提前还房贷如何省钱.doc

提前还房贷如何省钱央行贷款利息调整，最着急的还是买了房，贷着款的。我们办公室年轻人居多，闻讯升息，即响起一片哭声。对于还贷这个问题，其实是个数学问题。每个人的收入水平不一样，支出不一样，升息产生的压力也不一样。那么怎么还最合适，不如算算看。肯定能吓你一跳。 为了计算方便，以下举例都以贷款80万，30年为例。 打个比方，各家银行的房贷至少都有等额本金和等额本息两种贷款方式，前者每月递减，后者每月还款一致。要是清算一下，按照贷款30年 80万计算，两者的利息支出可以相差21万人民币之巨！吐血呀。现在老百姓动辄就是6000、7000，甚至1万元一平米的房价，贷款额度越来越 高，这个账要是算得不仔细，累计起来的金额是十分骇人的。从这一点来看，如果打算还满30年，还是递减的方式合算。 一般来说，这两种贷款方式在5年之内（实际上是第58、59个还款月）之前，其每月还款中的利息累计支出相差不多，超过5年后，每月等额还款的 贷款方式，其利息累计支出会越来越高。也就是说，无论你贷多少钱，如果打算在5年内提前还款，结束贷款，那么选择等额本息的方式会好一些，每个月还款压力 较小，而且利息支出也差不多。 现在贷款利率又提高了，打算提前还房贷主意的人少不了。我才贷款几个月，提前还款个10万行不行？“银行规定，贷款首年不能提前还款。”银 行的人一句“不行”就给你拦回去了。你那么早就还钱，银行自然少赚了利息，人家还嫌你费事呢，多等几个月怎么就不行了？真的不行吗？要是我非还不可呢？其 实也是可以的，只要交点违约金就可以了，大概交多少呢，一般来说不低于提前还款金额月息，如果提前还款20万，就是 2000006.0435%/12=1007.25元。最高罚款不超过半年月息，也就是6043.5元。而提前归还20万，还剩大约60万贷款，如果还 是贷30年的话，利息一项开支可以节省大约40多万银子！ 在多说一句，提前还贷款，现在很多银行还可以有“减少月还款”和“缩短贷款年限”两种选择。前者，原来一个月还贷4818元，提前还了 20万之后，月还款降至3614元，要是收入不算太高，这种方式可以缓解每月压力。但如果你是高收入人群，这里要注意了！要是选择“缩短贷款年限”，在每 月归还4713元贷款的基础上，贷款年限被调整为17年，不仅不用受13年的苦，而且利息少还多少钱？67万元 即将到来的元旦对于房贷一族而言，无疑是一个坎，在年内经历了加息后，真正意义上的房贷压力将在明年元旦后集中体现。对于手握年终奖的房奴一族而言，不少 人开始琢磨着房贷提前还款来还掉一点房贷，这样可以减轻每月的还贷压力，不过房贷提前还款有时未必划算。还贷前，不妨精打细算一番，有如下几种情况不妨考 虑不要提前还贷。 资金收益高于贷款利息 在经历了去年的加息后，从今年元旦之后，房贷利息将水涨船高。如果在2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到了 7.05%，上涨0.65个百分点;从2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点;到 2011年4月6日至7月6日办理的房贷，房贷的基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。 不过对于那些赶上好时光贷款的贷款人而言，由于当时银行的利率执行7折优惠，因此即便是加息后，依然较低，甚至可能低过银行理财产品的收益 率。目前，银行理财产品的收益率相对较高，如果是20万以上的资金，一般年化收益率都在6%左右，而五年期国债的收益率也已在6%以上，部分信托产品的收 益则更加可观。 不过银行理财师建议考虑到部分信托产品的预期年化收益率可能高达10%以上，但投资者需特别慎重地考虑到信托产品的风险系数相对较高，因此不 能单纯地将贷款利息和信托产品的收益率进行比较，因此建议贷款利率如果高于6%，而自己又没有稳定收益产品的话，不妨考虑提前还贷。 还款中期不用急 目前，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的是本金，因此意义有限。 等额本金是将贷款额总额平分的成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。 公积金有结余 对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利 用的空间了。按照现有的公积金政策，在职工人除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家公积金提 前支取的可能性不大，因此还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。 理财师建议贷款人可以房贷提前还款一部分后，致使每月的还贷金额与自己的公积金金额相当，这样既不影响自己的日常生活，也可以