4抵押贷款及其证券化论文-市场及环境分析.doc

同济大学MBA学位论文2市场环境分析目前我国经济发展已进入买方市场状况，生产相对过剩，有效需求不足，经济增长由供给约束型向需求约束型转变。经济增长的主要动力从以投资为主转变为以消费为主。未来经济的增长更加依赖内需的扩大，需要创造新的消费热点。经过二十几年的改革发展，人民生活已进入小康水平。国外的经验表明，经济步入“小康”阶段，对耐用消费品的需求会大幅增长，特别是汽车和住房开始成为新的消费热点。住房商品化已经成为一个必然的趋势，个人散户购房成为房地产市场的主力。目前住房是一种非常昂贵的商品，只有少数人能够用自己的现期收入或积蓄购买住房，大多数人必须借钱购房，同时由于借款数额比借款人的年收入大得多，偿还期必须足够长，使每月偿还数小到购房者能够从每月工资中支付的程度。长期大额抵押贷款购房成为房地产的主要购买模式。个人住房消费水平本质上取决于国民经济持续发展状况，取决于居民收入水平的情况。而房地产抵押贷款则向居民提供了提前消费的可能性，提高了居民的即期消费能力，刺激了住房消费。消费模式由自我积蓄型滞后消费向信用支持型提前消费转变，向消费信用化转变，这种转变，扩大了住房消费。2.1全国房地产市场发展状况2.1.1全国房地产开发情况从开发方面来看，经过20年的发展，我国房地产开发投资持续增长，在经历了1987年到1988年、1991年到1993年两个高速发展后，1994年起，在国家的经济宏观调控下，全国房地产发展速度逐步回落。近年来，开发投资的发展速度趋于稳定，发展正常，增长率均维持在10%以上的水平，2000年起，房地产开发投资又进入了一个高速增长期。2001年房地产开发投资量是1987年的41倍多（见表21）。表21全国房地产开发投资完成情况年度投资完成额亿元与上年比增长百分比相对1987年的百分比198715048100198825771171198927261811990253-716919913363322419927311184871993193816512921994255432170319953149232099199632473216519973184-2212319983623142415199941021327352000490220326820016245274163数据来源：历年的中国统计年鉴、2001年国民经济和社会发展统计公报以商品住宅为主的房地产投资投资结构已经基本形成，结构趋于合理。商品住宅投资额占房地产投资额的比例从1995年的56%上升到2001年的69%，占了投资额的大部分（见表22）。从竣工情况来看，自1995年起，住宅竣工面积占商品房竣工面积的比例一直维持在80%左右（见表23）。表22全国房地产及商品住宅投资完成情况年度房地产开发投资完成情况商品住宅建设投资完成情况投资完成额亿元增长额投资完成额亿元占房地产比例增长额19953149 1758 56%19963247 3%1746 54%-1%19973178 -2%1539 48%-11%19983614 14%2082 58%35%19994103 14%2639 64%27%20004902 19%3319 68%26%2001624527%427969%29%数据来源：历年的中国统计年鉴、2001年国民经济和社会发展统计公报、2001年12月国房景气指数月度报告表23商品房及商品住宅建设情况 单位：（亿平方米）年度商品房竣工情况商品住宅竣工情况面积增长额面积增长额占商品房比例19951.51 1.22 81%19961.52 1%1.21 -1%80%19971.58 4%1.25 3%78%19981.76 11%1.41 13%80%19992.1422%1.8833%88%20002.3510%1.891%80%20012.7316.42.2519%82%数据来源：历年的中国统计年鉴、2001年国民经济和社会发展统计公报、2001年12月国房景气指数月度报告2.1.2全国房地产销售与空置情况从全国商品房销售情况来看，个人购房比重逐年上升，从1987年的16%上升到1999年的72%，2000年的88%，2001年达到92%（见图21）。图21全国商品房个人购买比例情况数据来源：数据来源：历年的中国统计年鉴、2001年国民经济和社会发展统计公报从价格来看，1995年到2000年，全国房屋销售平均价格保持小幅上涨，年均上涨5%左右，在住宅类商品房中，普通住宅价格一直呈稳健的上升趋势（见表24）。表24全国商品房销售平均价格情况 单位：（元/平方米）商品房商品住宅年度销售价格增长率销售价格增长率19951710 1613 19961868 9%1667 3%19971997 7%1790 7%19982063 3%1854 4%19992053 0%1857 0%20002105 3%1952 5%200122266%20686%数据来源：历年的中国统计年鉴、2001年12月国房景气指数月度报告从空置情况来看，虽然商品房销售量在持续增长，但随着房地产开发投资的增长，空置商品房绝对量存在着上升趋势。空置商品房一直困扰着我国房地产市场。为了解决空置的商品房，需要扩大商品房消费，尤其是商品住宅的消费。到2000年、2001年，销售速度加快，房地产空置增长率出现下降趋势（表25）。表25全国商品房空置情况 单位：（万平方米）年度累计面积增长率19955031 19966203 23%19977135 15%19988783 23%1999981812%2000104767%20011157611%数据来源：中国住宅与房地产信息网WWW.2.1.3全国城镇居民居住情况与收入情况我国城镇居民目前人均居住面积9.8平方米，有了较大的改善，但仍然需要进一步提高居住面积与质量。虽然居民的收入在不断提高，但随着房价的上涨以及住宅面积的变大，住宅总价与居民户均可支配收入的比例一直维持在9.1左右（表26），这意味着居民必须经过较长时间的积蓄才能用现金购房。为了解决居住问题，同时为了消化大量的空置房屋，就需要扩大住宅消费。通过抵押贷款来购房是提高大多数居民的即期购买力，解决居住问题、解决空置房屋的较好的途径。表26我国城镇居民居住情况与收入情况指 标199519981999平均家庭人口(人)人均使用面积(平方米)11.813.614.2人均居住面积(平方米)人均可支配收入(元)428354255854职工平均工资(元)550074798346户均可支配收入(元)1370617360 18147 普通住宅平均房价161318541857普通住宅平均面积80.388.888.8平均住宅总价129524164635 164902 房价收入比9.59.5 9.1 数据来源：历年的中国统计年鉴2.2上海市房地产市场发展情况在了解了全国的房地产市场发展情况后，我们进一步分析了解一下上海市的房地产市场发展情况。上海市的房地产市场在全国来说是相对比较成熟、发展较快、市场化程度较高的地区性房地产市场之一。它可以说是全国房地产市场的典型。2.2.1上海市房地产开发情况上海市的房地产开发发展情况是随着全国的经济情况、房地产发展情况的变化而相应变化的。从开发情况来看，上海市的房地产市场也经历了1987年到1988年、1991年到1993年的高速发展期后，增长速度明显下降，甚至出现了负增长，总体开发投资趋于稳定。2000年起，上海市房地产开发投资扭转了下降的趋势，再度呈现增长趋势，房地产投资的主要部分是普通住宅，商品住宅投资占房地产投资的70%以上（见表27），从商品房与住宅的建设竣工情况也可以看出此特点（见表28），这个特点也与全国的房地产开发投资的总体特点相符合的。表27上海市房地产与商品住宅开发建设情况年度上海房地产开发投资情况上海商品住宅建设投资情况投资额亿元增长额投资额亿元占房地产比例增长额1995466 280 60%1996658 41%356 54%27%1997614 -7%334 54%-6%1998577 -6%321 56%-4%1999515 -11%324 63%1%2000566 10%409 72%26%200162010%47276%16%资料来源：历年的上海市统计年鉴、2001年上海市国民经济和社会发展统计公报表28上海市商品房与住宅竣工情况 单位：（万平方米）年度商品房竣工情况商品住宅竣工情况面积增长额面积增长额占商品房比例1995700 530 76%19961208 72%992 87%82%19971465 21%1176 19%80%19981565 7%1242 6%79%19991469 -6%1229 -1%84%20001532 4%1388 13%91%2001175815%156813%89%资料来源：历年的上海市统计年鉴、2001年上海市国民经济和社会发展统计公报2.2.2上海市房地产销售情况从1997年起，上海市房地产的成交面积逐年上升，每年增长率均在14%以上，上涨幅度较大。随着成交量的上升，个人购房也高速增长，个人购买房地产的比例从1995年的33%增长到2001年的97%，从1997年起，个人已经成为上海市房地产市场的消费主体，目前个人是上海市房地产市场购房的绝对主力。这与全国及上海市的住房制度改革、住房商品化的发展是相符合的（表29）。表29上海市商品房销售情况 单位：（万平方米）年度商品房商品住宅个人购买商品房面积增长率面积面积占商品房比例面积增长率面积面积占商品房比例1995568 536 185 33%1996574 1%529 245 43%1997686 20%617 403 59%19981151 68%1065 787 68%19991329 15%1243 1009 76%20001558 17%1446 124380%2001176714%1648170997% 资料来源：历年的上海市统计年鉴、2001年上海市国民经济和社会发展统计公报在销售价格方面，上海房地产价格稳中有升（见表210）。新建商品房价格构成合理，中低价占了大部分，3500元以下的就占了57，5000元以下的占了90%（表211）。表210上海市商品房销售平均价格情况单位：（元/平方米）年度销售价格增长率19952572 19963200 24%19973199 0%19983493 9%19993422 -2%20003565 4%200137455%资料来源：历年的上海市统计年鉴、2001年上海市国民经济和社会发展统计公报表211上海市新建商品房（住宅）单价分布表上海市新建商品房（住宅为主）价格结构3500元以下35005000元50007000元7000元以上57%33%8%2%资料来源：历年的上海市统计年鉴2.2.3上海市城镇居民居住情况与收入情况80年代初，上海人均居住面积仅4平方米多，经过多年发展，目前人均居住面积11.8平方米，有了很大的提高，但上海市民改善居住条件愿望仍很迫切。上海已进入中上等收入国家和地区，居民收入有了提高，上海房地产市场的需求，在此背景下得到迅速发展，上海的住房消费的发展在全国是领先的。上海市城镇居民居住与收入情况见表212。表212上海市城镇居民收入与住房情况上海市城镇居民收入与住房情况指 标199519961997199819992000户均家庭人口(人)3.113.073.083.093.083.04户均就业人员(人)1.651.581.581.581.741.64人均居住面积(平方米)8.008.709.309.7010.9011.80人均年可支配收入 (元)71728159843987731093211718人均年实际收入 (元)71968191847688251098911802户均年可支配收入(元)223052504725992271093366935623户均年实际收入(元)223812514826105272703384635879普通住宅平均房价247729682891302631023326普通住宅平均面积88.888.888.888.888.888.8平均住宅总价219958263558256721268709275458295349房价收入比9.88.18.2资料来源：历年的上海市统计年鉴从上表可以看出，上海市住宅总价与居民户均年实际收入的比例从10.5下降到8.2左右，此比例数据小于全国平均水平，但与国际上发达国家的数据比较，仍然偏大。这意味着上海市的居民需要较长时间的积蓄才能以现金购买住房，因此，抵押贷款购房是上海市居民提高现期购买力、解决居住问题的重要手段。上海的住宅抵押贷款市场在全国来说是比较领先的。2.3我国房地产市场存在的问题及其对策 目前我国房地产市场面临的问题是：需要消化吸纳自1992年来房地产过热所带来的大量商品房积压的问题，同时需要解决房地产市场有效需求不足的问题。一方面是商品房大量积压，一方面是居民急需解决居住问题。为了解决空置房，就需要启动住宅消费，以盘活资金，改善房地产投资结构。住宅消费的发展同时可以扩大内需、刺激经济增长。我国房地产市场需求是巨大的，居民解决居住问题是迫切的，但是，目前居民实际购买力不足、有效需求不足严重影响了住宅消费。目前居民迫切需要住房，也有了一定数量的储蓄，但是一次性出钱购买房屋还不够，房地产的生产和消费之间存在着时间差，在此情况下，房屋贷款、分期付款