均衡理论与房地产市场政策调控目标分析.doc

均衡理论与房地产市场政策调控目标分析本轮房产新政出台后将稳定房价作为政策调控的目标，要实现房价的“软着陆”。中央高层也在不同场合谈到稳定房价的目标取向。但对于房地产行业来说，由于其具有投资品的特性，而投资晶的价格决定于未来的收益预期，如果一段时间内市场是上涨的，那么预期价格就是上涨的：反之，如果最近市场价格下跌，则预期价格就是下跌的。当已经形成了价格上涨的趋势之后，市场只有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下跌。因此，现实中的房地产市场是不可能实现软着陆的。历史证明，政府对于市场的干预能力是很有限的，没有哪个国家的政府能够阻止房地产泡沫的破灭。如果政府的措施中隐含着“软着陆”的企图，那么调控房价的行动就不可能成功，这是房地产市场的价格波动规律决定的。“软着陆”只是市场中各方的充满理想主义的期待罢了。实际上，目前房地产市场正处于一片混沌状态，一方面部分城市房产交易大幅度萎缩，房地产中介部门纷纷关门大吉，房地产商们被迫联合起来呼吁救市；另一方面，房价仍在高位运行，天价地价频频爆出，普通消费者仍望房兴叹。同时，地方政府已经表示政策交底并开始酝酿一系列措施准备救市。应该说，目前的市场态势距政策“软着陆”的预期目标尚有着不少距离。联想到2003年旨在加强房地产信贷的“121文件”，最终半途而废；2004年初意在抑制过度的投机性购房的利率调高，最终房价不落反涨。事实证明，政策调控效果不理想与政策目标选择是否正确不无关系。鉴于此目的，本文尝试着从均衡理论的角度来对房地产调控政策如何定位进行探讨，以期抛砖引玉，对政策制定者有所裨益。一、均衡理论现代经济学中，均衡是一个基本概念，无论是微观经济学中的商品价格的决定、消费和生产的最优分析、要素供给于需求分析，还是宏观经济学中总供给与总需求、产品市场与货币市场、经济稳定增长等，都是以均衡假设为基础的。均衡理论中最常见的就是一般均衡与纳什均衡。1.一般均衡真正意义上的一般均衡理论的建立，是在ArrowDebreu(1954)利用不动点定理和数学公设的方法证明了一般经济均衡的存在性后，才使得这一理论得到了快速的发展。一般均衡研究了在一个经济中追逐自身消费利益最大化的消费者，在市场的引导下最终会使经济达到这样一个交换结果，在该交换结果中每位消费者都使自身消费利益最大化。一般均衡理论研究的是多市场均衡的抽象性质、多市场均衡的存在性、若存在是否唯一、若唯一是否稳定等问题。一般价格均衡理论所建立的一般均衡体系不仅是唯一的，而且是稳定的。作为经济最优解来说，一般均衡作为理论结果为我们提供了经济体系分析的有利工具。一般均衡特指消费者在市场的引导下所达到的一般的商品交换结果，并不涉及策略互动的经济主体行为，而只是强调了市场调整的最终结果，可见一般均衡在均衡方面非常强，而在如何实现均衡方面则存在弱点。2.纳什均衡纳什均衡是20世纪80年代才被广泛使用的一个概念，是贴近适应了现代经济学从相对简单化到复杂化和接近实际的转变的需要。纳什均衡是一种非合作的博弈，它表明在一个局中人策略已定的情况下，另一个人只能采取某种策略才能获得最大利益，任何策略的改变都不能使他的利益进一步增加。也就是说在相互影响的经济决策中每个人都依据别人的行为方式和可能采取的行动，做出自己的决策。纳什均衡为决策者提供了搏弈可能结果的一致性预测，也是理性决策者最优决策的结果，从而为决策者指明了决策方向。其核心思想是个人针对其他人的行为来做出自己的决策以达到满足的最大化，并依此来解释政府决策与个人行为之间的关系：政府行为的动机与理性经济人追求个人利益最大化的动机是冲突的，私人与政府都是博弈的居中人，个人会依据政府的行为方式或可能采取的行动做出自己的决策，结果导致政府的决策失效。一般均衡实际上说明了市场作为“看不见的手”可以自发调节市场供求的原理。由于市场上所有商品的供给、需求和价格是相互影响、相互依存的，因此当市场所有商品供给和需求同时达到均衡状态，其价格的决定是唯一而且稳定的。与一般均衡相比，纳什均衡由于全面考虑了经济活动中的供给者与需求者之间、供给者与供给者之间、需求者与需求者之间动态交互的博弈行为，因而更具有一般性。一般均衡只是纳什均衡多个解中的一个特例。显然，一般均衡需要在纳什均衡基础上增加一些必要的东西，才能完成向一般均衡的转变。许多研究证明，这个必要的东西就是自由竞争的市场状态和商品的可重复交换。二、当前房地产市场中的均衡一直以来，地产商们信心十足认为房价一定还会涨。他们的根据是，在房地产市场自我调节机制下，供给和需求会自动达到均衡点，均衡价格的形成过程是市场规律作用的结果，政府的强力干预，只会导致市场的无序和混乱。其实这种看法是错误的，是基于个人利益的诡辩而已。纵观我国目前的房地产市场：首先，在供给上，卖房垄断的市场特征决定了开发商是按照需求的购买力进行趋高性定价，这种价格形成机制已经偏离了“成本加社会平均利润”的竞争性定价原则，短缺市场条件为其垄断高价与垄断利润的实现创造了充分条件。因此，从房价形成机制来看是垄断过度、竞争不足，消费者处于被动地位。其次，在需求上关键是要看是什么样的需求拉动的价格上涨，我们可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求，当前市场上真正的自用需求所占比例很少，拉动房价上涨的更多的是投机需求与跟风需求等虚假需求。再次，目前我国的房地产市场存在严重的信息不对称，全国大多数地方的土地供应计划、楼盘销售的真实情况尚未建立定期公布制度，政府方面现行的有关市场的调查报告和统计报告，由于缺乏产品统计分类及计算方法的说明，其权威性也大打折扣，决策机构、海内外投资者、开发商、中介机构及消费者很难对房地产现状及今后市场走向做出较为准确的判断。由此可见，单靠市场的自我调节，房地产市场是达不到理想中均衡状态的。一般均衡是市场调整的最优状态，然而在现实房地产市场中，参与各方力量共同博弈的结果会形成一些短暂性的非合作的均衡，即纳什均衡。那么我们如何来区分某一均衡是纳什均衡还是一般均衡呢？正统经济学中通常用帕累托最优则用来说明一般均衡的最优性。但是，由于房地产是人们生活居住的必需品，因而具有“准公共物品”的性质，而经济学研究这样问题上作用是很有限的，由于经济学所依赖的基本概念如“效用”、“偏好”等等，都是“个人主义的”，无法进行人际之间的比较与计量，经济学其实很难对公共政策的社会效果，做出准确的和科学的判断。在房地产市场政策调控中，假如说可以使社会上99%的人福利得到改善，但是对于经济学的“帕累托最优”标准而言，只要有一个人，即房地产开发商受到了一点损失，经济学也无法“理直气壮”的说，这一改革使整个社会的状况有所改善，因为我们不知道那99%的人的福利的增加的总和，是不是足够弥补那一个人的福利的减少。这只是因为经济学不认为我们可以把那99个人的效用与这1个人的效用进行比较，只有假定在政策调控过程中，房地产市场健康、有序的发展所带来的新增收益的一部分，对那个开发商进行了他自己认可的充分补偿后，经济学才能认可实现了改进，因为经济学所能论证的改进，只是这种“帕累托改进”。因此经济学作为一门学科，对于一切不是一致同意、作不到没有任何人反对的其它许多可能的社会状况和可能的社会改进没有发言权。因此，单纯从经济学的角度是无法衡量房地产市场的最优状态的。正是由于经济学的局限性，所以在房地产市场政策调控上，有那么多的利益阻碍，却没有一个绝对的真理和权威。因此对政策调控目标的评价更多的应该从社会哲学、社会公平的角度来衡量。在市场经济的条件下，一般的逻辑只要机会均等、合法竞争、不坑蒙拐骗、不搞特权与腐败，普通消费者买不起房就只能归结为人的先天差异、后天努力、机会运气等，有其不可避免的性质。但是，给定任何一个社会在任何一定时期的意识形态，如果完全不考虑房价疯狂上涨给社会带来的隐患、给普通消费者带来的苦楚，那么社会最终会陷入混乱的境地。这种零和博弈的过程并不真正创造财富，只是财富的一种重新分配。因此，对于政策制订者来说，其价值取向应是整个社会财富的最大化，是社会和谐和社会公平。而这也应该成为衡量房地产市场最优状态的根本标准。三、政策调控目标定位分析政策的制订者面对的不是一成不变的大自然之间的简单博弈，而是与理性个体之间进行的动态博弈，理性个体能够观察并预期到政府政策会随经济环境的变化而变化，从而使许多经济政策的可信度下降。如果因为投资过热则银根紧缩，因为土地开发过渡则停止审批，因为房价上涨过快则增加税收，这种头痛医头、脚痛医脚的事后补救不仅让众多开发商、消费者无所适从，从政策调控效果来看也很不理想。其解决方案在于事先做出令人信服的承诺，即政策制订者通过某种制度安排使经济个体认为，即使经济个体采取了对自身最有利的行动，政府最初的承诺仍然是其最优选择。这其实是要求政策调控目标要保持确定性、连续性和协调性。前面谈过，一般均衡是我们理想中的最终的均衡状态，而现实中存在的是许多阶段性的非合作的纳什均衡，由纳什均衡向一般均衡的过渡需要一个自由竞争的市场环境，而在房地产市场中，这种自由竞争的环境是内生不出来的，需要政府的强力干预，而这也应该成为政策调控的一成不变的恒久目标，在此基础上分别针对需求、供给与房地产信息透明度等进行调整。在需求上，目前房地产市场中，真正的自用需求所占比例很少，更多的则是投资性需求与跟风需求。要维持一个自由竞争的市场环境，首先剔除搅乱正常市场信号的虚假需求，因此要继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度；在炒楼比例大，造成房价攀升过快，房价过高的城市，要高度警惕和防止房地产泡沫的进一步加大，要通过经济的、法律的、行政的多种手段抑制投资性需求、调整供求关系；通过舆论导向、政策宣传给予消费者正常的消费引导，以消除其盲目的追涨杀跌的跟风需求。在供给上，当前卖房垄断的市场特征决定了开发商是按照需求的购买力进行趋高性定价，这种价格形成机制已经偏离了“成本力n社会平均利润”的竞争性定价原则，短缺市场条件为其垄断高价与垄断利润的实现创造了充分条件，因此对开发用地的供应既要有时间的提前，又要有供应量的充足。从长远发展来看，商品房开发用地总是要不断供应和增量的，只有保持供大于求，才能形成竞争，而只有充分的竞争，才能生产出更好的产品和提高开发效益。其次，各地要想法设法力口快盘活和开发存量土地，二手房市场也要进一步加快发展，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。在房地产市场信息透明度上，就目前房地产市场的情况来看，最大的问题就是信息严重的不对称，即没有好的机构、好的组织向我们的社会、民众、政府提供房地产市场真实可靠的信息，甚至于有些政府机构不履行应尽的职责，向社会与民众发布似是而非的信息。当前，房产新政刚一出台，市场上马上传来房价下落的消息，上海在跌、杭州在跌、深圳在跌，北京二手房市场卖盘涌出，但实际成交则急剧下降等。政策真会如此立竿见影吗?从新政内容来看，只是对国内房地产市场过热调整是一种十分温和的政策，是政府规范房地产市场基本的政府职能。再加上各地方政府及房地产开发商的抵制，在这么短的时间内调控效果如此明显不能不使人怀疑。在国内房地产信息十分混乱、市场信息严重不对称的情况下，不能排除有人在操纵房地产市场信息的可能性。因此，政府必须严格中介机构市场准入、完善市