合肥天门湖锦城住宅小区可行性研究报告

目 录目 录1第1章 项目总论41.1 项目概述51.1.1项目名称 51.1.2项目拟建地区、地点51.1.3项目开发商 51.1.4承担可行性研究工作的单位 51.1.5可行性研究报告的编制内容及深度 51.1.6可行性研究报告的依据和原则 6第2章 项目背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性92.2.1项目建设的必要性 92.2.2项目发展及预期目标11第3章 市场分析 133.1投资环境分析133.1.1合肥市经济形势及有关政策133.1.2开发区的经济社会情况及管理、政策因素133.2市场分析163.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅价格分析163.2.2本项目市场发展分析183.2.3需求方面分析19第4章 建设条件及建设规模234.1建设条件234.1.1项目选址234.1.2建设条件23第5章 建设规模28第6章 规划设计方案296.1项目组成296.2规划设计指导思想与原则296.2.1规划设计指导思想296.2.2规划设计原则306.3 项目规划设计方案306.3.1规划目标306.3.2位置与用地316.3.3总体布 316.3.4 要规划指标32第 章 工 和 设 方案34 .1 建 设计34 .2 设计36 .3 设计34 .4 、 设计36 .5 、 设计34第8章 环 与 398.1 398.2 建设地区的环境 398.2.1 、地 、地面 的环境 况398.3 项目 要 的 398.4 项目环境 行标398.5 理环境的方案398.5.1 工期398.5.2 工currency1“408.6 环境论 论40第9章 经fi方fl和fi 策419.1 经fi方fl419.2 fi 策41第10章 项目 规划4310.1 项目 的 4310.1.1 建项目 管理 4310.2 项目建设计划4310.2.1 项目建设计划43第11章 投资”及资 4511.1 项目总投资”4511.1.1 投资” 4511.1.2 项目总投资及 成4511.1.3 编制论据4611.1.4 投资分析4611.2资4811.3投资 用计划48第12章 分析 5012.1经fi”5012.1.1 及预5012.2成本用”5212.2.1项目建设投资5212.2.2 用”5212.3”5412.3.1 ”5412.3.2 地5412.3.3 5412.4价5512.4.1 分析5612.4.2 资 与 用分析6012.4.3 性分析62第13章 可行性研究 论与建 6313.1可行性研究 论6313.1.1 论性 6313.2项目 建 63第14章 件64第1章 项目总论发展 经济 住设 需求 住标 成 的住宅建设 期 的 上 合 的 的 有 显著的提高 对住条件和住环境有 更高的要求 为适应 内住宅产业化的发展 近几年 房地产开发和住宅建设无论从标上还 数 上 都以前的发展有 的提高 但另 方面 的均住面积仍远远于世界 均 住宅产业仍有 的发展过 如今 房地产业已进品牌化、规模化发展的时期 海恒 作为合肥房地产业的知名品牌 成功开发和建设 欧洲风情街、乡村花园、南滟湾小区等知名房地产项目 以及徽园、安徽 际会展 心等 旅游、展览项目 其硬件上的设计及建设和软件上的管理将会越 越完善 天门湖锦城住宅小区项目建设上 够做出 流的产品 管理上 够提供星级的服 之成为乡村花园和南滟湾小区之“的又 规划合理、环境优美、配套完善的住宅小区 经过分析论证 天门湖锦城小区的开发建设符合当前 产业政策和经济政策 技术上具可操作性 经济上项指标良好 如规划合理 又具有良好的fi 笄 将会产 良好的经济效益和社会效益 因此 本项目的建设 必要的、可行的 建 尽快 1.1项目概述1.1.1项目名称天门湖锦城住宅小区1.1.2项目拟建地区、地点天门湖锦城住宅小区 位于合肥经济技术开发区 紫云路与天门湖路currency1叉 东北角 东临华顺天门湖花园 北临天门湖新界小区 西临安徽省建 工业学院 1.1.3项目开发商企业名称：合肥海恒发展股份有限 注册地址：合肥市经济开发区 路乡村花园注册资： 房地产开发资 等级： 级企业 ：股份有限 ： 1.1.4承担可行性研究工作的单位可研报告编制单位：合肥市工 服有限 1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度对项目 环境进行 分研究的 上 论证项目建设的必要性和可行性 提出建设方案和 fi策 制 项目 计划 ”工 投资 进行经济效益分析 提出项目建设的有关 论 供有关 门进行策 本可行性研究报告的研究 要：1项目提出的背景、投资必要性和经济 2市场分析3建设条件4建设内容和规模5工 规划6环境 与安currency1 经fi方fl与策8项目 规划9投资”及资10经济效益分析11价12 论和建 1.1.6可行性研究报告编制的依据和原则 编制依据1合肥海恒发展股份有限 天门湖锦城小区项“2合肥海恒发展股份有限 天门湖锦城小区项目建 3合肥市城市总体规划4肥海恒发展股份有限 天门湖锦城小区规划方案5建设 2000年发布的fi房地产开发项目经济价方 fl6 计 、建设 分布的fi建设项目经济价方 和数fl第 1993年 方提供的其资8研究地”的关资 编制原则1服从城市总体规划 城市环境 城市景 经济效益、社会效益和环境效益 的原则 currency1面规划 合理布 合开发配套建设 2依 技进 住宅建设的技 用地 省 住宅建设 面的提高 合肥地区至安徽省住宅产业 化进 关产业发展 3省内 优 住宅小区的成经 进 提高规划、设计、建设和管理 做有 有 新 建设 高标、高品位的小区 为合肥市城市新的 点 4 住宅建设的发展 势 更新 更新知 提高企业技术 新 地企业 市场 的 目前规模化已成为住宅小区建设发展 势 具体 注 区环境 化配套设 建设和 的经济化 优化社区化 住宅单体设计 以的住行为为模的设计依据 ：1住宅的 化 要有 套 、 、 形 化的可 性 适应 的选 2其合理性 为 的内 、 、 分区、 房、的设、管 设计 3其 新性 如 上 可 用进的currency1 形 体 4其技性 如 化小区概 的 、环 的 用等 康住宅 当前的热门话题 其 位标 fi技导 适度超前fl 这将 住宅产业未 发展方向 专 们将其 有具的征归纳如 ：1套 面积稍 配置合理 有 的起、炊事、 、贮存 2 面布 合理 体 食寝分离、寝分离的原则 为住房 有装修改 的余地 3房 光 足 风良好 隔音效果和照 有 内标上提高1至2 等级 4合理配置成套 房设 改善 烟 风条件 冰箱 5合理分隔 减少便溺、洗浴、化妆等互干忧 6管道集 、 煤 三 安 配置 话 闭路 视、 专用 路 方便更衣换鞋展宽阳台 提供室 休息场 合理设计过渡 8住宅区环境舒适 便于安防 和噪音 合理 道咱currency1组织合理 社会服设 配套 9垃圾处理袋装化 自行车近库 预 汽车 车车位 10社区内绿化好 景色宜 体 出 、 地的特点 有于 态环境 第2章 项目背景及必要性2.1项目建设背景合肥市 安徽省省会 为安徽省政、经济和化 心 院“行沿海开放城市政策的几 内陆城市之 近年 合肥市建设 化 城市 伐显快 城市建设令瞩目的成绩 完成 环城路、新火车站、骆岗场 建等 设 建设 城市的建工作 央领导和有关 门的高度价 经济 断发展 合肥的城市规模 对环境优美、设 配套、服周、高品位的住宅需求 越 越 商品住宅市场发展潜十分巨 根据” 合肥市 有的环境美、位置好、设 currency1、 高、房价适 的住宅小区供 应求 特别 新的房政策出台“ 这 矛盾更突出 因此 抓住遇 正 位 占市场制高点 开发高品位、规模化的商住小区 合肥市房地产开发企业良好经济效益的 要契 2.2项目建设的必要性 2.2.1项目建设的必要性住宅建设 和地区社会经济发展 社会发展占有 要地位 住宅建设的好坏 仅 住本身的要求 且还社会经济 否 够可持续、快速和良性发展的 要因素 年住宅建设总 于世界前列 然 住宅总体建设 仍然很 具体 ：当 分住宅小区规划设计 合理 适用 社会对于住 及 的要求 建 密度高 绿化率、 考虑 车场位置 无际currency1往及 住宅设计有currency1面考虑功 配置及 要求 体 、墙体和制品等标化、 列化配套 度业管理内容少 管理 位等 满足日益提高的 和精 的需要 因此改善住宅及环境 提高住的舒适性、性 成为当前住宅产业发展的 要 题 改 开放以 城合肥发 天 地的 化 城市建设 合开发事业超 发展 形成 开发 化投资的良好态势 2003年 合肥市房地产投资地 快的 年 房地产 计完成投资 92.4 工面积950 方 58.02 工面积 260 方 26448 依据城市总体规划 合肥市城市用地 要向西南方向发展 城市布 要发展新城区 向南 近 向东 临 湖 沿合 高速 路、 南 路向东南方向 组 发展 合肥经济开发区、政化新区、高新开发区 处 城市未 发展的 心 合肥 的发展、市区面积的 发展的遇和 经济开发区和政化区 开发区知名度的日益提高 投资项目及投资 的 断 具开发区无可 拟的区位优势以及 、 地、政策、资 的优势 前 开发区投资经商的将会越 越 必然会 形成 的、商 目前经济开发区经济的快速发展 区内的房地产开发工作 新的 开发区已成为房地产开发的热 成为房地产开发企业的必 地 房地产业的发展 高 的房地产正成为 房地产商 的对 开发区将旅游业列为未 发展的产业之 几年 陆续建成的场、欧洲风情街、徽园、 学城湖景区、南滟湖景区等都以成为合肥市新的光地 规划 的南滟湖风景旅游度currency1区更 将自然风光与环境密“ 起 分 开发区与自然和 的发展理 开发区有良好的环境优势和 可fi制的 态条件 经济的高速发展 城市fl 成功正 求高 的 态环境对们的 越 越 要 当其选 态环境又 城市近 的区 康、舒适便 们求的级 有开发区旅游、化资 作为合肥 近的自然 地 其 可 的” 优势和未 发展 开发商无fi制的 开发区已成为合肥休住和投资热点的 本项目地处合肥市开发区 好 其建设符合 的产业政策的要求 合开发区的 项目可 位为 高住宅区 项目的建设将对进合肥市经济发展 快合肥市建设 化都市 伐 合肥市房地产业发展进 改 合肥市的市容市都将产 积的作用 项目的建设 必要的 2.2.2项目发展及预期目标合肥正 规划建设 都市 形成自的都市经济 合肥经济开发区 合肥市新的经济 点 合肥市 具发展潜的地选 此建住宅小区 应 这fl 可 的 态环境：高标的规划 场、徽园、 学城、南滟湖风景区的建设等 开发区房地产建设工作的 断发展 将会越 越 此经商、投资、住 开发区fi新合肥fl的发展目标 项目的发展目标 2005年 小区 期工 currency1 用 2006年 小区的currency1面工currency1 用 将建成设 配套currency1、环境优美的住宅小区 第3章 市场分析3.1投资环境分析3.1.1合肥市经济形势及有关政策合肥市 安徽省省会 为安徽省政、经济和化 心 为 院“的currency1 对 开放城市 具有2000 年 的 城 位于 之 沿 近海的内陆城市 具有承东西、 原、 南北的 要地位 currency1市总面积 266 方 fl 其市区总面积596 方 fl 市区总 165.8 合肥 肥东、肥西、 3 和海、 阳、 、 4 区 近年 城市建设出发展 形成 开发、 化投资的良好态势 城市面日新 经过合肥 城的改 总 出fi 规划 合理布 合开发 配套建设fl的经 列 华 和 城市规划 近年 合肥市积 住房制度改 改善住房条件 断 城区改 的度 合肥市的住宅建设 出前 未有的 市区总体规划的 的 化 城市的建设 将为合肥市房地产业提供 的发展 将 合肥市房地产市场期发展的态势 3.1.2开发区的经济社会情况及管理、政策因素合肥经济技术开区 建于1993年 2000年级为 级经济技术开发区 经济开发区的发展 优的成绩 持fi三为 fl的 区 过良好的 商 资工作 目前 开发区已形成 以海集 为心的海工业园 以 及关产品为 的 工业园 以日建及日关“企业为 的日工业园 以 、库 、 为 的 工业园 以 企业、可 可 、华 食品为 的食品工业园 以 汽车、安汽车为 的汽车工业园 以 用品 、日 修 心、 等为 的fi技经济园 以 业、安徽省 为 的 业技 园 以 学城、省教育学院、合肥 锐 际学校、 安 学为 的教育产业化园另 以 际 酒店、场、安徽省 际会展 心、徽园、欧风街、乡村花园、东海花园等为 的第三产业 迅速发展 开发区显 出起 晚、发展快、“劲足的劲发展势头 展 出 新工业区的廓 合肥经济开发区已建成的有 际 酒店、欧风街、场、徽园、安徽 际会展 心、东方 园、桐 际购 心 以及合肥 学城、体育 心、 锐 际学校、 安 学、 博职业学院、三“职业学院、 六八 学、乡村花园、东海花园为 的 “旅游、商贸展 、房地产、教体育等项目的“成 开发区已成 候 迅速提高 前往开发区投资经商、会 、旅游光、学习的 幅上 2003年 开发区GDP和工业产分别 6.6亿 和201亿 十年 进 资项目134 其 世界500企业18 计合 用 资13亿美 际用 资8.6亿美 进内资项目3 3 投资总 164.3亿 计完成固 资产投资163亿 其 设 投资20.5亿 建成道路100 fl 4 10KV以上供 路 0 fl 供 管 65 fl 讯管 0 fl 绿化面积220 方 开工建 面积近360 方 合肥经济开发区工业经济总 占合肥经济的1/3 合肥市经济区 发展速度 快的 级经济技术开发区之 商 对 西 1 级开发区进行 合肥经济技术开发区的 设 配套 、经fi成本、社会及环境情况均列第合经济、技术 新环境情况位列第 资 及供 情况列第三 总指数名列第 2003年 currency1区 新 进项目105 际用 资、合 内资分别为9989 美 和54.6亿 币 年 进项目 、规模 和 好的 年 合肥经济技术开发区经过十年 的发展 已经 市 、市政府当 提出的fi新合肥fl的奋斗目标 依据城市总体规划 合肥市城市用地 要向西南方向发展 城市布 要发展新城区 向南 边 向东 临 湖 沿合 高速 路、 南 路向东南方向 组 发展 合肥经济开发区、政化新区、高新开发区 处 城市未 发展的 心 2002年 合肥市 、市政府提出计划2010年合肥市区 300 建城区面积280 方 fl 合肥 的发展、市区面积的发展的遇和 经济开发区和政化区 经济开发经济的快速发展 投资项目的 断 总 的 对住房的需求 断 经济开发区房地产开发工作对“ 成开发区住条件有” 便 但 开发区房地产开发工作 的新的 目前这fl已成为房地产开发的热 成为房地产开发企业的必 地 3.2市场分析3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅价格分析2003年商品住宅价格走势 攀 据安徽经典市场” 对合肥市2003年房产跟踪”的数据显 ：2003年合肥市的商品住宅的 均价格已经 2341 / 方 与去年 的商品住宅 均价格 上涨幅度 16 图于刚刚发布的currency1 商品房2450 / 的价格 图5-11800185019001950200020502100215022002250230023502002年 2003年三维柱形图 1从2003年合肥的 均房价分析 3 份 均价为2200 /方 4 均价22 0 / 方 8 房价2300 / 方