商品房预售制度当留当废.doc

商品房预售制度当留当废？1月下旬，从广西住房和城乡建设工作会议传出消息，广西将选择南宁市作为取消商品房预售的试点城市。对此，叫好的有，担忧的也不少。作为近几年的楼市热点话题，商品房预售制度应否取消，一直备受各界争议。中国内地的商品房预售起源于香港，并在90年代逐步传入内地并被广泛采用，这种制度的实行对内地房地产市场的快速发展起到了极大的促进作用，在若干年的实践过程中，对其存在的各种利弊的争议也日益升温。很多房地产业内人士强调，预售商品房制度的好处是加快资金循环周期和降低相对房价，正是这一制度的实行，开发商在较低的资金压力下建设出更多的楼盘，银行则从更多的个人住房贷款中获益，而个人则以相对现房更低的价格买到了新房。消费者愿意购买楼花，是因为预售房价格比现房低10左右，这对消费者也是利好的。他们认为预售制度本身是合理的，即使执行中出现了问题，也不可应噎废食。而且，取消预售可能造成短期内出现供应短缺现象，引发价格波动。但很多消费者和财经界人士给预售制总结了七大“罪状”，如法律关系复杂增加了法律风险、从预售到现房交付期限过长、剥夺了购房人对实物的知悉权等。很多人呼吁，这项有利开发商却不利购房人的制度，理应考虑取消。至于取消预售制后，房价上涨是否会更疯狂。他们预期，由于开发商没有了预售款收入，资金压力增大，不利于囤地捂盘，反而有利于土地利用和房屋供应。按现房销售，不但能减少房屋倒手的次数，还会增加投机者的资金成本和风险，减少投机炒房。此情境下，房价就不一定会大涨。早该取消了周云（珠江晚报）：如果幼儿园的小朋友去买糖果，售货员也应该一手拿钱，一手交货，而不能先收着钱，过上十天半个月再给糖。如果有售货员这样做，大伙准觉得她要么是欺负小朋友，要么就是疯了。但奇怪的是，有一种动辄几十万、上百万的生意，却是交了钱以后几个月甚至几年才能拿到货物。这种明显偏袒卖家，对消费者极其不公平的生意就叫做商品房预售制。生意做到这种程度，其荒谬不言而喻，却在我国商品房交易中大行其道数十年。商品房预售制问题多多，最为突出的就是助推了房价的上涨。房地产业是资金高度密集的行业，开发商最为紧张的问题就是资金。而预售制度，则最大限度地解除了开发商在资金问题上的后顾之忧，从而有恃无恐地提高房价。试想一下，如果商品房不能够预售，只能出售现房，那么当楼盘落成后，开发商必定已经背负着沉重的资金压力，必须尽快回笼资金，对于房价的态度就不可能那么“坚挺”，就会选择以市场能够接受的合理价格尽快将房子卖出去以快速回笼资金，房价因此也就不会那么“坚挺”。由于高房价引发了诸多社会问题，因此中央政府出台了一系列政策调控房价。必须承认，中央政府的这套组合拳有一定的威力，但仍然缺乏“必杀技”，因此，许多开发商选择了观望的态度。如果在调控房价的组合拳中再加上取消预售房这一重拳，加上前期推出的开发商拿地首付五成等措施，等于直接对准开发商资金链这一命门连连予以重击，开发商恐怕难以招架。资金链出了问题，能不能淡定地观望下去，就很成问题。房价下跌，势在必然。余丰慧（燕赵都市报）：开发商空手套白狼主要表现在两个方面：一是在参与土地拍卖时可以用很少的首付款获得土地，再用土地做抵押要么到银行获取贷款要么到资本市场融资来偿付剩余大部分土地款项；二是住房建设阶段，可以通过商品房预售制度将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款，用这部分资金来建设住房。可以说，从购买土地到建设住房，开发商几乎不用付出任何资金成本就可以赚取暴利。预售制度的建立是在1998年住房货币化以后，针对当时中国房地产发展的落后局面，国家为了促进其发展而出台的，是基于当时房地产发展不景气，需要鼓励的考虑。然而，随着房地产市场的不断发展，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，再实行这项制度只能助长房地产的投机行为、只能助推房地产泡沫风险。同时，目前预售制度已经失去其建立时的初衷，并且其弊端已经远远大于其益处。该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。预售制度其本质应该是一种金融信用行为，但却没有严格的金融监管。预售制度其实是一种把房屋买卖的主动权给予开发商的不平等制度。商品房预售制度是房地产泡沫风险的始作俑者之一，同时它还是中国房地产市场鱼目混杂、腐败横行的根源之一。取消商品房预售制度有利于净化房地产市场，有利于促进开发商加快销售、回笼资金、杜绝捂盘，有利于防范金融风险，更有利于房地产业的健康发展。杨红旭（东方早报）：商品房预售制度，是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。上世纪90年代中期，国家借鉴香港地区的经验，实行商品房预售制度，从而有力推动了我国房地产业的发展。但是，这并不意味着这是一个完美的制度，须要永续实施。在房地产业成熟的欧美国家，现房销售是主流销售方式。而在没见到实物的情况下，就花费巨资、甚至是倾全家之力购房，对广大买房人而言，理论上存在巨大的风险。当然，由于我国政府在这方面监管比较严格，风险尚不足惧。然而，现实社会中，商品房质量方面的小纠纷却屡见不鲜，而更多的购房人或者不与开发商计较小节，或者因怕麻烦而放弃自身权利。 正是在这一背景下，国家由扶持开发企业融资，转向更多保障购房人权益，实乃大势所趋。更何况，在当前国家倡导节能降耗、低碳经济的新形势下，装修房比重正快速增加，其中隐藏的质量问题远比毛坯房来得多。所以，南宁市试点取消商品房预售制度之举，值得鼓励。在房价快速上涨的背景下，即便实行的是有利于开发商提前回笼资金的预售制度，有些企业也不愿意按施工条件尽快预售，反倒拖拖拉拉，晚开盘一天，就能多获取一份收益，能分层、分单元卖房，绝不一次性推出全部房源。既然开发商已不需要预售制度，而且对消费者又是一种风险，不若废除了事。而在多数时间，又是另外一种情形。部分资金紧张的开发商，尤其是在中西部地区、三四线城市开发的中小企业，为了提高资金杠杆率，倾向于在没达到预售标准的情况下，提前卖楼。在很多城市，项目工程还没冒出地面，就已经开始卖房。只要回忆一下1993年海南房价泡沫破灭后的惨相，就该明白加强商品房预售管理的重要性。不要因噎废食No Abrupt Decision Should be MadeWu Dingping() The decision that preselling system of commercial housing should be cancelled is doomed to be an crude and oversimplified one. As a matter of fact, the cancellation of house preselling is not enough to prevent encroaching on consumers interests from happening. Last year we have seen a large number of poor-quality housing disclosed to the public, the root cause of which is the dearth of dutiful surveillance. In fact, the existence of preselling system of commercial housing has its reason. It not only adheres to the rule for the development of real estate market, but also benefits housing developers and buyers. With the support of preselling system, the developers could have an earlier return of their investment and launch the next housing project earlier. In this sense, the preselling system increased the housing supply and shortened investment return. Since the house buyers paid part of the construction capital in advance, it helped lower the housing price.The most predominate result of the cancel of preselling system will be price rise in housing market. When housing developers could not share the capital burden with buyers, they will definitely transfer the cost increase to the buyers. Whats more, cancel of preselling system will inevitably lengthen the developing duration, which will cause the decrease of housing supply in a certain period of time, hence the soaring price.Zhou Junsheng(Chengdu Business Daily)We cannot deny that there are some problems in the application of preselling system. For example, size shrink, change in community planning and postponed launch time, some developers even resold the sold houses and ran away with the housing payment, which all did harm to the consumers interests. But these are not the original sin of the preselling system, but the supervision of the preselling system. The government at various levels should shoulder the responsibility of supervising the preselling system, rather than cancel it abruptly.The major problem in Chinas housing market lies in the huge distance between soaring housing price and average peoples purchasing power. In response, Chinese Government is sparing no effort in control housing price hikes. Unfortunately, cancel of preselling system failed to hit the target. Currently, some developers do not sell house in time for higher profit in the future. Government should crack down such behavior seriously. If the preselling system were cancelled, greedy developers will have more excuse to delay selling, which will eventually push up housing price. Guo Wenjing() It could be foreseen that the cancel of preselling system will improve the entry level for developers and small and medium sized housing enterprises will be driven out of the housing market, which will cause monopoly in housing market. It has been proved that no industry could develop in a healthy manner without fair competition and monopoly will finally sacrifice consumers interests.Nowadays, while expensive houses are still in great demand among rich people, price hike has made house more and more unaffordable for average people. What should be blamed? I think the widening gap between the rich and the poor, rather than preselling system of commercial housing.The preselling system is not indigenous to China, but originated in Hong Kong. After realizing the merits and bad points of preselling system, Hong Kong has strengthened its supervision.So, why not enhance the policy surveillance instead of cancel it abruptly?吴定平（新华网）：从完善制度、加强监管出发，对预售制“一停了之”，显然过于简单粗暴。即便取消预售制、实现现房销售，消费者未必就真的安全。单从2009年曝光的众多楼房质量事件来看，没有严格的监督管理，现房销售同样也会出现失信、违约等现象。 其实，商品房预售制的产生，有其合理性，不仅符合房地产市场化发展规律，于开发商、于购房者也都有大有裨益。在允许预售的情况下，开发商可以提前收回项目资金，用以投资开发下一个项目。这样既能缩短开发周期，又能加快房地产开发建设，增加商品房市场供应量。同时，由于购房者承担了部分建设资金，使得房地产投资开发成本大大降低，体现在期房销售价格上，往往比现房要低。 如果取消预售制，其最直接的后果就是导致房价上涨。由于房地产开发商自行承担开发、建设所需一切资金，其建设成本必然大大提高。作为“理性经济人”，开发商最终会将这种成本转嫁给购房者。此外，取消预售还将延长商品房建设销售周期，短期内导致商品房供应减少，当市场供不应求时，商品房销售价格自然迅速上升。 周俊生（成都商报）：预售房制度在实践中产生了一些问题。比如，开发商向消费者交出的房屋与当初预售时出现了面积缩水、小区环境变更等问题，延期交房的事也时有发生。更有甚者，一些开发商将已经预售的房屋再次预售，甚至可能携款失踪，使消费者的权益受到很大的损害。但是，这不是预售制度本身的错，究其原因只能说预售制度在监管环节上有缺失。政府要为这种预售制度搭建起监管的平台，使消费者权益受到切实的保护，而不是因噎废食，以为将这种制度一刀砍去就万事大吉了。目前房地产市场的主要矛盾，可谓居高不下的房价与民众实际购买力产生了严重的脱节，政府正在积极采取措施遏制房价的上升趋势。但是，取消预售房制度并没有切中眼下房地产市场的真正要害。目前，一些开发商基于房价不断上升的现实，采取了捂盘惜售的销售策略，期望用拖延销售时间来换取更大的利润。因此，政府正致力于打击这种“囤积居奇”的恶劣行为，督促开发商把房子早点销售出去，这也是消费者的普遍期望。但是，取消预售房制度将使开发商的捂盘惜售得到更充足的理由，只可能加剧楼市的供需矛盾，对房价所起的反倒是助涨作用，实在不值得提倡。郭文婧（千龙网）：可以预见的是，一旦取消商品房预售制度，必将提高房地产行业的门槛，同时会把已经存在的中小开发商清出市场，最终构成事实上房地产垄断。市场经济的实践一再证明，没有公平的市场竞争，就不会有行业真正的健康发展，消费者即使能够获利，也只是暂时的。等到垄断形成，消费者就不得不支付超级垄断利润，低房价注定是一种泡影。 目前，我国的房价虚高，不论是刚性需求增加造成的，还是投资投机性需求造成的，但房价之所以能够一路上涨，关键还是得到了购房者支付能力的支撑。同时，为什么又有太多的人买不起房子？那是因为我国财富的两极分化造成的，而不是商品房预售制度造成的。 商品房预售制度，不是我国的首创，也不具备原罪。如果将目前的房地产弊病和纠纷都算在预售制度头上，显然是不公平的。作为“商品房预售制度”发端地的香港，也经历过房地产的繁荣与萧条，也经历过“商品房预售制度”带来的种种困扰，但香港的思路是，哪里有漏洞，哪里有风险，就在哪里出台制度，加强监管。 与其取消“商品房预售制度”，政府更应该跟进商品房预售制度的相关配套制度，切实加强对预售的有效监管。 开征“社保税”可行否？日前，财政部部长谢旭人在求是杂志上发表了题为坚定不移深化财税体制改革的文章，其中指出将研究开征社会保障税，完善社会保障筹资形式与提高统筹级次。这是社会保障税首次被官方正式提及。 一石激起千层浪。谢部长的文章一出，立即引起了民众的极大反响。在某网站的投票中，有超过七成的网友认为开征社会保障税会增加民众负担，所以反对开征。 拟议中的社会保障税也称“社会保险税”，主要是指以企业的工资支付额为课征对象，由雇员和雇主分别缴纳，税款主要用于各种社会福利开支的一种目的税。在税率方面，一般实行比例税率，雇主和雇员各负担50%。个别国家雇主和雇员使用不同的税率。 然而，据有关人士介绍，虽然社保税是个新名词，但从严格意义上讲，它也不完全是一个全新的税种，而是将现在人们所熟悉的社保、医保等社会保险费转为社会保障税，由各省各自为政改为国家统一征收。社保税的征税对象，是工资薪金。中山大学教授杨卫华指出，开征社保税，目前的社保费就会取消，不会存在既有费又有税的情况，一般不会增加民众负担。但也有意见认为，我国经济发展到今天，完善社会保障体系已迫在眉睫，这关系到经济的可持续发展和社会公平。但扩大社保资金不能老盯着老百姓的袋子，更加合理利用各种现有资源不仅能达到这一目的，甚至还能起到一箭多雕的功效。 社保税是大势所趋 冯兴（中国经济网）：开征社会保障税是被实践证明的现代社会重要的“稳定器”和“平衡器”。二战以后，西方市场经济国家之所以能够实现长时期稳定发展，并有效避免大的社会波动，重要原因之一就是开征社会保障税。 目前，中国的养老、医疗和失业等社会保障，主要是以缴纳社会保险费的形式进入社保基金，主要在省一级统筹。各个县、各个市、各个省社保收费的标准、技术、水平都不一样，这导致社保体系上的“各自为政”，不利于劳动力的正常流动。 如果由“费”转“税”，不仅开征更具有法定强制性，有利于保障社保体系的资金来源，而且提高了统筹级次，资金支出会同步纳入财政支出范畴，将打破各省的“各自为政”现状，形成全国统筹。这将有利于劳动力正常的市场性流动。因为税是交到了国库，劳动者可以在全国任何地方自由享受社保。 开征社会保障税，无疑是适应我国经济社会未来发展的大势所趋。1996年的国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要就提出逐步开征“社会保障税”，试点至今也有12年的光阴。是该到了适时推出的时候了。 王红领（价值中国网）：从我们国家的现实来看，建立西方那种高福利的社会保障制度显然是不现实的，但是，对于每一个公民 基本的保障是政府义不容辞的责任。特别是市场经济条件下，政府更有责任与义务做好这项工作。而社会保障税则是世界各国为这一制度提供资金支持的支持的最重要手段。就我国的现实来说，由于一直以来都是采取渐进式的改革路子，因此，在社会保障制度的建立上也是遵循了这一模式，而采取的是收费的模式。这种模式基本上还是以个人自己解决为主，它无法达到社会保障制度所具有的那种公平社会分配的目的，因此，改革这一做法是必然的。问题是如何改。开征社会保障税，应该说只是指明了改革的方向，但具体如何征收还是一个复杂的问题。但却是不能不走的一条路。廖家勤（南方日报）：社会保障制度的效率从根本上体现在为全社会成员提供了一张共同的“安全网”，使得劳动力人口无论采取什么方式、无论在什么社会经济组织就业，都可以享受到基本的社会保障服务，这样劳动力资源就会在各种经济组织间合理流动。在目前社保费的形式下，由于许多民营企业及外资企业没有为员工购买社保，员工把未来透支给了企业，企业却没有为此支付成本，从而导致了民营及外资企业产品成本不真实。一方面加剧了与国有企业间不公平竞争，另一方面在产品出口的情况下，由于企业产品不含社保负担得以廉价出口，实际上是将我国劳动力创造的价值无偿转移给了国外。社保费改税，既可以促进不同所有制企业之间公平竞争，又可以阻止我国劳动力创造的价值无偿转移到国外。社保税应慎行Social Fairness should be the first concern Han Lei(Commercial Times)Theoretically speaking, social security tax could provide migrant workers with better social security, but its effect in real practice is still doubtful. We dont know whether social security tax could really ensure basic social welfare for average people or overcome disparities in urban and rural income levels. As a matter of fact, fuel tax replacing road maintenance fees last year failed to alleviate drivers spending. In this sense, levying certain type of tax will not necessarily come along with corresponding interests or benefits for the tax payers. As we all know that tax payers will be entitled to certain rights while paying tax. But the dearth of monitoring will make things different. Who is going to be responsible for protecting the rights of tax payers in China? We dont know.In advanced countries, people could enjoy low-cost or even free social security covering education, medical care and pension. In China, we have to pay high-cost social security tax without corresponding social welfare in return. This is one of the reason why people worry about the implication of social security tax.The essential task for social security tax should be narrowing the gap in income distribution. But more and more people are worrying that the gap will get enlarged. For the medium and low income earners, social security and housing provident fund account for a large part of their income. If levied social security tax, average people might see a higher tax burden. Deng Haijian(Chongqing Times) Whether China should levy social security tax lies in whether it will increase tax burden for average people. Some expertise and scholars said that no need to worry, while Yang Zhiyong, a researcher at Institute of Finance and Trade Economics of Chinese Academy of Social Science, reminded us of higher tax level as a result of social security tax. “Tax boasts less flexibility than fees, which will probably increase the tax burden for average tax payers,” said Yang.Whats more, the social security tax is levied on the salary rather than property income and other non-work income. For low incomer earners, the social security tax takes up a higher percentage in their income than those high-income earners. Obviously, this is not what we want to achieve by levying social security tax. The online investigation indicated that 70 percent of the respondents are against the social security tax. In this sense, we need more public involvement in deciding whether to levying social security tax since it is a matter of tax fairness and social justice.Fu Ruisheng(Qianjiang Evening News):Currently, Chinas public servants dont need to pay for their retirement pension and medical care. As a contrast, part of peasants in China has not been included in the pension system. It is said that the social security tax will not change the situation. I can not help asking how social security tax is going to demonstrate social justice. When some disadvantaged people are paying tax, some other advantaged people are still exempt from paying tax, how the goal of narrowing gap in income distribution is going to be achieved?The basic attribute of taxation system should be its universality and fairness. The law in advanced countries stipulated that social security tax should be levied on all the social members that have income in the country.The function of social security tax lies in its university. In advanced countries, the uses of social security tax were put in the law. In China, the Law on Social Insurance is still awaiting to be released. Without legal guarantee, the fairness of social security reform will always be doubted by the public.Sun Zhong(China Audit Newspaper)To levy social security tax is feasible, but we need to be cautious that it might increase the tax burden for low-income earners and enlarge the income gap. Therefore, we need to change the way and channel of levying social security tax. For example, social security tax should be based on the total income including property income and non-work income, rather than single salary. What is more, the social security tax could be partly deducted by the individual income tax and enterprise business tax. In one word, various means should be taken in an effort to broaden the sources for social security tax. 韩雷（时代商报）：社保税可以提高统筹级别，增加流动人口的社会保障，这确实更有利于社会保障，但在实际执行中，到底能不能起到保障民众基本生存需要，缩小收入分配差距的作用，也令人生疑。在养路费改为燃油税之后，成品油价格大涨，高速公路收费价格上涨，出行成本反而增加，就是一个眼前的例子。税指政府依照法律规定，对个人或组织无偿征收实物或货币的总称。按照这个定义，税代表着权利，纳税人在纳税的同时，也获得了权利。但社保税却将费转变为权利，就使得我们具体的账户中的财产，变成了抽象的权利。而民众在获得社会保障这个权利时，并没有一个适当的监督机构，或是法律对这项权利进行保障。国际上实施社会保障税的国家，大都是福利国家，可以享受到低价甚至免费的教育、医疗，享受到退休金等权利。而我国目前还没有这个能力实施这种全民保障，急于征税却不能给予对等的权利，也会严重侵害民众的权利，这也是民众对社保税担忧的因素。社保税被称为一种税收手段，用于缩小收入分配差距，但从现实情况来看，民众更担忧的是扩大收入分配的差距。在中低收入人群的收入中，社保和公积金已经减少了不多的收入，而对于高收入人群和垄断性行业员工来说，却是增加福利的手段。如果从向部分工作人员收取社保费，变成向除公务员之外全体人员征税，会更加重中低收入人群的负担，减少普通家庭的收入。这，也是民众不得不担忧的问题。邓海建（重庆时报）：社保税应否开征的焦点在于会否增加民众负担。专家认为这个担心是多余的：因为严格意义上，社保税不完全是一个全新税种，而是将社会保险费转为社会保障税；所谓社保税上的“负担”早已是既成事实，开征不会引起收入分配格局的太大变化。但正如社科院研究员杨志勇所言，“从费的征收弹性大于税的角度分析，开征社保税有可能增加税费负担。”税是刚性的，费是弹性的，税费改革必然涉及到征收力度与税负差异。再者，全世界社保税都是以工资薪金为课税对象，而纳税人的资本性收入和其他非劳动性收入不在征收范围，且一般实行比例税率，对低收入者也不设置减免，因此，高收入阶层、按生产要素分配收入可能负担更轻，与当下收入分配改革主旨相悖。社保税费改革固然有利于as提升统筹层次，但是，在目前社保制度并未覆盖所有国民、各地社保水平参差不齐的语境下，必然会出现“全民交税、而税款又只用于部分参保者”之悖论，与税收权利与义务相结合的基本逻辑背道而驰。开征社保税新闻刚出，就有网调显示7成网民（被调查者）反对，民众对社保税开征的“认识”似乎并不如相关部门预想的那么完美。开征“社保税”是否过于心急？这个问题其实很好回答，只要问问公众，关于社保税的认识，大家了解多少、能发表多少意见与建议即可。利用社保税缩小收入分配差距是好事，但如何开征、何时开征，恐怕不能只有闪烁其词的传闻，需要更多更透明的公共信息。在社保制度尚未健全、社保全覆盖尚有难度的今天，社保费转社保税的改革，需要更稳