居民消费价格指数论文居民消费论文.pdf

文章编号 1671 1653 2010 04 0014 05 合理确定我国居民住房消费 价格指数内涵的思考 陆岷峰 葛 虎 南京财经大学 金融学院 江苏 南京 210046 摘 要 我国能够反映居民对住房消费价格需求的价格指数还没有真正建立 我国现行 的居民消费价格指数衡量居民住房消费价格具有不合理性 不能正确反映房价变化 房价的 合理性应从社会和经济两个角度评价 重点关注中等和中低等收入家庭首次购买房屋的价格 同时 在编制居民住房价格指数时 应引入民间合作 并设置不同层次的房价指标 使居民住房 消费价格指数更具有客观性 从而更加合理地确定我国居民住房消费价格指数内涵 关键词 居民住房消费价格指数 居民消费价格指数 内涵 中图分类号 F270 7 文献标识码 A DOI 10 3969 j issn 1671 1653 2010 04 003 Thinking about the Connotation of Reasonable Determining Chinese Residential Housing Consumption Price Index LU Min feng GE Hu Institute of Finance Nanjing U niversity of Finance and Economics Nanjing 210046 China Abstract In China the price index to reflect the residents needs for the housing consumption prices has not really been established And the current consumption price index measuring housing sales price is unreasonable which does not accurately reflect the price changes The housing price ra tionality should be evaluated from social and economic perspectives and the housing prices for the first houses bought by the middle and low income families should be focused on At the same time the private partnership should be introduced to draw up the residential housing price index and differ ent levels of price index should be set to make the residential housing consumer price index more ob jective and to determine the connotation of chinese residential housing consumption price index more reasonably Key words residential housing consumption price index CPI connotation 住房市场是一个典型的区域型市场 不同城 市间社会经济发展水平 住房市场所处周期阶段 原有住房条件等存在很大差异 因此不能用房价 水平的高低以及变动幅度大小简单排序的方法 收稿日期 2010 10 20 作者简介 陆岷峰 1962 男 江苏金湖人 南京财经大学金融学院教授 南京大学经济学院博士后 江苏银行总行 高级会计师 博士 主要从事宏观经济 商业银行 中小企业研究 2010 年 12 月 河北科技大学学报 社会科学版 Dec 2010 第 10 卷第 4 期 Journal of Hebei University of Science and Technology Social Sciences Vol 10 No 4 来判断每个具体市场的合理性和稳定性 也不能 简单得出房价高 上涨速度快的城市不好 或者房 价低 上涨速度慢的城市好的结论 在判断房价 水平是否合理及是否稳定时 要考虑到地区差异 房价有多种度量方法 相应形成了各种房价指标 然而选用不同度量方法下的房价指标进行合理性 和稳定性评价会得出不同的结论 一 构建我国居民住房消费价格指数的背景 分析 改革开放的三十年是我国居民收入水平快速 增长的三十年 也是我国城市化快速发展的阶段 而处于该阶段的一个重要特征就是大量人口向城 市转移 产生了对城市住房的超常规需求 而我 国能够反映居民对住房消费价格需求的价格指数 还没有真正建立 通常是以其它指数来推算居民 住房消费价格 因此存在一定的不合理性 下面 就我国其它有关房价的指数存在的问题以及目前 住房市场状况进行分析 一 我国当前的主要房地产价格指数存在一 定失真性 不能真实准确的度量房地产价格波动 造成我国房地产价格指数失真的主要症结在 于两个方面 一方面是由房地产作为商品的非同 质性特征决定的 在编制商品价格指数来反映某 一商品或商品组合的价格变化时 一个基本前提 就是要求我们必须能够控制商品品质和结构的变 化 由于房屋是具有非同质性特征的商品 很难 有完全相同的两个房屋商品 其品质不但受建筑 物本身的品质 如建筑结构 房型 朝向 建筑材 料 建筑面积 楼层 车库等方面因素影响 且与建 筑物周围的环境 如交通 商业 娱乐 治安 绿化 医院以及区域环境发展前景等密切相关 而我国 目前的房地产价格指数主要是按照同质商品来编 制的 另一方面则是由于当前我国普遍应用的房 地产价格指数编制方法存在一定的缺陷 例如利 用加权平均指数法度量房地产价格波动 将报告 期有成交的房地产项目与基期项目进行比较 形 式上虽采用了价格指数公式 但没有解决公式要 求的样本报告期和基期同一的问题 这样计算出 来的指数就会扭曲房地产市场中的价格信息 同 时我国正处于房地产市场发展迅速 结构变化较 快的发展周期下 反映基期市场结构的权数会逐 渐与现期市场结构脱节 这样就使计算出来的指 数可比性大大降低 二 我国消费品市场已发生了新的根本性变 化 住房消费已成为居民的主导性消费活动 随着市场经济的发展和商品资源的丰富 我 国居民生活水平有了大幅度提高 居民低层次消 费已近饱和 住房消费已成为主导性消费 自 2000 年以来 我国多数商品价格 特别是工业消 费品价格持续处于走低状态 现阶段 许多商品 供过于求 如糖酒副食 针棉纺织品 日用百货杂 品 粮油商品 家用电器 五金交电商品等 多数商 品基本供求平衡 很少有供不应求的商品 1 改革 开放三十年以来 城乡居民实现了日常生活消费 的充足和中档耐用消费品的普及后 住房作为高 档消费已成为消费升级的重要推力 现在 与居 住服务相关的消费已占居民消费的很大比重 如 果不把这种消费反映在生活消费统计数据中 或 者所赋的权数过小 都会引起居民消费价格指数 CPI 的失真 2 P23 24 三 住房市场价格指数已成为百姓最为关 注 反映经济波动最为敏感的指数之一 由于住房在大众生活中的地位日益重要 对 老百姓的生活以及下一代生活的影响愈来愈大 因此 住房市场价格指数成为老百姓最为关注的 统计指标之一 同时 住房产业链长 市场资金流 量大 影响因素多 成因复杂 这也使得它与证券 指数一样 成为反映宏观经济波动最为敏感的指 标 这从一个侧面说明了将住房市场价格纳入 CPI 计算系统的必要性 3 P19 20 在国际上一些国家已不同程度地将住房价格 纳入到 CPI 的计算体系 为保证 CPI 的客观真 实 目前澳大利亚 新西兰 欧盟等国家和地区已 将购买新房价格 财产税和财产保险费 房屋维修 费等列入 CPI 的计算体系 美国 德国 墨西哥 日本 韩国 匈牙利 冰岛 捷克 丹麦 荷兰 挪威 斯洛伐克 瑞典 土耳其 伊朗 印度等国则以自有 住房的机会成本反映住 房的价格 以其列入 CPI 4 P56 58 还有一些国家如爱尔兰等 则以财 产税和财产保险费 房屋维修费以及抵押贷款利 息等作为住房的价格记入 CPI 而欧盟统计规划 委员会早在上世纪末就已着手自有住房与消费价 格指数的研制 2001 年 德国 西班牙 波兰 芬 兰和英国等 5 国已开始启动自有住房价格指数的 15 第 4 期 陆岷峰等 合理确定我国居民住房消费价格指数内涵的思考 编制试点 欧元区的另外 7 个国家塞浦路斯 法 国 希腊 荷兰 斯洛伐克 斯洛文尼亚和意大利也 陆续加入到试点中 5 P74 79 至 2007 年 在参与 试行性研究的 12 个试点国家中 已有 6 个国家公 布了新房房价临时性指数 有 5 个国家公布了旧 房房价临时性指数 5 P74 79 可以预见 将居民住 房市场价格整体或变通地纳入 CPI 计算体系已 成为全球官方统计的一种趋势 二 我国现行居民消费价格指数衡量居民住 房消费价格具有不合理性 从上面的背景分析可以看出 我国现行的居 民消费价格指数来衡量居民住房消费价格具有不 合理性 这种不合理性主要表现在以下几个方面 一 现行的居民消费价格指数主要考察房屋 销售后的使用价格 现行的消费价格指数是主要考察居住类的四 个项目 建房及装修材料 租房 自有住房和水电 燃料 其中自有住房占整体 CPI 的比重仅为 3 2 尚不及水电燃料的占比 6 根据国家统计 局公布的月度 CPI 指数 以 2005 年 1 月到 2010 年 2 月份的数据为样本区间计算出的 CPI 权重 见表 1 从表 1 可以看出 在 CPI 统计篮子中包 含衣食住行等八大类项目 其中食品类占整个 CPI 的权重为 32 47 居住类为 15 99 同 时 从表 1 中还可以看出 居民消费价格指数衡量 的主要是住房销后的有关使用价格 所以很难反 映住房的销售价格与公众的实际支付能力之间的 关系 二 现行的居民消费价格指数对房价的反映 具有一定的差异性 住房不像很多其他消费品一样会被一次性消 费完毕 消费时间较长决定了消费者每月或每季 度获得的 住房服务 也没必要用购买整个住房的 表 1 2005年 1 月 2010 年 2 月份的数据 为样本区间计算出的 CPI 权重 居民消费价格指数编制项目与权重居民 消费价格指数编制项目 权重 食品32 47 烟酒及用品12 06 衣着9 12 家庭设备用品及维修服务3 64 医疗保健和个人用品8 89 交通和通信10 70 娱乐教育文化用品及服务15 32 居住15 99 居住类项目占居住类项目的比重 占整体CPI 的比重 建房及装修材料28 144 50 租房10 651 70 自有住房20 023 20 水电燃料41 136 58 数据来源 国家统计局网站 成本衡量 但是当房价上涨时 尤其是房价相对 于房租上涨较快 导致房价 房租比过高偏离历史 轨道时 问题就会出现 此时人们为获取住房而 付出的代价会大幅度提高 使购买者生活水平急 剧下降 因为购房可能会使他们用于购买其他商 品的 可支配收入 大大减少 而物价却可能因为 只考虑房租而没发生太大变化 于是对于 CPI 的质疑就会接蹱而至 7 P55 59 我们对我国 2010 年 1 8 月的房屋销售价格 指数的统计数据 数据来源于国家统计局网站 进 行比较 如图 1 所示 从图 1 可看出 居民消费价 格指数与实际的房屋销售价格指数之间存在较大 的差异 因此 居民消费价格指数反映房价的变 化很难被公众所接受 图 1 2010 年 1 8 月房屋销售价格指数与居民消费价格指数比较 16 河北科技大学学报 社会科学版 2010 年 三 居民消费价格指数不能充分反映房屋的 特殊性 住房除了作为提供居住服务的消费品 还具 有投资功能 房子作为一种不动产 在通货膨胀 时 是一种很好的保值手段 而投机者也会把房子 作为敛钱致富的手段 投机者的炒作会使住房价 格严重脱离其应有的价值 房价的大起大落会超 过普通购房者的承受能力 会导致房价与居民的 可支付能力的巨大差异 CPI 衡量的是当期的消 费篮子相对于基期的变动 即便住房支出的数目 很大 但如果把这笔开支进行分摊 那么在当期应 承担的开支就会大大减少 8 此外 由于 CPI 是 一个平均意义上的价格指标 即便一些人群的住 房开支在其总支出中占有十分重要的位置 但与 所有对象人群平均之后 所得到的 CPI 与该群体 自身实际面对的 CPI 可能也会有所差异 很难符 合该群体的主观感受 三 合理确定我国居民住房消费价格指数内 涵的思路 由于房屋是一件特殊的商品 其价格的变化 对于居民的生活质量和社会经济的发展都具有重 要的影响 因此 在确定我国居民消费价格指数 内涵时 需从两个方面分析 一是要从不同角度对 构建指数的内容进行思考 二是通过设置不同层 次的房价指标 使其得到的居民住房消费价格指 数更加客观性 一 从不同角度分析构建我国居民住房消费 价格指数内涵 1 房价的合理性应当从社会和经济两个角度 去评价 城市商品住房既是一种价值量大 使用寿命 长的生活消费品 又是一种购买者可以私人拥有 或用来交易的重要资产 因此具有社会和经济的 双重属性 9 P97 98 103 社会属性要求保证社会所 有成员的居住权 经济属性则表明它是市场经济 下的商品 价格由供求关系决定 从社会角度看 房价 重点看中等偏下收入家庭对购买住房是否 具备足够的支付能力 实际价格如果高于可支付 价格 价格就是偏高 持续背离就会引发住房支 付能力不足 影响社会稳定 从经济角度看房价 重点看房价中是否存在泡沫以及该泡沫是在扩大 还是缩小 10 P39 40 实际价格如果围绕理论价格 上下波动就是正常 实际价格如果持续背离理论 价格就不正常 就会形成并积累泡沫 对整体经济 的健康运行造成潜在危害 2 重点关注中等和中低等收入家庭首次购买 房屋的住房价格 住房供应和住房消费是多层次的 家庭平均 收入与新建住房平均价格的比较 往往会掩盖住 房支付能力或房价问题的真相 导致判断失误 居民对住房的支付能力 主要由家庭收入和家庭 财富来决定 从家庭收入角度来看 根据居民家 庭收入 一般将其划分为 高 中高 中 中低 低 五类 收入不同群体的收入增长速度存在很大差 异 因此 我们应该重点关注中等和中低收入家庭 的支付能力 从家庭财富角度来看 首次购房家 庭相对于投资性购房或购买豪宅的家庭而言 由 于没有先前住房资产的积累 不能够 卖旧房买新 房 其购买支付能力低 而这些家庭才是政府关 注的重点 美国在这方面给我们提供了经验 美 国住房建造商的住房供应中 不含 可支付产权住 房 和 可支付租赁住房 按照市场细分将新建 住房划分为首次购房 占比 22 改善住房 占 比 63 豪宅 占比 11 和其他 占比 4 四 类 其对新建住房可支付性的判断 主要看首次购 房家庭对相应住房是否具有足够的支付能力 而 不是所有人买所有类型的房子 11 P136 137 3 为保证居民住房价格指数编制的客观性 在编制指数时引进民间合作 政府部门编制房地产指数的优势在于 政府 部门有一套自下而上完整的信息来源系统 能够 保证数据来源的稳定性 完整性和及时性 此外 政府部门在国家政策走向上具有明显的优势 在 指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指 导意义 民办机构的优势在于 民办机构往往就 是房地产中介代理机构或咨询公司 掌握着市场 上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料 也 就是说 民办房地产指数的分析可能更加微观和具 体 其提供的资料更具客观性和可信性 12 P64 67 因此 应充分发挥各自优势 让政府部门与民间组 织合作共同编制居民住房消费价格指数 二 设置我国居民住房消费价格指数体系内 不同层次指标 1 改进现有的居民消费价格指数 将住房价 17 第 4 期 陆岷峰等 合理确定我国居民住房消费价格指数内涵的思考 格有效纳入 CPI 的计算体系 为了避免统计部门担心的住房价格纳入 CPI 计算系统后对 CPI 值的过度影响和冲击 可从两 个角度对 CPI 进行修正和调整 第一种方法 直 接将新上市住房价格作为 CPI 计算系统中代表 性商品的第 8类 以此替代目前的 居住类 商品 而后按现行的加权平均数计算 CPI 为了避免新 上市住房市场价格的失真性变动 可通过典型调 查或重点调查 而不是抽样调查 选取市场成熟 价格较平稳的房地产商品作为代表性商品参与 CPI 的计算 这里突出强调的是用重点调查或典 型调查 而 不是抽样调查选择 代表性住房商 品 13 P15 16 第二种方法 剔除极端地区 极端房 地产市场的影响 选取代表性强的住房商品 独立 计算住房市场价格指数 而后将其与现行的 CPI 进行加权平均 以此作为官方公布的 CPI 比照 货币供应量区分广义与狭义 可将包含房地产市 场价格的指数 CPI 称之为广义居民消费价格指 数 而未包含房地产市场价格指数的 CPI 称之为 狭义居民消费价格指数 14 P75 76 2 结合居民收入设置住房消费市场的价格指标 首先 设置平均销售价格指标 平均销售价 格指标 是某一时间范围内 在特定的区域市场 上 新建商品住房和经济适用住房的平均交易价 格 在数值上 平均销售价格等于销售收入除以 销售面积 15 平均销售价格反映了当前住房供给 结构条件下 市场上可销售住房的平均价格水平 用这个价格与居民当前收入比较 就可以判断当 前住房供给价格和居民支付能力之间的匹配 状况 其次 设置同质住宅价格 同质价格指标是 保持住房属性或市场供给结构不随时间变化时的 理论价格 是住房价格的另一种重要表达方式 同质住房价格变化 主要反映了在宏观社会经济 环境和市场供求变化等因素影响下住房资产价值 的变化状况 考察同质住房价格的变化 更多的 是从资产投资的角度 其发展和变化更多的是受 经济基本面指标的影响 检验住房市场是否存在 泡沫 通常将同质住房价格作为实际价格与经济 价格进行比较 16 第三 从家庭住房支付能力的角度来衡量房 价的高低 房价支付能力可通过两个子指标来体 现 房价收入比和住房可支付性指数 其一 房价 收入比 目前的房价收入比这个指标存在两点不 足 一是忽视了居民收入差距过大的实际情况 二 是未考虑住房供应体系 因此 本文中的房价收 入比是将住房市场价格的中位数与家庭年收入的 中位数相比 根据家庭收入 将家庭分为 高 中 等 中 中低 低 五类 根据住房供应体系 将住房 分为高档住房 普通商品住房 经济适用住房 廉 租住房四类 然后进行 配对 即把某类住房的价 格与其对应的某类家庭的年收入相比 17 P29 33 另外 还可将家庭住房分为原住房和外来购房者 计算原住房的房价收入比 其二 住房可支付性 指数 HAI 住房可支付性指数是国外越来越普 遍采用的 用来评价住房可支付性的一个重要指 标 住房可支付性指数主要考察一个城市中位数 收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能 力 具体算法为 根据统计的家庭中位数收入 以 及合理的住房消费比例 家庭住房消费支出占收 入的比例 的上限 可求得该家庭可承受的房价 P 根据统计的该城市住房的实际中位数价格 P 可计算H A I P P 100 如果 H AI 100 说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数 价格的住房 如果 HA I 100 说明居民家庭能够 承受更高价格的住房 如果 H AI 100 说明居民 家庭只能承受更低价格的住房 18 P27 30 总之 现有的反映居民住房价格指数的方法 只是从某一角度来测量房价 不具有全面性 因 此我们要从居民需求 统计系统 统计测量方法以 及社会供给方面建立一个完整的居民住房价格指 数体系 准确反映房屋销售价格的变化趋势 这 将会有利于政府部门对宏观经济的调控 增加公 众对政府数据公布的可信度 参考文献 1 我国消费市场形势和主要特点分析 EB OL http www docin com p 58804190 html 2010 06 10 2 中国人民银行金融市场房地产金融分析小组 中国房地产金 融报告 2007 C 北京 中国金融出版社 2008 3 李金华 我国居民消费价格指数的缺憾与改进思路 J 中国 经贸导航 2010 4 下转第 31 页 18 河北科技大学学报 社会科学版 2010 年 铁消费大户 因此 河北省钢铁企业应努力成为下 游行业用户材料技术服务商 通过提供技术解决 方案来供给材料 加快与装备制造业深度合作 互 利共赢 扩大机械工业钢材需求大户与有关钢铁 企业之间互惠的长期战略合作关系 提高省内钢材 自用率 真正使创新驱动钢铁产业结构调整 参考文献 1 中国钢铁企业该向浦项钢铁学习什么 EB OL http www yesteel com news d asp id 742442 2008 04 24 2 汪 琦 日美钢铁业技术创新与贸易竞争优势的实证分析 J 亚太经济 2006 1 84 3 潘贻芳 齐二石 仇圣桃 等 钢铁企业技术创新的模式与策略 J 钢铁 2004 1 72 75 4 陈 妍 毛艳丽 日本 JFE 钢铁公司的产品研发战略 J 冶金 管理 2009 6 53 5 马云俊 从模仿创新到自主创新 我国钢铁产业技术进步 路径转换研究 J 沈阳工程学院学报 2008 1 50 6 李尚诣 中国钢铁业的崛起与面临的问题 J 冶金管理 2008 3 49 7 国外四大钢铁企业的研发动向 EB OL http www chi na consulting cn article html 2010 0424 672717 php 2010 04 24 8 邢宗辉 我国钢铁企业技术协同竞争研究 J 科技管理研究 2006 5 20 9 许卫兵 河北钢铁产业对标上海宝钢 N 河北日报 2010 03 17 01 10 河北省钢铁产业状况与发展战略 EB OL http www china consulting cn article html 2009 1207 390313 php 2009 12 07 11 常友玲 常有新 河北省钢铁企业科技创新能力实证研究 J 工业技术经济 2010 8 104 12 李纪珍 杨志刚 中国钢铁业技术创新机制演变与产业共性 技术创新 J 技术经济 2008 6 18 13 河北省冶金行业协会 河北钢铁行业科技自主创新调研报告 EB OL http 202 204 214 99 index showdoc asp blockcode DQHBYJ filename 200902050514 2009 02 05 14 陈宝明 钢铁工业自主创新能力存在的问题及对策 J 冶金 财会 2006 6 10 15 民盟河北省委 提升河北钢铁企业竞争力分析 EB OL ht tp news yzdsb com cn system 2010 01 11 010326969 x html 2010 01 11 16 张广朝 等 武钢钢铁产业实施技术创新的战略研究报告 J 武钢技术 2001 6 3 17 中国人民银行石家庄中心支行调查统计处联合课题组 河北 省钢铁行业调查及发展研究 J 河北金融 2009 2 51 18 许卫兵 河北钢铁产品缘何 缺席 长城采购清单 N 河北 日报 2010 01 15 07 19 陈晓永 自主创新 视角下的河北