02-旅游地产报建程序和涉及相关单位.doc

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旅游地产开发报建流程及对接政府部门先了解房地产报建流程，以及涉及到的对接政府部门，然后是对应旅游地产的相应增减内容。一、 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应准备好如下资料1. 办理好土地出让手续（协议、招拍挂或者土地流转等方式）2. 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金3. 企业营业执照4. 组织机构代码证5. 税务登记证。6. 开户证明7. 开发资质证二、开发报建要涉及到的政府部门总览市（区）规划局市建委（区建设局）市（区）国土局市（区）房管局市（区）质监站市（区）安监站人防办、消防办其他部门（公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局）三、开发报建的目的1. 开发报建手续复杂，涉及政府相关部门较多，但主要目的是为办理如下主要证件，分别是：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证（又名：开工报告、开工证）商品房预售许可证（又名：预售证）建设工程验收合格证2. 各证件适用范围及用途国有土地使用证：证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设用地规划许可证：建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地法律凭证。建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建筑工程施工许可证：为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法、建筑工程施工许可管理办法等法律。法规规定，1999年12月1日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。商品房预售许可证：是由房管局审核批准的，获得商品房预售权的法律凭证，受到法律保护。建设工程验收合格证：获得各相关部门审核批准的，开发商开发的产品符合法律规定。 3. 以上证件最终办理部门市（区）国土局：国有土地使用证市（区）规划局：选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证市建委（区建设局）：施工许可证建设工程验收合格证四、开发报建整体流程和对接单位总览1. 立项审批市（区）计统办2. 规划方案审批市（区）规划局、规划办或村镇科3. 办理选址意见书市（区）规划局规划科4. 办理国有土地使用证市（区）国土局5. 办理建设用地规划许可证市（区）规划局；人防办、公安消防支队、公安交警 支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局6. 准建证（准建项目开发手册）市（区）建设局房管科7. 建筑设计方案申报市（区）规划局8. 申办建设工程规划许可证市（区）规划局9. 施工图送审报批建设项目配套市政工程各专业咨询方案（旅游、电信、供电、供水、雨污水排放、道路、热力建设）10. 建筑物命名申请市民政局区划地名科11. 建设工程放线办理规划局测量放线科12. 办理质量监督登记市（区）建设工程质量监督站13. 办理安全监督登记市（区）建设工程安全监督站14. 办理施工许可证市建委（区建设局）15. 办理预售证市建委（区建设局）房管科16. 办理预售总体备案市（区）房管局备案科17. 办理工程骏工验收，出具质量监督报告市（区）建设工程质量监督站18. 办理安全验收，出具安全监督报告市（区）建设工程安全监督站19. 办理消防验收公安消防支队20. 办理燃气验收市建委21. 办理防雷验收市（区）防雷设施检测所22. 办理环保验收市（区）环保局23. 办理工程规划验收市（区）规划局24. 办理白蚁防治验收市（区）白蚁防治办（所）25. 办理验收备案市（区）建设局建工科26. 房产确权市（区）土地房产登记发证中心或交易所27. 办理房产证房地产交易所、房地产管理所五、各项办理流程详述1立项审批【承办单位】市（区）区计统办【提交资料】1.1. 按顺序装订成册1.2. 营业执照复印件（提交原件核对），合作开发的项目需提供合作协议；房地产资质开发证书复印件；1.3. 立项的申请报告；1.4. 开设项目资本金账户和办理投资商的资信证明；（公司信用和账户内资金情况）必须达到投资额的20% ；1.5. 项目的可行性报告；1.6. 项目选址意见书和选址红线图。1.7. 立项申请表（一式一份，交给区计统办）:需村委会加意见1.8. 招标基本情况表（如果是集体企业）1.9. 用地预审的意见（如果有调整用地）1.10.地名申请批复（交给区计统办）1.11.总平面图2规划设计方案审批【承办单位】市（区）规划局、规划办或村镇科【预计时长】15个工作日【提交资料】2.1. 规划方案送审表1份； 2.2. 主要配套公建项目一览表1份；2.3. 规划设计方案的现状地形图1份，比例1：500或1：1000或1：5000（分区规划）；配电子文件2.4. 规划方案的总平面图3份（设计单位加盖出图章）；配电子文件2.5. 拟建建筑物方案图（平、立、剖）； 2.6. 道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图）；配电子文件2.7. 规划方案说明书1份；配电子文件2.8. 总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；配电子文件) 2.9. 规划建筑设计要点、用地红线图复印件各1份。（已办建设用地规划许可证项目） 3办理选址意见书【承办单位】市（区）规划局规划科【预计时长】15个工作日【办理结果】选址意见书（原件一份）、选址红线图（一张）【办理费用】区规划所收计算机作图费，费用各地区不同【提交资料】3.1. 选址意见书2份；里面可能需区长签字3.2. 项目可行性报告或经批准的项目建议书复印件一份；“项目可行性报告”由开发商策划部前期请人做（镇区提交2份）3.3. 1：500至1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章（配电子文件）；3.4. 拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000； （区提交3份）3.5. (上报市府项目)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各一份（配电子文件）、附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料(有污染或其他有特殊要求的建设项目)3.6. 拟建建筑物方案图(平、立、剖); (配电子文件)4办理国有土地使用证【承办单位】市（区）国土局【预计时长】15个工作日【办理条件】交纳完毕土地出让金及契税【收费项目】宗地测图费（在市国土局缴纳）；工本费30元/本；土地登记费（150元/宗，1000平方米以上每超过500平方米加收60元，最高不超过6万元）。【提交资料】4.1. 填写土地登记申请表；4.2. 宗地图；4.3. 计划文件；4.4. 建设用地规划许可证及附图；4.5. 规划设计条件；4.6. 项目可行、性研究报告；4.7. 企业营业执照（复印件）；4.8. 企业法人代表身份证（复印件）；4.9. 法人委托书及受委托人身份证（复印件）；4.10.建设用地批准书；4.11.土地出让合同书；4.12.交纳土地出让金的票据；4.13.缴纳契税的票据。5办理建设用地规划许可证【承办单位】市（区）规划局规划科【预计时长】15个工作日【办理流程】人防办进行人防工程建设布局审查；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；市（区）规划局对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证【提交资料】5.1. 规划用地申请表1份；另加“申请书”一份(所属地村委盖章)5.2. 立项批准文件复印件1份 （区提交2份）；（须备原件查验） 要求原件5.3. 选址红线图复印件1份（区提交2份）；（须备原件查验）5.4. 反映建设项目用地位置和界限的地形图一份，比例为1:1000或1:500，涉及与多个部门（管理区）交界的用地，应加盖多方单位界线确认章（配电子文件）； （区提交3份）5.5. 拟建方案的总平面图1份（设计单位加盖出图章）；5.6. 调整的项目提交调整前后界线对比图1份；5.7. 已批规划方案1份；6准建证（准建项目开发手册）申报【承办单位】建设局房管科（ 即时盖备案章办妥） 【提交资料】按顺序装订成册，以房地产开发项目手册的形式申报 6.1. 建设用地规划许可证复印件；6.2. 建筑方案图（图册）一份；6.3. 总平面规划图（一式二份，需经规划局审查盖章）在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司； 6.4. 投资商出具项目开发资金的银行证明原件（资本金不少于项目申办准建部分投资的20%，时间不可以过长）；6.5. 环评报告、子女教育及排污配套解决方案6.6. 国土证复印件 6.7. 营业执照、资质证书复印件6.8. 立项批复原件及复印件7建筑设计方案申报【承办单位】市（区）规划局【预计时长】15个工作日【提交资料】7.1. 建筑设计方案申报表1份；独立的每栋写一张7.2. 申报项目的技术指标及功能情况表1份；独立的每栋写一张7.3. 建设用地规划许可证复印件1份；规划用地红线图1份（窗口要留一份原件）；国有土地使用证或国土局批复文件复印件1份；7.4. 建筑设计方案图纸（包括总平面图）3套（配电子文件）；7.5. 透视图1套；较大的建筑群须提供鸟瞰图；在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图（每栋的屋顶标高、平面、立面用a3普通纸打出附在图册后面）；7.6. 属房地产项目，须提交房地产立项文件；7.7. 属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件。7.8. （以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章）8申办建设工程规划许可证【承办单位】市（区）规划局【预计时长】15个工作日【提交资料】8.1. 所有复印件均需提供原件核对后退回 8.2. 报建表（1份）；一栋一份8.3. 建设报建项目附表一（房地产项目用）或建设报建项目附表二1份（工业建筑用）；一栋一份8.4. 申报项目的技术指标及功能情况表1份（在建筑方案送审后退回的）；8.5. 建设用地规划许可证复印件，规划用地红线图，国有土地使用证 或国土局批复文件各1份（镇区提交2份） 8.6. 建设工程建筑设计方案审查意见书1份，获批准的建筑设计方案图纸1套（即盖“已审”章的图册）；8.7. 建筑施工图纸（包括总平面图、各栋首层平面图）2套、结构施工图纸1套（镇区提交2份） 8.8. 防空地下室易地建设申请审核意见书或防空地下室易地建设缴费证明书1份；8.9. （建筑面积达3000平方米以上的高层公共建筑项目）消防审核意见书复印件1份8.10.房地产立项文件、市房地产开发项目手册复印件各1份；8.11.反映该项目用地现状全貌的数码相片及电子文件（镇区）；9施工图送审【报批单位】制订并报批建设项目配套市政工程各专业咨询方案（电信、供电、供水、雨污水排放、道路、热力建设） 【审批时限】20个工作日（特级和一级为30个工作日，重大杂项目审查时间适当延长）【提交资料】9.1. 按顺序装订成册9.2. 全套施工图纸一式两份；9.3. 批准的立项文件复印件（提交原件核对后退回）；9.4. 按备注2规定应进行初步设计审查的项目，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件复印件；9.5. 按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地震安全性评价审核意见书复印件；9.6. 工程勘察成果报告（即：岩土工程勘察报告） 9.7. 结构计算书、结构计算数据磁盘、计算软件名称及授权序号；9.8. 工程设计质量保证书；9.9. 勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)。10建筑物命名申请【承办部门】市民政局区划地名科【预计时长】15个工作日【预计费用】根据各地情况具体收费【提交资料】10.1. 建筑物命名、更名审批表3份（由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报， 并加盖公章）10.2. 授权委托证明书1份（法定代表人签章，加盖公章，明确委托内容、权限、期限）10.3. 建设用地批准书及附图复印件2份（需加盖提供单位的章）10.4. 建设用地规划许可证及红线图原件1份（需加盖提供单位的章）10.5. 建设工程报建审核书复印件2份（需加盖提供单位的章）10.6. 经规划部门批准的四至图或总平面图复印件2份（应附经济技术指标，需加盖提供单位的章）11建设工程放线办理【承办单位】规划局测量放线科【提交资料】11.1. 建设工程放线申请表（建设单位盖章）11.2. 用地红线图、建设工程规划许可证复印件各一份11.3. 已批复总平面图、首层平面图原件各一份11.4. 总平面图电子文件1份12办理质量监督登记【承办单位】市（区）建设工程质量监督站【预计时长】2个工作日【提交资料】12.1. 市建设工程质量监督登记表(一式五份)；12.2. 建设工程规划许可证复印件（提交原件核对后退回）；12.3. 全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件；12.4. 工程地质勘察报告；12.5. 施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件（提交原件核对后退回）；12.6. 质量监督费和质量监督服务费缴费收据复印件；12.7. 镇（区）工程还需提交镇（区）规划建设办出具的质量监督登记表。13办理安全监督登记【承办单位】市（区）建设工程安全监督站 【预计时长】2个工作日【提交资料】按顺序装订成册13.1. 市建设工程安全监督登记表份；13.2. 建设工程施工合同复印件； 13.3. 施工图纸（只提交建施部分）；14办理施工许可证【承办单位】市建委（区建设局）【提交资料】按顺序装订成册14.1. 市建筑工程施工许可证申请表、申请建筑工程施工许可材料目录；14.2. 中标通知书复印件；建设单位营业执照副本复印件及章程复印件（加盖公章）提交原件核对后退回；14.3. 建设工程承发包合同复印件（加盖建设单位公章）；14.4. 施工单位拟投入本工程的技术管理人员、设备表；14.5. 市建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件（加盖建设单位公章） 14.6. 施工图（全套）一式两份；附：设计单位资质证书副本复印件（加盖设计单位公章）；14.7. 建设工程地质勘察报告复印件（加盖建设单位公章）14.8. 需缴交发展散装水泥专项资金的，提交施工合同原件去开收费单进行缴费；14.9. 需缴交使用新型墙体材料专项基金14.10. 需缴交建设工程质量监督费15办理预售证【承办单位】建设局房管科【预计时长】12个工作日【提交资料】按顺序装订成册15.1. 预售申报表 （一式三份） 15.2. 预售许可材料目录15.3. 预售楼款监管协议、预售楼款专用账户的银行印鉴卡复印件； 15.4. 国有土地使用权证原件及复印件； 15.5. 建设工程规划许可证副本及其附件的复印件；15.6. 建设工程施工许可证复印件； 15.7. 预售方案（预售方案应当说明预售房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的 物业管理等内容）； 15.8. 经过规划、建设部门同意的房地产项目总体规划平面图复印件并用彩笔画出申报位置；15.9. 房地产开发资质证书和营业执照复印件；15.10. 经房管局备案的商品房买卖合同示范文本。 16办理预售总体备案【承办单位】房管局备案科【提交资料】所有资料均需提交原件16.1. 批准预售及商品房屋合同备案按揭登记申请表 （经建设局盖章）16.2. 国有土地使用证16.3. 营业执照正本、资质证书16.4. 建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证16.5. 房地产开发项目手册、预售许可证16.6. 所售房屋总平面图16.7. 缴交公共设施配套基金发票原件17办理消防验收【承办单位】公安消防支队【提交资料】17.1. 建筑消防设计防火审核申报表、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件17.2. 建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书17.3. 设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）17.4. 建筑平面图纸（含门窗表）二套，立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）17.5. 详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表中列明技术经济指标及各栋建筑高度、层数）17.6. 完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业，加盖设计院红章）17.7. 设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）18办理防雷验收【承办单位】市（区）防雷设施检测所【提交资料】18.1. 设计资料： 1）防雷设计说明（包括分类的依据）2）防雷接地平面图及大样图3）均压环设计图及大样图 4）天面防雷平面图及大样图5）立面图6）桩基平面图7）总平面布置图18.2. 规划报建审核书、施工不资质证、焊工证的复印件；18.3. 采用非标防雷产品（各类消雷器、避雷器等）进行设计，必须附产品说明书及有关证件、设计方案； 18.4. 审核合格后，按规定交纳验收费，领取防雷设施设计审核书、防雷设施验收手册，凭审核书到建设行政主管部门办理报建、施工手续； 19办理工程规划验收【承办单位】规划局【预计时长】10个工作日 【办理结果】颁发建设工程规划许可证正证【前期办理条件】19.1. 工程已具备下列条件和文件方可组织竣工验收： 1）已完成工程设计和合同约定的各项内容；2）工程竣工验收申请表、工程质量评估报告；3）规划部门出具的规划验收合格证；4）勘察、设计文件质量检查报告；5）完整的技术档案和施工管理资料；6）工程使用的主要建筑材料、建筑构配件、设备的出厂合格证和进场试验报告；7）建设单位已按合同规定支付工程款；8）施工单位签署的工程质量保修书；9）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验材料；10）公安消防、环保部门分别出具的认可文件或者准许使用文件；11）建设行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成；12）建设工程施工安全评价结论。19.2. 由建设单位组织勘察、设计、施工、监理有关单位人员组成验收组进行工程竣工验收。19.3. 质监机构对工程竣工验收的有关资料、组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。【提交资料】19.1. 建设工程规划验收申请表1份（一个副证一张申请表）19.2. 红线图（备好影印件），总平面布置图19.3. 建设工程规划许可证副证原件（及附件（备好影印件）不需要）19.4. 建筑工程消防验收意见书（复印件）19.5. 工程报建跟踪表19.6. 现状地形实测四置图2份、电子文件20办理验收备案【承办单位】建设局建工科发出由市建设局盖章备案表、备案证书【预计时长】14个工作日【提交资料】20.1. 所有资料复印件均需加盖建设单位公章20.2. 工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表一式六份2、工程竣工验收申请表；20.3. 建筑工程施工许可证复印件；20.4. 质监机构出具的工程质量监督报告；施工单位出具的工程质量自评报告；监理公司出具的工程质量评估报告；20.5. 勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告； 20.6. 商品住宅提交住宅质量保证书和住宅使用说明书、房屋建筑工程质量保修书 20.7. 施工安全评价书； 20.8. 规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件（提交原件核对）； 注：质监机构应在工程竣工验收之日起5个工作日内向备案机关提交工程质量监督报告及下列资料：1）桩、基础、主体分部（项）工程质量验评表及专项工程验收文件；2）建设单位提交单位（子单位）工程质量验收会议记录（工程建设五个责任方签字、盖章齐全）；3）工程竣工验收报告（原件 1份）；工程竣工验收整改通知书。 21房产确权【承办单位】市（区）土地房产登记发证中心或交易所【提供资料】均需提交原件和复印件21.1. 开发证书和营业执照；21.2. 国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设用地规划许可证；21.3. 商品房建设准建证、 商品房预售许可证；21.4. 工程施工许可证、项目总平面图、单体平面图和侧视图；21.5. 建筑工程竣工验收备案证 ；21.6. 商品房产权权属申请表；22办理房产证【承办单位】房地产交易所、房地产管理所【办理流程】22.1. 商品房购买方需提供下列资料到商品房所属镇（区）房地产交易所初审：1）买方身份证、购房发票；2）房产买卖契约或商品房售买合同书。22.2. 镇（区）房地产交易所初审后，把所有资料送市房地产交易所审批。22.3. 市房地产交易所批准及收取相关费项后，发给房屋交易鉴证证明书。22.4. 买方凭房屋交易鉴证证明书缴交契税后，持有关证件到当地房地产管理所办理房地产权登记，领取房地产权证。六旅游地产开发公司的准备工作旅游地产开发公司除准备上述房地产开发报建所需资料外，还需准备如下资料1. 投资商组织编制旅游项目投资预可行性研究报告或旅游项目投资价值评价报告 2. 投资商与政府签订合同（包括收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面） 3. 可以申请办理市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请（各地扶持政策不同，可根据具体情况申请） 4. 委托旅游投资顾问公司进行市场调研并出具报告5. 委托旅游产品策划机构进行产品策划并出具报告6. 搭建融资平台，确定合作伙伴，进行银行融资、招商引资7. 编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算七、旅游地产开发报建流程和对接单位总览本流程在房地产报建流程基础上，增加了旅游地产所涉及的项目和工作内容，并标注为红色字。本流程参考资料为海南省旅游地产报建流程1. 立项审批市（区）计统办2. 规划方案审批市（区）规划局、规划办或村镇科、旅游建设项目审核（省旅游局）项目规划设计方案审批、地形图测绘 编制地质灾害评估报告、环境评价报告、水土保持方案、以及地质勘探报告 3. 办理选址意见书市（区）规划局规划科4. 办理建设用地规划许可证市（区）规划局；人防办、公安消防支队、公安交警支队、环保局、园林局、文化局审批；建设单位与政府签订的土地使用权出让合同 拆迁与补偿行政许可审批；安置房建设 编制控制性详细规划、建筑设计方案、日照分析结论、工程预算书 5. 准建证（准建项目开发手册）市（区）建设局房管科6. 建筑设计方案申报市（区）规划局7. 施工图送审报批建设项目配套市政工程各专业咨询方案（旅游、电信、供电、供水、 雨污水排放、道路、热力建设）8. 办理国有土地使用证市（区）国土局，缴纳建设项目报建费 9. 申办建设工