灰色聚类在企业经营业绩评价中的应用_以房地产开发业为例.doc

灰色聚类在企业经营业绩评价中的应用_以房地产开发业为例收稿日期 2009- 11- 10近几年来，我国房地产业发展迅猛，成为我国国民经济的一个闪亮点。2008 年，全球受金融危机影响巨大，由于与金融业息息相关，我国房地产业同样受到巨大冲击。那么，在金融危机肆虐下，我国各房地产企业的经营业绩表现究竟如何呢？由于灰色系统模型对观测数据没有什么特殊的要求和限制，因此应用领域十分宽广。而灰色系统理论中的聚类分析方法因可以有效地解决科学研究中多因素、多指标的分类问题，因此被广泛应用于各类评价，并逐渐显现其优越性。本文试采用灰色聚类法对房地产开发业的部分上市公司进行业绩评价，并提出一些有助于提高企业经营绩效的建议。一、灰色聚类法的评价原理与方法步骤（一）评价原理聚类分析是一种按研究对象在性质上的亲疏关系进行分类的多元统计方法，它能够反映样本间的内在组合关系。灰色聚类则是在聚类分析方法基础上引进灰色理论的白化函数，将聚类对象对于不同聚类指标所拥有的白化数，按几个灰类进行归纳，得出关于各个灰类的聚类系数，然后按最大原则确定最大聚类系数所属的类别为该聚类对象应属的类别。灰色聚类法因具有较严格的理论基础和计算方法，且方法本身在考虑了系统的灰色性的同时也考虑了系统的白化程度，评价结果能够比较客观地反映系统的真实状况，是进行评价的一种较为科学的方法。（二）方法步骤1.确定聚类样本及指标以及灰类的划分记 k=1，2，n 为聚类对象；j=1，2，m 为聚类指标；i=1，2，p 为灰类。Xkj为聚类白化数，表示第 k个聚类对象对于第 j 个聚类指标的样本值；Cij为灰类，表示第 i 个级别第 j 个聚类指标标准。2.对样本和灰类进行无量纲化处理为了确保聚类结果具有可比性，选取参考标准，利用（1）（2）对样本和灰类进行无量纲化处理。3.按聚类指标所属类别，确定出不同的白化函数假设总共有 p 个灰类：第 j个指标规定的第 h 灰类（h 级水平）白化函数为：（3）灰色聚类在企业经营业绩评价中的应用以房地产开发业为例薛小荣1 ， 孙宇雯2（1.西安建筑科技大学 管理学院教授、硕士生导师，陕西 西安 710055）（2.西安建筑科技大学 管理学院硕士研究生，陕西 西安 710055）摘 要 由于企业经营业绩的评价具有不确定性，运用灰色聚类评估方法对我国房地产企业 2008 年的经营业绩进行评价，并进行比较分析，结果显示：影响房地产企业经营业绩评价的主要指标是流动资产周转率、资产负债率和营业增长率。针对企业应如何提高房地产企业的经营业绩评价等级问题，提出一些相应的建议。关键词 灰色聚类；房地产行业；经营业绩评价中图分类号 F270.3 文献标识码 A 文章编号 1673- 8616（2010）01- 0038- 03Gray Clustering Methods on the Operating Performance EvaluationTake the Real Estate Industry for ExampleXUE Xiao- rong SUN Yu- wenAbs tract: As the uncertainty of business operating performance evaluation, we should try to assess and analyze the operatingperformance on Chinese real estate business with the gray clustering evaluation methods in 2008. The results show that the keyindicators affecting the results of the real estate business performance evaluation is current asset turnover, debt to assets ratio andsales growth. Give some suggestions for the real estate companies to improve their operating performance evaluation rating.Key words : gray clustering methods；the real estate industry；operating performance evaluation 384.根据相对影响程度来确定指标的权系数5.计算聚类系数矩阵将计算所得的权系数矩阵的对应值进行加权平均，可以得到综合权系数矩阵：（5）6.根据对象 k 的灰色聚类系数向量进行聚类分析，按最大隶属度原则，对结果进行判断二、灰色聚类评估在房地产企业业绩评价中的运用（一）数据的选取1.样本的选取本文在房地产开发行业中随机挑选出 10 个上市公司作为研究对象，为了尽可能反映公司真实的经营业绩，并方便广大投资者取得，以 2008 年年报数据为基础选取了4 类 8 个主要财务指标作为评价因子（Ckj）：盈利能力指标：净资产收益率、总资产报酬率；资产质量指标：总资产周转率、流动资产周转率；偿债能力指标：资产负债率、已获利息倍数；发展能力指标：营业增长率、资本保值增值率。其中七个为正指标，一个负指标为资产负债率。2.灰类的选取企业绩效评价标准值是国务院国资委统计评价局参照国家统计局工业与流通企业月报数据及其他相关统计资料，对上年度国有经济各行业运行状况进行客观分析和判断的基础上，运用数理统计方法测算，作为国内最权威、最全面的衡量企业管理运营水平评价标准。参照企业绩效评价标准值 2009中对房地产开发全行业的评价标准值确定了5个评价级别，即 5 个灰类。1级为优秀表现企业，5 级为表现较差的企业。（二）数据无量纲化处理由于在实际的问题中，不同的数据一般有不同的物理量纲，为了能够对这些数据进行比较，要对这些数据进行无量纲化处理，以消除物理量纲的影响。本文在此采用了平均值为参考标准，对样本数据进行无量纲化处理，以保证数据仍具可比性的同时，变量保留变异程度信息。首先，根据样本原始数据计算出8 个指标的平均值：其次，根据式（1）对样本原始数据进行无量纲化处理；根据式（2），对评价灰类进行无纲量化处理。（三）构造白化权函数依据式（3）构造白化权函数。值得注意的是，由于资产负债率是负指标，指标值越小越好，与其它指标有所不同，在依照基本公式构建白化函数时，需要稍作变换，取值范围从小到大。此处列出 及 为例，其余从略。（四）计算权系数根据式（4）计算，得结果如表 2。观察表 2，可以发现：第一，各级别的流动资产周转率指标分配的权重都较高，说明我国房地产企业在该指标上的表现差异很大，所以各企业在该指标上的表现将会很大程度地影响评价结果。第二，各级别的已获利息倍数权重指标分配最小，说明我国房地产企业在该指标上的表现大多不错，因而该指标几乎不影响评价结果。第三，在第1、2、3 级各指标中流动资产周转率的指标权重都是最高，而在第4、5 级别中资产负债表率权重最大。这说明在我国房地产企业中，评价较好的企业流动资产周转率水平都较高，评价较低的企业资产负债表率都较高。级别12345Ck10.110.110.110.020.04Ck70.150.130.040.130.25Ck60.010.010.010.000.00Ck50.060.110.200.310.33Ck40.240.250.240.200.12Ck30.220.170.170.150.07Ck20.140.130.120.030.05Ck80.070.090.120.160.14表 2 指标对灰类的权值表 1 房地产开发业绩效分析标准级别12345Ck114.911.48.71.3- 2.2Ck72214.13.6- 8.1- 16.5Ck675.53.21.4- 1.1Ck543.156.476.784.796.5Ck40.90.70.50.30.2Ck30.70.40.30.20.1Ck27.75.13.60.6- 1.1Ck8113.2108.9105.4100.292.7（6）（4）Xoj=（12.25，4.84，0.29，0.34，61.43，83.65，13.57，143.10）灰色聚类在企业经营业绩评价中的应用 39表3指标的聚类系数万科 A中粮地产渝开发莱茵置业亿城股份泛海建设滨江集团保利地产万通地产金地集团10.070.150.060.290.060.080.210.410.660.1820.490.080.120.300.340.110.120.150.340.1230.340.170.320.380.020.040.200.290.040.5440.030.090.180.050.220.040.260.170.000.1750.000.300.270.150.340.450.200.000.000.00（五）计算聚类系数根据表2和式（5），得到聚类系数矩阵（见表3）。从表 3 可知，万通地产、保利地产是第一级别水平企业，万科 A、亿城股份隶属第 2 级别，金地集团、莱茵置业、渝开发属于第 3 级别，滨江集团属于第 4 级别，而泛海建设和中粮地产为第 5 级别水平。对评价结果进行比较分析，可以发现：第一，经营业绩处于1 级或者 2 级的企业在流动资产周转率较快，而对于 4 级或者 5 级的企业资产负债率都较高。这也与前文权重中的分析结果相吻合的。因此流动资产周转率和资产负债率是影响企业业绩评价的重要指标，企业必须要给予充分的重视。企业在估计经营业绩较好的情况下，就应该考虑提升流动资产周转率，以提高评定等级；而在估计到经营业绩较差的情况下，就应该考虑降低资产负债率，以避免进一步降低评定等级。但是这些方法都是一些近期内提高企业经营业绩评价等级的方法，不会从本质上改变企业经营业绩水平。第二，经营业绩处于 4 级或者 5 级的企业在营业增长率上的表现差强人意，而评定经营业绩处于 1 级或者 2 级的企业，在营业增长率上表现很突出。营业增长率是企业真正提高企业经营业绩评价的最根本途径，因此企业要想持续取得好的经营业绩水平就必须保证较高的营业增长率。三、结 论本文应用灰色聚类法简洁地完成了对房地产开发企业的经营业绩评价问题，并针对评价结果，对提高企业经营绩效提出了 2 点建议。与其他方法相比，在基于相同指标体系的条件下，该法具有应用简单、快速、准确率高的特点，是一种评价企业经营业绩较实用的方法。但是与实际情况进行对比，评价结果可能存在一些差异。作者认为主要原因有：一是在实际评价中，不仅要考虑财务指标在各评价等级中作用的不同，还需充分考虑各指标整体对综合评价的作用，而灰色聚类法主要考虑了前者，可能会降低评价的准确性。二是在设定灰类时，本文参照的是整个房地产开发业的标准，而在实际评价中，不同规模的企业之间标准是有所不同，可能会影响评价的准确性。虽然本方法在处理该问题的能力方面仍需要改进，但是灰色聚类法充分考虑到了评价系统的模糊性和不确定性，通过隶属函数来反映这个属性并加以量化，是数据分析、理解与数据可视化的有效工具，必将成为解决经营业绩评价问题的一支主力军。参考文献1伊元荣，海米提依米提，等.基于灰色聚类法的乌鲁木齐空气质量状况研究J.水土保持研究，2007，（6）:139- 141.2傅强，李永涛.基于灰色聚类法的上市公司信用风险评价J.财会月刊，2006，（3）:55- 56.3刘丁慧，林和平，等.灰聚类分析及其应用研究J