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物权法知识问答 1、物权法是一部什么样的法律？ 物权法的立法，以其历时之久、社会参与度之高成为中国立法史上的“新标杆”。之所以会如此，就是因为物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，同我们每个人都有切身的利害关系。物权法有两个主要的用途：第一，物权法可以用来确定财产究竟归谁，定分止争。第二，物权法可以明确在法律上对于财产有哪些权利，有什么样的义务，如果受到侵害又可以得到怎样的法律保护，通过这些来促进物尽其用。古人说，“有恒产才能有恒心”，如果缺乏完备的物权法，不能形成一整套对财产予以确认和保护的完整规则，则人们对财产权利的实现和利益的享有都将是不确定的，从而也就不会形成所谓的恒产，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。物权法通过调整各种财产归属关系，保护物权，就能鼓励人们积极创造财富，促进社会财富的迅速增长。 物权法的内容除此以外还包括很多方面：购买的房屋、汽车，是从什么时候取得所有权的？拾得遗失物应当怎么办？共有人之间的关系如何？一栋建筑物有上百套单元房，有上百位房屋所有权人，他们如何协调行使权利？如何共同管理整栋建筑？如何处理与物业公司的关系？所有这些问题都可以在物权法中找到答案。总之，物权法是一部与你我生活密切相关的法律。 2、什么叫物？什么叫物权？物权法调整哪一类法律关系？ “物”是指能为人力所支配和利用的物质对象。物包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 “物权”是一种财产权，指权利人依法对特定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一，物权的客体必须是特定的，也就是必须是特定的物，对于特定的物才可以成立物权。第二，物权是“直接支配”的权利，就是指权利人可以不依赖他人的意志，不经他人同意，也不需要借助任何人的行为，自己独立按照自己的意思来占有、使用、收益和处分。第三，物权是“排除他人干涉”的权利。我们锁上房屋来防止他人未经允许进入，就充分体现了物权的排他性。物权的排他性不仅是针对其他的普通的自然人和法人，同时也针对国家以排除公权力的干涉。 物权法调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系。 3、什么叫不动产？什么叫动产？ 不动产是指土地及其土地上的定着物，包括房屋、桥梁、地下排水设施以及长在地上的树木、农作物等。动产是指不动产以外的财产，如机器设备、车辆、动物、生活日用品等。 4、不动产物权为什么要依法登记?依照物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，要依法登记，但法律另有规定的除外。除依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，其他不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 发生过这样一起民事纠纷：一套地理位置很好的商品房被开发商卖给了6个消费者。房子只有一套，可却有6个买家，这意味着只能有一个人得到房屋。在6个买家中有一个精明的买受人抢先办理了房产登记。最后该纠纷通过诉讼由法院将房屋判给了办理登记的那个买受人。这就是说，在房屋买卖中，房屋产权的变动不仅需要双方签订房屋买卖合同，还需要登记才能发生预期的法律后果。 7、不动产登记簿具有什么效力？不动产权属证书具有什么作用？不动产权属证书与不动产登记簿之间有什么关系？ 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产权属证书是登记机构颁发给权利人的证明，具有相当的证明力，但是真正能够作为不动产物权根据的仍然是不动产登记簿，权属证书不过是其外在表现形式。 8、不动产登记资料是向全社会公开的么？ 根据物权公示原则，物权的设定和转移应当向全社会公开，以确保交易安全。但是，交易安全的利益必须同登记权利人的隐私权相平衡。所以，登记资料的公开程度实际上是有限制的，根据物权法的规定，只有权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。 9、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载有错怎么办?如果权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。物权法规定，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。但是，如果此时不动产登记簿记载的权利人不书面同意更正，就必须向申请人提供进一步的保护手段异议登记。 异议登记指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。物权法规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用，所以必须对其进行一定的限制。物权法从时间和损害救济两个角度对异议登记进行了限制：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 10、物权法对预告登记是怎样规定的？ 物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这条规定建立了我国的预告登记制度，其主要目的是为了杜绝“一房多卖”等情况。 商品房预售合同签订后，房子还没有盖好，但买房人可以拿着商品房预售合同到登记机构去申请预告登记。预告登记并不是真正的产权过户，而是在登记簿中记载某商品房已经出售给申请人。进行了预告登记，出卖人要把同一商品房再卖给别人，除非经预告登记的权利人同意，否则就不发生物权的效力。所以，预告登记确保了债权的实现。 13、因法律文书、政府的决定等而发生的物权变动，何时生效？ 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。例如，法院审理房屋产权争议案件，最后作出“争议房屋归李四所有”的判决。那么从判决生效的时候，李四就取得了该房屋的所有权，虽然这个时候还没有办理产权过户登记，不动产登记簿上张三仍然是“所有权人”，但李四从判决生效时就已经得到了所有权。 14、因继承或者受遗赠发生的物权变动何时生效？ 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在被继承人死亡的情况下，权利主体已经消灭，但是并不能因此让遗产成为无主财产。依照继承法的规定，“继承或者受遗赠开始”就是“被继承人死亡”之时。所以，自“被继承人死亡”之时，被继承人的财产就转移到继承人或者受遗赠人名下。 15、什么是事实行为？因事实行为发生的物权变动何时生效？ 物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所谓事实行为，就是指建造房屋、拆除房屋等行为。 16、对于物权变动不需要登记的特殊情况，物权法对因此获得的物权有什么限制吗？ 在法律文书和政府决定、继承和受遗赠、事实行为几种情况下发生的物权变动，虽然在办理登记之前已经发生效力，但是有一个限制，就是在完成登记之前，不动产所有权人不能进行处分。例如，建造房屋，虽然房屋一经合法建成权利人即取得该房屋的所有权，但该权利人必须先到不动产登记机构办理了“所有权初始登记”，然后才能转让该房屋所有权。物权法之所以进行限制，是因为上述物权变动并不为社会所周知，如果允许依照这种方式取得不动产物权的人随意处分，就会动摇登记制度的根基，妨碍物权相对人的利益。 17、物权法为保障权利人的物权作了哪些规定？ (1)物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。(2)因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。(3)无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。(4)妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。(5)造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。(6)侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。(7)侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 18、什么是所有权？ 物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权，是指在法律许可的范围内对所有物进行全面支配的物权。所谓的支配，一方面是指所有权人可以依据自己的意志直接依法占有、使用或者采取其他方式管领处分属于自己的物；另一方面，是指所有权人对属于自己的物可以按照自己的意志独立进行支配，无须得到他人的同意。所有权与其他民事权利相比较，有以下的特征：具有绝对性，具有排他性，具有全面性，具有整体性，具有弹力性，具有永久性。 19、什么是征收和征用？ 物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产；因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。所谓征收，是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有财产的所有权的行为；所谓征用，是指国家在紧急需要的情况下依法强制取得原属于私人或者集体所有财产的使用权的行为。 20、国有资产严重流失，物权法有何对策？ 针对国有资产严重流失的现状，物权法在所有权上作了原则性的规定：国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 21、物权法对于耕地有什么样的规定？ 我国是农业大国，耕地作为重要的不可再生的社会资源历来受到法律的特殊保护，物权法也作了明确规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 22、所有权与用益物权、担保物权是什么关系？ 物权法第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。所以所有权是法律直接确认财产归属的结果，为原始物权。而其他物权是由所有权派生出来的，所有权与用益物权、担保物权是母权利和派生权利的关系。 23、私人可以对哪些财产享有所有权？ 物权法规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。根据物的用途，私有所有的物可以分为生产资料和生活资料，用于社会生产的是生产资料，用于个人消费的是生活资料。 24、什么是业主的建筑物区分所有权？ 在现代社会，随着建筑技术的进步，城市地价的高涨，土地利用开始向立体化方向发展。由于多层及高层建筑往往由不同的所有人共同拥有，由此出现了建筑物区分所有权这种较为特殊的不动产所有权形态。业主的建筑物区分所有权就是业主区分一建筑物而各有其专有部分，并且就共用部分按照其应当享有的部分享有所有权的特殊的不动产所有权形态。建筑物区分所有权具有以下特点：复合性，专有权主导性，一体性。 25、装饰装修，不得危及建筑物安全和损害其他业主的利益，物权法是怎样规定的？ 物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。所以，如果邻居装修，肆意破坏承重墙，那么其他业主可以要求其停止侵害，恢复原状，如果给相关业主造成了损失，可以要求赔偿损失。 26、住宅小区内的道路、绿地和会所归谁所有？ 物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这一条的规定明确了业主对建筑物共有部分的共有权利。 27、住宅小区内的车位、车库归谁所有？ 物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 28、邻居装修扰民怎么办？ 物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。所以，如果邻居装修扰民，那么业主可以向业主大会或者业主委员会提出请求，请求业主大会或者业主委员会向该装修人提出要求，也可以依法向人民法院提起诉讼，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 29、将住宅改变为经营性用房需征得有利害关系的业主同意吗？ 物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。所以，未经有利害关系的业主同意，业主不得将住宅改变为经营性用房。 30、小区内建筑物及其附属设施的维修资金归谁所有？ 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 31、小区内哪些事项应由业主共同决定？ 下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 32、物权法对业主大会和业主委员会有那些规定?(1)业主可以设立业主大会，选举业主委员会。(2)业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。(3)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。(4)业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 33、小区内共有设施的费用如何分摊？ 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 34、什么是不动产的相邻关系？相邻关系的基本种类有哪些？ 相邻关系是指相互毗邻的不动产权利人之间在行使所有权或者使用权时，因相互间给予便利或者接受限制所发生的权利义务关系。不动产权利人对于自己所有或者使用的不动产，享有自由使用收益的权利，并且可以排除他人的干涉。如果不动产权利人仅注重自己权利的行使，那么，相邻不动产的权利人在行使权利的时候，必然会发生利益的冲突。这就需要相邻关系的法律规定来调和不动产权利人的权利行使，使其负有一定的作为或者不作为的义务。一般来说，相邻关系的基本种类主要包括：相邻土地通行关系，相邻用水、排水关系，相邻管线埋设关系，相邻防险关系，相邻环保关系，相邻通风、采光关系以及区分所有建筑物相邻关系。 35、不动产的相邻权利人处理相邻关系应遵守哪些规定？ 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 36、自家住宅的通风采光被新建高楼阻挡怎么办？ 物权法第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。所以，如果自家住宅的通风采光被新建高楼阻挡，可以依法要求对方拆除或者赔偿损失。 37、小王必须经过小张的土地才能进入自己的土地，小张能否禁止小王通过？ 物权法第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。如果小王必须经过小张的土地才能进入自己的土地，小张不能禁止其通过，但是如果因为小王的通行给小张造成了损失，小张可以要求其给予补偿。 38、如果因为建造自家房屋而给邻居造成损害，应否承担责任？ 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。所以，如果因为建造自家房屋而给邻居造成损害，应承担相应的法律责任。 39、什么叫财产共有？财产共有分哪两大类？ 财产共有，是指两个以上的权利主体对同一项财产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。 财产共有包括按份共有和共同共有。按份共有，是指两个或两个以上共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权的共有形式。共同共有，是指两个以上的权利主体基于某种共同关系对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 40、财产共有人应如何确定其共有的权利义务关系？ 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 41、对共有财产的处分、分割和转让有哪些规定?处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 42、因共有的不动产或动产产生的债权债务应如何处理？ 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 43、无处分权人将不动产或动产转让给受让人的怎么办?无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。 除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述情况取得不动产或动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。依照这一规定，只要已经办理了登记手续，对于不动产也可以构成善意取得。 44、什么叫用益物权?“用益物权”是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。 45、什么是建设用地使用权？ 建设用地使用权是物权法专门规定的一种重要类型的用益物权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 46、某国有土地的表面设立建设用地使用权后，还能再设立新的建设用地使用权吗?物权法第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。在现代社会，随着科学和建筑技术的不断发展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下发展，由平面趋向立体化，土地的上空和地下都具有相对独立的利用价值。物权法对此进行了法律上的确认。所以，某国有土地的表面设立建设用地使用权后，完全可以再在其地上或者地下设立新的建设用地使用权。当然，由于用益物权的排他性，两个建设用地使用权不能在占有和使用上产生冲突和矛盾，为此，物权法第一百三十六条还规定，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 47、建设用地使用权的设立方式有哪些？ 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 48、建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与、抵押或者收回有哪些规定？ 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照物权法的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 49、建设用地使用权期间届满后怎么办?住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 50、什么是宅基地使用权？ 宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的权利主体是集体成员，客体是集体所有的土地，内容就是独立地占有集体所有的特定土地且在该土地上建造住宅及其附属设施，并排除其他任何人包括土地所有人的不当干涉。 51、宅基地使用权转让有什么限制吗？ 宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的成员。住房转让时，宅基地使用权一并转让。也就是说，宅基地使用权不能单独转让，必须和宅基地上建造的住宅及其附属设施一并转让，转让对象也只能限于宅基地所属的集体内符合条件的成员。另外，如果将宅基地使用权转让后，宅基地使用权人不能再申请宅基地。 52、能不能将农村住宅和宅基地使用权作抵押贷款？ 由于宅基地使用权关系到广大农民的切身利益，是农民的基本生活保障，我国法律是严格限制宅基地使用权流通的。抵押具有很大的风险，在农村社会保障体系尚未充分建立的情况下，宅基地使用权是不能作为抵押权标的物的。 53、城镇居民可以购置农村的宅基地和住房吗？ 由于宅基地使用权的转让对象只能限于宅基地所属的集体内符合条件的成员，所以，城镇居民是不可以购置农村的宅基地和住房的，如果村民与城镇居民签订宅基地使用权和住房买卖合同，合同是无效的。 54、什么叫地役权？ “地役权”是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。例如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工出入。地役权中的他人不动产称为“供役地”，自己的不动产称为“需役地”。 55、设立地役权必须要进行登记吗？ 物权法第一百五十八条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。由此可见，设立地役权不是必须要进行登记的，但是，登记却是地役权对善意第三人产生对抗效力的条件。举例来说，A土地使用权人甲为避免绕道行走，与B土地使用权人乙约定一项地役权即在B土地上的通行权，后乙将B土地使用权转让给丙，那么，甲与乙约定的通行权对丙就没有约束力了，丙可以拒绝让甲通行。因此，地役权人要想使自己的地役权能够对抗善意第三人，得到充分有力的保护，就得进行地役权登记。物权法还规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 56、地役权人的义务是什么？ 物权法第一百六十条规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。可见，地役权人的义务主要有：对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样才能使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至于过分损害供役地的效用；对于为行使地役权而在供役地修建的设施，应当注意维修，以免供役地受到损害；因行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，要在事后及时恢复原状并补偿损害。 57、地役权期限的约定有什么要求？ 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。举例来说，A土地承包经营权人甲的承包总期限是30年且已经承包了10年，还剩20年，B土地承包经营权人乙的承包总期限是25年且已经承包了10年，还剩15年，此时，甲与乙欲约定通行地役权，该权利的期限不得超过15年。 58、物权法对地役权的设立还有什么规定？ 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 59、地役权能单独转让和抵押吗？ 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 60、需役地或者供役地发生部分流转的，地役权如何流转？ 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 61、在什么情况下，供地役权利人有权解除地役权？ 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：(1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；(2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 62、什么叫担保物权？ “担保物权”是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 63、担保物权与所担保的主债权的关系是什么？ 物权法第一百七十二条规定，担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。由此可以看出，担保合同的效力从属于主债权债务合同的效力，担保物权也从属于所担保的主债权。 64、担保人可不可以要求主债务人提供反担保？ 物权法第一百七十一条规定，第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。所以，第三人在提供担保的同时，可以要求债务人提供反担保。反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人；反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。 65、担保物权的担保范围有哪些?担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 66、担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收的怎么办?担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 67、担保物权在什么情况下消灭?有下列情形之一的，担保物权消灭：(1)主债权消灭；(2)担保物权实现；(3)债权人放弃担保物权；(4)法律规定担保物权消灭的其他情形。 第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。 68、什么叫抵押权?抵押权是指债务人或第三人为担保债务的履行，不转移对其特定财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿的权利。 69、债务人或者第三人的哪些财产可以抵押？哪些财产不可以抵押？ 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)生产设备、原材料、半成品、产品；(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(6)交通运输工具；(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 债务人或者第三人的下列财产不得抵押：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 70、建筑物、建筑物占用范围内的建设用地使用权能不能单独抵押？ 物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 71、设立抵押权的抵押合同应当包括哪些条款?设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：(1)被担保债权的种类和数额；(2)债务人履行债务的期限；(3)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；(4)担保的范围。 72、哪些抵押权须登记才能生效？ 以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 73、房产抵押后可不可以再出租？租赁关系是否会受到影响？ 根据抵押的一般原理，房产虽然设定了抵押，但房产的所有权依然属于抵押人。因此，抵押人可以将房屋出租。但是，在出租房产已经先行抵押并且办理登记的情况下，物权法第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，租赁关系的存在不能妨碍抵押权人就抵押房产行使抵押权。 74、能不能将已出租房产抵押？租赁关