重庆大学城某项目可行性研究报告

大学城 项目可行性研究报告 第 1 页 共 57 页 目 录 第 1 章 总 论 . 3 1.1. 项目背景与概况 . 3 1.2. 主要技术经济指标 . 6 1.3. 问题与建议 . 7 第 2 章 项目投资环境与市场研究 . 8 2.1. 投资环境分析 . 8 2.2. 区域房地产市场分析 . 11 2.3. 销售预测 . 19 2.4. 营销策略 . 24 第 3 章 建设规模与项目开发条件 . 26 3.1. 建设规模 . 26 3.2. 项目概况现状 . 26 3.3. 项目建设条 件 . 27 第 4 章 建筑方案 . 30 4.1. 设计依据 . 30 4.2. 项目设计主题和开发理念 . 30 4.3. 项目总体规划方案 . 31 4.4. 建筑设计 . 33 4.5. 结构设计 . 34 4.6. 给排水设计 . 35 第 5 章 节能节水措施 . 37 5.1. 设计依据 . 37 5.2. 建筑部分节能设计 . 37 第 6 章 环境影响评价 . 38 6.1. 编制依据 . 38 6.2. 环境现状 . 错误！未定义书签。 6.3. 项目建设对环境的影响 . 38 6.4. 环境保护措施 . 38 第 7 章 劳动卫生与消防 . 40 7.1. 指导思想 . 40 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 . 40 7.3. 消防设计 . 41 第 8 章 组织机构与人力资源配置 . 43 8.1. 组织机构 . 43 8.2. 人力资源配置 . 43 第 9 章 项目实施进度 . 44 9.1. 项目开发期 . 44 9.2. 项目实施进度安排 . 44 大学城 项目可行性研究报告 第 2 页 共 57 页 9.3. 项目实施过程控制措施 . 44 第 10章 项目招投标 . 46 10.1. 工程项目招标投标概述 . 46 10.2. 工程项 目招标投标因素分析 . 47 10.3. 招标依据 . 49 10.4. 招标范围 . 49 10.5. 招标方式 . 49 第 11章 投资估算与资金筹措 . 50 11.1. 投资估算 . 50 11.2. 资金筹措 . 50 第 12章 财务评价 . 52 12.1. 项目评估依据 . 52 12.2. 财务评价基础数据的选择 . 52 12.3. 财务评价 . 52 12.4. 不确定性分析 . 53 第 13章 社会评价 . 54 13.1. 项目对社会的影响分析 . 54 13.2. 风险分析 . 54 13.3. 社会评价结论 . 55 第 14章 研究结论与建议 . 56 14.1. 可行性研究结论 . 56 14.2. 建议 . 56 大学城 项目可行性研究报告 第 3 页 共 57 页 第 1章 总 论 1.1. 项目 背景 与概 况 1、 项目名称： 中振 大学城 项目 2、 承办单位概况 单位名称 ： 重庆 中振土地综合治理有限公司 单位性质 ： 有限责任公司 注册资金 ： 200,000 万 元 单位住所 ： 业务范围 ： 房地产开发 、 销售 法定代表人 ： 企业负责人 ： 建设单位简介 ： 3、 可行性研究报告编制依据 （ 1） 与委托方签订的咨询协议； （ 2） 国家计委计办投资 200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； （ 3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 4） 城市房地产开发经营管理条例 ； （ 5） 房地产项目经济评价方法 。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对 大学 城项目 建设的目的、必要性、项目 区域 概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研大学城 项目可行性研究报告 第 4 页 共 57 页 究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前 ， 我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期 ， 为了促进国民经济的稳步健康发展 ， 必然要求扩大内需 ， 优化消费结构 ， 把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经 济的拉动作用约 1.5 2个百分点。 重庆 房地产占 GDP 的 比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将 逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到 2010 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米，平均每户拥有一 套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需 要。 项目对城市建设将起到促进作用 2009 年 ， 重庆市就五个重庆 战略发展 做 出了明确的 部署 规划 ， 其中 提出了 宜居重庆建设总体规划 ， 宜居重庆是 以科学发展观为指导，紧紧围绕以人为本的核心理念，以关注民生为重点，以实现人民群众安居乐业为根本目的 一项民心工程 ，坚持主城与区县城并进，坚持城市和农村并重，坚持建设与管理并举，立足 14 个专项规划，以提升居住品质、优化公共空间、完善服务设施为主线，努力把重庆建设成 “居住舒适、环境优美、生态良好、繁荣和谐”的山水之城。 重庆 作为 长江上游经济区的中心城市 ，其经济发展速度在 西 部 经济中领先地位更加突出，对 整个西部 地区都具有较强的辐射力，在 目前大力发展区域经济发展 的环境下， 重庆 市委市政府提出要突出 重庆 城市形象建筑，提高 重庆 城市品位，加强城市辐射功能的目标。 根据规划，到 2012 年， 重庆市 人均住房建面将不低于 30 平方米，住房成套率不低于 90%，主城住宅智能化水平比例也将达到 70%。 同时，随着 重庆 经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使 重庆 城市居民的生活环大学城 项目可行性研究报告 第 5 页 共 57 页 境、居住环境不断得到改善。 大学城项目 符合 重庆 城市建设总体规划 ，贯彻了 “宜居重庆” 的发展战略，其对加快 城市化 化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工 下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为 重庆 市 重点 商品住宅建设项目 工程 之一，将为增加 重庆 市 当地社会就业岗位作出一定的贡献。 6、拟建地点 本项目位于 重庆 市 大学城南端，处于大学城中路与科南路交汇处，为大学城中心地段， 总占地面积 20228 平方米 ， 东临第三军医大，西临重大校区，身处微电园近边地带，具有城市核心中高端人群外延承接优势和远郊人群汇聚吸纳效应。 项目在地理属性上与东方剑桥及龙湖睿城紧邻，受周围大盘辐 射，生态居住区更为接近，该区域有望成为继“北部新区”、“新牌坊”之后的主城“第三高档居住区”，项目向北可以延续目前大学城教育生态居住的中高端发展方向。从政策支持及市政规划的发展角度出发，整体区域自成体系，将成为重庆经济发展的“第三极”。 7、 预期 目标 大学城项目 拟 在占地面积 20228 平方米 的土地上，建设 总 容积率为 3，总建筑面积为 60684 平方米 的 4 栋高层电梯住宅房 （其中住宅面积 54372 平方米， 1-2 层 商 铺面积 5052 平方米， 地下停车场 面积 9787 平方米 ，其他公共配套建筑 1260 平方米 ）。 8、主要建设 条件 本项目的建设 是 大学城整体 开发项目的一部分，项目 以建筑、自然与人和谐为理大学城 项目可行性研究报告 第 6 页 共 57 页 念， 项目所在 U8-10-3/02 地块属组团标准 U 分区，将规划打造成为高档社区、大型商业配套、以及市政相关配套设施。是大学城未来的商业、文化、教育及居住中心，城市副中心。项目位于片区的心腹位置，强化了项目未来在区域内的地位。周边规划的重要市政配套如大学、中学、集中式商业等均集中于片区中部区域，与本项目距离相对较近，后期本项目对其利用度相对较高。 项目所在区域交通路网发达，通达性很强，西接西永大道紧接渝遂高速公路入口通达主城各区，高速顺畅， 地铁 1 号线直达重庆窗口 朝天门、轻轨 7 号太连接本项目至北培，途经主城各大地区。外环高速 2009 年底已通车，从杨公桥至本项目经渝遂高速及内环立交全程约 16 公里，驱车 15 分钟即可快速直达。经渝遂立交至项目约 15 分钟，从项目至成都约 2.5 小时。大学城 4 线 66 辆公交环城贯通，内部交通往来畅达；从沙坪坝出发，乘大学城专线公交，约 30 分钟抵达本项目； 2011 年前双碑大桥通车，从北部新区、江北至本项目仅需 15 分钟。从项目至大学城内 15 所大学及西永微电园仅需 5 分钟。随着区域成熟度不断提升，入住人口不断增加，公交线路也会逐 渐增多满足区域的公共交通需求。 重庆中振土地综合治理有限公司实力背景重庆地产集团，注册资金 20 亿，为重庆首屈一指的大型国有企业，资金实力雄厚。做为重庆政府背景及经济实力强劲的企业，从根本上保障了开发项目的站位高度和开发的顺利保障。同时工程建设方面的经验和资源优势也可以使得以工程建设为基础的房屋修建具有较好的质量和成本控制预期 。 1.2. 主要技术经济指标 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 20228 2 规划总建筑面积 60684 2.1 其中：住宅建筑面积 54372 2.2 其中： 1-2 层商铺建筑面积 5052 2.3 其中：地下停车场建筑面积 9787 2.4 其中：其他配套建筑面积 1260 2.5 住宅单层建筑面积 330-670 2.6 户型面积（建筑面积） 30-95 3 建筑数量 栋 4 4 建筑楼层 层 26-28 大学城 项目可行性研究报告 第 7 页 共 57 页 5 室内高层 m 2.9 6 绿化率 % 48.5 7 绿地率 % 38.5 8 容积率 3 9 建筑密度 % 33.3 10 车位数量 个 370 11 项目总投资 万元 18,411.18 12 财务净现 值 万元 4,815.77 13 财务内部收益率 % 78.82 14 静态投资回收期 年 0.89 15 动态投资回收期 年 0.91 1.3. 问题与建议 项目开发商已合法 取得本项目土地使用权， 各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及 重庆 的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 重庆 市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 大学城 项目可行性研究报告 第 8 页 共 57 页 第 2章 项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 1、 国家政治经济形势及有关政策 2009 年是 新世纪 以来中国经济发展最为困难的一年 ，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。 初步测算，全年国内生产总值 335353 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.7%，增速比上年回落 0.9 个百分点。分季度看，一季度增长 6.2%，二季度增长 7.9%，三大学城 项目可行性研究报告 第 9 页 共 57 页 季度增长 9.1%，四季度增长 10.7%。分产业看，第一产业增加值 35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958 亿元，增长 9.5%；第三产业增加值 142918 亿元，增长 8.9%。 全年全社会固定资产投资 224846 亿元，比上年增长 30.1%，增速比上年加快 4.6个百分点。其中，城镇固定资产投资 194139 亿元，增长 30.5%，加快 4.4 个百分点；农村固定资产投资 30707 亿元，增长 27.5%，加快 6.0 个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长 49.9%，第二产业投资增长 26.8%，第三产业投资增长 33.0%。分地区看，东部地区投资增长 23.9%，中部地区增长 36.0%，西部地区增长 35.0%。涉及民生领域的投资大幅增长。全年基础设施（扣除电力）投资 41913 亿元，增长 44.3%。其中，铁路运输业增长 67.5%，道路运输业增长 40.1%，城市公共交通业增长 59.7%。居民服务和其他服务业增长 61.8%，教育增长 37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长 58.5%。全年房地产开发投资 36232 亿元，增长 16.1%，增速比上年回落 4.8 个百分点。 根据 国家统计局的数据信息， 09 年我国房地产市场发展迅猛。不仅一扫 08 年的颓势，甚至超过了 07 年的发展水平。 商品房销售面积 及销售额大幅增长 1-11 月，全国商品房销售面积 75203 万平方米，同比增长 53.0%。其中，商品住宅销售面积增长 54.4%；办公楼销售面积增长 39.2%；商业营业用房销售面积增长大学城 项目可行性研究报告 第 10 页 共 57 页 39.1%。 1-11 月，商品房销售额 35987 亿元，同比增长 86.8%。其中，商品住宅销售额增长 91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 58.4%和 60.4%。 贷款大幅提高，同比增幅 40% 1-11 月，房地产开发企业本年资金来源 48170 亿元，同比增长 44.2%。其中，国内贷款 8994 亿元，增长 40.2%；利用外资 413 亿元，下降 31.4%；企业自筹资金 15909亿元，增长 18.3%；其他资金 22854 亿元，增长 76.6%。在其他资金中，定金及预收款 13347 亿元，增长 66.5%；个人按揭贷款 7009 亿元，增长 130.1%。 70 个大中城市房屋销售价格指数均有较大提升 11 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.7%，涨幅比 10 月份扩大1.8 个百分点；环比上涨 1.2%，涨幅比 10 月份扩大 0.5 个百分点。普通商品住宅销售价格上涨 7.8%，高档住宅销售价格上涨 4.1%。 90 平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨 10.4%，环比上涨 2.1%。 2009 年中央经济工作会议的基调是调结构，促发展。调结构是手段，促发展是目的。中央对 2010 年 经济发展形势的判断是，当前我国经济回升的基础还不牢固，经济回升内在动力仍然不足，结构性矛盾仍很突出。这就意味经济发展如果还没有回到正常的轨道上，宏观调整政策的 “ 双松 ” 依然是必选项。但如果经济得以恢复，政策将根据实际情况灵活掌握。 中央经济工作会议 更 明确提出 ,“ 推进城乡一体化 ,放宽中小城市和城镇户籍限制 ,进一步便利符合条件的农村转移人口逐步在城镇就业和落户 ” 作为推进城镇化的重要任务。同时 ,会议 多次提到转变增长方式和保持平稳较快增长 ,而转变增长方式的重点是拉动消费 ,鼓励住房需求释放是推动消费的主要内容之一。因此 ,会议对城镇化的强调不是流于口号 ,而是有新的具体措施（如放宽户籍限制等） ,这将拉动的不仅是普通消费 ,更重要的是 房地产 行业 ,特别将极大地促进二、三线城市的基建及地产投资。未来的城镇化推进将进一步拉动地 产业 及其上下游的快速发展 ,对于业务重点在二、三 线城市的地产商而言 ,无疑将开启更广阔的发展空间。 2、 项目 开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 2009 年，是重庆在逆境中化危为机、挑战中克难奋进的一年。面对国际金融危机大学城 项目可行性研究报告 第 11 页 共 57 页 冲击，全市各族人民在党中央、国务院和中共重庆市委的坚强领导下，深入贯彻科学发展观，坚决执行中央扩内需、促增长的一系列政策措施，全面落实 “314” 总体部署和国发 3 号文件，同心协力，奋起应对，较快扭转了经济增速下滑态势。主要经济指标好于预期、高于全国平均水平，各项事业全面进 步，社会保持和谐稳定。 经济加快回升、持续向好。初步统计，全市生产总值比上年增长 14.9%，达到 6527亿元。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别增长 31.5%和 18.6%。年末金融机构本外币存款余额突破 1 万亿元，贷款余额达到 8857 亿元，商业银行不良贷款率下降到 1.2%。在大幅减税让利情况下，地方财政一般预算收入仍增长 18.1%。 重点领域改革取得新进展。统筹城乡综合配套改革总体方案全面启动。新增部市合作协议 16 个，累计达到 54 个。新一轮土地利用总体规划获国家批准。集体林权制度主体改 革任务基本完成。重庆联合产权交易所服务范围不断拓展，农村土地交易所运行良好，股份转让中心和农畜产品交易所挂牌营运。净增市场主体 10 万户，非公有制经济占比提高到 60%。 内陆开放全方位推进。实际利用外资 40.4亿美元、内资 1468亿元，分别增长 47.7%和 74.2%。加工贸易取得重大突破，服务贸易异军突起，境外投资迈出较大步伐。 三峡移民搬迁安置任务全面完成。累计完成移民投资 541.8 亿元，搬迁安置移民113.8 万人，复建各类房屋 3725 万平方米，关闭搬迁淹没工矿企业 1397 户， “ 搬得出 ” 目标如期实现 。三峡工程后续工作规划有序展开。 8 个重点移民区县发展提速，经济增速快于全市 3.1 个百分点。 生态环境质量持续改善。节能减排完成年度任务。森林覆盖率提高到 35%。长江、嘉陵江、乌江重庆段水质稳定在 类以上。地质灾害得到有效防治。主城区空气质量优良天数达到 303 天，比上年增加 6 天。 2.2. 区域房地产市场 分析 1、 2009 年 重庆主城区房地产市场运行分析 供给：新批准预售面积连续下降，南岸区批售量居各区之首 2009 年，重庆主城区新批准预售面积为 1837.82 万平方米，同比减少 134.1 万平方米，降幅为 6.80%，新批 预售量自 2008 年以来持续下降。新批准住宅为 1567.20万平方米，占总批准量的 85.27%，新批准非住宅为 270.62 万平方米，占总批准量的大学城 项目可行性研究报告 第 12 页 共 57 页 14.73%。 2007 年重庆主城区新批准预售面积达 2077.39 万平方米，同比大幅增长 17.39%，创下自 2006 年以来的最高水平。 2008 年在金融危机和国家宏观调控影响下，重庆房地产行业迅速降温，新批准预售面积在此后两年连续下滑。 2009 年上半年，开发企业普遍对市场走向持谨慎态度，导致上半年重庆房地产开发始终处于较低水平。从月度上市量来看，上半年除 4 月份以外，月 度新批准预售面积均在 130 万平方米以下（月平均批准量为 126.43 万平方米）；下半年，市场供给在持续增强的市场需求拉动下逐步增长，月批准预售量超过 140 万平方米，月平均批准量达 179.88 万平方米，较上半年月均提高 53.45 万平方米。下半年市场供给量增长十分明显。 图： 2006-2009 年重庆主城区新批准预售面积和同比增长率 1 7 6 0 . 9 82 0 7 7 . 3 91 9 7 1 . 9 21 8 3 7 . 8 2- 5 . 0 8 %- 6 . 8 0 %1 7 . 9 7 %16001700180019002000210022002006 2007 2008 2009万平方米- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%新批准预售面积 同比增幅图： 2009 年重庆主城区月度新批准预售面积和同比增长率 大学城 项目可行性研究报告 第 13 页 共 57 页 5 5 . 8 27 9 . 0 11 2 3 . 6 42 5 8 . 5 11 2 5 . 8 81 1 5 . 7 11 5 1 . 0 91 8 0 . 3 62 0 2 . 2 81 4 0 . 2 31 7 8 . 8 82 2 6 . 4 10501001502002503001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月- 2 0 0 %- 1 0 0 %0%100%200%300%400%500%600%700%800%900%新批准预售面积 同比增幅从新增上市的区域分布来看，南岸区由于弹子石板块和茶园板块的高度活跃，批准预售量居于各区之首，达到 399.26 万平方米，占总量的 21.72%；排在二至四位的分别是北部新区、渝北区和九龙坡区，获批体量分别为 229.60 万平方米、 227.27 万平方米和 208.76 万平方米，占比分别为 12.49%、 12.37%和 11.36%；江北区、巴南区和沙坪坝区获批体量集中在 150-200 万平方米之间，所占比重集中在 8%-11%之间；其它区域的获批量均低于 100 万平方米，占比均低于 6%。 与去年相比，十一个区五升六降。北碚区、南岸区和北部新区同比增幅最大，分别为 26.91%、 26.30%和 21.66%；九龙坡区和巴南区分别同比 增长 17.79%和 2.98%；江北区、大渡口区、渝北区、高新区、渝中区和沙坪坝区同比均下降，且除江北区外，同比降幅均超过 20%，沙坪坝区降幅最大，为 44.01%。 图： 2009 年重庆主城各区新批准预售面积和同比增长率 大学城 项目可行性研究报告 第 14 页 共 57 页 3 9 9 . 2 62 2 7 . 2 72 0 8 . 7 61 9 3 . 9 51 5 4 . 4 59 3 . 0 66 6 . 6 45 7 . 1 92 6 . 3 61 8 1 . 2 82 2 9 . 62 1 . 6 6 %- 2 8 . 8 2 %1 7 . 7 9 %- 4 4 . 0 1 %2 6 . 9 1 %- 2 2 . 3 8 %- 3 8 . 8 7 %- 3 6 . 2 2 %2 . 9 8 %- 9 . 0 9 %2 6 . 3 0 %050100150200250300350400450南岸区北部新区渝北区九龙坡区江北区 巴南区沙坪坝区北碚区 高新区 渝中区大渡口区万平方米- 5 0 %- 3 0 %- 1 0 %10%30%50%新批准预售面积 同比增幅 需求：市场需求集中释放，销售面积大幅增长 近年来，重庆商品房行业快速发展，成交量不断放大。 2006 年，重庆主城区共成交商品房 1103.81 万平方米， 2007 年在房地产行业升温，重庆成立城乡统筹发展实验区的大背景下，重庆楼市快速发展，全年共成交商品房 1788.40 万平方米，同比大幅增长 62.02%； 2008 年行业调整，成交量下降到 1252.21 万平方米。 2009 年，在宽松的货币政策、房贷利率 7 折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市场需求集中释放，全年共销售商品房 2435.68 万平方米，同比大幅增长 94.51%，销售金额达 1049.69 亿元，同比增长 109.68%，销售面积和销售金额双双创下年度最高记录。 图： 2006-2009 年重庆主城区商品房销售面积和增长率 1 1 0 3 . 8 11 7 8 8 . 41 2 5 2 . 2 1- 2 9 . 9 8 %9 4 . 5 1 %6 2 . 0 2 %040080012001600200024002006 2007 2008 2009万平方米- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%销售面积 销售面积增长率从月度成交量分布来看， 2009 年重庆商品房成交量呈不规则的正态分布。 1 月，大学城 项目可行性研究报告 第 15 页 共 57 页 由于春节假期的影响，市场较为冷清 ，仅成交 84.33 万平方米；进入 2 月以后，市场开始升温，成交量为 163.33 万平方米；此后成交量继续上升， 4 月，达到年内第一个成交高峰，共成交 274.12 万平方米，打破了 2007 年楼市最火热时创下的月度成交记录； 5-9 月市场持续火热，月成交量稳定在 170 万平方米以上； 10 月，由于秋季房交会、开发企业加紧促销和担心利率七折优惠取消等原因，市场出现恐慌性购房，导致单月成交量一举突破 300 万平方米，达到 301.24 万平方米，再次刷新 4 月创下的月度成交记录； 11 月和 12 月虽然是传统淡季，但市场降温并不明显，月成交 量依然保持在 190 万平方米以上。 2009 年重庆主城区月均成交面积为 202.97 万平方米，较去年大幅提高 98.62 万平方米。 图： 2009 年重庆主城区商品房月度成交量和同比增长率 0501001502002503003501 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月万平方米- 5 0 %0%50%100%150%200%月度成交面积 同比增幅从成交量的区域分布来看，传统人居大区“三北一南”（南岸区、江北区、渝北区和北部新区）仍然是市场需求最集中的区域，其中南岸区成交量最高，为 465.56万平方米，占总量的 19.11%；渝北区、江北区和北部新区分别成交 358.8 万平方米、296.24 万平方米和 293.48 万平方米，所占比重分别为 14.73%、 12.16%和 12.05%；九龙坡区和沙坪坝区分别成交 281.18 万平方米和 276.31 万平方米，占比分别为 11.54%和 11.34%；其它区域成交量均低于 150 万平方米，占比均低于 6%。 2009 年主城 11 区成交量同比全部正增长。增幅最大的是九龙坡区，为 203.09%，沙坪坝区、南岸区和渝中区同比增幅均超过 100%，渝北区、江北区、巴南区、北部新大学城 项目可行性研究报告 第 16 页 共 57 页 区和高新区增幅在 50%以上，大渡口区和北碚区增幅最小，分别为 24.43%和 32.79%。 图： 2009 年重庆主城各区商品房成交量和同比增长率 4 6 5 . 5 62 9 6 . 2 4 2 9 3 . 4 82 8 1 . 1 81 3 0 . 2 5 1 2 1 . 4 81 0 6 . 95 6 . 0 3 4 9 . 4 53 5 8 . 82 7 6 . 3 19 9 . 9 3 %9 3 . 9 1 %5 3 . 5 3 % 5 8 . 2 8 %1 2 6 . 6 4 %1 0 3 . 3 8 %2 0 3 . 0 9 %1 3 4 . 1 0 %5 0 . 6 7 %2 4 . 4 3 %3 2 . 7 9 %050100150200250300350400450500南岸区 渝北区 江北区北部新区 九龙坡区 沙坪坝区巴南区 渝中区 高新区大渡口区北碚区万平方米0%40%80%120%160%200%240%成交面积 同比增幅 出清周期：可售量不断减少， 09 年 12 月出清周期较去年同期缩短 9 个月 图： 2008 年 5 月 -2009 年 12月重庆可售房源和出清周期 100011001200130014001500200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912万平方米03691215月出清周期 可售面积2008 年，受 07 年楼市火爆影响，企业对市场的预期较高，推盘体量较大，但市场持续低迷，导致可售房源不断上升。到 08 年末，主城区商品房可售体量达到 1492.71万平方米，出清周期上升到 14 个月。 进入 2009 年，楼市快速回暖，被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长，而同期市场新增供给与 08 年基本持平，导致市场供不应求，可售房大学城 项目可行性研究报告 第 17 页 共 57 页 源持续减少，出清周期不断下降。到 2009 年末，重庆可售房源下降到 1074.12 万平方米，较去年同期下降 28.04%；出清周期为 5 个月，较 08 年底缩短了 9 个月。 商品房价格：成交均价一路走高，北部新区单价超过 5000 元 近三年来，除了 2008 年以外， 2007 年和 2009 年重庆主城区商品房价格均快速上升。 2009 年，重庆主城区商品房价格为 4310 元 /平方米，较 2008 年上涨 7.80%。 2009 年重庆主城区商品房月度成交均价增长明显。 1 月成交均价为 3934 元 /平方米， 2 月下降到年内最低水平（ 3668 元 /平方米），此后市场开始发力，成交均价一路走高，到 12 月，成交均价已经超过 5000 元 /平方米，达到 5222 元 /平方米，相比 1月上涨 32.74%。 09 年房价快速上涨的原因在于：一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；二是利率打折、契税减免等优惠措施使得购房者的购房成本降低，从而间接提升了市场的实际购买力；三是低端物业所占比例有所降低。 图： 2007-2009 年重庆主城区成交均价走势 010002000300040005000600007- 207- 407- 607- 807- 1007- 1208- 208- 408- 608- 808- 1008- 1209- 209- 409- 609- 809- 1009- 12元/平方米2009 年，重庆主城各区成交均价最高的是北部新区，达到 5273 元 /平方米，是唯一一个超过 5000 元 /平方米的区域；江北区、渝中区和南岸区也分别达到 4771 元 /平方米、 4668 元 /平方 米和 4554 元 /平方米；此外高新区、沙坪坝区和渝北区成交均价集中在 3900-4300 元 /平方米之间；九龙坡区、大渡口区和北碚区成交均价集中在大学城 项目可行性研究报告 第 18 页 共 57 页 3200-3800 元 /平方米之间；巴南区的成交均价最低，为 2966 元 /平方米，是唯一一个低于 3000 元 /平方米的区域。 图： 2009 年重庆主城各区成交均价和增长率 52734688 4554426439773744 372832272996417047717 . 1 4 %1 3 . 9 1 %1 2 . 2 5 %6 . 3 6 %6 . 4 8 %2 . 6 5 %4 . 1 4 %1 6 . 0 3 %1 3 . 0 7 %- 2 . 1 6 %7 . 1 2 %0100020003000400050006000北部新区江北区 渝中区 南岸区 高新区沙坪坝区渝北区九龙坡区 大渡口区北碚区 巴南区- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%成交均价（元 / 平方米） 同比增幅2009年重庆主城各区域除高新区外全线上涨。大渡口区同比涨幅最大，为 16.03%；九龙坡区、沙坪坝区和南岸区分别上涨 13.91%、 13.07%和 12.25%；其它区域涨幅都在 8%以下，高新区是本年唯一一 个同比下降的区域，降幅为 2.16%。 2、 2010 年 重庆商品房市场展望 2009 年，重庆房地产市场在一系列优惠政策的刺激下快速复苏，成交量不断放大，成交价格快速上涨，市场供应日趋紧张，可售房源大幅减少。随着商品房市场的快速增长，开发企业资金回笼速度加快，投资信心开始增强，市场新增供给不断提高。 2009 年中央经济工作会议明确提出： 2010 年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策； 12 月 14 日国务院常务会议指出要保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这表明， 2010 年国家对房地产 市场的监管力度将进一步加强，供求关系将有所调整。 供给：新增供给力度加大，供不应求的现状将逐步得到改观 2009 年下半年，在市场需求的强力拉动下，供给力量逐渐恢复，新增上市面积不断提高，到 12 月已经增加到 226.41 万平方米，首次实现月度供给量超过当月销售量。2010 年将继续实施宽松的货币政策，开发企业资金充足，在良好的市场预期下，加大开发力度，推出更多产品成为获取最大利润的最优选择。因此预计 2010 年重庆主城大学城 项目可行性研究报告 第 19 页 共 57 页 区新增供给将出现大幅增长，供应紧张的态势将得到有效缓解。 热点板块方面，大学城板块仍将在 2010 年 的重庆楼市中扮演重要角色。 2009 年 9月，龙湖地产在大学城拿下 882 亩集住宅、商业金融为一体的地块，项目预计会在 2010年上市；此外金科、中渝、康田等企业 2009 年也都在大学城拿地，轻轨 1 号线将在2010 年建成通车，因此预计 2010 年大学城板块楼市将继续升温。此外，江北城、鸿恩寺、茶园等板块也逐渐成为热点区域，已吸引保利、中海等知名房企进入。 需求：政策微调，商品房成交量小幅回落 2009 年，在多重优惠政策的刺激下，重庆市场逐渐回暖，成交量逐月走高。 2010年初，尽管旨在平抑房价的“国十一条”出台，但对刚需 巨大、市场发展平稳、主要以本地需求为主的重庆市场影响不大；且国家在 2010 年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对房地产行业最为重要的金融环境变化不大，加上大规模拆迁还将继续，预计市场需求仍将会保持较高水平。不过，需要注意的是，由于房价上涨过快，国家有意遏制高房价，抑制投资性购房，可能加大对二套房的调控力度，这可能影响到部分改善性需求释放；同时由于 2009 年楼市的火爆透支了部分购房需求，因此预计 2010 年重庆商品房成交将在高位基础上小幅回落。 价格：供需趋于平衡，商品房价格温和上涨 2009 年，重 庆主城区新增供给为 1837.82 万平方米，成交 2435.68 万平方米，供需比为 0.75，市场明显供不应求，导致房价上涨 7.8%。 2010 年市场供给量将大幅增加，供不应求的局面将得到改观；同时， 2010 年重庆将逐步开展利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作，保障性住房建设将进一步加快，一定程度上增加了供给。另一方面，经过 2009 年的旺销， 2010 年开发企业资金充足，没有快速回笼资金的压力，降价促销的可能性不大。综合以上因素，预计 2010 年重庆主城区商品房价格仍将继续上涨，全年涨幅低于 5%。 2.3. 销售预 测 1、 项目 需求分析 项目所在 U8-10-3/02 地块属组团标准 U 分区，将规划打造成为高档社区、大型商业配套、以及市政相关配套设施。是大学城未来的商业、文化、教育及居住中心，城市副中心。周边规划的重要市政配套如大学、中学、集中式商业等均集中于片区中大学城 项目可行性研究报告 第 20 页 共 57 页 部区域，与本项目距离相对较近， 生活便利，利于打造高品质 生活小区。 目前 ， 北部新区是重庆工业园区的领头羊，但西部新城在 2012 年之后，将是 3个北部新区的实力。目前西部新城已经有了多个发展良好，产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区 组成。到 2012 年，园区预计形成 1000 亿元人民币以上产值，建成中国西部门类最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家级软件和服务外包基地，建成中国西部地区国际化研发产业城市，成为中国“西部硅谷”。 而西永微电子园区所毗邻大学城，至 08 年后年产业已超 200 亿，按规划发展进程已示，截止 2015 年，大学城整个城区人口将超 25 万，而园区人口增长将上 50 万。随着工业区建设及教育业的逐步成熟，产业人口和收入都将快速增长，将带动区域消费快速增长。产业人口的迅速增长，产业优势所带来的强大消费力，将成为项目的一个重要消费 支撑。 2、 项目销售目标群定位 本项目规划为 重庆 地区的中高档楼盘，销售目标 客户 群定位如下： 一类客户： 西永微电子园区中高层管理者、专业技术人员；高校教师、中校教师、区县改善置业的中高收入客户 二类客户： 西城改善置业的中高收入群体，周边就读的学生家庭、公务员和事业单位工作人员 三类客户： 九龙坡、沙坪坝、本地居民等区拆迁客户、普通白领，主城区投资客户。 客户消费心理特征 ： 我们项目的目标客层虽然有些多元化，但整体来说相对收入或职业层次比较中等，大部分属于小资阶层。他们的主要是以享受型、发展型为主的多 元消费结构。在消费上具有了更多的空间与自由，从而在生活方式的选择上也有了趋于多样化的可能性。 享受性消费的理性化：有限的选择与节制 这个阶层的人群具有一种享受性消费的特征，具有一种隐形炫耀性消费特征。基本的生活必需性消费如住房、家用轿车、家庭耐用品的更新，都是享受性消费的表现，大学城 项目可行性研究报告 第 21 页 共 57 页 随着消费内容的不断扩大，娱乐消费、休闲消费的内容也不断加大。但需要注意的是，他们的享受性消费是有限的、或者说是有节制的，他们的收入不菲但显然还不足以支持他们的欲求，他们对于以标识经济、财富的符号消费并不很认同，也就是他们的生活目标有可 能使他们与无节制的纯粹物质享受拉开距离。而且，作为职业阶层，他们的工作压力与时间也使得享受性消费受到一定程度的限制。 表现在房地产消费方面，他们中更大部分还是比较注重性价比，看重环境、物业形态、建筑立面等外在的直接表现是否体现出一种品质感和档次，在里面的生活是否舒适、自然和健康。 投资性消费的增多 中产阶层的收入已完全满足最基本的生活需要，并有更多的剩余资金可用于满足发展需求的其他消费项目或投资。他们的消费圈较大，而社交场合也多集中在消费场所，出于提升自己社会地位的要求会积极投身于时尚消费，以及由于对地位的 恐慌而导致“地位消费”，因此他们社会流行时尚有更为强烈的愿望，而消费在此也自然成为他们可以加以运用的一种手段。同时多余的钱财也使得他们也开始注重投资和理财，对房地产来说，具有较高的保值和增值的项目将备受青睐。 休闲消费：时间与精力的掣肘 休闲在现代社会越来越紧张的生活中开始扮演积极的角色。杰弗瑞戈比认为：“休闲是从文化环境和物质环境的外在压力中解脱出来的一种相对自由的生活方式，它使个体能够以自己所喜爱的、本能地感到的有价值的方式，在内心之爱的驱动下行动，并为信仰提供一个基础。”而且，一个越来越明显的现象是 ，“我们当中的大部分人在休闲时所从事的活动总是要与花钱联在一起，或者花钱成为休闲的必要条件。或者花钱本身就是休闲的表达方式。”当休闲越来越成为生活的一部分而不是可有可无的工作的补充时，休闲的作用会日渐突出，而且在现代社会，休闲也越来越与消费联系在一起，于是一种新的消费形式 休闲消费 的出现也就自然而然了。 2、 销售 计划 鉴于 大学城项目 工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 销售量 本项目 1 至 4 号楼标准层住宅 880 套，总建面积 60684 ，可销售额约 2.6 亿； 大学城 项目可行性研究报告 第 22 页 共 57 页 销售进度 本 项目预计 2011 年 3 月 底 开盘 ： 开盘后一个月内，即至 2011 年 4 月底，完成总销售任务的 30%，销售金额约6000 万； 开盘后三个月内，即至 2011 年 6 月底，完成总销售任务的 70%，销售金额约1.4 亿； 开盘后六个月内，即至 2011 年 9 月底，完成总销售任务的 80%，销售金额约1.60 亿； 开盘后九个月内，即至 2011 年 12月底，完成总销售任务的 90%，销售金额约1.8 亿； 开盘后十二个月，即至 2012 年 3 月底，完成总销售任务的 100%，销售金额约2.6 亿。 3、 销售 收入预测 1）、周边市场产品价格调查表 大学城 项目可行性研究报告 第 23 页 共 57 页 2） 项目销售价格定位： 根据 市场价格作为参考，得出 本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于 4300 元 /； 其中 1 号住宅楼销售均价 4500 元 /平方米， 2 号住 宅楼销售均价 4200 元 /平方米， 3 号住宅楼销售均价 4300 元 /平方米， 4 号楼住宅楼销售均价 4200元， 1号至 4号楼 地下 停车场 90000元 /个 ， 3号楼一层商铺销售均价 12000元 /平方米， 3 号楼二层商铺销售均价 6500 元 /平方米， 本项目 预测销售总收入为26349.51 万元， 详见附表 四 销售收入及税金估算表。 项目 位置 物业形态 体 量 (万方 ) 主力面积 （） 价格 客户群特征 08 年 10 月 09 年10 月 涨幅 富力城瀚湖 大学城 （重师对面） 高层 91.8 40-70 5800 6600 14% 以家有子女就读于大学城方便子女读书的自住客户和看好大学城发展的投资型客户为主 龙湖睿城 大学城（ 重大东门 ） 别墅、高层、洋房 21 40-60（高层） 160-180（洋房） 5000 7200 44% 以第二次置业的客户为主，投资性客户占相当的比例 龙湖东桥郡 大学城 联排别墅、双拼别墅 38 180-230 6500 7500 15% 以大学城为依托的第二次及以上置业的客户为主 东方剑桥 大学城（ 重大东门 ） 高层 33 40-60 4200 4800 14% 以家有子女就读于大学城方便子女读书的自住客户和看好大学城发展的投资型客户为主 融城华府 大学城科技大道 别墅 8.3 未开盘 以大学城为依托的第二次及以上置业的客户为主 大学城 项目可行性研究报告 第 24 页 共 57 页 2.4. 营销策略 1、项目营销战略 搭建社会高度平台，拔升企业、项目形象 从客户角度出发，注重细节营造小资生活场 有节奏的制定销售周期，挖掘阶段卖点 通过特色化营销，深度传达项目价值点 加强现场执行能力、注重体验营销 合理利用价格杠杆调节价格与价值的对应关系 2、项目营销模式 企业营销 项目入市前应对企业进行相关的营销工作，通过企业实力的展示树立客户的购买信心，加深项目的市场知名度。 观念营销 把项目建筑、生活、居住、休闲、个性等等的“标准”灌输给消费者，使其接受新的消费理念，改变传统的思维，习俗，生活方式，使生活更上一个新的层次。本项目在项目初期建立品牌时，通过观念营销来引导行业新标准，向客户创造和引导需求，进而达到了让客户主动消费的目的。 竞合营销 通过同项目周边竞争对手之间 的联合，形成区域间的同盟，共同打造区域房地产市场环境，寻求营销业绩和效益的不断扩大，共同创造更多的价值，从而降低竞争风险，大学城 项目可行性研究报告 第 25 页 共 57 页 增强企业竞争能力，进而实现“共赢”。 渠道营销 利用金润公司专门为合作伙伴开辟的营销渠道，针对主城外重点区域进行定点的宣传，对项目直销起到辅助作用，扩展项目辐射区域，增加客源量。 展示营销 在重庆房屋展示交易中心设立项目分展，通过明显形象效应来吸引消费者注意力和项目影响力，使消费者能多次接触到项目信息，给消费者留下深刻的印象，使消费者一旦产生消费的需求，首先想到的就是本项目。 体验式营 销 通过项目环境、产品的打造营造圈层生活氛围和未来小区实际的生活场景，让客户身临其境就能感受到以后的生活状态；同时利用现场销售中心的布局和设计让客户充分体验项目价值点。 品牌忠诚营销 客户会的建立让客户成为企业品牌的忠实追随者，通过不定期的回访互动，项目信息的及时传达，第一时间让客户掌握项目的最新情况，为客户选择和判断提供最直接的方式。 网络营销 目前市场上项目广泛采用的营销模式，利用企业网站、房地产专业网站的平台对项目客户群进行项目信息传达、销售信息传达。同时借助网络的互动性，组织各类线上、线下活动，引起 市场的关注，拓宽营销渠道。 大学城 项目可行性研究报告 第 26 页 共 57 页 第 3章 建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 本项目 总 占地面积 20228 平方米 ，总建筑面积为 60684 平方米，建设总容积率为3，建设内容 为 4 栋 (1-4 号楼 )高层电梯住宅房（其中住宅面积 54372 平方米， 1-2 层商铺面积 5026 平方米，地下停车场面积 9787 平方米）。 3.2. 项目概况现状 1、地点与地理位置 项目位于大学城腹地，属该片区中心位置 。其 5000 方商业有 望与龙湖睿城商业形式互动，做为大学城中心的辅助配套。 而 项目周边的原生态优势为项目兼备生态宜居社区的概念提供了环境支持，而近在咫尺 的教育资源及产业资源所聚集的发展型人群更为本项目的运动型社区的定位明确了指向。 另，项目 所在的大板块有良好的生态绿色资源，现状和规划将形成的便捷完善的交通网络，中高端项目所形成的高尚生态认同感，与周边的几大核心商圈距离都在 20分钟车程左右，加上区域的新区特性和政府的规划引导，已有项目客户来源，所有这一切都暗示了项目随在的板块是一个服务于九龙坡区、沙坪坝区及大学城自身的优质人居生活区，及区域的本性 西城副中心配套生活区。 大学城项目可行性研究报告 第 27 页 共 57 页 轨道 1 号线步行约10分钟轨道站点本项目轨道 7 号线站点至沙坪坝至九龙坡2、土地权属类别 和土地 状况 本项目开发建设的土地位于 重庆沙坪坝区西永组团 U8-10-3/02 地块 ， 面积为20228 平方米。 经 重庆 市 人民政府国用 （ ）第 号 国土使用证批准为住宅用地。 本项目土地的开发建设规划，已经 重庆 市 规划 局 审议通过。 3.3. 项目建设条件 1、 地形、地貌 情况 重庆地貌特征是山多河多，山脉连绵起伏，河流纵横交错。长江干流自西向东横贯全境，在重庆境内流程 665 公里，以长江干流为轴线，汇集上百条大小支流。 地势沿河流、山脉起伏，形成南北高、中间低，从南北向河谷倾斜的地貌，构成以山地、丘陵为主的地形状态。 地形高低悬殊，地貌 结构复杂，主要有 4 个特点： 一是地势起伏大，东部、东南部和南部地势高，最高处大巴山的川鄂岭海拔 2796.8米；西部地势低，最低处巫山长江水面海拔 73.1 米。 二是地貌类型多样。全市地貌形态类型有中山、低山、高丘陵、中丘陵、低丘陵、大学城 项目可行性研究报告 第 28 页 共 57 页 缓丘陵、台地和平坝等 8 大类，其中山地（中山和低山）面积 62400 多平方公里，占幅员面积的 75.8%；丘陵面积近 15000 平方公里，占幅员面积的 18.2%；台地面积 2900多平方公里，占幅员面积的 3.6%；平坝面积近 2000 平方公里，占幅员面积的 2.4%。 三是地貌形态组合的地区分异 明显。华蓥山 -巴岳山以西为丘陵地貌；华蓥山至方斗山之间则为平行岭谷区；北部为大巴山区中山山地；东部、东南部和南部则属巫山大娄山山区。 四是喀斯特地貌大量分布。在背斜条形山地中发育了渝东地区特有的喀斯特槽谷景观。在东部和东南的喀斯特山区则分布着典型的石林、峰林、洼地、残丘、落水洞、溶洞、暗河、峡谷等喀斯特景观。 2、气候条件 重庆位于北半球副热带内陆地区，其气候特征恰如几句俗谚：春早气温不稳定，夏长酷热多伏旱，秋凉绵绵阴雨天，冬暖少雪云雾多。重庆年平均气温为 18。 1 月份气温最低，月平均气温为 7，最低极限气 温为零下 3.8。 7 月至 8 月份气温最高，多在 27 38之间，最高极限气温可达 43.8。因此，重庆与武汉、南京并称长江流域三大“火炉”。 重庆雨季集中在夏秋，年降雨量为 1000 1100 毫升。尤以夜雨为多，别有一番情趣，历代诗人常以“巴山夜雨”为题吟诗填词。重庆亦有“雾都”之称。每年秋末至春初多雾，年均雾日为 68 天。每逢雾日，满城云缠雾绕，大街小巷缥缈迷离，恍若仙境。重庆还是中国日照最少城市之一，年均日照时 1259.5 小时。 7 月至 8 月份略高，月均日照时 230 小时。其他月份在 150 小时以下。重庆三面环山 ，沟壑纵横，因此风速较小。但在夏季雷阵雨天气时，又一反常态，常常伴有大风，风速每秒可达 10 27 米。 3、 施工条件 本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善， 承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而 重庆 满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。 4、政策环境 大学城 项目可行性研究报告 第 29 页 共 57 页 本项目的建设符合 重庆 城市建设总体规划和 重庆 市 大学城 总体规划，贯彻了 重庆市政府城市建设的发展战略， 其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 大学城 项目可行性研究报告 第 30 页 共 57 页 第 4章 建筑方案 4.1. 设计依据 1、 城市居住区规划设计规范 GB50180-93（ 2002 年版） 2、 民用建筑设计通则 GB50352-2005 3、 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 4、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 5、城市规划编制办法 4.2. 项目设计主题和开发理念 项目自身定位、中振企业战略、市场竞争情况、消费者需求，确立本项目规划 7大原则，为项目规划设计提供直接指导作用。 创新标准 树立中振的开发建设标准，一种超越目前周边市场项目的不一样的新标准。 独立融合 项目规模小，开发时序较短，地块价值较弱，要精致化的社会打造，强调城市完整单元的互相流通性，规划整体一个具有弹性可持续发展的成长架构，以追求时尚个性化、生活环境人性化和运动健康可持续化。但由于功能定位与其环境结合，又具有一定的相对独立性。如居住与活动、休闲等的相对隐 私和分隔。 生态科技 室内居住环境与室外活动环境科技、智能化，构建起一种健康、舒适的生活环境。至少按绿色生态住宅小区标准来打造。 人性关怀 尊重消费者的生理和心理需求，通过深入研究不同人群的行为、心理与场所的关联关系，在各种室外公共空间和室内生活空间体现中振对消费者的关怀。 资源整合 整合周边大盘的配套资源，以及沙坪坝及大学城内区的教育资源，借其势而为大学城项目可行性研究报告 第 31 页 共 57 页 我所用。在各种功能布局上考虑与资源的有效连接与利用。 价值最大 项目地块的价值和周边资源、环境是不一样的，地块指标不同所产生的产品打造的精细产生不同的价值。需要通更合理的功能布局，更合理的规划布局来实现项目整体价值最大化。 符号记忆 建筑是生活的承载。建筑要有符号性。同时各种景观小品也要有特色，有中振的特色符号。 4.3. 项目总体规划方案 1、 规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 2、 项目 结构和布局 本项 根据项目周边的用地、形象、规划以及项目地块资 源情况，项目整体可以规划为高层 ： 建筑布局建议 项目地块分析 大学城项目可行性研究报告 第 32 页 共 57 页 市政主干道支干道 项目地块建筑红线范围内总占地 30 亩，积率 3，可实现建筑面积 约 6 万 平米。 项目原地貌以坡地、梯田、坑地为主，地势凹凸不坪，开发难度较大。 项目地块紧临大学城内市政主干道，可顺利通往城内各区域。 项目地块边缘处设有高压电塔一处，高压线贯穿项目地块本身，增加建筑规划难度。 项目建筑布局 大学城项目可行性研究报告 第 33 页 共 57 页 市政主干道支干道连往东方剑桥、龙湖睿城、重大校区等泛成熟区域重庆大学城第一中学2 号楼小区主入口预留大面积中庭绿化公园1 号楼4号楼3号楼景观中轴线商业连廊商业连廊项目由于成三角形 地块状分布，再由边缘高压电塔阻碍缘故。为保证项目容积率用满，且满足项目绿化率要求，以达到生态、宜居、环境打造等效果。因为项目建筑分布因考虑尽量远离高压线，利用中庭拉开楼体与高压线直接距离，以达到经济指标、居住环境、心理安慰一致的程度。 4.4. 建筑 设计 1、主要规范及标准 建筑结构荷载规范 GB50009-2001 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 建筑桩基技术规范 JGJ94-94 地下工程防水技术规范 GB50108-2001 大学城 项目可行性研究报告 第 34 页 共 57 页 砌体结构设计规范 GB50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99 建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002 人民防空地下室设计规范 GB50038-94 钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程 CECS51： 93 2、 建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将 现代 美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 建筑 风格为现代风格，要充分体现出大盘 开发的鲜明形象。色彩以白色和浅色 暖调为主，砖红及深灰配搭，清爽、鲜明、亮挺。在体型、色彩搭配、质感对比、高低错落、进退悬挑的序列中精心推敲，再配以部分构架勾勒造型，使立面造型更具个性化、现代感，打造出重庆高品质的特色居住楼盘形象 。 3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑 重庆 的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空 间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 4.5. 结构设计 1、 指导 思路 在结构设计中充分考虑 以下内容 ： 、 使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 、 具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 、 对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 大学城 项目可行性研究报告 第 35 页 共 57 页 2、 结构设计 结构的安全等级二级，设计使用年限 50 年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。 3、 结构选型： 6 层以上的多层住宅采用框架结构， 4-6 层的多层住宅 根 据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。 楼层盖均休用现浇梁板结构 。 4、 地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极 S8。 5、 使用工具及软件 中国建科院 PKPM 系列结构软件 2005 年新规范版。 4.6. 给排水设计 1、给 排 水 设计规范 1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（ 03 年版） 2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 3) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（ 05 年版） 4) 建筑设计防火规范 GB50016-2006 5) 室外给水设计规范 GB50013-2006 6) 室外排水设计规范 GB50014-2006 7) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计 水源概况 本工程生活、消防用 水均由市政给水管网供水 市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。 用水量 大学城 项目可行性研究报告 第