北滘上楼工程方案设计.doc

北滘镇上楼工程方案设计一、实施上楼工程的现实需要：1.随着北滘的经济发展和人民生活水平不断提高，以及城镇化程度不断加深，势必然带来很多持续发展的问题，诸如产业的升级问题、城镇未来定位问题、公共管理问题，以及农村城镇化的问题，而关于这大部分问题的载体土地资源，怎么样去科学规范利用，便是这些能否妥善解决的关键因素。2.土地资源作为一种恒定而不可再生的资源，会随着本镇的经济发展和城市化的加深，人口的增长，用地会不断紧张，甚至会到枯竭的一天！未来的趋势，我们镇也是会面临到这样的挑战的。城市化是经济发展和社会进步的结果与标志，对区域发展具有很强的促进效应。同时，城市化是人类社会发展和进步的必然趋势，在发展城市化过程中更应该注重保护土地资源，合理用地，节约和集约用地，才是科学长远发展的出路。土地的集约利用，就是通过一系列的手段组织协调人地关系及人与资源环境的关系，以市场为导向，寻求和选择土地资源的最佳开发利用目标和途径，最大限度地发挥土地资源的优势和结构功能，以期达到最佳的生态、经济和社会效益。3.上楼是对于一个居住方式的变革，是对传统单家独户的居住模式的变革。这试图是以集约居住的模式去节省土地资源，进而集约和加大公共设施的利用率，也可以节约政府公共的城市管理开支，对社会卫生、治安的往有利方向发展也不在话下。就这样来说，这是大势所趋，而纵观长三角的某些发达的城市，这一步已经很早就走了。二、实施上楼工程的可行性： 1.就北滘地理位置来说，其位于佛山市顺德区的东北部，地理位置优越，水陆交通便利，区域内有广珠西线、佛山一环，以及兴建中的广珠轻轨、广州新火车站等交通设施连接广州和港澳。总面积92平方公里，常住人口20万人。有这20万人的消费群体和市场消费力，以及强劲的工业底蕴，未来土地的商业价值会不断上升，会吸引更多的资本以及人流。镇政府也将北滘定位为“魅力小城”，有其的出发点。这是从大的地理位置和经济潜力来说的。2.而通过走访众多的村居发现，由于很多历史、规划、村民利益博弈的原因而产生仍然有一定数量的农民未落实固化宅基地。同时位于河流控制保护线和旧房、危房、人均居住面积严重不足房，都有一定数量存在。这些因素影响着农村的和谐与稳定，对新农村的建设是不利的。上楼工程的实施，可以通过很多现实政策、措施调整去解决这些农民的正常居住的问题，而政府也可以回购一些宅基地指标，方便以后土地的规划发展，这是两利的。3.从生活要素来说，城市化应该体现在衣食住行几方面的大大方便。同时在医疗、教育、健体等的资源上，要有足够的资源分配和兼顾。上楼工程对于社区设施建设和功能的设计在这方面容易集中建设和分配，同时也可以提高都这些资源的合理利用，减轻政府的多处投入的资源浪费，而且科学集中地提高这些设施的利用率。而在社会公共管理方面，治安和卫生状况是市民比较关注的现实生活问题，上楼后的治安管理和卫生状况容易集中资源方便管理，并且容易实施智能化和系统化去不断改进，往人性化方向发展，这对于上楼居住的人来说，这方面是很有吸引力的。4.北滘定位于“智造北滘 魅力小城”这个概念，是需要付出实际的行动的。“魅力小城”其中一个很重要的要素是和谐的人居环境。当我们不再处处忧心人居环境的话，这样才能解放市民自身多元的创造力，去为自己的城市多元发展贡献自己的力量，这样去“智造北滘”才多很多的说服力。而上楼对于全镇整体的人居环境改善是不用置疑的！三、上楼工程方案构想设计： 关于总体规划、定位的问题1、北滘的行政规划是105国道周边镇面为中心，东边是群力围碧桂路沿线、西边是佛山一环沿线为两翼。这样的规划就好像广东省的“一个中心，两翼齐飞”的概念。所以就北滘集约用地规划来说，应该是类似一个“川”字的布局，以路网和水网、水系的分布去规划建设。而且还要兼顾周边镇路段交通连接的问题。在镇内，既要在目前既定的规划内统筹各村的宅基地、旧房、危房的问题，同时，全镇各村都有自身的实际情况，包括宅基地固化的请况、村集体经济状况、村民自身营收的情况、同时传统居住习惯的等等，都是需要兼顾的！2、关于定位问题，北滘自身有强劲的工业实力，工业园区发展成熟，但就自身的产业升级来说会有很多的难题。一个城镇发展到一定程度，多元化的发展才是出路，例如发展第三产业以及周边的服务产业。随着北滘新城区的规划，商业中心、星级酒店、企业总部组团等的落成，未来北滘的产业多元化需要多很多商业硬件的支持，商品房、写字楼都有很大的需求。所以在规划住房发展方面，要科学合理利用市政的公共资源，同时又要方便居民出行。关于上楼实际的操作方案1、 政府首先要成立专门协调上楼工程的部门，负责上楼过程中政策、监管、协调的管理问题。2、 上楼的方式就北滘来说：A. 以村一级自己出资筹建的方式不现实，因为大部分村没有这样庞大的集体财力收入，而且村级组建的话，从北滘全局长远规划来说会欠缺科学整体性；而有条件的村居如果集体经济可以承担的话可以自行组建，或者村居组织通过招、拍、挂方式引入房地产商开发建设。这些都需要有一定的用地指标和政策倾斜的支持才可行的。B. 以镇政府出资来说，是出资回购农民的宅基地指标，以宅基地换房，还是政府出资统建统筹，再让利农民购房，都是涉及很大的财政支出，需要看政府是否有这个财力和实际需要。用这样方式，方便管理上的统一以及资源的合理整合，但要保证农民自身对就有宅基地的经营权和收益权。C. 以商业的模式去考量，其一可以考虑集体用地改变使用性质转为国有建设用地，引入房地产商与村合作建设，其二可以在宅基地指标的范围内，引入房地产商，发展居住以及商业租赁，收益一部分以分红方式配股给农民，旧的宅基地一样配股让农民收益。这就需要镇政府有这样的住宅建设指标才能落实，这方面就政策依赖性比较强。D. 通过各个村居的走访，宅基地的固化问题是有些村的主要问题，但仍然有定量“三旧房”、控制线范围内的房屋、人均居住面积不足的房屋，都是需要整治的。所以在上楼设想中，这些农民可以先行的试点，优先安置，突破原本的村级限制，统一安置。这需要在镇区附近有地段区位优势，才有一定吸引力去吸引农民上楼，例如高村方面可以做这样的试点。E. 江浙一些地区在统筹城乡发展、加快城乡一体化过程中摸索出来的一种模式，叫做“两分两换”。“两分两换”就是宅基地与承包地分开、房屋搬迁与土地流转分开，宅基地换房、承包经营权换社保。这种经验就需要有一定时期的控制建设中，容易开展一些。北滘本身还没有完全控制建设，但宅基地换房的方式仍然可以借鉴。3、 实施过程中的补偿方案以及兼顾问题A. 涉及居住面积问题，以旧有的居住面积最为基准，多出要补购，少了的货币补偿。B. 涉及征地拆迁的，以市场价补贴地上建筑物的货币价值。就产权问题，如果旧有房屋有房产证的，修要补贴土地使用价值，没有的就补回地上的建筑物拆迁市场价。C. 响应上楼工程的农民家庭，在教育方面与所在区域的城镇居民同等待遇安排子女入学，享受社会医疗保障、最低生活的保障，以及就业推荐。涉及集体产业的本社区居民优先就业。D. 在建设规划实施，以及不断试点建设过程中需要有完善的整体规划，避免某些资源的重复建设浪费，同时既要兼顾全镇的整体规划，又要凸显各社区的某些特色（就各个实施点的风土、文化、人情、文物的特色，可以有特色的塑造社区）E. 在安置房产中，村民数和市场流通数需要有合理的平衡去吸引商场的购买力，切忌出现丢空，甚至出现烂尾的情况。 关于村民利益的保障和后续性问题1、 上楼房屋产权的归属问题，需要有