盐城市串场河整治项目.doc

盐城市区串场河综合整治项目（三期）第一章 总 论 一、概论 项目名称：盐城市区串场河综合整治项目三期 建设单位：盐城市城市建设投资集团有限公司 二、可行性研究内容 本可行性研究的主要内容如下： 1、项目建设的背景； 2、项目实施的必要性； 3、项目开发前景及土地市场需求分析； 4、项目建设条件； 5、项目组织、经营与管理； 6、项目实施内容及方案； 7、项目实施进度； 8、投资估算、资金筹措与土地出让收入； 9、项目敏感性分析和盈利能力分析； 10、项目投资效益分析； 11、项目社会效益分析。 三、可行性研究报告编制依据 编制可行性研究报告的主要依据如下： 1、盐城市城市总体规划； 2、盐城市国民经济社会发展第十一个五年计划； 3、盐城市人民政府关于印发2008年八大类重点工程项目的通知； 4、盐城市人民政府关于下达2008年度市区城市建设任务的通知。 四、可行性研究结论 该项目建设适应加快盐城市城市化进程的需要，有利于推动盐城市城市建设，美化城市环境，改善居住质量，提高生活居住水平。串场河支流综合整治项目具有政策优势和地理优势，市场前景较为广阔。因此，项目建设是必要的、可行的。第二章 项目建设的背景 一、项目概况与建设内容 随着国内改革开放的不断深入，全球经济一体化进程不断加快，为抓住这一难得的历史机遇，认真贯彻落实市第五次党代会精神，实现盐城市经济和社会可持续发展，国民经济和人民生活水平再上新台阶，进一步提升盐城市区的核心竞争力，加快城市化和城市现代化进程，做大做强中心城市，努力实现“全面奔小康、建设新盐城”的目标。市区将按照“重点向南、推进河东、完善城中、改造城北、逐步向西”的总体发展战略，着力完善市区规划、优化产业布局、加快新区建设、推进旧城改造、提升城市功能、塑造城市特色、强化城市管理，稳步推进农村人口向城镇集中、居住向城市和规划社区集中、企业向园区集中，努力把盐城建设成为江苏沿海中心城市、新兴的工商业城市和湿地生态旅游城市。 本项目根据综合整治及周边开发地块建设的进度要求，坚持先易后难，滚动实施。油坊沟北至蟒蛇河，南至跃进河，全长约3800米，河面宽8-12米，沟底宽3-6米；蟒蛇河，东至小海路，西至西环路，全长约1184米，河面宽56-180米；大新河全长2900米，北至火车站，南至南新河桥，河面宽20-25米；小新河全长2700米，东至火车站，西至小洋河，河面宽8-12米；大寨河全长2500米北至第一沟，南至利民河，河面宽8-12米；跃进河全长2550米，东至串场河，西至油坊沟，河面宽8-12米；第一沟全长2300米，东至串场河，西至油坊沟河面宽8-12米。整治内容包括河道清淤、砌筑驳岸、污水截流和河道两侧20-30米范围内景观建设 盐城市城市建设投资集团有限公司根据城市总体规划、土地利用总体规划、土地年度供应计划的要求，按序做好土地开发出让计划，配合相关部门和单位做好出让前地块的配套建设，发挥政府调控土地一级市场和挖掘土地收益的功能,紧紧围绕市场需要，加大城市基础设施投入，盘活城市土地资产,对该土地实施综合整理，提高地块开发的利润空间。开发地块在借助于串场河综合整治改造，通过政府引导与市场运作相结合，坚持节约集约用地，对原破旧房屋进行拆迁，并将土地回收，供经营开发，避免土地浪费和闲置，保证资源的可持续利用。该项目土地整理拆迁，同时又形成了对房地产开发的新的需求。 二、盐城市区房地产业发展的现状 盐城市的房地产起步于上世纪80年代中期，在90年代得到迅速发展。十多年来，市区房地产已经有相当规模，提高了市民的居住水平和生活质量。20062007年是盐城城市建设史以来力度最大的两年，加快推进了城市化进程。目前，市区人口达153万人，郊区人口达70万人，建成区面积75平方公里，城市化达42%，百万人口大城市的框架已基本形成。住房、汽车、旅游成为城市居民新的消费热点。全市房地产投资继续保持稳定增长态势，全市房地产开发投资增长70%以上，加上盐城等七城市已纳入长三角城镇群规划，在这样一个发展平台上，盐城市房地产业进入了加快发展的时期。全市各级政府重视城镇建设的力度空前,为实现盐城市国民经济和社会发展第十一五年规划发展纲要中明确的：“市区城市建设的重点是是塑造特色、完善功能、提升品位，把盐城建成我国现代工商业城市、红色湿地旅游大城市”的宏伟目标，加快盘活城市存量土地，进一步促进了盐城的旧城改造，改善城市的市容市貌，为房地产开发提供良好的发展空间。 三、建设单位基本情况 盐城市城市建设投资集团公司是市政府履行出资人，职责具有国有城市资产投资、建设、运营、管理主体地位的、直属市政府领导的国有一档独资企业。集团公司经营范围为：依法经营和管理政府授权的以独资、控股或参股等多种形式存在的国有资产即实施市政府授权范围内国有资产的经营和资本运作；实施经营市政府委托的城市经营性资产、城市土地开发、房地产开发，城市准经营性资产和非经营性资产；盘活城市存量资产，实现国有资产的保值增值，通过招商引资等多种形式广泛吸纳社会资本；实施市政府委托的资产收益管理、产权监管、资产重组；实施市政府授权的其他业务。第三章 项目实施的必要性 加快油坊沟、蟒蛇河综合整治及周边开发地块建设是改善人居环境、提高人民群众生活质量的需要。油坊沟是市区南北向的一条重要河道，市区段南起跃进河、北至蟒蛇河，全长3800米，沿途有近10个开发小区，居住着数千户村(居)民。目前的油坊沟沟内水体污染严重，沿线居民点、大部分住宅小区和工业企业废水直接排入沟中，沿线有跃进河、北港河、第一沟、大庆路南侧河、铁家沟等9条支流污水汇入油坊沟，现整条沟水质腐黑发臭，淤泥堵塞，岸边杂草丛生、垃圾遍布，周边违法建设严重、小区整治标准不一。油坊沟已成为城市内河的重要污染源，已不能适应城市发展和人民群众生产生活的需要。蟒蛇河直穿盐城市区，是盐城40万市民惟一的饮用水源。蟒蛇河源于区境大纵湖，到九里窑与新洋港相连，干流为自然河流，支流主要有朱沥沟、东涡河、冈沟河等，流域面积约640平方千米，覆盖区境大部分区域。蟒蛇河是盐城主要的生态水脉和生态走廊。目前的油坊沟、蟒蛇河水体污染严重，沿线居民点、大部分住宅小区和工业企业废水直接排入沟中，周边违法建设严重、小区整治标准不一。水体污染影响工业生产、增大设备腐蚀、影响产品质量，甚至使生产不能进行下去。水的污染，又影响人民生活，破坏生态，直接危害人的健康，损害很大。危害人的健康水污染后，通过饮水或食物链，污染物进入人体，使人急性或慢性中毒。砷、铬、铵类、笨并(a)芘等，还可诱发癌症。被寄生虫、病毒或其它致病菌污染的水，会引起多种传染病和寄生虫病。重金属污染的水，对人的健康均有危害。被镉污染的水、食物，人饮食后，会造成肾、骨骼病变，摄入硫酸镉20毫克，就会造成死亡。铅造成的中毒，引起贫血，神经错乱。六价铬有很大毒性，引起皮肤溃疡，还有致癌作用。饮用含砷的水，会发生急性或慢性中毒。砷使许多酶受到抑制或失去活性，造成机体代谢障碍，皮肤角质化，引发皮肤癌。有机磷农药会造成神经中毒，有机氯农药会在脂肪中蓄积，对人和动物的内分泌、免疫功能、生殖机能均造成危害。稠环芳烃多数具有致癌作用。氰化物也是剧毒物质，进入血液后，与细胞的色素氧化酶结合，使呼吸中断，造成呼吸衰竭窒息死亡。我们知道，世界上80%的疾病与水有关。伤寒、霍乱、胃肠炎、痢疾、传染性肝类是人类五大疾病，均由水的不洁引起。因此对水污染的整治已经刻不容缓。油坊沟、蟒蛇河综合整治不仅有利于两岸群众居住环境的改善和生活质量的提高，更为市区乃至全市人民提供了一个生活小憩、城市观光、娱乐休闲的好场所，为外地来盐城的客人提供了一个了解盐城、展示盐城的窗口。第四章 项目开发前景及土地市场需求分析 一、项目改造建设是必要的 2007年初，盐城市委、市政府提出城市建设“一年见成效、三年展新貌、五年大变样”的“十一五”工作目标，盐城市城市建设投资集团有限公司围绕该项目的计划要求，加大工作力度，加快推进项目建设。油坊沟、蟒蛇河综合整治及周边开发地块作为盐城市市区总体规划的重要组成部分，是2008年盐城市政府城建重点工程，它的实施必将全面提升城市建设的形象和品位。油坊沟、蟒蛇河综合整治及周边开发地块的发展将是盐城市较强劲的经济增长点，体现市区对外形象和投资环境。 二、项目土地开发具有可靠的市场 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此项目拥有大部分的市场家者。由于现阶段盐城市“重点向南、推进河东、完善城中、改造城北、逐步向西”的总体发展战略，再加上周边的环境和配套不断的完善，体现“以人为本”的居住环境已基本形成。地块所处位于市区的中心区域，地理位置优越，土地市场具有广阔的前景，该项目将成为众多投资者投资的新的热点。土地需求量将不断增加，土地会出现供不应求的态势，使本项目范围内的土地开发价值随之增加。此项目对市区房地产开发特别有利，环境变了，对广大市民和工商业户具有巨大的吸引力，前来考察、咨询的客商已越来越多。该项目基本处于黄金地段，适于开发商业中心，写字楼、住宅用房。该项目必将成为具有明显区位优势，广阔市场空间和宽松投资环境的一块“热土”，成为繁华的商业区。随着串场河整治改造完成，也将彻底改善盐城的投资环境。环境优美的新建住宅越来越显出其优越性，具有很好的发展潜力。第五章 项目建设条件 一、项目场址地理位置 盐城市区地理坐标为东经120007，北纬33023，东距黄海49公里。串场河、通榆河等主要河道交汇于此。本项目建设场址在市区区内。 二、自然环境 本项目实施所在地处于盐城市区，具有季风亚热带北部边缘湿润气候特征，属海洋性气候，季风性十分明显，冬干冷，夏湿热，雨量充沛，雨热同季，光热资源充裕，四季分明。 常年平均气温 14.4-17.7 月平均气温（8月） 27.4 最低气温 0.8 极端最高气温 39.1 极端最低气温 -14.3 常年主要风向 东南 平均风速 3.36米/秒 平均年降雨量 1048毫米 无霜期 208-230天 日照时数 2062.4-2206.2小时 盐城市区范围内地势低平，海拔高度一般在2-4米，土层以亚粘土为主，地基耐力为6-12t/，地震烈度为七度。地下水位1.51米，最大冻土深度11厘米。市区以串场河为界，以东为海积相堆积而成的滨海平原，以西为古泻湖堆积的里下河浅洼平原。盐城市区位于两块成因不同的平原交接地段。 据盐城水文站资料统计，盐城市区有历史记载的最高洪水水位为2.51米，历史最低水位为-0.31米，多年平均水位为0.67米。根 据上述盐城市区自然条件情况，项目建设前要进行地质勘察，并作为设计施工的重要参考依据。 根据中国地震烈度区划图（江苏部分），项目所在位置地震烈度为7度，本工程在设计时应按新颁布的抗震规范要求进行设防。 第六章 项目组织、经营与管理 一、项目组织 盐城市城市建设投资集团有限公司作为油坊沟、蟒蛇河综合整治及周边开发地块建设的责任主体，具体负责整体资本运作及周边商业地块开发。盐城市城市建设投资集团有限公司是按照国有资产管理相关，本着“精干、高效、务实”的原则，公司设立财务部、投融资部、项目部、资产经营部、人力资源部等部门，在公司统一领导之下各司其责开展各项工作。 二、项目经营 本项目的经营为公司的受托业务，既接受盐城市政府的委托，对该段地块实施整治开发并在市国土等部门的监管之下，负责该段地块招商和出让工作。 项目开发资金主要由公司自有资金和银行贷款二部分组成，项目完成后土地出让资金收入由市国土局按照市政府有关规定汇入我司专用帐户，财政监督，收入首先用于归还贷款的本息和基础设施投入，产生的利润用于公司经营的再投入和城市基础设施建设的投入等。具体参见下图： 土地征用及开发的投入最终将通过土地出让得到回报，项目的借贷在建设期内只付息不还本，在项目贷款期满前出让土地，一次性还清本金和当期利息。 三、项目管理 本项目属于投资额较大、涉及面较广的项目，在项目管理方面，主要做好投资控制和进度控制。控制投资，首先要进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目的各个环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况作出分析，提出改进方案，再次，建立项目进展情况的定期报表制度，和原定计划进行比较。最后，当实施进度的计划发生差异时及时制定对策，调整进度计划。第七章 项目实施内容及方案 一、实施内容 本项目开发区域为：市区范围五河两沟的河道整治及两岸的绿化和景观带建设，详见下表：序号名称全长起止河面宽1蟒蛇河1180米西至西环路，东至小海路8-12米2大新河2900米北至火车站，南至南新河桥20-25米3小新河2700米东至火车站，西至小洋河8-12米4大寨河2500米北至第一沟，南至利民河8-12米5跃进河2550米东至串场河，西至油坊沟8-12米6跃进河1250米东至文港路，西至串场河8-12米7油坊沟3800米北至蟒蛇河，南至跃进河8-12米8第一沟2300米东至串场河，西至油坊沟8-12米 整治内容包括河道清淤、砌筑驳岸、污水截流和河道两侧范围内景观建设。工程总投资约102000万元。根据拆迁实施方案的安排，以上五河两沟综合整治从2008年开始实施拆迁，计划在2008年底完工。 二、拆迁方案 本项目用地范围内的单位、居民拆迁是一项政策性很强的工作，项目建设将把单位、居民和村民的拆迁工作放在首要位置，严格按国家及地方现行有关政策对被拆迁单位、居民和村民进行安置。 拆迁实施主体对沿线被拆迁单位、住户，严格按照政府有关拆迁文件精神执行，实行市场化拆迁补偿。根据有关规定，本项目地块拆迁后需向被拆迁人支付拆迁补偿费用，该费用包括房地产补偿价、装饰装璜及附着物费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产、停业补偿费、拆迁奖金、特别奖、拆迁服务及管理费、房地产评估费等。 三、安置方案 该项目涉及个人住户539户，单位81个，要从解决群众和企业最关心、最直接、最实际的问题入手，制订切实可行的安置政策，不断改善人民群众生活环境，让他们安居乐业。 1、对住户拆迁，要根据拆迁进度、拆迁量，提供拆迁安置定销房。选择合适地段适度超前建设拆迁安置示范小区，确保被拆迁户无过渡期,确保拆迁户住上环境优美、配套齐全、质量一流、价格低廉的安置房。对拆迁安置房以市场基准价向被拆迁户供应，引导部分拆迁户自主选购住房，保证拆迁工作的顺利进行。 2、对“退城进区”的工业企业、定向改制企业、破产和经批准停产歇业的企事业单位所涉及的拆迁，严格执行拆迁政策，以市场化评估结果作为实施补偿的主要依据，合理补偿安置。 四、土地整理方案 土地转让收入是本项目的主要来源。本项目通过拆迁,并使道路、绿化、给水、排水、电力、通信、燃气等设施的完备程度和土地的平整程度达到要求，即“五通一平”的建设条件，使毛地尽快变成“熟地”，并进入土地市场，用于土地挂牌上市。该项目地块土地性质为居住、商业、金融用地，规划指标详见下表。地块名称总用地面积(亩)可开发用地面积(亩)可开发用地规划指标用地性质建筑密度(%)容积率()绿地率(%) ()油坊沟综合整治开发地块280280商、住352530蟒蛇河综合整治开发地块168168商、住 35 25 30第八章 项目实施进度 根据盐城市区2008年八类重点工程项目计划要求，开发地块的工作和油坊沟、蟒蛇河综合整治开发建设同步，该项目计划在2009年四季度完成开发，2011年四季度出让土地，收回投资和盈利。第九章 投资估算、资金筹措与土地转让收入 一、投资估算 经初步测算，本项目总投资为80000万元，包含拆迁补偿费、工程费用、污水工程费用、雨水工程费用、其他费用及预备费。其中各河沟河道工程费用如下： （一）油坊沟整治项目：工程建设费用:河道整治工程、绿化景观工程、环卫工程、总计约5758万元。 1）河道整治工程：清淤4万方，计240万元；河道开挖8万方，计240万元；驳岸工程长7千米，计980万元；回填土4万方，计160万元；筑拦污坝9座，计5万元。合计1625万元。 2）绿化景观工程：绿化20万平方米,计3000万元;园路3万平方米,计360万元;硬质铺装5000平方米,计150万元;景观小品、景观灯具约400万元。合计3910万元。 3）环卫工程：公共卫生间8座，计220万元；垃圾箱74个，计3万元。合计223万元。 （二）蟒蛇河整治项目工程建设费用:河道整治工程、绿化景观工程、环卫工程总计约1788万元。 1）河道整治工程：清淤1万方，计60万元；河道开挖2万方，计60万元；驳岸工程长2千米，计245万元；回填土1万方，计40万元；筑拦污坝2座，计2万元。合计407万元。 2）绿化景观工程：绿化6万平方米,计1025万元;园路1万平方米,计90万元;硬质铺装1250平方米,计40万元;景观小品、景观灯具约100万元。合计1255万元。 3）环卫工程：公共卫生间4座，计125万元；垃圾箱30个，计1万元。合计126万元。 （三）大新河整治项目：工程建设费用:河道整治工程、绿化景观工程、环卫工程总计约4839万元。 1）河道整治工程：清淤3万方，计180万元；河道开挖6万方，计180万元；驳岸工程长6千米，计840万元；回填土4万方，计160万元；筑拦污坝8座，计4万元。合计1364万元。 2）绿化景观工程：绿化16万平方米,计2400万元;园路3万平方米,计360万元;硬质铺装4000平方米,计120万元;景观小品、景观灯具约400万元。合计3280万元。 3）环卫工程：公共卫生间7座，计193万元；垃圾箱60个，计2万元。合计192万元。 （四）小新河整治项目：工程建设费用:河道整治工程、绿化景观工程、环卫工程总计约4100万元。 1）河道整治工程：清淤3万方，计180万元；河道开挖6万方，计180万元；驳岸工程长5千米，计704万元；回填土4万方，计160万元；筑拦污坝8座，计4万元。合计1228万元。 2）绿化景观工程：绿化12万平方米,计1800万元;园路3万平方米,计360万元;硬质铺装4000平方米,计120万元;景观小品、景观灯具约400万元。合计2680万元。 3）环卫工程：公共卫生间7座，计193万元；垃圾箱60个，计2万元。合计192万元。 （五）小新河整治项目：工程建设费用:河道整治工程、绿化景观工程、环卫工程总计约3790万元。 1）河道整治工程：清淤3万方，计180万元；河道开挖6万方，计180万元；驳岸工程长5千米，计694万元；回填土4万方，计160万元；筑拦污坝8座，计4万元。合计1218万元。 2）绿化景观工程：绿化10万平方米,计1500万元;园路3万平方米,计360万元;硬质铺装4000平方米,计120万元;景观小品、景观灯具约400万元。合计2380万元。 3）环卫工程：公共卫生间7座，计193万元；垃圾箱50个，计2万元。合计192万元。 （六）小新河整治项目：工程建设费用:河道整治工程、绿化景观工程、环卫工程总计约4240万元。 1）河道整治工程：清淤3万方，计180万元；河道开挖6万方，计180万元；驳岸工程长6千米，计844万元；回填土4万方，计160万元；筑拦污坝8座，计4万元。合计1318万元。 2）绿化景观工程：绿化12万平方米,计1800万元;园路3万平方米,计360万元;硬质铺装4000平方米,计120万元;景观小品、景观灯具约400万元。合计2680万元。 3）环卫工程：公共卫生间7座，计193万元；垃圾箱60个，计2万元。合计192万元。 （七）第一沟整治项目：工程建设费用:河道整治工程、绿化景观工程、环卫工程总计约3485万元。 1）河道整治工程：清淤3万方，计180万元；河道开挖6万方，计180万元；驳岸工程长6千米，计739万元；回填土4万方，计160万元；筑拦污坝8座，计4万元。合计1213万元。 2）绿化景观工程：绿化8万平方米,计1200万元;园路3万平方米,计360万元;硬质铺装4000平方米,计120万元;景观小品、景观灯具约400万元。合计2080万元。 3）环卫工程：公共卫生间7座，计193万元；垃圾箱60个，计2万元。合计192万元。各河道工程量见下表：河道名称河道整治工程绿化工程环卫工程清淤万方开挖万方驳岸千米回填土万方筑坝座绿化万方园路万方硬质铺装平方景观灯具万卫生间座垃圾箱个油坊沟487492035000400874蟒蛇河12212611250100430大新河366481634000400760小新河365481234000400760大赛河365481034000400750跃进河366481234000400760第一沟36648834000400760合计2040372551841926250250047394 各项费用汇总如下： 一、征地拆迁费用 用地范围里的住户和单位房屋约7650平方须拆迁，其中单位住户22户，个人住户151户，征地133.29亩,共须征地拆迁费用包括拆迁服务费、拆迁评估费、拆迁管理费及不可预见费约需30596万元。 二、河道整治工程 工程内容包括河底清淤、护岸河道整治工程费用估算为28000万元。 三、污水工程费用 项目污水工程共敷设管道28900m，投资为7532万元，污水工程费用估算见下表序号工程或费用名称单位数量单价（万元）金额（万元）A污水收集管网1D400开槽埋管M12000.000.0354202D400顶管M3000.000.1715123D500开槽埋管M1300.000.045584D500顶管M3500.000.2629185D600开槽埋管M800.000.068556D600顶管M4200.000.32813777D800顶管M1400.000.4696568D1000顶管M1000.000.5195199D1500顶管M1000.000.78778710D1800顶管M700.001.03872611管线破路恢复及跨越障碍物496污水收集管网小计：6524B污水提升泵站1A1泵站M/S0.388003042A2泵站M/S0.787005463E泵站M/S0.18880158污水提升泵站小计：1008合计：7532 四、雨水工程费用 项目雨水工程共敷设管道64940m，投资为6600.1万元，雨水工程费用估算见下表：序号工程名称单位单价合计（元/单位）合计一管线m6494066001DN500m263008002104.02DN600m1878010001878.03DN800m1313012001575.54DN1000m56301500844.55DN1200m11001800198.06DN1500m- 五、其他费用及预备费 1、其他费用 （1）建设单, 位管理费按工程费用的1.00%估算，计421.3万元。, （2）工程勘察设计费按工程费用的2.00%估算，842.6计万元。 （3）建设单位临时设施费按照工程费用的0.80%估算，计337.1万元。 （4）工程监理、质监、安监费按工程费用的2.00%估算，计842.6万元。 （5）工程保险费按工程费用的0.3%估算，计126.4万元。 （6）招编标费、审计费、工程结算等按照工程费用的0.5%估算，计210.7万元。 2、预备费 本项目基本预备费按工程费用及工程建设其他费用的10%计算。计4491.3万元。第十章 项目敏感性分析和盈利能力分析 敏感性分析：本项目目标利润敏感性分析选取了与项目目标利润密切相关的几个变量：拆迁成本、拆迁面积、拆迁进度、土地出让面积。对目标利润影响由大到小依次为：拆迁成本、土地出让面积、拆迁面积、拆迁进度。 盈利能力分析：以上项目土地出让净收益为约112000万元，扣除总成本80000万元，项目盈利可达32000万元。 以上项目计划在一年内拆迁结束，两年内挂牌出让，共投入综合整治费用80000万元，土地出让净收益112000万元，项目本身具有支付综合整治费用和合理回报的能力。 项目投资回报率为：112000万元（总收入）-80000万元（总投入） = 40% 80000万元（总投入）第十一章 项目投资效益分析 一、资金筹措 经初步测算，本项目需资金约80000万元，其资金来源主要由以下几个方面筹集： 1、自筹资金约30000万元； 2、申请银行贷款约50000万元； 由此可见，本项目的资金基本落实。 资金筹措详见下表：单位：万元名称公司自筹银行货款小计综合整治300005000080000 二、周边土地转让收入 土地出让收入是本项目的主要来源。通过开发地块周边的土地挂牌上市，使毛地转化为可居住、商业、金融用地。本项目总出让面积为448亩，根据项目的实施计划，本项目区域内的土地出让收入预测为：地块名称地块总面积(亩)可转让面积(亩)出让价格(万元/亩)地转让收入（万元）油坊沟、蟒蛇河综合整治448448250112000说明：地块出让价格参照市国土局2007-2008年度土地挂牌交易成交价格。第十二章 项目社会效益分析 一 、有利于环境保护，加快建设生态城市 为建设资源节约型、环境友好型社会，盐城市确立了环保优先理