层次分析法.doc

层次分析法在房地产项目投资决策中的运用摘要：将层次分析法的评价特性运用于房地产开发项目的决策中。利用层次分析法所得评价结果结合期望值原理得出决策结果。关键词：层次分析法；风险评估；期望值原理引言房地产项目投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。1.房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：1.1、 市场风险由于当前房地产市场相对繁荣，市场营销竞争激烈，最终给地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握理解的不足。其中包括对行业现有竞争对手、潜在竞争对手、宏观经济、潜在客户购买力等调查与分析。1.2、 政策风险随着房地产业的快速发展，使得其成为影响国民经济的支柱产业。为了国家宏观经济的平稳快速发展，同时也为房地产业的持久稳定和健康发展。国家干预对于房地产业是重要的但也是频繁的。所以在房地产投资决策中，利率风险、法规风险、规划风险、产业结构调整风险往往关系着项目的成败。1.3、 企业经营风险房地产开发企业与其它企业一样在运营过程中同样面对经营的风险。这里包括人才流失的风险、管理层决策导致的项目运营风险、财务融资风险、产品流动性和变现性风险等。1.4、 项目开发建设风险房地产开发项目的最终产品：商业建筑物，在形成的过程中遇到的风险有来自供应商的合同信用风险、建设过程中由于施工技术原因导致的技术风险和质量风险、以及承包商是否能按期提供产品的的完工风险。1.5、 其他风险包括影响项目建设的灾害天气、气候变化等，以及周围环境因素所造成的风险。2.构建评价模型依据上面的风险因素分析，设计出整个评价指标体系如图1所示。项目投资风险 市场风险行业现有竞争对手风险潜在竞争对手风险宏观经济风险潜在客户购买力风险 政策风险利率风险法规风险规划风险产业结构调整风险 企业经营风险人才流失风险管理层决策风险财务融资风险产品流动性和变现性风险项目开发建设风险信用风险技术风险质量风险完工风险 其它风险自然灾害风险环境风险图12.1、通过专家评分法对对定性指标打分对评价风险进行定性分析，风险评估系统中的评估指标都是选择定性指标。为了确保指标打分的准确性及权威性，通过专家评分法对各个指标进行评估。若有i个专家参与打分，打分的指标为Xmm，令打分的结果为Fj，待确定的指标值为Fk，则X mm的全部得分值为：（F1，F2，F3，Fj），令打分的最高值为Fmax打分的最低值为Fmin，去掉一个最高值和最低值，然后计算其平均值。2.2、基于层次分析法的评价指标权重确定在风险评估体系中，不同的评估指标对项目选择的影响程度也有所不同，而权重就是各评价指标影响程度的重要性尺度。由于评估指标体系是一个递进的层次结构，采用层次分析法确定指标权重记为：W=（Wk1，Wk2，Wkm）且j=1mWk=1。步骤如下：（1） 建立层次分析法结构模型如图1所示。（2） 构造判断矩阵判断矩阵的元素值反映了判断主体对因素相对重要性的主观认识。形式如表1。表1AkX1X2XnX1X11X12X1nX2X21X22X2nXnXn1Xn2Xnn在判断矩阵中满足：Xij*Xji=1，其中i,j=1,2,3n。此外，在层次分析法中，为了使决策判断定量化，引入了表2所示的1-9标度方法。表2相对重要程度定义说明1同等重要两个目标同等重要3略微重要此目标比另一目标略微重要5相当重要此目标比另一目标重要7明显重要此目标比另一目标强烈重要9绝对重要此目标比另一目标极端重要2，4，6，8相邻中间值需要折中时采用倒数反向判断因素i与j比较得到判断Xij，则因素j与i比较的判断Xji=1/Xij假设有n个评估指标k1，k2，kn，利用表2给出的比例标度对各项指标的相对重要性进行比较判断，获得相对重要度值aij，构成判断矩阵A：A=a11a1nan1ann（3） 计算矩阵的最大特征值和特征向量该矩阵的特征值为n，权重向量W就是对应的特征向量：AW=nW，用几何平均法计算W。计算判断矩阵各行各个元素的乘积：m=j=1naij，i=1，2，n，计算n次方根：wi=nmi，对向量W=（w1，w2，w3）进行归一化处理：wi=wii=1nwi，得到特征向量：W=（w1，w2，w3）。（4） 一致性检验判断矩阵要求具有一致性，这样才能够使计算结构合理，对矩阵进行一致性检验：计算一致性指标CI：CI=max-nn-1查同阶矩阵平均随机一致性指标，见表3。表3阶数123456789R1000.580.91.121.241.321.411.45计算一致性比率CR：CR=CIRI当CR=0时，矩阵A具有完全一致性。当CR0.1时，矩阵A具有非满意一致性，此时应调整模型结构。通过有目的地分配和调整各指标权重，可以表现出评价者在把握评价指标体系上的倾向性。对经过处理后的指标进行汇总计算并计算出综合评估分值由单个指标值xij及指标权重wij，可以得到该类的评估结果Xk：Xk=xij*wij，然后令Xk=X1，X2，X3，XkT，重复上述计算步骤，将风险评估指标体系中的那n个因素子集看成单个因素，按所起作用的大小分配权重Wkk=1，2，3，n；由各个子集的评估结果Xkk=1，2，3，n，得出综合评估U：U=U=WkXk=WkX1X2X3XnU是评估对象M得到的测评总分。根据评估分值对参数方案进行排序并由此得出结论。13、模型应用由于房地产业的快速发展和政策变化的不确定性等不同于一般行业的特点，所以对于不同的项目，因所处的区位、建设类别、投资额度，建设时期等条件的不同，其评价体系中各评价指标的贡献率往往也会各不相同。因此，为得到合理、全面、具有前瞻性的评价模型，权重应以参考相关部门的资深人士意见的基础上，由决策层统筹修改。在此仅以本人观点结合当前市场情况，站在风险发生期望值的角度演示该评价模型在不同建设类别开发项目下的风险运用。假设某房地产开发公司的注册资金为0.5亿，现欲在某地块投资开发房地产项目，经分析有花园别墅、多层小区、高层商住3中方案可供选择，且都需部分银行贷款。结合当前市场情况预测，三种方案一般情况下的获利额分别为0.3亿、0.1亿、0.15亿。行业的基准收益率为15%，试分析房地产公司应作出何种选择。构造判断矩阵并计算各指标权重子指标对目标的重要性评价判断矩阵XX1X2X3X4X5所占权重一致性检验X11.0000 0.3333 0.5000 4.0000 6.0000 0.1953max=5.1566X23.0000 1.0000 2.0000 5.0000 7.0000 0.4312CI=0.0392X32.0000 0.5000 1.0000 3.0000 5.0000 0.2544CR=0.03500.1X40.2500 0.2000 0.3333 1.0000 2.0000 0.0750X50.1667 0.1429 0.2000 0.5000 1.0000 0.0442X1所属子指标对X1的重要性评价判断矩阵X1X11X12X13X14相对权重绝对权重一致性检验X111.0000 3.0000 0.5000 5.0000 0.3248 0.0634 max=4.1041 X120.3333 1.0000 0.3333 3.0000 0.1491 0.0291 CI=0.0347 X132.0000 3.0000 1.0000 5.0000 0.4594 0.0897 CR=0.0386 0.1X140.2000 0.3333 0.2000 1.0000 0.0667 0.0130 X2所属子指标对X2的重要性评价判断矩阵X2X21X22X23X24相对权重绝对权重一致性检验X211.0000 3.0000 0.5000 5.0000 0.3248 0.1401 max=4.1041 X220.3333 1.0000 0.3333 3.0000 0.1491 0.0643 CI=0.0347 X232.0000 3.0000 1.0000 5.0000 0.4594 0.1981 CR=0.03860.1 X240.2000 0.3333 0.2000 1.0000 0.0667 0.0288 X3所属子指标对X3的重要性评价判断矩阵X3X31X32X33X34相对权重绝对权重一致性检验X311.0000 0.2000 0.1429 0.3333 0.0565 0.0144 max=4.0684 X325.0000 1.0000 0.5000 3.0000 0.2993 0.0761 CI=0.0228 X337.0000 2.0000 1.0000 5.0000 0.5232 0.1331 CR=0.0253 0.1X343.0000 0.3333 0.2000 1.0000 0.1210 0.0308 X4所属子指标对X4的重要性评价判断矩阵X4X41X42X43X44相对权重绝对权重一致性检验X411.0000 7.0000 4.0000 3.0000 0.5531 0.0415 max=4.0672 X420.1429 1.0000 0.3333 0.2000 0.0571 0.0043 CI=0.0224 X430.2500 3.0000 1.0000 0.5000 0.1430 0.0107 CR=0.0249 0.1X440.3333 5.0000 2.0000 1.0000 0.2469 0.0185 X5所属子指标对X5的重要性评价判断矩阵X5X51X52相对权重绝对权重X511.0000 0.3333 0.2500 0.0111 X523.0000 1.0000 0.7500 0.0332 风险由其影响大小及发生概率两部分组成，在此采用19标度法（数值越大表示其发生的概率越大）表示三种开发方案的综合风险。评价目标子指标权重因素指标权重别墅多层小区高层商住项目投资风险市场风险19.52%行业现有竞争对手风险6.34%153潜在竞争对手风险2.91%163宏观经济风险8.97%724潜在客户购买力风险1.3%813政策风险43.12%利率风险14.01%723法规风险6.43%713规划风险19.81%722产业结构调整风险2.88%642企业经营风险25.44%人才流失风险1.44%623管理层决策风险7.61%413财务融资风险13.31%634产品流动性和变现性风险3.08%633项目开发建设风险7.5%信用风险4.15%524技术风险0.43%324质量风险1.07%234完工风险1.85%324其它风险4.42%自然灾害风险1.11%234环境风险3.31%1354.结论分析根据评估得出开发花园别墅的综合风险为5.54，开发小区住宅的综合风险为2.43，开发高层商住的综合风险为3.15。根据评估结果：开发花园别墅的综合风险最大，开发小区住宅的综合风险最小，结合3种方案的获利额（花园别墅获利0.3亿、小区住宅获利0.1亿、高层住宅获利0.15亿）考虑可以得出以下结论：5.540.33.150.152.430.1基于数学期望值的观点我们可以选择开发花园别墅（由于其单位风险的获利最多）。但是从期望值原理的角度出发可以知道，企业经营的目的是获得利润最大化，但是前提是企业能存活下来。而由房