间目前东城市场上多数楼盘销售价格集中在35004000元/。此类楼盘多为大众精品，有自身完善的小区配套和环境园林景观，因价格具有一定的预留上升空间而受市场追捧。40005000元/平方米区间如景湖春晓1期、东骏豪园1期等，此类楼盘不但拥有交通、教育、商业等大环境的优势配套，还拥有完善的小区自身配套，会所、生活馆、运动场、休憩场所，尊享纯粹的居家社区氛围，具有较高的品质，同时发展商的品牌在当地有一定的召唤力。均价5000元/平方米以上区间该类楼盘多为东莞商品房市场上的豪宅，普通的户型设计和园林规划等已经不适合该类楼盘。其在强调产品素质的优秀以外，更为明显的特点是极力追求生活的及至。万盛项目面对的市场环境分析/价格市场/价格区间产品特征 最有价值房产策划2000 案万盛项目面对的市场环境分析/价格市场/推出量与消化量对比从表所示可以看从表所示可以看出，东城各价格出，东城各价格区间、项目推出区间、项目推出量与销售量的比量与销售量的比值关系，图表分值关系，图表分析说明，目前东析说明，目前东城价格市场的锲城价格市场的锲合点在 35004000 元这一区间，但随着该区间，但随着该区域中高端物业的域中高端物业的逐渐成熟，其较逐渐成熟，其较高的单价也逐渐高的单价也逐渐为市场所接受。为市场所接受。44.8131.8131.515.1220805101520253035404535004000 40005000 5000以上推出面积 销售面积价格区间（元 / M2） 35004000 40005000 5000以上31.5 208销售率71% 48% 40%15.1244.831.81推出面积（万 M2）销售面积（万 M2） 最有价值房产策划 2000案万盛项目面对的市场环境/价格市场/同致行观点东城东城 目前的主流产品价格多集中在目前的主流产品价格多集中在 35004000元之间，整体价格元之间，整体价格 逐渐攀高逐渐攀高 ；中低端物业为市场广泛接受中低端物业为市场广泛接受 ，销售率最高，为，销售率最高，为本项目的差异化形成奠定了一定市场基础；本项目的差异化形成奠定了一定市场基础；价格市场 最有价值房产策划2000 案花园新村花园新村堑头商圈堑头商圈沃尔玛商圈沃尔玛商圈东城大道东城大道商圈商圈主山商圈主山商圈 商业发展成果显商业发展成果显著著 2004年社会年社会消费品零售总额达消费品零售总额达14亿，同比增长亿，同比增长28%， 排镇、区之排镇、区之首首 商圈密集分布并发商圈密集分布并发展成熟展成熟 东城大东城大道商圈、沃尔玛商道商圈、沃尔玛商圈、花园新村商圈、花园新村商圈、堑头商圈圈、堑头商圈商业发展商业发展现状分析现状分析 最有价值房产策划 2000案租金水平排序：东城大道东城西路 东纵大道东城中路 东城东路商业带 东城大道 东城西路 东纵大道 东城中路 东城东路租金水平曲线 （元/ 月）80-250 70-200 50-150 50-120 30-80商业租金规律分析商业租金规律分析项目 世博广场愉景时代广场步行街一里洋场C&Q世纪家居广场东城风情步行街租金水平曲线 （元/ 月）1F：120-1802F：7590-120 100-120 49-78 90-120项目处于项目处于东纵大道东纵大道东城中路东城中路商业带的租商业带的租金处于相对较低水平，可升值空间较大。金处于相对较低水平，可升值空间较大。 最有价值房产策划2000 案业态 重点分布区域 特点建材、家居、车行沿东城中路、东纵大道、莞樟大道分布主要以卖场形式出现，主要为中低档次家具，如光辉家具城等机电、电子沿莞龙公路下桥段、五环路分布分布零散、规模不大零售百货业、餐饮酒店业沿东城大道、中路分布 规模大、档次高、聚集度高农产品 下桥 规模大、集中，设施简单东城商业业态分析东城商业业态分析东纵大道东纵大道东城中路的东城中路的“家具终端家具终端”专业市场发展渐专业市场发展渐成熟，为本项目商业定位为成熟，为本项目商业定位为家具上下游产业和关联产家具上下游产业和关联产业业态业业态提供市场依据。提供市场依据。 最有价值房产策划 2000案东城商业价格、销售、产品分析项目 商业形态 一里洋场街铺 22000/二楼 产权式内铺 10000 / / 10000 10000左右实用率 内铺/街铺 42%/87% 街铺60% 街铺90% 街铺70% /销售率 / 65%左右 60%左右 60%左右 / /产权式内铺26000一楼18000-23000/18000-2300035000左右（按实用率100%计算）世博广场 盈锋广场 金月湾广场 均价街铺面宽4.5M以上，内铺3M左右居多54.56-104.5面宽街铺实用率普遍为70%左右，内铺为50%左右70%90%60%42%和87%实用率1F：6-7m 2F：4-5m 3F：4-5m1F：7m 2F：5m 3F：5m世博广场层高产品因子4.5m1F：6.4m1F：6m2F：3.5m规律一里洋场金月湾广场盈锋广场 最有价值房产策划2000 案产品品质深度分析万盛项目 深度思考项目品质项目价值分析产品形态分析卖点整合 最有价值房产策划2000 案项目价值分析产品形态分析卖点整合产品品质深度分析项目品质本项目处于东纵大道与东城中路的交汇处 ，项目西面为东城中路，南面为东纵大道，北面、东面为农民房，项目周边的 景观及燥音对项目会产生负面影响。项目周边的完善的生活配套、购物环境优越。提升本项目开发价值。 最有价值房产策划2000 案卖点整合项目价值分析产品形态分析产品品质深度分析项目品质总用地面积： 17280.40；总建筑面积： 92259.95 ；公寓建筑面积： 49771.45 ；商业面积：25623.67 最有价值房产策划2000 案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析景观资源价值论占有小区园林风景占有街景面对农民房占有部分小区园林风景及街景 最有价值房产策划 2000案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析景观资源价值论资源等级 数量 数量比 面积 面积比A等级 437 34.85% 16485.05 33.46%B等级 57 4.55% 2551.32 5.18%C等级 475 37.88% 15619.33 31.70%D等级 285 22.73% 14616.4 29.66%合计 1254 1 49289.19 1由以上分析表可以看出：项目的景观 配置等级的数量比分别为：34.85% / 4.55% / 37.88% / 22.73%，面积比分别为33.46% / 5.18% / 31.70% / 29.66%，项目景观资源劣势明显（占61.36%），产品景观价值存在一定缺陷，需要通过营销手段来规避影响。 最有价值房产策划2000 案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析朝向资源价值论朝南朝北朝西朝东 最有价值房产策划 2000案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析朝向资源价值论资源等级 数量 数量比 面积 面积比A等级 418 33.33% 16567.16 33.35%B等级 190 15.15% 7594.376 15.29%C等级 190 15.15% 8603.352 17.32%D等级 456 36.36% 16911.14 34.04%合计 1254 1 49289.19 1由以上分析表可以看出：项目的朝向 资源等级的数量比分别为：33.33% / 15.15% /15.15% /36.36% ，面积比分别为33.35% / 15.29% / 17.32% / 34.04% ，朝向资源平分秋色，朝向较好的朝南方向的占有三分之一。结合项目会 有部分朝向较差的户型面向园林，所以本项目的朝向资源较占有一定的优势。 最有价值房产策划 2000案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析燥音影响价值论受 噪 音的影响最小受 主 干道噪音 影 响，燥音最大受 次 干道噪音影响 最有价值房产策划 2000案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析燥音影响价值论资源等级 数量 数量比 面积 面积比A等级 722 57.58% 25030.87 50.78%B等级 152 12.12% 5844.02 11.86%C等级 380 30.30% 18414.31 37.36%合计 1254 1 49289.19 1由以上分析表可以看出：项目的噪音影响等级数量比分别为：57.58% / 12.12% / 30.30%，面积比分别为50.78% / 11.86% / 37.36%， 项目噪音影响较小，主要是由于项目L 型的设计，规避了一些燥音。 最有价值房产策划 2000案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析投资价值论户型 房屋总价 建筑面积 售价 首期付款A塔 A 141120 31.36 4500 28224B塔 B 233190 51.82 4500 466385年期 月还款 10年期月 还款 15年期月 还款 30年期月 还款 月租金 投资回报 率A塔 A 2127.9 1214.62 911.11 680.53 1500 12.76%B塔 B 3516.19 2007.06 1505.54 1124.52 2500 12.87%从上表我们可以看出：当我们以4500元/ 平方米的销售时，按照项目所在片区的租金水平，项目的投资回报率达12% 。所以项目的投资价值大。 最有价值房产策划 2000案卖点整合项目品质产品形态分析产品品质深度分析项目价值分析投资价值论从两表对比分析知：项目在售价为6000元/平方米，租金只有1200元/平方米/ 月时，项目的投资回报率为7.65%。从项目的投资回报率来看，本项目的投资前景看好。户型 房屋总价 建筑面积 售价 投资回报率A塔 A 141120 31.36 4500 12.76%147392 31.36 4700 12.21%163072 31.36 5200 11.04%172480 31.36 5500 10.44%188160 31.36 6000 9.57%租金1500元/平方米/月租金1200元/平方米/月户型 房屋总价 建筑面积 售价 投资回报率A塔 A 141120 31.36 4500 10.20%147392 31.36 4700 9.77%163072 31.36 5200 8.83%172480 31.36 5500 8.35%188160 31.36 6000 7.65%www.cg3