房地产估价.doc

房地产估价报告 估价项目名称：徐东欧洲花园B-1102号房地产公开市场价值评估 委 托 方：郝亮先生 估 价 方：武汉*房地产土地评估有限公司 估 价 人 员 ： 估价作业日期：2011年12月28日至2011年12月30日 估价报告编号：汉*估字（2011）第071号 目 录一、致委托方函4二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、房地产估价结果报告8（一）委托方8（二）估价方8（三）估价对象8（四）估价目的11（五）估价时点11（六）价值定义11（七）估价依据11（八）估价原则12（九）估价方法13（十）估价结果13（十一）估价人员14（十二）估价作业日期14（十三）估价报告应用的有效期14五、估价技术报告15（一）个别因素分析15（二）区域因素分析17（三）市场背景分析19（四）最高最佳使用分析22（五）估价方法选用23（六）价格测算过程24（七）评估结果确定33（一）房地产评估委托书复印件（二）委托方企业法人营业执照复印件（三）估价对象房屋所有权证复印件（四）估价对象国有土地使用证复印件（五）估价对象位臵图、照片复印件（六）评估人员资格证书复印件（七）估价机构营业执照复印件（八）估价机构执业资格证书复印件武昌区徐东路7号（B-1102）号房地产公开市场价值评估报告 *估字（2011）第071号一、致委托方函郝亮先生：我公司接受您的委托，根据国家和北京市有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、科学的估价原则，按照公认的房地产估价方法，对您持有的武昌区徐东路7号（B-1102号）房地产公开市场价值进行了评估。估价对象位于武昌区徐东路7号（B-1102）号，建筑面积105平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，居住(住宅)用途。估价目的是为委托方办理房地产转让手续提供房地产公开市场价值参考。估价时点为2012年1月2日。估价结果：估价人员本着客观、公正、公平的原则，在对现场进行实地查勘，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产估价的有关规定、房地产规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，选用适宜的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2011年12月30日的公开市场价值估价结果为： 楼面单价： 7235元/平方米房地产总价：75.97万元。人民币大写金额：柒拾伍万玖仟柒佰元 武汉*房地产土地评估有限公司 法定代表人：*二一一年十二月三十日二、估价师声明1、评估方在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是评估方自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、评估方与本估价报告中的估价对象没有利益关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见； 4、评估方依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、评估方已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘； 6、本估价报告只作为贵方与我公司签订的业务约定书中规定的估价目的使用，未经我公司书面同意不得作为他用。7、本估价报告所得的估价结果，仅供委托了解估价对象房地产公开市场价值使用。8、本报告的全部或部分内容未经本所同意，不得发表于任何媒体上。本估价报告的解释权属于本估价机构。注册房地产估价师：注册房地产估价师：三、估价的假设和限制条件 （一）估价的前提条件 1、本次估价以委托方提供的资料为依据，其真实性、可靠性由委托方承担。 2、本次估价是建立在对委估物业持续使用原则的基础上的。 3、本估价报告所列结果是反映估价对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，评估中未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力量和不可抗力对房屋建筑物估价结果的影响，若前述条件以及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果会失效。4、根据相关证件中的记录状况，估价对象无抵押担保等他项权利，本次评估是建立在估价对象无他项权利，并且没有其它共有权人的前提下。5、本次估价对象中建筑物的建筑面积以房屋所有权证武房房私字第08-22号上载明的数据为准；评估报告有效期内，若评估范围内房地产在数量方面发生变化，应对增减变化的部分按原估价方法进行评估，并对原估价内容进行调整。 6、本次估价时，评估人员对估价对象外貌进行了勘察，并在可能条件下对其内部结构进行了视察，然而未使用专业检测仪器对其结构进行检测，故无法呈报估价对象结构详细状况，亦未对有关设备进行测试。7、报告中估价结果为估价对象在2011年12月30日市场价格，即在估价时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的；该物业可以在公开市场上自由转让；在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一个合理的谈判周期；在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；不考虑特殊买家的附加出价。（二）估价结果和估价报告的使用1、本估价报告自出具之日起一年内有效。2、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。3、本报告有关技术问题由武汉*房地产土地评估有限公司负责解释。4、本报告未经估价机构同意，不得向委托方和估价报告审核部门之外的任何单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。（三）需要特殊说明的问题1、估价人员通过调查专门从事徐东区域高端居住物业销售、租赁经纪业务的有关中介人员，获取了大量2011年度一季度的该区域房屋销售、租赁交易资料。又通过咨询有关房地产业界专家，网络查询了2011年度一季度估价对象所在区域普通住宅类物业的房地产市场状况，为评估工作提供了翔实的基础资料。2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按照四舍五入进行取整。因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性。四、房地产估价结果报告（一）委托方委托人：郝亮先生委托人身份证号二）估价方单位名称： 武汉*房地产土地评估有限公司单位地址：武汉市江岸区*注册证书编号：汉建房估资准字2011第*号法定代表人： 联 系 人：联系电话：（三）估价对象1、估价对象概况名称及座落武汉市武昌区徐东路7号B-1102号房地产四至东新新花园南火车头体育场西徐东大街北徐东村小区建筑面积(m2)105土地面积(m2)-2、权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权证号武房房私字第08-22号产权性质个人产权房屋所有权人郝亮产别私有产房屋座落武昌区徐东路7号楼号或幢号B幢部位1102房屋总层数12所在层数9建筑面积(m2)105房屋用途普通住宅房屋结构钢混建成年代2001（2）土地登记状况土地使用权证号-土地使用权人郝亮土地使用权性质出让土地面积(m2)-丘（地）号-图号I-2-3-47（4）其它-（3）他项权利状况依据房屋所有权证武房房私字第08-22号，于估价时点2011年12月30日估价对象权属清晰，没有设定抵押、担保、租赁、地役等他项权利。3、实物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式钢混建成年代2001总层数 12地上12 地下0装修中电梯品牌富士达电梯层户均数量4供电双路供电供气管道天然气入户通讯通信供水自来水网络有限电视安全及消防监控24小时安保、监控户内部分：总楼层12所在楼层9采暖方式集中各部分朝向南现状用途居住户型二居室层高2.7景观小区中央花园装修中档装修(地砖、夹板门、平板玻璃窗、乳胶漆顶、墙、水电暖卫齐全)维护保养及成新状况维护状况较好，七成新室内装修天棚地面墙面门窗客厅乳胶漆地砖墙面砖拼板门平板玻璃窗卧室乳胶漆地砖墙面砖夹板门平板玻璃窗卧室乳胶漆地砖墙面砖夹板门平板玻璃窗卫生间瓷砖地砖墙面砖推拉门平板玻璃窗厨房瓷砖地砖墙面砖夹板门平板玻璃窗 阳台 乳胶漆地砖墙面砖推拉门平板玻璃窗（2）小区状况居住小区规模16.9万平方米容积率2.68建筑密度-交通组织方式-景观及绿化建有中央大花园及游泳池小区封闭性全封闭入住人员情况工薪阶层物业公司专业物业管理物业费标准1元/月.平方米其它468个机械车位，楼宇自控系统、消防报警、电视、网络等齐全小区内部配套:商务中心、商业店铺、中西餐厅、酒吧、咖啡屋、茶餐厅、精品廊。小区配套现已全部正常投入使用，24小时电子巡更系统，地下车库直达楼体，小区局域网全面开通，专业物业管理公司进行管理。4、区位状况分析（1）地理位置估价对象（推广名称-欧洲花园）位于武昌区徐东路7号，东邻新新花园，南邻火车头体育场，西邻徐东大街，北邻徐东村小区。（2）道路通达度估价对象西侧为徐东大街，临近武汉长江二桥，项目周边形成四通八达的交通网络，道路通达度高。（3）交通便捷度地铁5号线和地铁8号线将在此聚焦，同时805路、545路、542路、540路、801路、802路、502路、605路、601路、719路等多条公交车途经小区，交通便捷。 （4）公共设施以及基础设施情况本项目位于武昌区徐东西北，据守友谊大道和徐东大街的交汇处，地理位置优越，交通畅达，建筑的地标性显著。 周边有铁四院幼儿园,童乐幼儿园、育红小学、武汉市徐东路学校、武汉博爱医院、武昌区儿童医院、徐东路邮政局、三旺炉酒店、沃尔玛购物广场、沃尔玛超市、销品茂、中国银行、中信银行、华夏银行等公共生活服务设施。估价对象周边自然和人文环境良好。基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热力、通燃气）。（5）居住环境欧洲花园地处徐东商务圈中心地段，座享徐东大街便利交通，座拥沃尔玛、销品茂等成熟商务氛围。由写字楼、写字公寓、底商、地下停车场等部分共同组成的综合型智能化商务建筑，内部全框架结构，利于拆分，体现个性；健身中心、餐饮中心等共享空间节约成本，方便使用；挑高大堂、超宽电梯厅提供甲级商务环境。 四周来往人流、车流量高，空气质量一般。（6）周边同类型物业市场分析周边有时尚欧洲二期、金银岛花园、金银岛小区、徐东小区、新新花园、徐东村小区、时尚欧洲（一至三期）、时尚欧洲三期、团结花园、宝业徐东雅苑、武铁佳苑、福星国际城、徐东石化小区、徐东三期、平安花园、桥梁新村小区，二手房销售价格在6654元/平方米11305元/平方米之间。（四）估价目的 为委托方办理房地产转让手续提供房地产公开市场价值参考依据。（五）估价时点 2011年12月30日。（六）价值定义本报告书提供的房地产价值是在本次估价目的满足估价对象全部假设限制条件下于估价时点2011年12月30日，土地使用权类型为出让,用途为住宅用地, 土地开发程度设定为七通一平,土地剩余使用年限50年土地使用权连同地上建筑物房地产市场价值。 （七）估价依据 1、国家法律、法规、通知：（1）中华人民共和国城市物权法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）中华人民共和国土地管理法（4）中华人民共和国物权法（5）城市房地产转让管理规定（6）中华人民共和国营业税暂行条例（7）城市房地产抵押管理办法（8）关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）2、技术标准：（1）房地产估价规范（国标GB/T 50291-1999）（2）城镇土地估价规程（国标GB/T 18508-2001）3、地方法律、法规：（1）武汉市契税管理规定（汉财税20021926号）（2）武汉市房地产转让管理办法实施意见（3）武汉市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（汉政发200232号）（4）关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（汉国土房管出20021121号）4、 委托方提供的有关资料：（1）房屋所有权证武房房私字第08-22号（2）委托方身份证5、评估人员调查收集的资料：（1）估价对象区域位置示意图（2）估价对象现状利用照片 （八）估价原则本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则完成的：1、遵循合法原则，即以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提估价。2、遵循最高最佳使用原则，按照在法律上允许、技术上可能、经济上可行而使估价对象达到最佳效用和最高价值为前提估价，保持现状继续使用最为有利，以保持现状继续使用为前提估价。3、综合分析原则房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，估价时要充分考虑影响房地产价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能得到比较合理并且切合实际的房地产价格。4、多种估价方法相结合的原则随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益法、市场比较法、成本法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大误差，因此在进行估价时，就要根据委估房地产的实际情况，选择几种最适合的估价方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。5、替代原则替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。房地产价格水平由具有相同性质的替代性房地产的价格所决定，由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比较后所决定，房地产价格可通过比较房地产的条件及使用价值来确定。6、估价时点原则估价结论具有很强的时间相关性和时效性，估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（九）估价方法根据房地产估价规范要求，对于已明确估价目的的估价，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报中予以说明并陈述理由。根据通行的评估惯例，以及国家和武汉市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估对象的特点和我们掌握的资料，确定对估价对象采用 “市场比较法”和 “收益法”作为本次估价的基本方法。其技术路线如下：1、估价人员通过调查估价对象所在区域的专门从事该区域房屋销售、租赁业务的有关中介人员，可获取大量2011年四季度的销售、租赁交易资料。又通过资讯有关房地产业界专家，上网调查2011年四季度估价对象所在区域住宅类物业的房地产市场状况，为评估操作提供了翔实的基础资料。2、根据房地产估价规范5.1.4条：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。” 估价时点2011年12月30日，估价对象同类型房地产市场比较活跃，交易案例丰富，适于采用市场比较法。遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选取三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修正，求取估价对象房地产比准价格。3、根据房地产估价规范5.1.5条：“收益性房地产的估价应选取收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象所在区域同类房地产出租市场也十分活跃，租金水平比较透明，可以采取收益法。委估房屋存在出租收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。4、根据对估价时点住宅类房地产市场的分析和对估价对象周边市场的了解，住宅类物业交易案例较多，市场比较法计算结果较客观地体现了物业的市场价值；房屋租赁也是同类项目较为普遍的经营方式，收益法计算结果也可以反映估价对象的客观收益价值。因此，对两种估价结果进行加权算术平均，确定估价对象的公开市场价值。（十）估价结果估价人员根据估价目的、遵循公正的估价原则、按照科学的估价程序，全面分析了影响估价对象的因素，并运用适当的估价方法，评估位于武汉市武昌区徐东路7号（B-1102）号房地产在估价时点2012年1月2日的公开市场条件下的估价结果为： 楼面单价： 7235元/平方米房地产总价：75.97万元。人民币大写金额：柒拾伍万玖仟柒佰元 （十一）估价人员注册房地产估价师：注册房地产估价师：（十二）估价作业日期2011年12月28日2011年12月30日（十三）估价报告应用的有效期本评估报告自发出之日起有效期为一年，随着时间的推移及市场行情的变化，评估价格需作相应的调整或重新评估。五、估价技术报告（一）个别因素分析1、估价对象概况名称及座落武汉市武昌区徐东路7号B-1102号房地产四至东新新花园南火车头体育场西徐东大街北徐东村小区建筑面积(m2)105土地面积(m2)-2、权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权证号武房房私字第08-22号产权性质个人产权房屋所有权人郝亮产别私有产房屋座落武昌区徐东路7号楼号或幢号B幢部位1102房屋总层数12所在层数9建筑面积(m2)105房屋用途普通住宅房屋结构钢混建成年代2001（2）土地登记状况土地使用权证号-土地使用权人郝亮土地使用权性质出让土地面积(m2)-丘（地）号-图号I-2-3-47（4）其它-（3）他项权利状况依据房屋所有权证武房房私字第08-22号，于估价时点2011年12月30日估价对象权属清晰，没有设定抵押、担保、租赁、地役等他项权利。3、实物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式钢混建成年代2001总层数 12地上12 地下0装修中装修层户均数量4供电双路供电供气管道天然气入户通讯通信供水自来水网络有限电视安全及消防监控24小时安保、监控户内部分：总楼层12所在楼层9采暖方式集中各部分朝向南现状用途居住户型二居室层高2.7景观小区中央花园装修中档装修(地砖、夹板门、平板玻璃窗、乳胶漆顶、墙、水电暖卫齐全)维护保养及成新状况维护状况较好，七成新室内装修天棚地面墙面门窗客厅乳胶漆地砖墙面砖拼板门平板玻璃窗卧室乳胶漆地砖墙面砖夹板门平板玻璃窗卧室乳胶漆地砖墙面砖夹板门平板玻璃窗卫生间瓷砖地砖墙面砖推拉门平板玻璃窗厨房瓷砖地砖墙面砖夹板门平板玻璃窗 阳台 乳胶漆地砖墙面砖推拉门平板玻璃窗（2）小区状况居住小区规模16.9万平方米容积率2.68建筑密度-交通组织方式-景观及绿化建有中央大花园及游泳池小区封闭性全封闭入住人员情况一般工薪阶层物业公司专业物业管理物业费标准1元/月.平方米其它468个机械车位，楼宇自控系统、消防报警、电视、网络等齐全小区内部配套:商务中心、商业店铺、中西餐厅、酒吧、咖啡屋、茶餐厅、精品廊。小区配套现已全部正常投入使用，24小时电子巡更系统，地下车库直达楼体，小区局域网全面开通，专业物业管理公司进行管理。4、区位状况分析（1）地理位置估价对象（推广名称-欧洲花园）位于武昌区徐东路7号，东邻新新花园，南邻火车头体育场，西邻徐东大街，北邻徐东村小区。（2）道路通达度估价对象西侧为徐东大街，临近武汉长江二桥，项目周边形成四通八达的交通网络，道路通达度高。（3）交通便捷度地铁5号线和地铁8号线将在此聚焦，同时805路空调 545路 542路 540路 801路外环空调 802路 502路空调 605路 601路空调 719路等多条公交车途经小区，交通便捷。 （4）公共设施以及基础设施情况本项目位于武昌区徐东西北，据守友谊大道和徐东大街的交汇处，地理位置优越，交通畅达，建筑的地标性显著。 周边有铁四院幼儿园,童乐幼儿园、育红小学、武汉市徐东路学校、武汉博爱医院、武昌区儿童医院、徐东路邮政局、三旺炉酒店、沃尔玛购物广场、沃尔玛超市、销品茂、中国银行、中信银行、华夏银行等公共生活服务设施。估价对象周边自然和人文环境良好。基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热力、通燃气）。（5）居住环境欧洲花园地处徐东商务圈中心地段，座享徐东大街便利交通，座拥沃尔玛、销品茂等成熟商务氛围。由写字楼、写字公寓、底商、地下停车场等部分共同组成的综合型智能化商务建筑，内部全框架结构，利于拆分，体现个性；健身中心、餐饮中心等共享空间节约成本，方便使用；挑高大堂、超宽电梯厅提供甲级商务环境。 四周来往人流、车流量高，空气质量一般。（6）周边同类型物业市场分析周边有时尚欧洲二期、金银岛花园、金银岛小区、徐东小区、新新花园、徐东村小区、时尚欧洲（一至三期）、时尚欧洲三期、团结花园、宝业徐东雅苑、武铁佳苑、福星国际城、徐东石化小区、徐东三期、平安花园、桥梁新村小区，二手房销售价格在6654元/平方米11305元/平方米之间。（二）区域因素分析1、武昌区概况（1）区域概况武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口、汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻；东、南与洪山区洪山乡、青菱乡交错接壤，西临长江。在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积87.42平方公里，内含。2011年5月，武昌区常住人口已达119.9127万人，居武汉市各区之首，较上次人口普查增加22万人，增长人数最多。武昌为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区。武昌区先后荣获全国科技进步先进区、全国科普示范区、省级文明城区、市级经济强区等称号。武昌是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。辖区内有著名的武汉大学等13所大专院校和以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构，拥有10多万高级专业技术人才，在校大学生12万人，每年产出800余项科研成果。占地120亩的武昌宝安科技创新园入孵企业已达58家，建设中的国家信息安全成果产业化（中部）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园将成为发展高新技术产业的重要载体。武昌是全省的教育大区，有中小学131所，在校学生12万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才，全国唯一的“少年科学院士”就产生在武昌实验中学。（2）行政区划现辖14个行政街道、194个社区居委会（3）经济发展概况2005年到2010年，武昌区地区生产总值由200.37亿元增加到470亿元，年均增长14.6 %，区级财政收入也由7.5亿元增加到21.8亿元，年均增长23.79%，收入规模连续5年保持全市中心城区第1位。居民人均可支配收入由10787元增加到21000元，年均增长14.25%。五年间间，累计完成全社会固定资产投资955.26亿元，是“十五”时期的3.8倍；利用内外资460.1亿元，是“十五”时期的3.6倍。服务业占GDP比重由2005年的59.39%提高到2010年的82%。“武昌中部设计之都”品牌效应逐步放大，2010年设计产业完成产值117亿元，年均增长23.9%。产业园区建设力度加大，建成科技、文化创意园区8个，集聚企业216家。商贸旅游业发展水平不断提升，游客人数和旅游收入持续增加。2010年社会消费品零售总额达到353亿元，年均增长14.8%。以中国第二高楼、606米“武汉绿地中心”为标志性建筑的全市最大现代服务业综合体武汉绿地国际金融城启动建设。城市交通路网建设速度加快，完成武昌火车站改造、武汉长江隧道、岳家嘴立交等重点交通建设工程8项，续建新建公正路、秦园路、江盛路等主、次干道及微循环支路30条，建成付家坡、中南路等地下通道和人行天桥12座。2011年前三季度，武昌区规模以上工业企业完成工业总产值1134876万元，同比增长16.76%；其中，轻工业完成总产值81561万元，同比增长0.15%；重工业完成总产值1053315万元，同比增长18.28%。企业发展势头良好。2011年1到10月，武昌区完成房地产投资202亿元，比去年同期增长77.72%，占全社会固定资产投资完成额的80.33%，对固定资产投资增长贡献率为72.88%，成为全区固定资产投资的支撑力量，房地产开发主要呈现以下几个特点。2、估价对象周边环境估价对象位于武汉市武昌区徐东大街北侧，处于徐东正中心地段。正东大街排名仅次于江汉区。19191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919徐东片区拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道（武青二干道）、友谊大道、团结大道、徐东大街等几大主干道，路网四通八达,具有交通方便、环境优越、闹中取静的特点，为居住创造了良好的条件。徐东片区曾经在武汉城区中居发展冷板块之列，桥梁与道路的建设促进了它的腾飞。销品茂是国外超级商业模式，武汉中商集团于2001年引进到徐东片区，占地近20万平方米，投资7亿元，是武汉市政府花大力气开展的城市“亮绿美”工程和山水园林城市建设的重要组成部分。目前，销品茂人流量达5万人，周末8-15万人，每天进出的车辆5000辆，高峰期7-8千辆。商业的长足发展，是徐东近年来腾飞的又一重要因素。不仅是销品茂，还有“沃尔玛”、“销品贸”、“麦德龙”、“新世界”等商业网点的落户，形成了良好的购物场所，激活了片区经济发展，徐东商务区的规划、凯旋门大酒店和销品贸的建设，更加提升了片区的形象。目前徐东路已成武汉人新世纪的都市家园，四处洋溢着都市气息，都市大社区功能已逐渐成熟。三公里范围内，武汉徐东平价广场、麦德龙仓储式超市、好美家装潢建材超市、武汉销品茂、普尔斯玛特、百安居、家乐福、五星级的皇冠大酒店已构筑了一个现代化商贸中心；规划建设中的外事区将使徐东路地区成为武汉的“北京建国门”；繁华的交通网络通达三镇，兴建中的高架轻轨和宽广靓丽的武昌第一迎宾景观大道；邻近省府，高校众多，科研事业单位集中，高新科技产业企业进驻，聚集了一批高素质城市精英；周边开发的地龙新新花园、徐东欧洲花园、鹏程花园、千禧名苑、七星城市花园、都市经典、凯旋门广场、世纪彩城、天梨花园、新绿美地、新世纪花园、和盛世家、沙湖花园、兆丰苑等数十个高档住宅区，总用地面积达到1500余亩，开发总量在200万平方米以上。如今的徐东路，一个蔚然兴起的新城市中心，中央居住区的轮廓初露端倪。（三）市场背景分析 1、2011年前三季度武汉市经济社会发展形势（1）城市居民收入提高2011年前三季度，武汉市城市居民家庭人均可支配收入18351.39元，比去年同期增长13.6%。其中，工资性收入12329.99元，增长12.3%；经营性收入经营性收入上涨幅度最大，达到33.5%。（2）工业生产价格上涨同时，武汉市工业生产者购进价格同也比上涨9.9%，涨幅同比提高2.2个百分点，涨幅较高的有纺织原料类价格上涨21.7%，有色金属材料及电线类上涨13.5%，建筑材料及非金属类上涨12.2%，燃料、动力类上涨11.0%，化工原料类上涨11%。工业生产者出厂价格同比上涨6.6%，涨幅同比提高1.8个百分点。（3）投资较快增长前三季度，武汉市固定资产投资2893.76亿元，比去年同期增长21.5%。第二产业投资792.38亿元，增长32.7%；第三产业投资2082.64亿元，增长13.7%。工业投资力度加大，共完成投资778.47亿元，增长33.0%。其中，房地产新开工面积1646.64万平方米，下降16%，商品房销售面积637.72万平方米，下降18.1%。自筹资金明显增加，全市投资资金来源3550.02亿元，增长18.2%。（4）财政继续增收，一般预算收入增长较快。前三季度，武汉市全口径财政收入1339.40亿元，比去年同期增长31.5%。地方财政收入866.84亿元，增长36.8%。地方一般预算收入510.66亿元，增长47.2%。在地方一般预算收入中，税收收入421.86亿元，增长45.0%，占一般预算收入的比重82.6%；非税收入88.80亿元，增长58.8%，占17.4%。（5）经济发展形势渐好前三季度武汉市经济放缓的趋势抑制，9月份主要经济指标都保持了较高的增速。一般预算收入完成43.25亿元，比去年同期增长18.5%；规模以上工业总产值643.03亿元，增长22.0%；规模以上工业增加值217.24亿元，增长14.7%；社会消费品零售总额255.08亿元，增长18.5%，国民经济呈现出平稳较快发展的运行态势。2、2011年武昌区经济形势分析2011年上半年，武昌区完成全社会固定资产投资181.91亿元，完成全年目标的48.90 %，同比增长8.3%。其中，城镇500万元以上投资41.45亿元，同比下降56.01%；房地产开发投资140.46亿元，同比增长76.47%。2011年前10月，武昌区商贸企业实现社会消费品零售额335.87亿元，比去年同期增长14.9%，保持平稳增长。建筑业和房地产业仍保持了比较好的势头。1、建设和销售情况良好。2011年前10月，全区房地产施工面积663.04万平方米，同比增长64.98%；竣工面积92.52万平方米，同比增长8.12%；商品房销售面积91.07万平方米，同比增长11.7%；商品房销售额91.25亿元，销售均价10020元/平方米。2、房地产完成投资总量大，投资区域集中。 1到10月，武昌区房地产投资累计完成202亿元，连续半年居全市之首，比第二位的江岸区高93.59亿元；增幅为77.72%，位于全市中心城区第一。水果湖街、徐家棚街、中南路街是武昌区房地产开发的热点区域，期间分别完成投资75.01亿元、35.78亿元、35.58亿元，占全区房地产投资完成额的72.46%，而粮道街、中华路街、珞珈山街，今年无在建项目。3、2011年上半年武汉市房地产市场运行情况上半年，房地产市场调控政策继续趋紧，国家和地方陆续出台了“国八条”、“汉九条”等调控政策。在这些政策因素的影响下，武汉市房地产市场保持平稳健康发展。房地产开发完成投资额从高位回落后保持了平稳较快增长，商业营业用房成为房地产市场新的投资热点。具体情况分析如下：（1）房地产开发投资保持平稳较快增长上半年，武汉市房地产开发完成投资562.75亿元，比上年同期增长28.9，增幅比上年同期回落22.7个百分点，比15月回落0.8个百分点。其中，住宅投资323.70亿元，比上年同期增长43.8；办公楼投资23.24亿元，比上年同期增长88.5；商业营业用房投资67.04亿元，比上年同期增长75.4；其他投资148.78亿元，比上年同期下降7.5。从今年上半年房地产投资走势来看，12月增幅较大，3月以后保持了较快的发展，增幅趋稳。上半年全市房地产开发投资中，建筑工程投资为334.31亿元，比上年同期增长52.1；安装工程投资为30.73亿元，比上年同期增长5.2；设备工器具购置为10.89亿元，比上年同期增长27.5；其他费用186.82亿元，比上年同期增长4.4，其中土地购置费93.42亿元，比上年同期增长24.2。（2）房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快上半年，全市房屋施工面积为4467.64万平方米，比上年同期增长26.5。其中，住宅施工面积3347.52万平方米，比上年同期增长19.7；办公楼施工面积146.57万平方米，比上年同期增长10.5；商业营业用房施工面积510.44万平方米，比上年同期增长65.3。住宅中，90平米及以下住宅施工面积1187.20万平方米，比上年同期增长19.5；140平米以上住宅施工面积433.74万平方米，比上年同期下降7.2；别墅、高档公寓施工面积72.57万平方米，比上年同期下降57.4。从今年上半年整体情况看，全市房屋施工面积增幅呈浅“V”字型走势。（3）房屋新开工面积小幅度增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长上半年，全市房屋新开工面积1045.92万平方米，比上年同期增长3.6，增幅比上年同期回落89个百分点。其中，住宅新开工面积757.27万平方米，比上年同期下降9.3；办公楼新开工面积43.19万平方米，比上年同期增长78.5；商业营业用房新开工面积182.59万平方米，比上年同期增长151.6。从住宅的分类来看，90平米及以下住宅新开工面积为252.29万平方米，比上年同期下降13.9；140平米以上住宅新开工面积为82.42万平方米，比上年同期下降31.8；别墅、高档公寓新开工面积11.59万平方米，比上年同期下降55.5。由此看来，限购令政策的实施，对武汉市住宅，特别是别墅、高档公寓投资的影响较大。从上半年运行情况来看，全市房地产新开工面积增速缓慢。12月新开工面积为122.94万平方米，比上年同期增长2.1；13月新开工面积为256.58万平方米，比上年同期增长2.0；14月新开工面积为381.73万平方米，比上年同期增长12.8；15月新开工面积为637.94万平方米，比上年同期增长11.2；16月新开工面积为1045.92万平方米，比上年同期增长3.6。与2010年上半年房地产新开工面积逐月走高大幅增长的走势形成明显反差。（4）商品房销售面积增幅持续下降上半年，武汉市商品房销售面积为453.50万平方米，比上年同期下降12.7，增幅比上年同期下降21.3个百分点。其中，住宅销售面积421.82万平方米，比上年同期下降14.0；办公楼销售面积6.04万平方米，比上年同期下降13.6；商业营业用房销售面积17.92万平方米，比上年同期增长79.4。从住宅销售结构来看，全市90平米及以下商品房销售面积为148.67万平方米，比上年同期增长4.0；140平米以上商品房销售面积为46.69万平方米，比上年同期下降45.7；别墅、高档公寓销售面积11.66万平方米，比上年同期下降50.7。从上半年整体情况来看，全市商品房销售面积增幅逐月下降。4、2011年前三季度武汉市房价变动2011年前三季度，武汉市房地产产价位在7000元/平米10000元/平米的房子卖得最好，共8283套，占全市总销售套数的1/3，按照武汉豪宅标准，上季度武汉卖的房子1/3都是豪宅。武汉市房管局公布的2011第三季度武房指数报告显示，武汉市13个区及两个开发区中，武昌区以10848.23元/平米的新房成交均价，超过江汉区的10272.92元/平米，江岸区的8078.6元/平米，成为全市房价最贵的片区。报告显示，第三季度，武汉楼市卖房共计28155套，面积达278.37万平方米，比二季度增加11.13%，与2010年同期相比，套数增加16.69%。与此同时，商品房综合平均价格为6947.56元/平方米。也就是说，三季度武汉销售近3万套住房，平均以每套69万左右的总价出售，整体价格仍“高高在上”。（四）最高最佳使用分析 最高最佳使用分析原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最高最佳效用的实现，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价房地产是否处于最优使用状态，主要从下列方面考虑：1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2、技术上可行，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用.要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3、经济上可行。既估价对象应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不能按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源状况，认为委估物业现状用途为该土地最高最佳用途。（五）估价方法选用根据房地产估价规范要求，对于已明确估价目的的估价，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报中予以说明并陈述理由。根据通行的评估惯例，以及国家和武汉市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估对象的特点和我们掌握的资料，确定对估价对象采用 “市场比较法”和 “收益法”作为本次估价的基本方法。其技术路线如下：1、估价人员通过调查估价对象所在区域的专门从事该区域房屋销售、租赁业务的有关中介人员，可获取大量2011年四季度的销售、租赁交易资料。又通过资讯有关房地产业界专家，上网调查2011年四季度估价对象所在区域住宅类物业的房地产市场状况，为评估操作提供了翔实的基础资料。2、根据房地产估价规范5.1.4条：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。” 估价时点2011年12月30日，估价对象同类型房地产市场比较活跃，交易案例丰富，适于采用市场比较法。遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选取三个与估价对象用途、规模、