长沙市房地产十二五规划初稿1009.doc

长沙市房地产业发展“十二五”规划（征求意见稿）长沙市城市建设科学研究院长沙市房地产开发协会2010年10月一、长沙市房地产业发展现状与发展特征3（一）“十一五”期间房地产业发展现状3（二）长沙市房地产业发展存在的主要问题9（三）“十二五”我市房地产业房地产发展区域分析11二、“十二五”规划的指导思想及总体目标15（一）指导思想15（二）总体目标16三、房地产业发展“十二五”具体内容16（一）长沙市房地产业现状的区域分析16（二）房地产市场总体需求预测17（三）长沙市商品房及保障性住房产业的发展规划20（四）长沙市房地产业发展的对策措施23四、房地产业发展规划实施保障措施25长沙市房地产业发展“十二五”规划一、长沙市房地产业发展现状与发展特征（一）“十一五”期间房地产业发展现状 “十一五”以来， 长沙市房地产业坚持科学发展观，坚持以人为本，认真贯彻省委、省政府建设长株潭“两型社会”和长沙市大河西先导区的战略构想，落实省政府制定出台的一系列培育、发展住房二级市场的政策措施，坚持“突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导”原则，结合我市实际，采取宏观调控房地产市场、稳定房价措施，扩大住房消费市场，规范市场秩序，逐步建立完善住房供应体系和住房保障制度，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整的产业链，房地产业在拉动投资增长、扩大居民消费、提高城乡居民生活水平等方面发挥积极作用，为国民经济和社会持续健康发展作出显著贡献。1房地产开发投资现状“十一五”期间全市房地产开发投资增长迅速，至2009年，全市房地产开发完成投资在全省排第1位，房屋交易额相当于全社会商品零售总额35.2。在中部六省省会城市长沙、武汉、南昌、郑州、太原、合肥等城市中，长沙市的GDP总量居第2 位，全社会固定资产投资居第2 位，房地产投资却居第 1 位。全市房地产开发投资额2007年增幅最大，达59.4%；2008年由于受到全球金融危机和国家金融政策收紧的影响，房地产开发投资增幅回落；2009年延续了2008年增幅回落的趋势，房地产开发投资总额为541.96亿元，同比增幅-13.91%。随着我国经济的复苏，全市房地产业也随之复苏，房地产业完成投资额明显回升，仅2010年上半年就达307.93亿元。表1-1 “十一五”期间长沙房地产开发投资额年份2006年2007年2008年2009房地产开发投资额（亿元）322.38 513.87 629.53541.96同比增幅（%）38.62 59.40 22.51 -13.912土地开发与土地市场分析随着土地有偿使用制度的全面实施，长沙市土地市场逐步建立起来，土地收益对于地方经济发展的支持力度逐渐加大。随着土地使用制度的健全，长沙市土地供应实现了主要通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。20062009年，长沙市共出让土地面积5713.94公顷，土地成交金额达398.87亿元，这为长沙市经济社会发展起到了积极的推动作用。从出让土地的构成来看，主要包括住宅用地、商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地和公共建筑用地等，在所有用地类型中，住宅用地一直占据重要的位置，并表现出强劲的增长势头。表1-2 长沙市各区县市土地出让情况年份长沙市区三县一区土地出让宗数土地出让面积（公顷）土地成交额（亿元）土地出让宗数土地出让面积（公顷）土地成交额（亿元）2006127718.7785.59308853.7236.022007134803.02227.624071043.3477.052008138565.02100.02272625.0435.87200985375.7261.85300975.3949.352010年1-6月54243.9296.61165648.0348.50从各县市区的土地出让情况来看，长沙县、宁乡县的土地出让较多，尤其是宁乡县，2009年出让338.29公顷，位于各县市第一，呈现出比较强劲的增长势头，望城县的土地出让面积也较大，2007年位居各县市第一。这些均说明长沙市房地产开发方向逐步向离长沙城区较近的县市延伸。3商品房供销及供求结构情况分析从表1-3可以看出，长沙市商品房施工面积、竣工面积及批准预售面积呈逐年上升趋势。由于2007年9月中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，严格控制了住房消费贷款制度，并规定二套房贷首付比例不得低于40%，从而导致2008年商品房销售面积的下降。2008年5月至6月份，世界次贷经济危机爆发，投资商因自救需求而撤资，购房者持币观望、延迟购房，使得资产市场处于萧条境地，成交量大量萎缩。为保证我市房地产业的健康持续发展，2008年7月22日，长沙市人民政府出台了关于促进我市房地产业健康发展的若干意见等一系列稳定我市房地产的政策，并收到了较好的成效，2009年我市商品房成交量强势反弹，达1836.21万平方米，同比增长139.8%，较2007年增幅54.3%。表1-3 “十一五”期间长沙商品房供应与销售情况年份2006年2007年2008年2009年施工面积（万平方米）2946.634086.454879.215457.58竣工面积（万平方米）901.561234.511365.821807.35销售面积（万平方米）927.881189.86765.641836.21批准预售面积（万平方米）1050.291405.161732.71425.36新开工面积（万平方米）1522.712101.661976.991930.21年末房屋空置面积（万平方米）203.48265.64505.46649.17此外，从统计数据还可以看出， “十一五”期间，我市商品房空置面积也一直呈上升趋势，2008年增幅最大，同比增长90.28%。究其原因：首先，近年来房价连年上涨，吸引大量资本的涌入，导致房地产业的投资急剧增长，开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长速度；其次，在房地产开发建设过程中，存在供给结构暂时性失衡现象；再次，2008年我市商品房销售量骤降，导致商品房空置面积相对增幅较大。4二手房交易情况2004年以来，随着二手房市场的启动，长沙市二手房市场得到了较大程度的发展，交易量稳步上升。“十一五”期间，长沙市二手房成交面积由2005年末的267.80万平方米增长到2009年末的450.06万平方米，年均增幅13.85%。受世界经济金融危机的影响，2008年的我市房地产市场明显低迷，但是二手房产品凭借其总价低、适合做过渡用房的特点而深受年轻置业者的追捧，成为市场上最畅销的商品。2009年在国家二手房交易政策鼓励下，我市二手房交易市场迅速回暖，交易面积创历史新高，达450.06万平方米，同比增长69.57%。表1-4 “十一五”期间长沙二手房交易情况年份2006年2007年2008年2009年成交面积（万平方米）343.75380.77265.41450.06同比增幅（%）28.3610.77-30.30 69.57“十一五”期间，我市住房消费全面启动，初步形成了存量与增量联动的局面，基本建立了统一的房地产市场体系。房地产中介服务业稳步发展，特别是2009年开始，二手房交易实行了网上签约和资金监管，为中介市场的发展提供了很好的平台，整个行业逐渐趋向规范化。5商品房价格变化情况“十五”末，长沙市商品房均价为2411元/平方米，“十一五”期间，全市商品房平均售价一直处于上升阶段，2006年为2671元/平方米， 2007年房价上涨较快，达3130元/平方米，同比增长17.19%。在国家出台了一系列抑制房价上涨的政策之后，2008年涨幅开始放缓，同比增长13.74%。2009年，全市商品房平均售价3750元/平方米，基本与2008年持平，是“十五”末近1.6倍。平稳的市场价格表明长沙市目前房地产市场泡沫成分较少，另一方面也是“十一五”期间政府调控效应的展现，价格的平稳上升避免了市场的大起大落，使得整个房地产市场处于健康发展当中。表1-5 “十一五”期间长沙商品房价格情况年份2006年2007年2008年2009年商品房均价（万平方米）2671313035603750同比增幅（%）10.7817.1913.74 5.326保障性房地产供应情况“十一五”期间，长沙市的保障性住房主要指廉租房和经适房两类。经济适用房、廉租房制度的实施，在一定程度上改善了房地产市场的供给结构，为解决中低收入阶层住房困难、平抑房价起到了一定的作用。总体来讲，“十一五”期间，全市经济适用住房建设稳步发展，城镇廉租住房制度建设发展迅速，住房保障体系成效显著。经适房完成投资从2006年的4.88亿元，增加到2009年的10.64亿元，增长118.03%。2008年2009年全市廉租房筹集到位资金累计7.5亿元，总筹集面积累计43.56万平方米，总保障用户数累计45861。住房公积金归集额由2006年末的9.93亿元增加到2009年末的121.49%。然而，由于经适房保障对象从中低收入住房困难家庭调整为低收入家庭，因此与2004年、2005年相比2006年以来我市的经适房投资比重明显减少，约占商品住宅竣工面积的7.5%8.5%左右。但在2008年政府出台经适房货币补贴保障方式政策后，全市2009年经适房面积明显下降，直接导致保障性用房的竣工面积比重的下滑，仅占商品住宅竣工面积的3.31%。表1-6 “十一五”期间长沙保障性用房建设情况年份完成投资（亿元）占房地产投资比重（%）竣工面积（万m2）占商品住宅竣工面积比重（%）20064.881.5150.097.3520077.121.3972.697.60200813.422.1393.358.64200910.641.9647.163.312008年以来，廉租房开始得到飞速发展，作为住房保障的重要组成部分，政府投入了相当大的资金并出台了一系列政策对廉租房进行扶持，规定廉租房通过实物分配、租赁补贴、租金核减等方式，廉租房保障对象由城镇最低收入家庭住房困难家庭扩大到了城镇中低收入住房困难家庭，并取得了显著的成效。7房地产金融市场及房地产抵押情况表1-7 “十一五”期间长沙房地产抵押登记情况项目2006年2007年2008年20092010年16月总起数59190895187779512865778314其中：个人住房抵押贷款起数57846876907631312620877417抵押建筑面积（万平方米）956.461368.091365.931891.891100.2其中：个人住房抵押贷款面积（万平方米）647.66998.26884.501399.44873.2贷款金额（亿元）192.70300.29316.05513.59349.93其中：个人住房贷款金额（亿元）108.00202.80201.81375.71265.94从表中统计数据可以看出，除2008年世界金融危机影响下，我市房地产金融市场和抵押情况较为低迷外，长沙市在“十一五”期间的抵押登记业务宗数、抵押贷款金额总体上呈上升趋势。2009年房地产业逐渐冲出金融危机的阴霾后，长沙市房地产抵押业务总数就强势反弹，同比增长65.4%，较2007年增长43.7%，仅2010年上半年就完成交易额78314起，占2009年总额的60.9%，有望再创新高。总之，“十一五”期间，我市房地产业一直保持健康上升发展趋势，抵押贷款业务也朝着规模化方向发展，有力地反映出金融业对房地产业发展的重大推动作用。8城乡房屋拆迁情况“十一五”期间，是我市全面转型发展的重要时期，这就要求我们不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。长沙市老城区存在大量棚户区，严重影响城市形象和居民生活质量。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。政府近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并把改造棚户区作为一项重要举措。表1-8 “十一五”期间长沙市城镇房屋拆迁情况统计表年份2006200720082009拆迁面积（万平方米）49.5697.5444.98131.34拆迁户数（户）39558869377313433从“十一五”期间长沙市城镇房屋的拆迁情况来看，除2008年外，长沙市旧城改造和棚户区改造力度一直呈加大趋势。2009年全市城镇房屋拆迁131.34万平方米，拆迁户数达13733户，约为2008年拆迁面积的3倍左右。此外，政府及相关部门在旧城拆迁和棚户区改造过程中，注重健全法规政策，规范拆迁实施行为制定颁布了物权法及一系列配套政策措施文件，推行拆迁公示、信访接待、投诉举报、拆迁承诺、强制拆迁听证和拆迁监管等制度，加大对城镇房屋拆迁中违法违规案件的查处力度。拆迁实施行为进一步规范，信访投诉量逐年下降。 9物业管理行业现状“十一五”期间，全市着力规范物业管理行为，提高服务水平，构建和谐社会，强化物业管理成效显著，并取得长足进展。全市物业覆盖面不断扩大，物业服务企业也由2006年的526家发展到2009年的815家。全市761家企业已依法取得物业管理企业资质，其中一级资质4家，二级资质48家，三级资质（含暂定）664家。同时，行业规模的扩大为“转制、转岗、转业”和农村转业劳动力提供14000余个就业岗位。（二）长沙市房地产业发展存在的主要问题1土地供应结构矛盾突出，规划调控力度不够目前，全市土地出让的方向和数量往往由开发建设项目所决定，缺乏执行用地计划和城市规划的严肃性，致使土地供应量往往超出总体规划和年度计划的限度，经营性土地供应过量，利用效率较低，土地供应缺乏竞争活力，市场机制不健全，土地交易市场化程度不高。2房地产市场供求存在总量性和结构性失衡目前，长沙市仍然存在房地产开发结构不尽合理的问题。房地产投资方向缺乏宏观引导，商品住宅中适合中等收入家庭需要的中小户型、 中低价位普通商品住房供应不足，高价格、大户型的高档商品房偏多，引发部分商品房闲置，潜伏着结构性供求不平衡的问题。同时，商业营业性用房的比重偏低，相对于投资性需求扩大的趋势，市场可供应的适销对路的商业营业性用房并不多，也存在供给不平衡的问题。3、住房保障力度欠缺“十一五”期间，长沙市保障性住房虽然取得了长足的成效，但是由于保障法制不够健全、保障范围较小、资源配置不优、保障资金不足、保障住房保障、金融模式单一等众多问题的存在，使得保障性住房仍有较大继续发展的空间。此外，由于目前全市保障性住房还多是针对最低收入家庭，但对低收入住房困难家庭、中等偏低收入住房困难家庭及新就业者、外来务工人员等“夹心层”人群尚未纳入保障体系之中。4房地产市场秩序不够规范近年来，我市加强了对房地产市场秩序整顿和治理，并取得了一定的成效，但是在房地产市场进一步深化的同时，又出现了许多新情况和新问题。目前在我市房地产市场中，还存在偷工减料和不按时作业的情况，虚假广告、面积缩水、物业管理和中介服务等方面问题仍然存在，购房者因房屋质量等问题与房地产开发商的纠纷，住户因物业收费、服务等问题与物业管理公司的冲突，以及房屋中介公司在房屋租售过程中的不规范操作等情况既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成一定心理压力，进而影响到全市房地产业的整体发展。5一、二级市场发展仍不平衡，中介服务机构欠规范住房二级市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。从住房一、二级市场的关系来看，2009年长沙住房一、二级市场交易量之比为4.08:1，与上海、南京、深圳等经济发达城市相比(其比值为1:1)，仍有较大差距。因此，长沙住房二级市场发展潜力巨大，但仍存在一些需要解决的问题，如房地产中介服务急需发展与规范。6企业规模偏小，综合竞争力需进一步提升随着长沙房地产市场的快速启动，进入房地产业的企业数量迅速增加，但是项目公司占绝大多数，企业经营规模较小，自有资金实力薄弱，对政策的依赖性强，抗风险能力弱，品牌意识不强，企业机制创新和技术创新步伐不快。由于分散式、粗放式的开发，造成房地产在开发过程当中出现结构不合理、产品质量不高、投诉多、资源浪费等现象，这与长沙市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的规模和竞争能力需进一步加强。7 、城市房屋拆迁机制不完善旧城拆迁和棚户区改造因牵涉到非住宅拆迁难、困难企业拆迁难、中央及省属单位拆迁难、社会关系复杂的被拆迁人拆迁难、开发项目拆迁难的“五大难”现象，一直被视为一项十分复杂且极为困难的工程。近年来，我市在旧城改造中主要采取货币补偿的拆迁安置模式，对被拆迁人来讲，所在区域房价高于购买能力，且政府所提供的安置房源在区域分布上欠合理，从而加大拆迁工作难度。此外，由于部分项目特别是开发项目拆迁操作透明度不高，暗箱操作问题突出，难以做到真正的公开、公平、公正，从而损害了被拆迁群众的利益，拆迁行为的公信力受损，部分被拆迁群众因而形成了“以闹取利、后走得利”的心理预期，严重影响拆迁工作的顺利实施。（三）“十二五”我市房地产业房地产发展区域分析1、宏观社会经济背景在“中部崛起”和“两型社会”配套改革的经济大潮下，在日益激烈的省际竞争中，湖南省的经济发展成果突出，除去2008年冰灾和经济危机的翘尾因素影响，全省经济一直处于高开稳走的良好态势。2009年湖南省地区生产总值（GDP）为12930.69亿元，全年GDP增长13.6,比全国平均水平高4.9个百分点，在中部六省中排名第二。多项经济指标排名在中部前移，说明湖南经济已经到了一个起飞阶段，综合多方面因素分析，未来几年，湖南将仍持续高速发展的态势。长沙市湖南省省会城市，占全省1/20的土地面积、占全省1/10的人口，创造了占全省近30%的GDP和财政收入。长沙市GDP占全省的比重已由2006年的23.8%上升到2009年的29%。近几年来，长沙在长株潭城市群中的龙头作用也更加突出，GDP的占比由2006年的63.7%上升到68.0%，这充分反映了长沙经济实力和地位的提升，也显示了长沙作为省会城市和长株潭城市群核心城市的经济聚焦、辐射能力。此外，全市的城市基础设施不断完善，城市品位逐渐提升，有效改善了投资环境，提升了城市的承载能力。2长株潭城市群“两型社会”建设背景分析胡锦涛总书记在党的十七大报告中强调提出，“必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置”。 2007年12月，国家批准武汉城市圈和长株潭城市群作为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。长株潭城市群“两型社会”的获批，将对长株潭地区经济社会发展及长沙市的房地产业产生以下几个方面的影响：（1）着眼于长沙市经济发展的良好势头和潜在的巨大市场，国内外众多资质优良的房地产开发企业纷纷把目光投向长沙，这将有利于全面提升长沙市房地产开发市场的档次和格局。（2）“两型社会”的品牌效应使得消费者对长沙市商品房升值的预期较大，这将会吸引一大批外来投资者来长置业，扩大推动本地房产市场需求，活跃市场交易。（3）随着长株潭三市城际轻轨的建设运行和半小时生活圈的形成，长沙将会以其省会城市的优势，吸引湘潭、株洲两市的居民来长购房居住产生房产连动效应。（4）“两型社会”建设初期，政府必然会对服务于区域的重要的基础性设施加大投入，从而为长沙市商业、服务行业、工业、旅游业等地产的发展带来巨大的发展空间。此外，由于两型社会内涵的特殊要求，别墅型、生态型商品房等新型物业形态将会受到推崇，兼顾高便利性与低密度生态形态的写字楼开发将会受到政府和开发商的重视，这也将有利于长沙市房地产市场产品的创新和品质的提升。4长沙市大河西先导区建设背景分析中部崛起，需要大城市支撑；湖南振兴，需要长株潭城市群扩张；长沙发展，更需要河西壮大。河西占据长沙版图近三分之一面积，自2008年7月大河西先导区“两型”社会建设启动以来，形成了大河西地区良好的市场预期。随着区域经济的发展，河西地区的房地产项目以其较高的性价比而成为广大购房者目光焦点。除省内客户群体外，还有不少广东投资客亦闻风前来，购置住宅及商铺投资。河西区岳麓区风景秀丽，自然景观与城市景观共生交融，长沙市政府的入驻更使得岳麓区成为长沙市新的行政中心。随着大河西先导区建设如火如荼的进行，岳麓区又成为打造“两型”长沙城市的关键功能区。近年来，岳麓区的房地产开发区域主要分为麓北、麓南、麓谷三个板块区域。（1）麓北板块区域范围包括西二环以东、湘江以西、岳麓山以北，大致以市委、市政府所在地为中心，以其强大的行政中心向心力为依托，发展势头一路向好，麓北板块大盘众多，云集了新兴北京御园、恒大华府、旭辉藏郡（旭湘华府）、高信向日葵等明星大盘，成为长沙供应量最大的区域。相比其他各大城市土地价格，麓北板块的土地仍有很大的上升空间，也吸引了各方资本的注入。（2）麓南板块区域范围包括南湘江以西，岳麓山以南。这一板块的区域价值在于其深厚的文化积淀，依托大学城和国家森林公园的支撑，麓南板块将打造成国内一流的科教文化基地、休闲旅游目的地和高尚人居社区。随着交通配套设施的逐步完善，以及先导区“两型社会”的成功建设，麓南板块必将赢来更广阔的发展空间。（3）麓谷雷锋板块的区域范围则包括西二环以西，以雷锋镇麓谷工业园为中心的广大区域，与麓南板块共同归属于大河西先导区建设的广泛区域。在全面开展推进大河西先导区建设的同时，梅溪湖等片区开发也稳步推进，麓谷雷锋板块将成为郊区盘投资的“眼球”，麓谷板块房地产业的后续发展潜力仍不容小觑。总之，大力发展和建设大河西先导区，把大河西先导区建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的聚集区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极，对于长沙发展大平台的形成、城市大格局的构架、改革大突破的实践，都具有举足轻重的作用。4产业机构调整对长沙市房地产业的影响分析2009年，长沙市的经济结构调整实现重大转变，三次产业结构调整由2005年的7.542.250.3调整为2009年的4.850.644.6。第二、第三产业对经济的带动作用逐步增强，长沙市大力推进新型工业化和新型城市化，以促进产业结构的优化升级。新型工业化为社会提供了更多的就业岗位，居民收入水平不断提高，购房意愿增加，房地产的市场的有效需求得到更充分的释放；工业园区和工业厂房的建设，以及由工业生产带动商铺、物流仓库需求增长，将成为房地产企业提供更多的开发机遇和更好的发展环境。在新型城市化的进程中，大量的农村人口向城镇转移，城市规模和影响力不断加大，吸引更多的人来到长沙来就业和定居，房地产市场的刚性需求不断扩张，这些将是房地产市场的持续健康发展的动力。5.城市地铁建设的影响在中部崛起和长株潭“两型社会”试验区建设的背景下，长沙吸引了越来越多的省内外人口进驻，流动人口也快速增长。相对于此，长沙的城市空间扩展，却一直受到交通和配套设施的限制，大量外围新开发的土地与楼盘，因交通不便而不能真正成为城市可用空间，这不仅仅导致房地产价格居高不下，生产与生活成本增加，更直接导致城市道路拥堵、运行效率下降、环境污染加重。在楼市面临强大转型的时候，在国家投资拉动内需的政策指引下，长沙地铁通过国务院发改委审批，现地铁一号线、二号线已经全面启动。长沙地铁建设对长沙房地产市场的发展将起到很大的拉动作用，同时对长沙人的居住理念和长沙房地产格局将产生重大的影响。目前长沙房地产市场充分利用地铁沿线地产增值的优势，地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势，长沙即将开通的地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,其沿线的地产也不断增值。6高铁建设的影响武广、沪昆高铁在长沙市雨花区交会，给长沙的发展带来了重大的战略机遇。这种机遇，主要体现为区位条件和城市空间格局变化带来的地缘经济关系的改变。高铁全部开通后，长沙将成为铁路枢纽，发展将在区位和空间布局上获得更大的辐射区域：一方面长沙城市规模将迅速扩大，辐射、服务的半径将不断延长；另一方面长沙内部的空间结构也将发生变化，随着武广新城崛起，单中心的城市格局将向多中心格局转变，给长沙市的房地产业发展带来了新的发展机遇。再者，武广高铁和沪昆高铁通车后，可能会把广州、上海、杭州等地楼市的涨幅传导到沿线城市，较短的行车距离不但能大大缩短两地的差距，也会大大缩短两地的房价差距，并能吸引经济实力雄厚的广东、上海、杭州等城市的商人到星城投资，从而带动长沙楼市的发展。二、“十二五”规划的指导思想及总体目标（一）指导思想贯彻可持续发展战略，以科学发展观为指导，以两型社会为方向、以建设低碳、生态城市为目标，结合长沙市“十二五”新型城市化发展的需要，坚持调整住房结构和引导合理消费，坚持加强法治和规范秩序，坚持分类指导和区别对待，创新发展模式，提升发展质量，改善居住环境，实现重点突破，使长沙市房地产业持续健康发展。（二）总体目标通过制定本规划，促进全面融入长株潭两型社会建设的步伐、产业结构调整以及新的城市发展战略、城市规划的逐步落实，使我市房地产投资保持平稳增长，较好服务长株潭经济区建设；城镇住房供应体系进一步改善，保障体系逐步完善；提升住房建设和管理整体水平，不断改善人居环境；房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；县域房地产市场得到规范和培育，城乡房地产业协调发展；房地产市场投资和消费环境进一步改善，从而保证长沙市房地产行业继续健康发展，房地产业对国民经济和社会发展的贡献率进一步提高。三、房地产业发展“十二五”具体内容（一）长沙市房地产业现状的区域分析影响房地产市场需求的因素很多，由于各个区域经济发展水平、产业结构、人口因素等不尽相同，房地产市场需求也将随之产生差异。其中经济发展水平将直接影响到房地产市场需求。结合长沙市实际，对房地产相对有旺盛需求的区域包括：市区、三县一市的县城、望城县和长沙县靠近长沙市区的区域，交通区位优越的区域及基础设施相对完备的区域，住宅房产就主要布局在这些区域。商业房产和办公写字楼主要集中于市区的芙蓉路、五一路、黄兴路、东二环线四线沿线，长沙市CBD范围，以及侯家塘东塘、伍家岭、望城坡、火车站、溁湾镇、汽车南站几大商圈，武广客运新站、长沙地铁1号、2号线沿线区域、三县一市的县城以及其他重点建设镇等地。其他房产中的教育房产主要集中于市区、三县一市的县城、以及含浦、黄花等区域。根据长株潭城市群区域规划（2008-2020），先进制造业园区位于长沙的主要有星沙、望城、金洲，以及麓谷科技产业园，随着工业进园区工作的逐步开展，这些地区及长沙市其他工业园区将成为今后工业房产布局的主要地段；旅游房产则主要集中于岳麓山风景名胜区及其周边、马王堆汉文化旅游区、清泉寺生态旅游休闲区、新世纪体育城、海底世界、石燕湖、梅溪湖、大围山、黄祖沩生态旅游区、铜官窑文化园、洗心禅佛教文化旅游区、刘少奇故居、文家市秋收起义会师旧址纪念馆、灰汤温泉等地，应搞好旅游重点项目的建设。结合长沙市实际，未来各区域的开发重点如下：（1）长沙市区作为全市乃至全省经济社会发展的核心区域，应注重加强其辐射带动作用，重视各类地产的合理开发与发展。同时，结合发展需求适当开发新的房地产类型，如总部地产、滨江地产等，以满足不同消费者的需求。（2）长望浏宁三县一市的县城作为三县一市的经济社会中心，对带动全县（市）发展具有重要意义，应重视其县城、经济开发区或工业园区的发展，推进各类地产合理开发。（3）芙蓉路、五一路为长沙市城市主干道，两厢可侧重开发商业地产、办公写字楼。其延长线部分作为联系市区和三县一市的主要纽带之一，交通条件较好，可适当开发住宅地产。（4）河西区先导区的路网建设将继续对接河东、整个长株潭及全省、全国，成为了一块吸引各方眼球的热土，城区价值大幅提升，经济发展呈现出良好的局面，可以考虑在先导区内打造品牌房地产企业，大力开发大河西房地产市场。（5）随着长沙地铁1号、2号线的规划实施，对未来长沙的发展将产生重大影响，可考虑在其沿线周围重点布局住宅地产和商业地产，推动轨道地产的发展。（6）望城县、长沙县与长沙市区的联系紧密，其靠近市区的区域已开发有不少优质楼盘，随着长沙市城区面积的逐步扩大，这些区域将越来越受市民的青睐，可适当开发。（二）房地产市场总体需求预测1、房地产需求影响因素现状分析影响房地产市场需求的因素很多，大体可归纳为人口因素、经济因素、政策因素、市场因素及其他因素等。这些因素相互关联、相互作用、相互影响，构成了动态的房地产市场系统。2009年末，长沙市常住总人口664.2万人，人均生产总值5.66万元，人均可支配收入20864元，城镇人口416万，城镇化率为62.63%，与2005年比较，全市城镇人口增加了71.61万人，增长20.79%，城镇化率提高了8.76个百分点。预计到2015年长沙市城镇化率将达到70%左右，全市房地产将处于快速发展时期。城镇居民人均住房建筑面积为29.27平方米，预计到2015年，达到35平方米。新增城镇人口住房需求及改善性需求将继续推动长沙市房地产业的发展。价格是影响房地产市场需求的重要因素，当价格增加时，需求相对减少；反之，则需求相对增加。长沙市房地产价格相对于其他省份的省会城市来说，价格偏低，这就刺激了外省市的很多人过来投资或者投机买房，造成了需求量的增加。2008年，在金融危机的影响下，国家调整政策，通过扩大投资和拉动内需来推进经济发展。在国家宏观政策的指导下，湖南省和长沙市也采取了一系列措施推进房地产业的发展，这些政策的相继实施，给长沙市房地产业的发展带来很大促进。2009年长沙市房地产呈现出一片良好态势，但同时房价存在过快上涨现象，为了抑制房价过快上涨，保持房地产健康持续发展，2010年上半年国家又出台了房地产新国十条，这对投资及投机炒房者产生了一定的影响，同时也抑制了部分改善性需求。“十二五”期间，随着长沙市城市建设步伐的加快，城市改造和拆迁力度将进一步加大，这将会产生进一步的被动房产需求。2、商品住宅需求预测 影响商品住宅的需求的主要因素有新增人口需求，流动人口需求，结婚人口需求、房屋拆迁需求，改善性需求，投资需求等。综合市区和三县一市的情况，得出长沙市规划期内住宅总需求预测量。 表3-1 长沙市“十二五”期间商品住宅市场需求预测 单位：万平方米需 求市区三县一市年均需求总需求年均需求总需求新增人口需求268.81344115.2576流动人口需求37.618812.462结婚人口需求88.244154270拆迁改造引致需求1206001365房屋更新需资需求220110056280合 计884.64423338.616933、办公写字楼用房办公写字楼的开发量取决于城市内第三产业的发展，第三产业中生产性服务业如金融、法律、会计、咨询服务等都需要写字楼，高科技产业中软件业与研发业也需要办公写字楼。这些产业的发展取决于城市的性质与地位，城市的地位越高，性质越综合化，第三产业越发达，中心城市往往第三产业发展，高校集中的城市高科技产业发达。长沙作为湖南积极承接产业转移的承接地之一，近期各项规划事业开始起步，且随着高质量的住宅楼盘而引入高素质人才的增多，办公写字楼的需求也会随之稳步增加。综合“十一五”期间办公写字楼开发情况及目前产业现状，初步预测“十二五”期间办公写字楼需求约为200万平方米。4、商业营业性用房由于长沙市CBD发展规划、大河西先导区的建设等都刚刚起步，对商业营业性房产的需求较大，加之金融危机影响下部分返乡民工和进城务工人员从事商业活动，也将拉动商业营业性房产需求的增加。三县一市商业营业性房产建设相对滞后，其商业营业性房产的开发比例均偏低，随着近年三县一市社会经济的快速发展，偏低的商业营业性房产将影响到城乡居民的正常生活，给房地产业的持续发展带来一定的影响。因此，今后一段时期，加大商业营业性房产的开发力度，应作为推进房地产业发展的重要手段之一。近年来，长沙市商业营业性房产投资规模及建设面积日益增长，从目前来看，投资需求更多倾向于投资回报率更高的商铺投资，而非住宅市场。对于投资者而言，以“短期转手”为标志的住宅投机，正在转向以“长期租金”为代表的商铺投资，未来长沙市商业营业性商业房产发展潜力较大。综合“十一五”期间商业营业性用房开发情况及目前产业现状，预测“十二五”期间商业营业性用房需求约为650万平方米。5其他房产需求预测其他房产主要是指工业房产、旅游房产、教育房产等。综合“十一五”期间其他房产开发情况及目前产业现状，初步预测“十二五”期间其他房产需求约为1000万平方米。6、各类商品房需求总量预测由上述各类商品房需求量可知，长沙市“十二五”期间总需求量在7966万平方米左右，即平均每年商品房竣工面积需达到1593.2万平方米。具体汇总如表3-2。表3-2长沙市十二五期间房产市场总需求 单位：万平方米 商品住宅商业营业性用房办公写字楼其他房产合计611665020010007966（三）长沙市商品房及保障性住房产业的发展规划 1商品住宅产业发展规划（1）商品住宅发展规模目标“十二五”期间，长沙市房地产开发投资计划力争达到3000亿元，年均投资计划完成600亿元；其中住宅开发投资计划达到2250亿元，年均投资计划完成450亿元，占整个房地产开发投资的75%。预计长沙市2011-2015年商品房竣工面积计划为7966万平方米，年均竣工面积1593.2万平方米，其中住房竣工面积计划为6116万平方米，年均竣工面积1223.2万平方米。（2）商品住宅结构目标从长沙市各户型的供销结构来看， 90平方米以下中小户型供应所占比重较大，一直是市场上的畅销产品，加上年轻消费群体的崛起以及现代城市家庭人口结构的变化等因素，大多数消费者已经从以前的盲目追求大中户型产品转化为追求经济、舒适、适用型产品，二房及经济型和舒适型三房将成为消费者追捧的对象等原因。因此，规划“十二五”期间长沙市商品住房以自主性和改善性需求为主，在套型结构比例上，全市按照总量原则空置，分用地区域类别项目原则控制，开发上规模、上档次的大型楼盘为主。核心城区以中小户型为主，高层公寓项目达到70%以上，非核心区域户型面积由市场需求决定。（3）商品住宅布局规划根据长沙市商品住宅发展现状、基础设施和公共服务设施完备程度、房地产市场发育程度和长沙市土地利用总体规划（2006-2020年），可将全市商品住宅划分成五大板块，即市区中心板块、长沙县板块、望城县板块、浏阳县板块、宁乡县板块。在长沙县板块和望城县两大板块重点发展大户型和高档住宅，在其他三大板块重点发展中小户型和公寓式住宅。具体各阶段发展指标根据现状需求，以需定产，得出长沙市各区域商品住宅建设指标。表3-3 长沙市商品住宅建设布局规划 单位：万平方米区域市区中心长沙县望城县宁乡县浏阳市合计建设面积442385030030024361162. 办公写字楼房地产发展规划根据长沙市近年办公写字楼发展的形势及市场预测需求，“十二五”期间长沙市办公写字楼建设面积为200万平方米，年均建设40万平方米。表3-4 办公写字楼房产空间布局规划 单位：万平方米区域市区中心长沙县望城县宁乡县浏阳市合计建设面积175125532003、商业营业性房产发展规划根据区域预测需求，可把长沙市商业营业性房产建设总量划分为市区占60%，长沙县、望城县、浏阳县、宁乡县分别占11%、8%、9%、12%，“十二五”期间各区域的商业营业性房产建设规模，如表3-5。表3-5 长沙市商业房产空间布局规划 单位：万平方米区域市区长沙县望城县浏阳市宁乡县合计建设面积39071.55258.5786504、其它房地产发展规划根据对长沙市其他房产发展的需求预测，规划长沙市其他房产建设面积为1000万平方米，年均建设200万平方米。5、保障性住房发展规划保障性住房建设是一项浩大的民生工程。根据市政府政策，2008年后，长沙市将不再新批地开发建设经济适用房，经济适用房的保障采取货币化补贴方式。就目前国内形势而言，长沙应加快保障性住房的建设。“十二五”期间，人均住房面积低于13平方米的城市低收入住房困难家庭和无房户应保尽保，全市需要住房保障对象约10万户，可以通过廉租房、经济适用房、公租房共同来保障。“十二五”期间，全市通过实物配租、租赁补贴和租金核减等方式，提供廉租房保障的户数5万户，年均保障户数为1万户，全市计划筹集廉租房资金7.5亿元，年均筹集资金为1.5万元。“十二五”期间，全市通过实物保障和货币补贴等方式，保障4万户，年均保障0.8万户；计划完成经适房开发投资25亿元，年均增长14%以上，与全市地区生产总值增幅相适应，各年度实际建设目标可根据经济社会发展等因素做出适当调整。“十二五”期间，全市需提供公共租赁住房约60万平方米，按 60平方米一套计算，总共提供1万套，年均提供2000套。6、二手房市场发展规划住房二级市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。从住房一、二级市场的关系来看，2009年长沙住房一、二级市场交易量之比为3.83:1，与上海、南京、深圳等经济发达城市相比(其比值为1:1)，仍有较大差距。因此，长沙住房二级市场发展潜力巨大，规划十二五期间，长沙住房一、二级市场交易量之比达到2:1，即二手房交易面积达到3058万平方米。7. 长沙市住宅产业化发展规划在“两型社会”建设发展背景下，长沙市住宅产业化的发展，必将不断推行节能省地的康居型住宅项目，逐步取消商品住宅的毛坯房，用工业化住宅部品进行住宅的部分设施建设，如承重结构体系、墙体、坡顶、隔断结构、厨卫体系、设备管线体系等，以实现住宅产业现代化。结合长沙市住宅产业化发展背景和现状，“十二五”期间住宅产业化规划如下：在龙头企业的带动下，初步形成住宅工业化生产基地。住宅部品生产能力进一步提高，形成住宅部品系列，基本能满足住宅产业化进程的需要。鼓励房地产开发商进一步提高标准化、产业化住宅项目的建设比重，使新增产业化住宅建设面积达总住宅建设面积的10%；继续改造现有建筑，完成50余栋、总面积约100万平方米的高能耗大型公共建筑的节能改造。技术方面，继续完善产业化住宅建设标准、建立住宅成套技术体系。加强新型住宅建筑结构的开发研究，建立技术先进、符合长沙特点的住宅建筑结构体系，加强对住宅厨卫性能、管网、设备的研究，提高厨卫管网性能，满足现代化家居生活需求；开始取消商品房的毛坯房，鼓励建设标准化和使用通用化住宅部品的商品房。此外，为了提高住宅性能，促进住宅产业现代化，保障消费者的权益，应加快我市住宅性能评定指标体系的建立。（四）长沙市房地产业发展的对策措施1、贯彻国家政策精神，加强对房地产业的宏观调控。长沙市房地产业规划应该严格贯彻落实国家关于房地产宏观调控的政策精神，加强房地产建设规划与土地利用规划、城市总体规划的衔接。从政府作用、土地利用、住房结构、房价浮动等方面进行规范管理和严格调控。2、促进房地产市场可持续发展。在保持长沙市市区房地产业平稳增长的同时，加快发展县域房地产市场；贯彻实施项目带动战略，保持房地产投资平稳较快增长；创新开发及增长方式，注重房地产开发质量的提高；做大做强房地产品牌企业，提升行业竞争力。 3、完善住房供应和保障体系。切实调整住房供应结构，重点发展满足广大群众基本住房消费需求的普通商品住房，加大中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设力度。加快建立完善适合中等收入家庭的普通住房、适合中低收入家庭的经济适用住房、适合最低收入家庭的廉租住房、适合外来务工人员的公租房和适合高收入家庭的高档住房供应体系和住房保障制度。 4、健全拆迁机制。推行“统一拆迁”的运作机制，建立“阳光拆迁”的工作机制，提高拆迁工作透明度，全面规范和管理城市危旧房和棚户区拆迁改造工作，进一步完善城市房屋拆迁管理法规政策，探索新的融资模式、运营模式和拆迁安置模式。5、完善住房服务体系。进一步完善住房公积金制度和住房货币分配政策，不断扩大住房公积金覆盖面；深化住房专项维修资金管理体制，提高物业管理覆盖面和服务水平，促进社会和谐。6、规范市场管理和服务。制定完善房地产法规政策，健全市场规则；规范市场秩序，进一步改善房地产投资和消费环境；改革创新管理机制，切实转变行业管理职能，加强行业协会建设，提升行业管理和服务水平。 7、推进城乡房地产业协调发展。探索村镇房地产开发建设与管理新体制，提高农民住房规划建设水平，逐步推行城乡一体的房屋产权和物业管理；培育壮大县域房地产市场，开拓县城、建制镇房地产市场，加快县镇房地产市场发展。8、大力推进住宅节能。贯彻落实节约资源基本国策，加快推进新建、扩建住宅的节能降耗，积极发展节能省地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社会。拓展产业发展领域，促进产业结构的升级和优化，推动住宅产业现代化。改善住房开发模式和消费方式，逐步推行商品住宅一次性装修和性能认定。四、房地产业发展规划实施保障措施（一）进一步发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用。结合实际，因地制宜，分类指导，认真贯彻国家宏观调控房地产市场政策；健全各级促进房地产市场健康发展联席会议机