浙江春江明珠旅游度假区概念规划.doc

杭 州春江明珠旅游度假区概念性规划杭州鸿锳房地产开发有限公司浙江大学亚欧旅游规划设计研究院二00三年十一月引 言杭州春江明珠旅游度假区，位于富阳富春江新沙岛上，一江春水经由此岛分成南北两股航道，自西向东，流向杭州，汇入东海。新沙岛，犹如一颗璀灿的明珠，镶嵌在“两江一湖”国家重点风景名胜区黄金旅游线上。环岛四周，山青水秀，阡陌桑田，粉墙黛瓦，风景秀丽，环境清幽。虽处红尘，愰若仙界。历史上曾是富阳八景之一中沙落雁所在地，是接轨杭州“旅游西进”、“两江一湖”国家重点风景名胜区黄金旅游线的第一站。第一章 项目概况一、项目名称春江明珠旅游度假区。二、地理位置新沙岛位于浙江省富阳市城区以东约一公里的富春江中，行政隶属富阳镇东洲街道。岛屿陆地面积约4.1 2Km2，设有行政村一个(新沙村)；2003年居住300户，村民共计1000人。三、综合概况（一）水文地质 1、水文水质 A.降雨年平均雨量1461.7毫米，历年全年平均降雨日为130天左右，六月中旬至七月初为雨季，雨量集中。 B.水质 富春江水质现为国家二类地面水水源标准。 C.水温 6月至9月间，新沙岛新沙游泳场平均水温为20oC27oC左右。 D.江水流量 江水流量受上游水库调节影响，新沙岛附近频率流量： Qaj=)34120M3/s； Q1=30950M3s。 E.潮水 涨潮为3小时，落潮为11小时，潮差通常为1.40M，最大潮差为2.4M。 F.洪水根据吴淞水位高程，富阳市历年最高水位为12.93M(1955年6月)，最低为1.55M(1955年8月)。富春江上游新安江、富春江电站建成后，富阳市最高水位达11.11 M(1983年7月)，最低水位为3.64M(1989年8月)。富阳市防洪警戒水位高程9.5M(吴淞高程)，7.62M(黄海高程)。新沙岛l0年一遇的洪水入该岛面积占岛屿总面积的40%。目前新沙岛内防洪堤标高近11.0M，可抵御5年一遇的洪水。2、气温 新沙岛年平均气温16.1，1月份平均气温为3.6，7月份全年平均气温大于10的天数平均为230237天，大于20144天。由于该岛地处富春江江心，江水流动产生的大量负离子有助于岛内空气清新，并形成独特的小气候环境。夏季平均气温可低于杭州市)5。3、地质地貌 富春江北岸岸边基岩外露，水中和南岩露盖层为四层，第一层为粉砂层，第二层为软塑亚粘土层(夹少量卵石)，第三层为松散(中密)砂卵石层，第四层为密实卵石层。由于流水作用地层表面即河床沉积大量河沙，周围沙资源极其丰富，砂质为中水沙，地势平缓，岛内林地覆盖面积达40。 （二）交通、区位条件杭州春江明珠旅游度假区位于富阳市区，沿杭富滨江公路至杭州市中心不足25公里，沿途景区景点星罗棋布，鹳山公园、中国古代造纸印刷文化村、富阳国际高尔夫球场、灵山风景区、未来世界、宋城等。水路可上至桐庐、新安江，下达杭州、上海，交通十分便利，区位优势明显。 新沙岛，由富阳市区经320国道至杭州37公里，由富阳市区经“江滨大道”至杭州18公里。主要区际交通联系有： 1、320国道：杭州至富阳37公里，只需半小时；2、江滨大道：杭州至富阳18公里，仅需20分钟；3、绕城高速：杭州至富阳15公里，仅需10分钟；4、杭千高速：杭州至富阳16公里，仅需10分钟；5、水路：钱塘江通航千吨船只，经杭州浙江第一码头至新沙岛，只需二小时。（三）风光资源新沙岛生态环境优越，四面环水，自成一体，与富阳市区隔江相望。岛屿周围江水清澈、平缓，沙滩细软宽展，阳光充足，树木茂盛，两岸远山近浦，阅尽人间山水画廊；岛内农田阡陌，江南水乡情调独具，引人入胜；沙洲景致，沉鱼落雁；水调歌头，赏心悦目。岛上无限风光，是对杭州湖光山色的一个重要补充。第二章 市场分析一、市场契机我国自改革开放以来，在经济较为发达的东南沿海地区，已经提前进入了小康社会。杭州市2002年的人均GDP已经达到1700美元，接近中等发达国家的水平。历史表明：当一个国家或地区的人均GDP达到800美元时，社会就进入休闲消费的急剧扩张期。旅游作为休闲消费的一个指向标，已经在上海、杭州等长三角大城市范围内显现出其惊人的发展速度和潜力。最近，杭州以自身区位、资源、设施等条件为依据，提出了打造“世界休闲之都”的目标定位，并且随着2006年“世界休闲博览会”杭州申办成功，未来三五年内“休闲之都”的建设，杭州将成为我国休闲旅游的中心城市之一。今年，在杭州市旅游发展工作会议上，杭州市委、市政府再次强调实施“旅游西进”战略和打响“游在杭州”品牌的战略方针。作为旅游西进第一站的富阳，在未来杭州的近郊景区（以“两江一湖一山”旅游资源为依托的西部五县、市范围内的景区），将以山水观光游、特色休闲游和主题度假游为重点，扮演重要角色。重要提示：大杭州旅游已进入转型期，开始步入休闲度假旅游的发展阶段。 二、区内旅游形势富阳所在的杭州地区，是浙江省乃至全国的旅游业发达区域，2002年杭州接待国际旅游者105.6万人次，国内游客2652万人次，分别比上一年增幅28.9%和5.7%；全年旅游外汇收入4.77亿美元，国内旅游收入255亿元，分别比上一年增幅27.9%和16。4%；国内外旅游收入占GDP比重大大高于全国平均水平，在国民经济中起到了支柱产业的作用。在旅游发展利好的形势下，很多地方纷纷尝试建立度假休闲目的地，“休闲农庄”、“观光农业”、“海上渔村”、“度假村”、“高尔夫球场”等度假项目应运而生，如桐庐红灯笼乡村家园引领一代风骚，宁波奉化滕头村一年接待游客上百万。随着交通、通讯业的发展，按自己的意愿，决定旅游路线和内容的家庭式、亲朋式的小团体散客度假旅游正方兴未艾。因此，建设与休闲度假相适应的景区，开发与之相适应的旅游产品，已成为顺应潮流的选择，也是国内旅游发展的大趋势。重要提示：区内旅游的定位，决定了富阳旅游的发展方向，也决定了本项目的目标定位。三、谨慎入市本项目所在地的富阳旅游业，目前在杭州全市的地位不高，而且前几年还出现了下滑情况，1998年全市接待游客仅为1209万人次。但是，随着杭州“旅游西进”战略的实施，富阳旅游业经过数年卧薪尝胆，养精蓄锐，在开发观光旅游产品的基础上，依托紧邻杭州市区的有利条件，力推一批休闲度假型产品，这一状况有望得到彻底改观。例如：富春桃源景区、龙门古镇、杭州野生动物园、富阳国际高尔夫球场等一批重头项目的陆续推出，将为富阳作为杭州城郊休闲旅游地形象打上重重的印记。富阳也必将成为未来几年杭州地区旅游业的一个新热点。本规划区，早在80年代中后期，就已经进入市场，但由于人为因素，开发并未取得理想的效果，这就要求后继的开发者应充分吸取前面的经验教训，在不脱离地方文脉的基础上牢牢把握市场发展动向，在项目的选择和主题的确定上保持审慎的态度和冷静的头脑，充分挖掘规划区范围内的资源的优势与特点，打好特色休闲与主题度假品牌，作好杭州近郊的度假文章。重要提示：趁招商良机，搭船出海，融入市场。四、市场规模预测详见下表。 预期客源市场流量表 单位：万人次时间项目近期中期远期年份040506070809101112131415增长率（%）3040506050403535303025年游客数20263645468741311183524773344434756517064合计4649322883预期近期客源市场结构表市场项目浙江上海江苏其他合 计比 例（）50202010100人数（万人）28.7511.511.55.75575第三章规划总纲一、规划依据（一）技术规范1、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003），中华人民共和国国家标准，2003年5月；2、旅游规划通则（GB/T 189712003），中华人民共和国国家标准，2003年5月；3、旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003），中华人民共和国国家标准，2003年5月。（二）法律法规和部门规章1、中华人民共和国森林法（1984年9月20日）；2、森林和野生动物类型自然保护区管理办法（1985年7月6日）； 3、中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日）； 4、风景名胜区管理暂行条例实施办法（1987年8月15日）； 5、中华人民共和国野生动物保护法（1988年11月8日）； 6、中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）； 7、风景名胜区建设管理规定，建设部，（建城1993号文件）；8、关于加强风景名胜区保护管理工作的通知，国务院办公厅，（国发办199323号文件）； 9、中华人民共和国自然保护区条例（1994年9月2日）； 10、浙江省风景名胜区管理条例，建设厅，（1996年7月8日）；11、中华人民共和国文物保护法（2002年10月28日）。（三）相关成果1、浙江省国民经济和社会发展“十五”计划纲要；2、浙江省旅游业发展九五计划和2010年远景规划；3、浙江省富阳市旅游业发展九五计划和2010年远景规划，富阳市旅游局；4、富阳市旅游发展规划，富阳市旅游局，1996年；5、富春湾开发区新沙岛旅游度假区总体规划，上海同信房地产业信托咨询服务有限公司，1994年九月；6、富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划，杭州市城市规划设计研究院，2001年12月。二、规划原则在开发春江明珠旅游度假区的过程中，要坚持以下原则：1、规划与投资相匹配的原则好的规划，要有可靠的资金投入作为保障；尤其是本项目，规划要做到大手笔，高起点，超一流；在开发建设上，就要依赖于资金的投入，以保障规划的思路、方案得到实施。2、规范与创新相兼容的原则正确把握旅游市场动向，敢于创新，立足发展有特色的休闲度假项目，避免简单的重复建设，为大杭州旅游增添新的亮点。而要做好杭州城郊的度假项目，仅有优美的山水自然风光是不够的，重在勇于创新，才是盘活整个旅游区的关键所在。3、人工与自然相协调的原则度假区内的任何人工建筑，必须围绕各个功能景区的主题来进行，使人工美和自然美达到完美的高度统一。要明确自然是第一位的，人工是第二位的；自然为主，人工为辅。其次，应该认识到风景不是纯粹的自然物，而是存在于自然和人类生活的交界面上。一处风景的魅力长存，很大程度上靠的是其丰厚文化底蕴的维系。因此，度假区具体项目和功能区块主题必须与其人文形态相契合，这种人工与自然、项目与文脉相协调的思想，必须贯彻到景点规划和开发的各个环节中去。4、经济与环境相共荣的原则旅游产业是经济产业，这就要求经营者和开发者时刻紧绷经济效益这根弦。首先，要求开发者在开发的过程中，把握游客需求，进行针对性的开发；其次，要求经营者在经营过程中，对目标市场进行针对性的宣传，把钱用在刀刃上。坚持经济效益的原则，决不是唯利是图，在获取最佳经济效益的同时，也要使景区的生态环境效益、社会效益达到最佳，造福一方百姓。成功的旅游开发，不仅会改善环境条件，而且会创造新的生态平衡。三、规划性质以富春山水为依托，以休闲度假和现代娱乐设施为重点，以乡土文化、山水风光、田园野趣、美食度假、游乐世界为特色，以主题游乐、运动健身、休闲度假、游览观光等为主要功能的江南山水岛屿型休闲旅游度假区。四、规划期限与目标1、规划期限本项目将分三个建设时期：近期：2003年2005年；中期：2006年2010年；远期：2011年2015年。2、规划目标参照新沙岛历史上曾达到的数据分析，结合规划项目人气指数比对，对新沙岛未来消费水平作如下预测：（1）近期（20042005年）：规划目标：到2005年，接待游客575万人次，游客人均消费120元，营业收入达到6900万元人民币左右。规划内容：健全建设管理机制，进行道路、水电、通讯、植被、环境保护等部分基础设施的建设，注重旅游资源的保护，同时，景区的管理体系完成制度建设，开始进入良好的运转；各项服务达到规范标准；景区生态环境初步摆脱景区开发建设的负面影响，新的生态平衡开始建立。坚持开发生态、社会、经济效益均好的旅游项目，景区初具规模，并力求进入全国旅游信息网络，扩大其知名度。 （2）中期（20062010年）：规划目标：到2010年，接待游客1631万人次，游客人均消费180元，营业收入达到29358万元人民币左右。 规划内容：全面建设各个景区，景区的管理力求达到ISO9000体系的标准，加强对服务人员的培训和素质的提高，使各项服务质量在规范的基础上更上一层楼，继续保护好生态环境系统，并着力改善生态循环、维持生态平衡，力争升级为省级旅游度假区。（3）远期（20112015年）：规划目标：到2015年，接待游客4891万人次，游客人均消费270元，营业收入达到132057万元人民币左右。规划内容：景区管理稳定而成熟，各项制度完备，员工服务水准高而稳定，景区的生态系统形成良性循环。最终成为国家级旅游度假区。第四章空间布局与项目规划一、规划范围春江明珠旅游度假区，南至富春江南岸公路（沿公路后退500米），东至大源溪入江口、悬空沙岛，北抵东洲南岸（沿江滨后退500米），西至富春江第一大桥，包括江中心的新沙岛，总面积约为15平方公里；其中，新沙岛面积412平方公里，水域面积466平方公里，两岸陆上土地面积计622平方公里。二、功能定位为“实现旅游跨越式发展，融入大杭州旅游西进”的发展目标，根据两江一湖规划中对本项目所在区域的定位，重拳出击，全面整治项目区内的风景旅游资源，精心打造“春江明珠度假”品牌，按照“融入大杭州、服务大上海、接轨长三角”的定位要求，实施“大手笔、大投入、大旅游”的开发建设思路，规划期内旅游用地总投入20亿元（含旅游水域），投资密度达到每平方公里2亿元。保证一年出形象，二年有模样，三年建成样，力争将春江明珠旅游度假区建成融旅游休闲、度假娱乐、会议和景观房产于一体的国家级旅游度假区。三、布局结构根据旅游资源的空间分布特征及未来开发管理的内在关联度，规划形成度假区“一轴、二环、三区”的旅游发展格局。“一轴”，指春江明珠山水画廊景观轴；“二环”，指明珠仙境生态观光环线与明珠乐园亲水观光环线；“三区”，指春江水域观光区、绿岛主题游乐区及明珠休闲度假区。四、功能分区依据上述布局结构，本项目可分为六大功能区块：1、主入口景区位于新沙岛西端，功能为旅游集散、服务咨询、活动表演、餐饮娱乐。2、春江水域观光景区位于新沙岛四周的富春江水域及岛上两处人工水体，功能为强化“两江一湖”水路旅游的开发，“水”是风景区的生命，“水景”是风景区永恒的主题，在此功能区内，要做深、做透“水”文章。3、绿岛主题游乐区位于新沙岛中部，功能为观光娱乐、启迪智慧的主题公园。4、明珠休闲度假区位于新沙岛东部二环之间的区域，功能为休闲度假。5、东洲花卉科技园区位于富春江北岸的东洲沿江地带，功能为郁金香培育、花卉交易市场及景观房地产开发。6、春江南岸风景林区位于富春江南岸的沿江地带，包括从渡船埠至大源溪区间的沿江公路；功能为防护林、风景林带。五、分区规划（一）主入口景区规划内容有：1、连接新沙岛与富春江南岸的双层石拱廊桥，可保证车辆行人无障碍地进出新沙岛。2、旅游接待服务中心区3、淡水沙滩浴场4、室内恒温水上游乐大世界5、春江魔幻音乐焰火喷泉6、春江水景世界大舞台7、停车场8、游船码头/轮渡码头9、彩色森林。（二）春江水域观光景区规划内容有：1、富春山水画廊景区2、金沙溪景区3、明珠湖景区4、春江渔村景区5、吴军水寨景区6、水上健身运动区7、湿地芦花景区。（三）绿岛主题游乐区规划内容有：1、郁金香主题公园2、童话城堡世界（四）明珠休闲度假区规划内容有：1、绿岛生态观光农庄2、新沙旅游特色村3、明珠万国酒吧区4、绿岛度假村5、分时度假别墅区6、春江明珠大饭店（五星级，带国际会议中心）7、游艇俱乐部及专用码头8、明珠骑士俱乐部9、观光直升机机场（五）东洲花卉科技园区规划内容有：1、荷兰郁金香培育基地2、春江明珠花圃3、花卉交易市场4、东洲房地产开发区（送游艇的房产）5、私人游艇专用码头。（六）春江南岸风景林区规划内容有： 1、南岸江堤景观改造工程2、景观风景林3、造纸厂废水排放整治。六、旅游容量估算（一）计算方法确定根据本度假区地形地貌及旅游项目设置，确定旅游容量测算采用可游面积法。计算公式如下：公式：A2=（S/S0）K2式中：A2：旅游容量S：景点面积（平方米）S0：游客占用合理可游面积（平方米/人）K2：周转率（景区一天开放时间/游全区所需时间）（二） 计算结果拟定每天开放时间为8小时，S0为100m2/人，计算结果见下表。春江明珠旅游度假区旅游容量测算表景区名称景点可游览面积（m2）设施容量（人次）周转率旅游容量（人次）主入口景区400000K1=1 4000春江水域观光景区10001000绿岛主题游乐区300000K1=13000明珠休闲度假区700000800K1=17800合计15800注：景点面积不包括游道面积。（三） 旅游容量估算一年可游天数按300天计算，则度假区年旅游容量为：29800（人次/日）300天=474万人次/年。为保障度假区生态环境的修养生息，器材设施的良好维护与正常使用，度假区建议年最大旅游容量，应控制在：474万人次/年80%=380万人次。第五章旅游形象与产品创意策划一、项目定位综上所述，课题组认为杭州春江明珠旅游度假区，不仅是富阳整体旅游的一个重要组成部分，而且也是打造杭州“世界休闲之都”的重要内容和杭州实施“旅游西进”战略重点之一，应以休闲度假为主要功能，并有鲜明的产品特征，即成为杭州夜旅游产品中的重要补充产品，从而在杭州休闲度假产品市场上分得一杯羹。因此，在充分考虑项目条件和地位的情况下，总结该项目定位如下：以“天下佳山水，古今推富春”的富春山水文化为背景，利用自身良好的资源条件构造优美的旅游环境，将休闲、观光、娱乐、度假，通过朴素、自然的方式进行创意、整合，成为杭州地区富有中西景观特色的城郊型度假地和最具魅力的晚间休闲区。二、主题定位为避免度假区项目设置杂乱，与环境产生不和谐感，本项目规划应统一在一个主题内展开，即开发实质在于创造一个休闲的度假环境，成为杭州“世界休闲之都”岛屿型休闲度假地的补充。因此，度假区内的一切活动及项目设置，包括自然景观的利用，都应以轻松愉悦、情感体验、有益健康为述求点，避免常规生态型景区或观光型景区的冷清、寂寞，创造迪斯尼乐园式的欢闹，以保持整体的乐观、豁达和向上，在人们的心中创造出一种渴望释放童心、放松精神的心理需求。三、形象定位作为富春山水文化区的一个重要组成部分，同时又处在大杭州旅游区的这样一个特定大环境中，本度假区的形象定位可设定为：时尚富春江，开心郁金香形象口号是：春江休闲，明珠度假郁金香幽，明珠夜美四、产品创意目标1、成为江浙沪地区旅游产品中惟一的、排他性的产品；2、配合杭州打造“世界休闲之都”品牌，并成为其重要的组成部分；3、瞄准市场脉搏，引导市场需求，站在时代前列，学习迪斯尼精神；4、成为体验式情感旅游的必游之地，创新项目多，活动内容新，游客回头率高，经济效益佳。五、项目设置原则在各功能区项目设置上，要把握以下几条原则：1、环境设计，应围绕富春山水文化为背景进行展开，以朴素、自然、和谐为宗旨；2、突出主题游乐，扩大娱乐项目的高新科技含量与资金含量的比例，提高档次与品位，以欢乐健康的休闲度假项目为主；3、部分休闲项目可独立收费，独立盈利，也可以采取租赁承包的形式招标经营；4、重视参与性项目的营建，乡土文化与习俗成为一大特色；5、景观房产、度假别墅或宾馆饭店可借鉴产权式酒店、分时度假方式经营运作。第六章防洪防汛规划 为保证度假区常年正常运营，又不影响富春江每年汛期的防洪防汛，规划采用预防和疏导相结合的方法，解决汛期可能发生的新沙岛“水淹”问题。 1、疏导在前，以防万一 在不破坏新沙岛原有“绿岛”自然风貌的前提下，根据富春江水流方向，规划在岛上南北两个部位，分别开挖两条东西向横贯新沙岛的河流，北部的取名为明珠湖，南部的命名为金沙溪。这两条河流，在汛期时可分流富春江主航道的洪峰，减轻压力，帮助迅速疏导排除上游的洪水威胁。平时，可成为岛上重要的旅游景观要素。 2、集土堆高，预防为主 另一方面，为确保重要旅游设施、重点旅游地段、宾馆饭店、农居点等，在汛期免遭洪水的侵蚀，保障财产生命安全，规划采用筑堤堆高、分隔水流的方法，治理可能发生的“水患”。因此，新沙岛上需要设置两级防洪堤，一级防洪堤标高为12.07米(吴淞高程)，防洪堤结合内环主干道设置，防洪等级为50年一遇；二级防洪堤标高为11.00米(吴淞高程)，结合外环次干道设置，防洪等级为20年一遇。第七章旅游营销活动纲要度假区市场营销活动，是以盈利为目的的业务活动，也是开发规划中的重要环节和最终环节。一个旅游产品的最后完成，也是通过营销活动来最终实现的。一、区域联动度假区开发涉及到方方面面，吃住行游购娱紧密相关；旅游产品的推广要有区域协作、与其它景区联动的意识。在市场营销上，本度假区要与富阳本地及周边景区连线成串，联动出击，形成合力，发挥出“串珠效应”的最大效益，也要想法纳入大杭州、“两江一湖”风景区及整个浙江旅游圈，如“锦绣华东线”（华东线的延伸）、“新江南山水旅游线”等。二、制造人气节庆活动是旅游产品营销的主要手段，度假区更要注意节庆活动的开展。就本项目而言，应充分利用乡村旅游、生态旅游、娱乐旅游、度假旅游的设施和条件，不定期地推出以“山趣、水趣、花趣、情趣”为主题的多种活动；利用万国乡村酒吧休闲风情园，定期搞不同国别的酒吧、歌舞周等。三、经营策略1、价格策略景区门票往往是景区的主要收入来源，也是一个非常敏感的要素，定位过高不利于市场拓展，过低将无法维持正常的经营费用，同时也不利于旅行社操作。在该项目中，因旅游内容不多，项目期望的主要收入来源应该是休闲娱乐、餐饮住宿等方面的消费，所以前期定价不宜过高，某些消费如住宿等门票应可抵充，以后视经营需要和景区发展逐步提高。2、销售策略 游客出游方式，基本有三种：自行组织、旅行社组织、单位组织。针对散客、旅行社团队、单位团队这三种客源类型，可以从不同角度拟定不同的销售方式。（1）散客。主要以新闻和广告效应予以吸引，在开业初期主要针对的是本地游客，可对其采取相应的优惠措施，以吸引其成为“回头客”乃至常客。（2）旅行社团队。积极寻求旅行社合作，逐步将度假区提高到“两江一湖”黄金旅游线首站的地位上。给予旅行社较高的返利率，使旅行社成为度假区推介的一支重要力量。（3）单位团队。在广告和新闻推广的基础上，以组织销售队伍上门推销、开展针对性活动等方式进行销售。与旅行社的合作可发展多样化，建议不妨采用买断销售或包销形式。3、媒介策略 对整个景区的宣传传播应有系统的整合，一是各类广告的创意，二是媒体的充分合理利用，三是与产权式酒店房产的宣传营销紧密联系。 （1）各类广告的创意应把握景区真正的卖点，以及在发展各阶段突出的作用，区分提高知名度、形象塑造、促销等各种功能。 同时，在广告媒体的运用上多出创意，尽可能寻找新颖而有实效，符合景区定位的广告手段。 （2）旅游的宣传比普通商品更有优势，主要是可信度强，群众愿意接受，联合媒体进行新闻炒作相对也更容易。要充分利用这一有利条件健全媒体关系，积极制造题材进行新闻性炒作。在经营运作上建议采取媒体入股形式，与强势媒体进行合作。 （3）传播分三个阶段：预热造势波群扩散。 （4）建议设“新闻吧”，最大限度吸引媒体关注。 （5）和一般景点有所不同的是，度假区的口碑效应更为明显，将服务看成营销的一部分尤为重要，尽可能做足“回头客“的文章，赢取良好的口碑，是度假区稳步扩张，永续经营的关键。第八章投资与经济效益预测一、社会效益评估旅游业是新兴的产业，在富阳市的经济发展中将扮演重要角色。客观存在对富阳市的社会与经济发展具有直接的积极意义，首先表现为创造新的就业机会。按规划的度假区规模，预估将创造3000至5000个就业岗位，相关就业岗位将达到7000个；其次，度假区将每年为富阳地方财政创造上亿万元的税收，这对于富阳市社会经济的稳定和可持续发展都将起着重要推动作用。该度假区项目的建成，从富阳旅游发展战略角度来看，也是具有积极意义，它对富阳现有旅游项目是一种完善和拓展，丰富了“两江一湖”富阳段的旅游内容，有助于实现富阳市旅游发展的整体战略目标；与杭州旅游市场融为一体，成为富阳旅游新的经济增长点。随着休闲度假品牌影响的扩大，必将在杭州休闲旅游中产生强大市场吸引力。该项目的定位，无论从项目内容的设定，还是度假区的框架， 都是把社会效益和环境效益放在首位。项目的建设、经营，在创造旅游价值和投资价值的同时，也要努力创造环境价值和社会价值，使度假区不仅成为游客的休闲度假的天堂，更是进行爱国主义教育、乡土风情教育、中外文化交流的传世之作。二、投资估算投资估算表 单位：万元序号工程类目建设项目投资额1旅游景观设施建设主入口景区双层石拱廊桥600旅游接待服务中心区300淡水沙滩浴场200室内恒温水上游乐大世界8000春江魔幻音乐焰火喷泉5000春江水景世界大舞台600小计14700春江水域观光景区富春山水画廊景区300金沙溪景区1100明珠湖景区1400春江渔村景区900吴军水寨景区800水上健身运动区600湿地芦花景区1400小计6500绿岛主题游乐区郁金香主题公园25000童话城堡世界12000小计37000明珠休闲度假区绿岛生态观光农庄700新沙旅游特色村1600明珠万国酒吧区2000绿岛度假村2600分时度假别墅区/景观公寓13000春江明珠大饭店（五星级，带国际会议中心）15000明珠骑士俱乐部800观光直升机机场（四架直升机）1000小计3